Miesiąc: styczeń 2021

W tym wpisie przeniosę perspektywę jeszcze dalej – do okresu przed samą wojną. Mamy rok 1938, Polska otrząsnęła się z kryzysu i dynamicznie rozwija. Wraz z nią budownictwo mieszkaniowe. W moim mieście można kupić kamienicę z 14 mieszkaniami za 70 tys. zł. Jak to wypada na tle dzisiejszych cen?

W 1938 r. cena mieszkania to 5000 zł za lokal i 100 zł/m2 (mieszkania miały ok. 50m2).   Wygląda zachęcająco dopóki nie uświadomimy sobie ówczesnych zarobków.  Robotnik zarabiał przeciętnie ok. 100 zł (kobieta połowę tej kwoty), robotnik rolny 35 zł/miesiąc.  Nauczyciel 200 zł, pracownik poczty czy kolei ok. 150 zł. Więcej dostawali zawodowi wojskowi, urzędnicy, policjanci oraz sędziowie i prokuratorzy.  W tej ostatniej grupie pensje zaczynały się od 400 zł.

Podając średnią pensję na poziomie ok. 80 zł, widzimy, że teraz sytuacja przedstawia się znacznie gorzej.  Wtedy na m2 mieszkania pracowano przez 1,2  miesiąca, teraz, w tym samym mieście już prawie 2 miesiące.  Większość ludzi nie miała jednak własnego mieszkania, ani takich dochodów. Zarabiając grosze, wynajmowali jakieś nory, klitki, pokoiki sublokatorskie, niektórzy dostawali dach nad głową w ramach pracy. I znowu odniosę się do doświadczeń mojej rodziny. Jeden dziadek zarabiał dobrze (babcia nie pracowała), ale nie miał własnego mieszkania (zbierali na domek, którego przez wybuch wojny nie kupili). Drugi, zarabiał i codziennie dojeżdżał do miasta (mieszkali z babcią na wsi, we własnym domu, kupionym przez pradziadka). Obydwaj byli typowymi przedstawicielami pokolenia ówczesnej klasy średniej. Na wsi mieszkało się „u siebie”, w mieście – wynajmowano, pomimo iż nie było drogo. A czynsz?

Mieszkanie, kosztujące ok. 5000 zł wynajmowano za czynszem 30 zł miesięcznie. Co to oznaczało? Zwrot roczny brutto na poziomie 7% kapitału (w rzeczywistości więcej, bo poziom ulg budowlanych był wysoki). A dla najemcy?  30 zł to ok. 1/3 ówczesnej pensji średniej. Dzisiaj takie samo mieszkanie wynajmiemy za 1500 zł (40%).

Widać zatem wyraźnie, że porównując do 1938 r., mieszkania podrożały, zarówno jako kupowane jak i wynajmowane.

Przez wiele tytułów prasowych przelała się fala rozpaczy – mieszkania w Polsce są absurdalnie drogie. Czy to szansa na większą klikalność, czy prawda, postaram się rozstrzygnąć w tym wpisie.

Pierwsza wątpliwość – w Polsce, czyli gdzie. W Warszawie? Gdańsku? Wrocławiu? W Bełchatowie? W Zakopanym? Popegeerowskim bloku na ścianie wschodniej? No tak, nie ma jednej ceny dla całego kraju, decyduje szczegółowa lokalizacja.

Do dzieła. Żeby odpowiedzieć na tytułowe pytanie trzeba najpierw pojęcie „drogie” zdefiniować. Najlepiej przez podanie punktu odniesienia (miernika). W mojej ocenie sens mają dwa: ceny z przeszłości i porównanie z innymi krajami.

Cofnijmy się o 45 lat, do czasów Gierka (podaje dane za wpisami z forum historycy.org).  Średnia pensja to 3900 zł na rękę. Samochód Fiat 125p kosztował 157 tys., m2 mieszkania (cena urzędowa) coś ok. 3000 zł, przy czym trzeba było zebrać na książeczce 30%, a resztę spłacało się w kredycie (czynsz już z tym kredytem to 6zł/m2). Tylko tych mieszkań nie było znowu tak wiele, jak na potrzeby (czekało się 5 lat po zebraniu tych 30% wartości). Można było tez kupić na tzw. czarnym rynku (obecnie powiedzielibyśmy wolnym) za 100 $ za m2 czyli 15.000 zł.

W tych warunkach samochód kosztował 40 średnich pensji, a m2 mieszkania to ok. 70% pensji (oficjalnie) lub 350% (rynkowo).

Porównajmy do warunków teraźniejszych. Średnie wynagrodzenie w Warszawie to ok. 4700 zł (netto). Cena samochodu klasy średniej (np. Skoda Superb) ok. 100 tys. zł. Mieszkanie o pow. ok. 40 m2 kosztuje ok. 10.000 zł/m2.

Samochody znacznie potaniały (20 średnich pensji), a mieszkania …. zależy do jakiej ceny porównać. Jeśli do oficjalnej są droższe (za średnią pensję kupimy 0,4 m2 zamiast 1,3m2), jeśli do czarnorynkowej tańsze (0,4 m2 wobec 0,25m2).

Trochę inaczej jest w moim mieście. Realna cena,za jaką da się kupić mieszkanie, oscyluje wokół 6500 zł/m2.  Zarobki nawet nie zbliżają się do warszawskich, pozostając na poziomie średniej krajowej –  3840 zł tj. w granicach przeciętnego wynagrodzenia z 1975 r.  Nowe auta nadal pozostają poza zasięgiem, ale skupmy się na mieszkaniach. Oficjalnie są droższe o ponad 100% w stosunku do 1975 r., ale realnie znacznie tańsze (45 lat temu, cena na wolnym rynku, oscylowała wokół 10 tys. zł/m2.)

Czyli patrząc obiektywnie, porównując z przeszłością, zależy jakie kryteria przyjmiemy. Pamiętajmy, że w latach 70-tych na mieszkania się czekało. Trzeba było zebrać ok. 30% wkładu własnego (teraz 10-20%), uiścić go, czekać parę lat, odebrać klucze i spłacać kredyt (nisko oprocentowany). Czyli zaczynając pracę w wieku 20 lat, zbierając na wkład własny przez kilka lat, mieszkanie dostawało się realnie ok. 30-tki. Posłużę się przykładem z mojej rodziny tj. rodziców i teściów. Jedni odebrali klucze do mieszkania już po studiach, po urodzeniu 2-go dziecka, w wieku ok. 27 lat (czyli po 8 latach pracy – wtedy też pracowało się i studiowało jednocześnie). Drudzy w okolicach 25-tki (też mając już 2-kę dzieci i kilkuletni staż pracy).

Teraz wiek małżeństwa przesunął się (nie 20 a raczej 30 lat), rozpoczęcia pracy też (nie 18 lat, a 24-25 lat).  Realny czas zakupu własnego mieszkania (głównie na kredyt) to ok. 30-35 lat.

A teraz porównanie z innymi krajami. Tutaj proponuję zapoznać się z artykułem tzw. głównego nurtu prasy – https://nieruchomosci.dziennik.pl/kupno-i-wynajem/artykuly/586038,ceny-mieszkan-w-warszawie-krakowie-drozej-rynek-nieruchomosci-pieniadze.html.Wynika z niego (dane za 2018 r.), że w porównaniu z UE wcale nie jest tak źle. Warszawa wypada dwa razy lepiej niż Rzym, ale gorzej niż Berlin. Wrocław pozostaje tańszy, na poziomie stolicy Niemiec.

Wnioski:

Tragedii nie ma, ale konieczność pracy na m2 mieszkania przez 2-3 miesiące nie napawa optymizmem. Sytuację ratuje tani kredyt. Obecnie biorąc z banku 250 tys. zł na 30 lat zapłacimy ratę 950 zł, pożyczając na 20 lat już 1300 zł, czyli 1/3 pensji pochłonie rata za kawalerkę w Warszawie.