styczeń 2016 – Oszczędny Milioner

Pierwsza kawalerka. Wynająć czy kupić? Przykład z życia wzięty.

Wiele osób, wysyłając dzieci na studia do innego miasta, staje przed dylematem – czy płacić za stancję (wynajęte mieszkanie), czy raczej kupić.

Postaram się ułatwić im zadanie, wykonując stosowne obliczenia.

Przyjąłem następujące założenia. Studentów jest dwóch, rozpoczynają studia rok po roku. Przyjeżdżają do miasta, w którym najtańsze, sensownie położone używane kawalerki nadające się do zamieszkania kosztują 120.000 zł. Czynsz (z opłatami ponoszonymi zazwyczaj przez właściciela) wynosi 180 zł. Gdyby mieszkanie takie wynająć na wolnym rynku trzeba za nie zapłacić 800 zł. Nie planowałem wzrostu cen mieszkań, ani jego spadku. Rodzice dysponują ceną mieszkania lub przynajmniej wkładem własnym i zdolnością kredytową.

Wariant I. Rodzice mają gotówkę i za nią kupują kawalerkę.

W pierwszym wariancie przeciwstawiamy koszty stancji, łącznej sumie czynszu i odsetek bankowych. Wychodzi to tak.

Wynajem – 800 zł.

Zakup – 500 zł (czynsz 180 zł + odsetki 3,25% – 320 zł).

Przez 6 lat zyskamy: 300 zł x 72 miesiące = 21.600 zł.

Ktoś, kto dysponuje gotówką, o ile nie jest w stanie wyciągnąć z niej co najmniej 6,5%, lepiej zrobi kupując kawalerkę niż ją wynajmując. Co potem? Mieszkanie zostanie dla jednego ze studentów, lub będzie wynajęte za 800 zł.

Wariant II. Rodzice mają tylko 20.000 zł. Resztę finansują kredytem bankowym.

Wynajem – 800 zł.

Zakup – 680 zł (czynsz 180 zł + 450 zł rata kredytu + 50 zł odsetki od wkładu własnego).

Znowu zakup wychodzi lepiej. Żeby wygrała stancja, wkład własny musiałby być oprocentowany na 10%).

Mamy jedno dziecko. Co wtedy?

Jeśli ktoś ma tylko jednego studenta może podnająć miejsce w kawalerce. Odzyska w ten sposób 400 zł. Wynik (dla gorszego finansowo zakupu na kredyt) przedstawiać się będzie tak:

Wynajem – 400 zł.

Zakup – 280 zł (czynsz 180 zł + odsetki od wkładu 50 zł + rata 450 zł – uzyskane 400 zł).

A gdyby dzieci postanowiły studiować w Warszawie?

Wiadoma rzecz – stolica. Najdroższe nieruchomości. A w tej Warszawie dzielnica Sielce, niedaleko Łazienek. Kawalerka o cenie wywoławczej 170 tys. (8,5 tys./ m2). Czynsz 210 zł. Trzeba mieć wkładu własnego ok. 30 tys. zł. Wynająć ją, to płacić co miesiąc 1200 zł. Policzmy.

Wynajem – 1200 zł.

Zakup – 920 zł (czynsz 210 zł + odsetki od wkładu 80 zł + rata 630 zł).

Ponownie wygrywa zakup. Dlaczego tak się dzieje? W ostatnich kilku latach ceny nieruchomości spadały (w moim mieście w sumie o 10-15%). Ceny najmu znacznie wolniej.

Mieszkanie w TBS, czy to złoty interes?

Wiedząc o trudności w dostępie do tanich mieszkań, wprowadzono instytucję Towarzystw Budownictwa Społecznego – TBS (ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego Dz. U. z 2013 r. poz. 255 ze zm.).

Konstrukcja ich jest w miarę prosta. Gmina lub podmiot prywatny tworzą TBS. Dostaje on kredyt na wybudowanie mieszkań. Przyszli lokatorzy wpłacają wkład partycypacyjny (w wysokości określonej w umowie – standardowo 30% wartości odtworzeniowej) i mogą mieszkać do śmierci. Po śmierci prawo przechodzi na najbliższych członków rodziny (jak najem). Dodatkowo mieszkańcy zobowiązani są do opłacania czynszu, nie wyższego niż 4% wartości odtworzeniowej (5% jeśli miało miejsce finansowanie zwrotne). Trzeba przy tym pamiętać, że TBS nie jest dla wszystkich (obowiązują ograniczenia w dochodzie).

Ja w tym poście skupiam się wyłącznie na opłacalności ekonomicznej w moim mieście. Analizuje cztery warianty.

Mieszkanie używane kupione na kredyt na wolnym rynku.
„Zakup” nowego mieszkania w TBS.
„Zakup” udziału w TBS na wolnym rynku.
Wynajem mieszkania na wolnym rynku.

Wariant I. Mieszkanie używane kupione na kredyt na wolnym rynku.

Typowe mieszkanie ma powierzchnię 50 m2. Cena wynosi 225.000 zł.

Czynsz – 200 zł (przy 2 zamieszkałych osobach).

Rata kredytu hipotecznego (przy wkładzie 30%) – 708 zł.

Razem (czynsz+rata) = 908 zł.

Wariant II. Zakup nowego mieszkania w TBS.

Powierzchnia podobna. Wkład partycypacyjny- 52.500 zł.

Czynsz – 800 zł (przy 2 zamieszkałych osobach).

Razem (czynsz+rata) = 800 zł.

Wariant III. Zakup używanego mieszkania w TBS.

Odstępne (w tym wkład partycypacyjny) – 70.000 zł.

Nadwyżka ponad wkład minimalny finansowana z kredytu – 100 zł.

Czynsz – 800 zł (przy 2 zamieszkałych osobach).

Razem: 900 zł.

Wariant IV. Wynajem podobnego mieszkania na wolnym rynku.

Czynsz najmu – 1200 zł .

Odsetki od wkładu własnego – 120 zł.

Wkład własny (podzielony na 40 lat) – 100 zł.

Razem – 980 zł.

Jak widać nie ma wielkich różnic finansowych pomiędzy TBS, wynajmem, zakupem mieszkania. Skoro tak, to ja wybrałbym zakup. Dlaczego kiedy TBS buduje nowe mieszkania, ludzie całymi dniami stoją w kolejkach?

Przyczyn jest kilka.

Po pierwsze – brak zdolności kredytowej na zakup na wolnym rynku. Nie każdy może sobie pozwolić na zaciągniecie kredytu.

Po drugie – bardziej cywilizowane warunki niż najem od osób prywatnych.

Po trzecie – dostajemy nowe, wykończone mieszkanie.

Po czwarte – część z osób starających się o TBS nie liczy kosztów, pociąga je niski wkład własny i brak kredytu.

Co ma gra na pianinie do pisania bloga o oszczędzaniu?

Przyznam się, że do pisania bloga zabierałem się od roku. Zanim jednak wpisy ruszyły musiałem mieć pewność, że będę w stanie publikować przynajmniej raz w tygodniu. Teraz udaje mi się pisać codziennie, mimo iż mam sporo innych obowiązków. Jak to możliwe?

Moją drugą pasją jest gra na pianinie. Wiecie czego wymaga? Systematyczności i ćwiczeń. Najlepiej codziennie, żeby utrwalić nawyki.

Blogowanie wykazuje istotne podobieństwa. Należy wyrobić sobie, a potem utrwalić, nawyk regularnego działania. Powtarzanie. Jeszcze raz, dzień w dzień.

Jak pisał główny założyciel Opus Dei „Czy widziałeś jak wznosił się ten wspaniały, imponujący gmach? – Stworzyła go potęga rzeczy drobnych!”

System kopertowy – najprostszy sposób na opanowanie wydatków

Czy ciągle masz problemy z planowaniem swoich finansów? Prowadzenie rejestru wydatków w zeszycie, excelu, telefonie nie sprawdza się w Twoim przypadku? Brak Ci motywacji do oszczędzania i zapisywania?

Mam dla Ciebie najprostsze rozwiązanie. Sprawdziły go nasze babcie, które wprawdzie były mniej wykształcone, ale często znacznie rozsądniejsze jeśli chodzi o pieniądze.

System opiera się o kilka zwykłych kopert. Wystarczają te w formacie a6 (najmniejsze), chodzi o to aby mieściły się w nich banknoty. Nie korzystamy z konta ani kart kredytowych. Posługujemy się wyłącznie widocznym, fizycznym pieniądzem. Zaczynamy.

Kowalscy, typowa młoda rodzina ma dochody w wysokości 3000 zł netto. Właśnie otrzymali pensję na kolejny miesiąc. Pamiętają, że trzeba:

opłacić czynsz za wynajęcie kawalerki + opłaty dla właściciela wynajmowanego mieszkania – 1000 zł (nie w Warszawie),
uregulować rachunki za komórki, internet – 100 zł,
kupić 2 bilety komunikacji miejskiej – 170 zł,
przeznaczyć pewną kwotę na życie (tj. jedzenie, ubrania, chemia, leki) – 830 zł,
inną na rozrywki – 300 zł,
co nieco zaoszczędzić – 600 zł (20% dochodów).

Potrzebują zatem 10 kopert. 5 z nich opiszą kategoriami wydatków (mieszkanie, rachunki, transport, rozrywka, oszczędności). Pozostałe pięć numerami kolejnych tygodni w miesiącu.

Do pierwszej włożą pieniądze na opłaty. Wyjmą je przed 10. kiedy będą rozliczać się z właścicielem.

Drugą wypełnią środkami na rachunki. Kiedy nadejdzie termin płatności, kopertę opróżnią.

W trzeciej przechowują pieniądze na karty ZTM. Bilety muszą kupić do 3.

Czwarta zostanie przeznaczona na rozrywki. Można z niej podbierać, dopóki pieniądze się nie skończą.

W piątej Kowalscy gromadzić będą oszczędności.

Kopert przeznaczonych na życie będzie 5. Każda na inny tydzień. Dlaczego aż 5? Bo nad wydatkami na życie najtrudniej nam zapanować. Tutaj zakupy, tam zakupy, tutaj bluzka, tam nowe buty i … po pensji.

Zasady są proste. Nie można wydawać na dany cel więcej niż jest w kopercie. Jeśli wypłacimy mniej, środki idą albo na oszczędności, albo przechodzą na kolejny miesiąc. Tym sposobem nawet najwięksi rozrzutnicy, jeśli widzą jak szybko ubywają im pieniądze, zaczynają wkraczać na ścieżkę rozsądku.

I o to chodzi.

Sam przez kilka lat korzystałem z tej metody.

Jak spłacić kredyt hipoteczny w 15 lat zamiast w 30?

Wielu z nas ma kredyty hipoteczne. Przy zawieraniu umowy decydowaliśmy się często na najdłuższy możliwy okres spłaty, czyli 30 lat. Jednak okres umowny można skrócić nawet o połowę. Jak? Nadpłacając.

Przyjmujmy pewne założenia. Typowa rodzina, kupując nieruchomość, wzięła 200 tys. kredytu hipotecznego. Rata wynosi ok. 900 zł. Ile więcej trzeba zapłacić aby czas życia kredytu skrócił się o połowę? Niespełna 600 zł miesięcznie.

Czy to dużo? Z pewnością dla jednych to suma niemożliwa do zaoszczędzenia. Dla innych niewielka korekta planów.

Jeżeli kredyt spełniał warunki przyjmowane dla rozsądnego ojca rodziny (rata nie więcej niż 15% dochodu) to możemy założyć, że nasi kredytobiorcy zarabiają około 6000 zł netto miesięcznie (mniej więcej 2 średnie pensje). W takiej sytuacji jest pole do optymalizacji wydatków w ten sposób, aby wygospodarować dodatkowe 600 zł miesięcznie na nadpłatę.

Jeżeli kredyt był brany na 30-40% przeciętnych dochodów? No cóż, tutaj nie ma wielkich możliwości manewru. Pozostaje tylko zwiększyć dochody.

Sknera czy oszczędny?

Wiele osób używa słów „sknera” i „oszczędny” jako synonimów. Mają one jednak zupełnie inne znaczenie. Różnica między sknerą a człowiekiem oszczędnym jest zasadnicza.

Sknera to osoba, żałująca sobie (i wszystkim najbliższym) każdego grosza. Ubiera się byle jak, je byle co, jeździ byle czym, nie wydaje i zbiera pieniądze dla samego posiadania. Jego myślą jest mieć więcej. Aby to osiągnąć potrafi pojechać bezpłatnym autobusem na drugi koniec miasta, żeby kupić opakowanie proszku o 50 groszy taniej.

Oszczędny z kolei, wprawdzie odmawia sobie (i czasami bliskim) wielu rzeczy, ale robi to z konkretnego powodu. Ma priorytety wydatkowe i na nich się skupia, bezlitośnie eliminując pozostałe wydatki lub tnąc je do kości. Planuje cele finansowe i wie, że nigdy ich nie osiągnie, jeżeli nie skupi się na tym co ważne. Wybiera wakacje (jeśli są dla niego ważne) zamiast wyjść na miasto, odłożenie na 1-szą wpłatę na mieszkanie zamiast hucznego wesela na 300 osób. Stara się optymalizować. Jest zdolny do wyrzeczeń, ale nie dla zasady (jak sknera) lecz aby spełniać marzenia.

Oszczędny a sknera

	Sknera	Oszczędny
Jedzenie	Wybiera najtańsze	Stara się niewielkim kosztem jeść zdrowo np. wybierając gotowanie w domu zamiast fast-foods.
Horyzont planowania	Krótkoterminowy (zaoszczędzić dzisiaj)	Długoterminowy
Wpływ na innych ludzi	Negatywny (marudzą, wypominają)	Pozytywny (inspirują do dobrych zmian)
Stosunek do ceny	Patrzy tylko na cenę	Dostrzega relację cena/jakość

Z zewnątrz najłatwiej poznać oszczędnego po uśmiechu na twarzy. Realizuje swoje kolejne plany i cieszy się życiem. Sknera zaś ciągle narzeka i wszystkim się zamartwia.

Oszczędzanie na podatkach dla przedsiębiorcy

Wiesz jaka czynność przyniesie Ci obiecaną stopę zwrotu 30% w pierwszym roku? Zbieranie faktur. Firmowy zakup, o ile jest związany z uzyskiwanymi przychodami może być traktowany jako koszt uzyskania przychodów. Oznacza to, że:

odliczymy od niego przynajmniej część naliczonego VAT-u (o ile jesteśmy vatowcami),
odliczymy podatek dochodowy.

Wystarczy tylko pamiętać o poproszeniu o fakturę, niezgubieniu jej, wpisaniu do ksiąg rachunkowych (lub zaniesieniu do księgowej). W sumie – 10 minut pracy.

Zakupy inwestycyjne

Dobrym sposobem na obniżeniu płaconego podatku w długim okresie jest dokonanie inwestycji. Wbrew pozorom, nie chodzi tutaj tylko o nabycie innej firmy, albo zakup jej akcji. Wystarczy kupić rzecz (ruchomość, nieruchomość) lub prawo (wartości niematerialne lub prawne) o planowanym okresie użytkowania dłuższym niż rok i cenie nie niższej niż 3500 zł. Wtedy, w zależności od kategorii tej rzeczy lub prawa, cena nabycia będzie obniżać podatek przez kilka lat. O ile, to zależy, ale np.:

samochód osobowy używany – 2,5 roku,
samochód osobowy nowy – 5 lat,
używany lokal – 10 lat,
komputer – 3 i 1/3 roku.

Np. kupując używane mieszkanie na wynajem, w efekcie przez 10 lat nie zapłacimy żadnego podatku, a i część pozostałych przychodów zostanie skonsumowane przez odliczenia od podatku (np. z podstawowej działalności). Dlaczego? Policzmy.

Wartość początkowa – 250 tys. zł. Odpis roczny 25 tys. zł. Czynsz zapłacony 3 tys. zł rocznie. Czynsz od najemców 16 tys. Razem przychód 16 tys. zł. Koszty razem 28 tys. Do odliczenia z innych przychodów z DG – 12 tys.

Czy ta róża ma kolce? Tylko jeden. Sprzedając przedmiot musimy naliczyć podatek od niezamortyzowanej części.

Oszczędzanie na podatkach cd. ulga internetowa i emerytalna.

Znacznie mniejszy zysk przyniosą dwie omawiane dzisiaj ulgi – internetowa i emerytalna. Mimo wszystko warto się nimi zainteresować.

Ulga internetowa

Kolejne odliczenie (tym razem od dochodu), z którego korzystają rozliczający się według skali podatkowej.

Masz internet w swoim mieszkaniu lub mobilny? Potrafisz udokumentować wydatek fakturą na swoje nazwisko (nie trzeba jej dołączać)? Ta ulga jest dla Ciebie. Pamiętaj, że odliczysz wydatki za samą sieć (nie – zakup urządzeń, aktywacja itp.).

Niestety istnieje jedno istotne ograniczenie. Z ulgi można korzystać przez dwa następujące po sobie lata i jednorazowo (czyli w sumie 2 razy od 2004 r. kiedy została wprowadzona). Jeżeli masz żonę/męża to najpierw zawieraj umowę na jedno, potem na drugie. Każde jest odrębnym podatnikiem i ma prawo do ulgi.

Istnieje także limit wydatków – 760 zł rocznie. Jeśli zapłacisz mniej, odliczysz mniej. Jeśli rachunki będą wyższe nie wykorzystasz całej ulgi.

Zysk wynosi: 760 zł odliczone od dochodu x stawka podatkowa (w przypadku większości osób 18%), czyli 137 zł.

Ulga emerytalna

Państwo postanowiło wspierać oszczędzających na emeryturę. Pozwala im odliczyć pewną kwotę od dochodu podlegającego opodatkowaniu.

Warunków jest kilka. Po pierwsze musisz zawrzeć z instytucją finansową umowę o prowadzenie indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego (IKZE). Oferują je banki, towarzystwa funduszy inwestycyjnych, towarzystwa ubezpieczeniowe. Konto jest prowadzone dla Ciebie, małżonek musi mieć swoje. Ma to istotne zalety – limit ulgi będzie podwójny.

Po drugie masz 18 lat (lub 16 jeśli pracujesz).

Po trzecie wpłacasz w roku podatkowym pieniądze na to konto. Możesz co miesiąc, ale nawet jednorazowo 31 grudnia. Maksymalna kwota uprawniająca do odliczenia to w 2016 r. to 4.866 zł.

Po czwarte nie jesteś ryczałtowcem. Rozliczający się według skali podatkowej i płacący podatek liniowy mogą korzystać z odliczenia.

Czyli zaoszczędzisz minimum 876 zł. Jeżeli konta mają oboje współmałżonkowie to już 1.752 zł.

Dodatkowy zysk jest taki, że jeśli dotrzymasz pieniądze do emerytury (65 lat i minimum 5 lat oszczędzania) to zapłacisz tylko 10% podatek od wypłaty.

Przy IKZE trzeba bardzo uważać na opłaty. Są one pobierane np. przy pierwszej wpłacie, od zarządzanych aktywów, za kolejne inwestycje, przy wypłacie itp.

Nie omawiam innych mniej powszechnych ulg (leki, rehabilitacja, krwiodawstwo), ponieważ skierowane są do wąskich grup osób.

Jutro porada – jak zyskać 30% w 3 minuty. Poradnik dla przedsiębiorcy.

Jak obniżyć płacone podatki? Dwa pierwsze sposoby. Wspólne rozliczenie i ulga na dzieci.

Nie jestem doradcą podatkowym, dlatego wszelkie przeczytane informacje zweryfikuj u swojego księgowego, ale moje doświadczenie wskazują, że można legalnie płacić niższe podatki. Nie namawiam do wyjazdu za granicę (tzw. zmiany rezydencji), oszustw ani tym podobnych działań.

Propozycję albo nadają się dla wszystkich, albo tylko dla właścicieli firm. Zaznaczam to wyraźnie.

Po prostu pomyśl.

Większość osób nie ma przemyślanej strategii podatkowej. Wydaje im się, że nie warto zawracać sobie tym głowy. Najlepiej niech rozliczenia dokona pracodawca lub księgowy. To nierozsądne. Posiadanie strategii oznacza optymalizację w dobrym znaczeniu tj. korzystanie z ulg, możliwości wspólnego rozliczenia się, dokonywanie zakupów obniżających podatek do zapłaty, korzystniejsza forma opodatkowania. NIE jest to natomiast oszukiwanie na podatkach, pompowanie kosztów, przyjmowanie faktur od firm-słupów za niewykonane usługi. Amatorzy takich rozwiązań często kończą w więzieniu, albo całe oszczędności wydają na prawników.

Po pierwsze – rozlicz się z żoną lub dzieckiem

Małżonkowie, których małżeństwo trwało cały rok podatkowy mogą wspólnie rozliczać się z podatków. Nie dotyczy to sytuacji, w której jedna z osób jest ryczałtowcem (płaci podatek od przychodu, a nie dochodu), przedsiębiorcą z rozliczeniem liniowym, płacącym podatek tonażowy, lub korzystającym z karty podatkowej (wyjątkiem jest ryczałt od najmu). Co to oznacza? Jeżeli ja zarabiam z pensji (lub mam dochód z działalności gospodarczej rozliczanej wg skali podatkowej) 100 tys. zł, a moja żona nic, wtedy albo, myśląc tradycyjnie i zostawiając rozliczenie pracodawcy podatek będzie wyglądał następująco:

Żona – 0,

Mąż: =19.470 zł,

Podatek do zapłaty w rodzinie: 19.470 zł.

Jeżeli małżonkowie rozliczają się wspólnie to wtedy: 16.888 zl.

Zysk = 19.470 – 16.888=2.582 zł.

Podobna sytuacja ma miejsce jeżeli z dzieckiem rozlicza się osoba samotnie wychowująca je.

Po drugie – skorzystaj z ulgi na dziecko, internetowej itp.

Osoby wychowujące dzieci mogą korzystać z ulgi (obniżenia podatku) jeżeli rozliczają się według skali podatkowej (znowu odpadają ryczałtowcy i prowadzący firmę na karcie podatkowej).

Oznacza to, że takie osoby nie zapłacą podatku:

pierwsze i drugie dziecko – 1.112 zł
trzecie dziecko – 2.000 zł
czwarte dziecko i każde kolejne – 2.700 zł.

Posiadając trójkę dzieci odliczymy aż 4.224 zł. Pracodawca za nas tego nie zrobi.

Wracając do naszej rodziny z poprzedniego przykładu. Ich podatek po obliczeniach 16.888 zł pomniejszamy o ulgę na dwoje dzieci 2.224 zł i zapłacą już tylko 14.664 zł.

Czy można płacić mniejsze składki za ubezpieczenie społeczne i zdrowotne?

Wysokość składek ZUS wynika z obowiązujących przepisów, są jednak sytuacje, w których składki te będą mniejsze. Najbardziej popularne postaram się wymienić, zastrzegając, żeby przed wypróbowaniem każdej z nich zasięgnąć porady w oddziale ZUS, KRUS, u doświadczonego księgowego itp., choćby dlatego, że przepisy te często się zmieniają.

ZUS czy KRUS przy rozpoczynaniu działalności gospodarczej.

Osoba dotychczas i przez pewien okres ubezpieczona w KRUS nie musi rejestrować się w ZUS jeśli zaczyna prowadzić działalność gospodarczą. Szczegóły w linku

http://www.krus.gov.pl/zadania-krus/ubezpieczenie-spoleczne-rolnikow/ubezpieczenie-spoleczne-dla-rolnikow-prowadzacych-dodatkowo-dzialalnosc-pozarolnicza/

Oszczędność wynosi kilkaset złotych miesięcznie,

Jednoczesna praca i prowadzenie działalności gospodarczej

Jeżeli działalność gospodarczą traktujesz ubocznie, to masz możliwość płacenia niższych składek ZUS. Wystarczy, że pracujesz na minimum 0,5 etatu i zarabiasz przynajmniej pensję minimalną. Nie pracujesz? Spróbuj znaleźć zatrudnienie.

W takiej sytuacji możesz zadeklarować, że płacisz z DG tylko składkę zdrowotną, czyli niecałe 300 zł zamiast 1121 zł.

Rozpoczęcie DG

Rozpoczynając DG (tzn. nie prowadząc jej w ciągu ostatnich 60 miesięcy) przez 24 miesiące płacisz niższe składki ZUS. O ile niższe? 465 zł zamiast 1121 zł.

Spółka z o.o.

Zamiast działalności gospodarczej zakładasz spółkę z o.o. Jeżeli masz wspólnika, to nie musisz w ogóle podlegać ubezpieczeniu społecznemu (chociaż warto je mieć z innego tytułu).