Tag: zakup czy wynajem

W sezonie ogórkowym wyborcza.pl wprowadziła cykl arykułów „Warszawa się rozjeżdża”. W jego ramach publikowane są wywiady, opinie różnych ludzi, których wspólnym mianownikiem stało się „wszystko źle”. Dosłownie. Źle mieszkać w centrum bo hałas, wynajem krótkoterminowy i gentryfikacja. Źle mieszkać w Józefosławiu, bo długi dojazd. Źle budować w okolicy Zalewu Zegrzyńskiego, bo tereny cenne przyrodniczo. O dziwo, zawsze znajdą chętnych do narzekania. Ale tym razem nie o problemach, ale o diagnozie. Rozmówcą w tym artykule (https://warszawa.wyborcza.pl/warszawa/7,54420,32916285,wiem-jak-powstrzymac-rozlewanie-sie-warszawy-ale-to-oznacza.html#s=S.index-K.C-B.1-L.2.duzy) był Piotr Sawicki – urbanista (wiceprezes warszawskiego oddziału Towarzystwa Urbanistów Polskich). Kiedy mówił o swojej działce (polityce przestrzennej), wychodziło mu całkiem nieźle. Natomiast, gdy pytaniami dziennikarz przerzucił go na grunt „wynajem czy zakup” plótł piętrowe bzdury, ex cathedra i bez dowodów. Oto fragment:

Dziennikarz: Kiedy jednak kupujemy mieszkanie, to z każdą ratą zbliżamy się do własności. Może syn będzie mieć łatwiejszy start w życiu.

Piotr Sawicki: Można odkładać pieniądze w inny sposób. A inwestowanie w mieszkanie, które ma służyć na wynajem do czasu, aż syn dorośnie, robi się nieopłacalne. Stopa zwrotu z mieszkań na wynajem robi się dramatycznie niska.

I tutaj urbanista popełnia dwa błędy. Pierwszy – nie docenia lewara kredytowego, drugi – opowiada bajki o stopie zwrotu z mieszkań. Przeanalizujmy je po kolei.

Lewar. Żeby kupić mieszkanie, musimy mieć 20% wartości. Resztę pożyczy nam bank. Cały montaż finansowy, wygląda tak.

Cena nabycia 800k. Kredyt 640k. Wkład własny 160k. Wiek dziecka w chwili zakupu mieszkania 3 lata. Wiek dziecka w chwili oddania mu mieszkania 23 lata. Rata kredytu ca. 4 tys. zł.

Obecnie takie mieszkanie da się wynająć za 4k do ręki. Co to oznacza? Że ratę pokrywa najemca. Trzeba tylko dołożyć wkład własny i koszty zmian (remonty). Urbanista myśli jednak o warunkach „Rata 4k, przychód z najmu 2k minus koszty”, bo spokojnie da się zrobić taki „interes”, kupując zbyt drogo.

I tu docieramy do istoty lewara – czynsz najmu rośnie proporcjonalnie do stawek rynkowych, a rata nie. My musieliśmy wrzucić tylko 20%, a korzystamy ze wzrostu 100%. Dzisiaj rata wynosi 4k, za 20 lat też 4k. Dzisiaj czynsz najmu to 4k, za 20 lat, niech będzie 8k (dużo zależy od inflacji).

Po 20 latach, dziecko dostaje mieszkanie spłacone w 100% (bo nadpłacaliśmy rosnącego nadwyżką czynszu nad ratą. Krótko mówiąc, inwestując 160k, dajemy dziecku 10/10 wartości mieszkania (dzisiaj to 800k). Nieźle. Ale nie zapomnijmy o stopie zwrotu.

Stopa zwrotu. Weźmy pod uwagę historię. W ostatnich 20 latach (2006-2026), mieliśmy:

• 10 lat chudych (bez wzrostów cen mieszkań),
• 10 lat tłustych (z wzrostami).

Ogółem jednak, ceny podskoczyły o 300% (dwukrotnie podwoiły się). Oznacza to średnią stopę zwrotu na poziomie 7.2% (reguła 72). Ale przecież od całości, a my wyłożyliśmy 20%. Co to zmieni? Za 20 lat mieszkanie będzie warte 3.2 mln (jeśli trend się utrzyma) czyli inwestując 160k, zyskamy x 19, a nie x 4 (co odpowiada lewarowi). I teraz x19 to nie dwa podwojenia, a 4,2. Co to oznacza? Stopa zwrotu z mieszkania wyniosła 72/4,76=15,1% . Nieźle. Czy to jest mało?

Cud dzieje się jednak po tych 20 latach. Dziecko nie wynajmuje za 8k/m-c (czyli 96k/rok), ale ta kwota (3% wartości) zostaje mu w kieszeni. Jeśli nadal wzrost cen zakupu wyniesie średnio 7.2%, sumujemy ją do 10,2%. Gorzej niż przy lewarze, a lepiej niż w przypadku najmu.

Najem. Zapytajmy sami siebie: Jaką stopę zwrotu z inwestycji musielibyśmy osiągnąć, żeby zrobić ze 160k kwotę 3,2 mln. To proste. Odpowiedź mamy powyżej – 15,1%. Ilu ludzi ją osiągnie? Niewielu. To tłumaczy różnicę majątku pomiędzy najemcą a właścicielem (nawet na kredyt), w długim okresie. No i nasze dziecko nie płaci 8k za wynajem po tych 20 latach.

Kwestie psychologiczne. Piotr Sawicki nie wziął pod uwagę jeszcze jednej zmiennej – psychologii. Ludzie mają tendencję do wydawania. Niewielu potrafi odraczać przyjemność. Większość, gdy ze 160k zrobi 1 mln, wyda go. I nici z mieszkania dla dziecka. Albo nie wytrzyma na spadkach i zapomnij o stopie 15,1%. Jak pisał Bartek – dla większości szczytem możliwości jest 6-8% w długim okresie.

Podsumowując. Pan urbanista, promując wynajem, bredzi. Nawet gdyby wzrosty tylko wyrównywały niską inflację (podwojenie cen po 20 latach), właściciel zyska x 10 (inwestując 160k, będzie miał 1.6 mln), co odpowiada przy lewarze stopie zwrotu +900%, czyli około 2,25 podwojenia. Rocznie to 8,1%. Nadal bez przyszłych zysków dziecka oraz informacji. w jaki sposób pójdzie w górę najem. Wielu już się nacięło.

Cały czas media w Polsce lansują prosty przekaz – wynajmuj zamiast kupować, zaoszczędzisz kupę pieniędzy, cała Europa tak robi. No właśnie Europa, mamy tę szansę, że nie trzeba nam wyważać otwartych drzwi, możemy przyjrzeć się, jak to wygląda na tym mitycznym zachodzie.

Jedna z moich prenumerat (tutaj doceniłem wygodę niekupowania papierowej prasy, trzymam się tylko „Motor-u”). obejmuje przedruki ze szwajcarskiego „Beobachtera”. Całkiem niedawno podrzucono mi artykuł o mieszkańcach (i byłych, też) pewnej dzielnicy w Zurichu. Pomijając kwestie ideologiczne i lokalne smaczki, których, co oczywiste, nie łapię, zyskałem doskonały materiał porównawczy, ponieważ podano tam ceny domów sprzed lat i obecnie. Dzielnica, a jej nazwa nic mi nie mówi, przypomina z opisu moją – wybudowane w latach 60-tych może 70-tych małe domki, otoczone mikro ogrodami, blisko centrum, a mieszkańcy doskonale się znają. Sporo osób wynajęło tam domy trzydzieści, a nawet czterdzieści lat temu, a teraz, z uwagi na podwyżki czynszów muszą się wyprowadzać. Kto zostaje? Właściciele. I tak na początku problem nam się rozwiązał – własność lepsza. A teraz idziemy w kierunku liczb.

Dom – cena 44 lata temu 600 tys. CHF, cena obecnie 2,2 mln CHF. Wynajem – 30 lat temu 2,9 tys. CHF, obecnie 5 tys. CHF. Nam taki wzrost wydaje się śmiesznie mały (cenę x 3,5 zaliczono u nas w 17 lat, a nie w 44), ale w warunkach szwajcarskich, gdzie inflacja wynosiła ostatnim szczycie …3% (a nie 15%), a na początku lat dziewięćdziesiątych straszne 6% ( u nas wtedy 585%), perspektywa całkiem inna. Skok okazał się tak wielki, że obecnie 15% Szwajcarów może sobie pozwolić na własne mieszkanie. Nie w tej, sympatycznej klasośredniej dzielnicy, ale w ogóle. Ale wróćmy do naszych baranów, jak mówi nacja, którą uczyliśmy jeść widelcem i nożem. Jeszcze raz – porównanie wynajem i zakup.

Dzisiaj dom kosztuje 2,2 mln CHF. Kredyt na 15 lat (taką dostałem propozycję, uzupełniając dane w porównywarce) – 2200 CHF miesięcznej raty przy wpłacie 20%. Oprocentowanie ca. 1.6% (porównajcie z naszymi 8.5-9%). Już teraz rata jest niższa od czynszu (2200 CHF kontra 5000 CHF), ale ….. niewiele osób dysponuje zdolnością kredytową. Bohaterka artykułu, pisarka w okolicach 50-tki, zarabia może średnią krajową czyli w okolicach 80 tys. CHF/rok. Nawet w IT to podobno ok. 150 tys. CHF/rok. Ja, wpisując roczne dochody 180-220 tys. CHF nie kwalifikowałem się na 1,8 mln CHF kredytu. Dopiero, gdy podniosłem próg do 350 tys. CHF/rok (podobno 4-krotność średniej krajowej) popularna internetowa porównywarka wypluła zgodę.

Teraz cofnijmy się nieco w czasie. Mamy początek lat 90-tych. Pani pisarka podejmuje decyzję o wynajmie. Płaci 3 tys. CHF. Dom kosztuje 800 tys. CHF, co oznacza ratę (przy 20% wkładu) 1100 CHF (wyższe oprocentowanie, z uwagi na inflację). Pomimo tego bohaterka artykułu nie kupuje lecz wynajmuje. Dlaczego?

Przyczyn może być kilka. Zasadnicza – nie ma 20% na wkład własny. Druga – za mało zarabia. Trzecia – woli wynajmować. Tylko w trzecim można mówić o wyborze. Zwrócę tu uwagę na kilka kwestii.

Prawicowe przekonanie, że wolny rynek wszystko ureguluje – jest fikcją. No niestety. Wolny rynek reguluje pod bogatych, których stać. Ten sam trend obserwujemy w Polsce. Wskaźnik pustostanów w Zurichu wynosi dokładnie 169 pustych mieszkań i jakoś deweloperzy nie dobudowują tysięcy kolejnych. Po prostu wszystkim opłaci się by ceny rosły. Doprecyzuję te 2,2 mln CHF dotyczy domu 5 pokoi ok. 120 m2, do remontu, odpowiednika mojej kostki z PRL-u, a nie nowego budynku, ani odnowionego (wtedy mamy powyżej 3 mln CHF). Rynek nie zajmuje się regulacją, stabilizacją itp. Trzeba patrzeć realnie.

Prawicowe przekonanie, że rośnie przez lewicowy spisek „Agenda 2030” okazuje się nieprawdziwy. Agenda 2030 powstała w 2015 r. Powszechność wynajmu w Szwajcarii, Niemczech, Francji ma znacznie dłuższą tradycję. Ba, większość wynajmowała już w Polsce lat 1918-1939. Nie ma to nic wspólnego z lewicą, tylko z brakiem oszczędności, niedostępnością kredytu,

Lewicowe przekonanie, że trzeba płakać nad pisarką, która po 30-latach przeprowadza się do gorszej dzielnicy, też bazuje na błędzie logicznym. Dlaczego akurat nad pisarką? Dlaczego gorsza dzielnica oznacza tragedię? Tak wiele pytań, a tak mało odpowiedzi. Beobachter, gazeta zdecydowanie na lewo, ich nie daje. A wszystko wydaje się proste. Nie zawód określa Twoje warunki bytu, lecz dochody i oszczędności. Za mało zarabiasz, nic nie odłożyłaś do 50-tki, sorry bank nie pożyczy Ci pieniędzy. Zwłaszcza bank szwajcarski z minimalną marżą. Tu wracam do rdzenia tego bloga – oszczędności plus przyzwoite dochody oznaczają razem pewną (i to też czasową) gwarancję stabilności i niezależności. Same dochody z pracy – najczęściej nie. Konkretna profesja – też. Czasy się zmieniają, życie się zmienia. Inaczej patrzy na świat młoda rodzina, inaczej singielka w średnim wieku, inaczej samotna pani na emeryturze. Czterdzieści lat temu na topie byli górnicy, teraz IT. Dlaczego zawód pisarza miałby być wyjątkowy? Zawsze, większość z nich, zarabiała na życie inaczej. Pisanie było dodatkiem. Znam osobiście czterech facetów wykonujących zawód pisarza. Jeden – pracuje jako „złota rączka”, drugi jest rentierem, trzeci – adwokatem, czwarty – właścicielem firmy doradczej. Żaden, ale to żaden nie osiąga ze sprzedaży książek (czyli poza pisaniem, weekendowych wyjazdów na targi dwa razy w miesiącu) więcej niż 5 tys. zł/m-c. Za taką sumę nie wynajmą domu i nie utrzymają w Warszawie, a nawet w Aninie.

Lewicowe przekonanie, że nic się z tym nie da zrobić, o ile nie obrabujemy bogatych – kompletnie się nie sprawdza. A może lekiem jest odpuszczenie miejsca? Bohaterka tak właśnie zrobiła. Przeniosła się na przedmieścia Zurichu. Czy to życiowa tragedia? Nie. Czy efekt wyborów? W znacznej mierze tak. A lewicowa koncepcja? Błędna. Da się z tym coś zrobić. Najpierw, indywidualnymi działaniami – oszczędnościami, ekstra zarobkami, inwestowaniem. Krótko mówiąc – podbijaniem długości wszystkich boków Trójkąta Zamożności. Adekwatnym wyborem miejsca do życia, na zasadach logiki i statystyki, a nie emocji. Czasem lepiej wziąć piętro w domu rodziców (zwłaszcza jedynakowi) i zarabiać 6300 zł/osobę (mediana brutto w powiecie puławskim, ciechanowskim, płockim, gołdapskim, złotoryjskim, goleniowskim czy Białej Podlaskiej) niż pakować się w kredyt z ratą 4000 zł, płacić 2000 zł/m-c za żłobek/przedszkole, żeby dobić do 8900 zł (osobę (analogiczna mediana w Warszawie). Prof. Matczak zrobił wielką karierę w Warszawie, ale przeciętny „słoik” z powiatu wschowskiego (mediana wynagrodzenia 5800 zł), zwłaszcza dzisiaj, nie musi zrobić błędu zostając na miejscu. Klucz tkwi w słowie „przeciętny”. Jeśli nie nastawiamy się na życie „gwiazdy Instagrama”, nie posiadamy (piszę „my”, ponieważ odnoszę się również do siebie) wybitnych uzdolnień, lepiej zrobimy zostając w miejscu, w którym mamy oparcie w bliskich. W stolicy, co opisywałem już odnosząc się do spotkania klasowego, niektórzy odniosą sukces (jak kolega-warszawski deweloper), ale większość równie zdolnych utknie w pułapce średniego dochodu, za który trudno się tam żyje. Stare przysłowie mówi „lepiej być dużą rybą w małym stawie” i całkowicie się z tym zgadzam. A jeszcze lepiej, nie porównywać się z nikim, tylko iść własnym tempem.

Taki sposób patrzenia na świat staram się promować. Nie darwinowsko-konfederacki, ale i nie leninowsko-lewicowy. Jeśli dodamy do tego umiejętność cieszenia się drobnymi sprawami (kawa z widokiem na zieleń z rana, uśmiech dziecka, merdający ogon psa, ciekawa książka) oraz planowania, nigdy nie znajdziemy się w sytuacji 50-letniej pisarki, nie staniemy się zgorzkniałymi, wymagającymi od wszystkich dookoła wiecznej atencji oraz rozścielania czerwonego dywanu.

Na koniec zapowiedź. Pisałem już na tej stronie o wielu milionerach. Wkrótce nakreślę portret dwóch kolejnych. I będą to ludzie o majątku 50-300 mln zł. Warto poczekać.