Moje doświadczenia z kredytami hipotecznymi.

Dzisiaj czas na osobistą refleksję – moje doświadczenia z kredytami hipotecznymi. Tak, to nie pomyłka. Liczba mnoga jest zamierzona. Mam mniej typową sytuację niż przeciętny Kowalski. Kredyt hipoteczny brałem już 3 razy. Tą praktyczną wiedzą chciałbym się z Wami podzielić.

Kredyt mieszkaniowy to najtańsze źródło kapitału. Żaden inny  kredyt nie jest tak tani jak mieszkaniowy. Obecne oprocentowanie rynkowe waha się w okolicach 4 %. Droższe są zarówno kredyty inwestycyjne dla firm, jak i pożyczki hipoteczne, kredyty samochodowe i konsumpcyjne. Dodatkowo finansujemy nim zakup dóbr przynoszących spore stopy zwrotu  – nieruchomości (dlaczego tak sądzę, to temat na oddzielny wpis). Dzięki temu możemy uzyskać sporą dźwignię finansową.

To nie jest zobowiązanie na całe życie. Ostatnio pisałem o nadpłacie kredytu. Rozsądna nadpłata pozwala znacznie skrócić okres kredytowania i sporo zaoszczędzić na odsetkach. Chęć pozbycia się ciężaru mobilizuje do działania i znalezienia sposobu. Mój pierwszy kredyt „żył” pół roku, kolejny 5 lat, obecny spłaciłem w 85% przez 3 lata, a z tym, którego jeszcze nie wziąłem uporam się w 3-4 lata. Oczywiście nie każdy ma takie możliwości, ale warto przynajmniej na początku agresywnie nadpłacać, ponieważ to czas kiedy płacimy najwięcej odsetek.

Warto porównywać oferty przed podpisaniem umowy. Różnica pomiędzy najniżej i najwyżej oprocentowanym kredytem wynosi 2 punkty procentowe (od 3,03 % do 5,08 % w ofercie bez produktów dodatkowych). Rata może wynieść 876 zł albo 1083 zł przy zobowiązaniu na 30 lat i pożyczanej kwocie 200.000 zł.

Często kredyt hipoteczny jest tańszy niż najem. Są takie przypadki, że kredyt hipoteczny będzie tańszy niż najem. Dlaczego? Ponieważ na rynku dużo łatwiej o najemcę niż osobę, która wyłoży kilkaset tysięcy gotówki. Porównanie z mojego miasta. Duża kawalerka z remontem za 200 tys. Czynsz płacony wynajmującemu 1.100 zł, wpłaty do spółdzielni 250 zł,  rata odsetkowa kredytu (na początku – parametry oprocentowania 4% i 30 lat) – 666 zł. Razem koszty najmu – 1.100 zł, razem koszty własnego mieszkania 916 zł (+288 zł przymusowej oszczędności – spłata kapitału).

Warto aby rata nie przekraczała 20% dochodu (wyjątek nieruchomość inwestycyjna). Koszty nieruchomości to nie sama rata. Musimy płacić czynsz, opłaty, podatki itp. a poza tym istnieje jeszcze kilkanaście kategorii wydatków.  Płacąc relatywnie niską ratę możemy dodatkowo pozwalać sobie na nadpłatę. Dwie osoby mające dochód na poziomie 5.500 zł mogą zatem pożyczyć niespełna 230 tys. zł (wtedy rata wyniesie ok. 1.100 zł).  W przypadku nieruchomości inwestycyjnej wystarczy, że łączne zobowiązanie (koszt utrzymania + odsetki) nie przekroczy zysku z tej nieruchomości.

Stopy procentowe zmieniają się. Biorąc swój pierwszy kredyt w 2006 r. płaciłem 860 zł za 130 tys. zł. (653 zł za każde pożyczone 100.000 zł). Teraz mógłbym osiągnąć wskaźnik 480 zł/100.000 zł. Ale pamiętaj, stopy procentowe nie zawsze będą spadać. Załóż w budżecie margines zmian +20%.

Kredyt hipoteczny, to najprostsza droga do własnego majątku dla Kowalskiego. Jeśli nie jesteś zadłużony po uszy, masz sensowne dochody (zakładane na tym blogu 2 średnie krajowe na rodzinę) najłatwiej Ci zainwestować kupując nieruchomość na wynajem. Nieważne, czy będzie to mieszkanie, działka, czy zwykły garaż. Jeśli ma księgę wieczystą nadaje się na zabezpieczenie kredytu. Dodatkowo, jeśli dobrze policzysz, możesz z płatnościami wychodzić na plus (tzn. odsetki i koszty właścicielskie zostaną w 100% pokryte wpływami z najmu). Znam pewnego niepozornego człowieka, który kupił już 5 mieszkanie (3 z nich są spłacone) pomimo zarobków na poziomie nieco wyższym niż przeciętna.

W zadłużaniu się na hipotece, jak we wszystkim potrzebny jest umiar. Ze względu na zmienne warunki oprocentowania, trzeba zachować zdrowy rozsądek. Poza tym musimy wiedzieć jak pewne są nasze dochody. Ponownie posłużę się własnym przykładem. Mam zdolność kredytową na ok. 1 mln zł (rata w okolicach 5.000 zł). Nie oznacza to, że powinienem od razu biec do banku i kupować co się da. Moja żona zarabia ułamek tego co ja i moja nagła śmierć mogłaby ją wpędzić w długi (a koszt polisy na życie o sumie ubezpieczenia 1 mln zł wynosiłby ok. 7-8 tys. zł rocznie).    Jednak rata w wysokości 1000  może 2000 zł nie powinna napawać  przerażeniem, biorąc pod uwagę, że osiągany dochód z najmu przekraczałby w znacznym stopniu koszty. Znam przypadki, w których nieostrożne zadłużenie załamało finanse rodziny (4-5 mieszkań kupionych w fazie hossy za ceny wzięte z sufitu). O jednej z ofiar optymizmu kredytowego pisałem (bloger Witold Zbijewski mieszkający w kamperze).

 

 

Długi starszego pokolenia.

Ostatnie 10 lat to pojawienie się nowego zjawiska – pętli długów osób starszych. Winę ponosi przede wszystkim państwo, które kwestii tej nie uregulowało należycie, sądy stające po stronie banksterki, w sprawach wydawałoby się ewidentnych, rodzina wyciskająca z babci ostatnie soki. Jak to wygląda w praktyce? Czytaj dalej Długi starszego pokolenia.

Dobry i zły kredyt.

Stare przysłowie mówi: „Kredytu banki najchętniej udzielą tym, którzy go nie potrzebują”. Co ono oznacza? Że samo posiadanie zdolności kredytowej to jedno, a rzeczywiste potrzeby to drugie. Czy faktycznie tak jest?

W pewnych kręgach za wyznacznik prawdziwej dorosłości uchodzi kredyt hipoteczny, a sama zdolność kredytowa, to już coś. W erze niepewnych, niestabilnych umów śmieciowych, stała praca daje dostęp do kredytu. Nareszcie można kupować rzeczy, nie posiadając na nie pieniędzy? Czy to dobrze, czy to źle? To zależy. Od czego?

Od tego czy mamy do czynienia z długiem dobrym czy złym. Czym one się różnią? Zły kredyt wciąga nas głębiej w zależność finansową, powiększa wydatki, a nie dochody, przeznaczany jest na rzeczy tracące na wartości albo wręcz na bieżącą konsumpcję. Dodatkowo najczęściej ma najwyższe oprocentowanie. Takich zobowiązań trzeba unikać. Są nimi m.in.: kredyt na wakacje, urządzenie świąt itp, pożyczki chwilówki, kredyt na auto (o ile nie używamy go do osiągania proporcjonalnych do wydatku przychodów), na remont mieszkania, zwykłe pożyczki konsumpcyjne na dowolny cel itp. Do tej listy dodałbym jeszcze pożyczkę na zakup akcji lub pochodnych – wysokie ryzyko inwestycji często prowadzi do tego, że mimo strat musimy płacić raty. A kredyt dobry? To ten, którzy zwiększa nasze dochody, pozwala zastąpić porównywalny wydatek na najem rzeczy, ale i gromadzić majątek. A zatem zaliczymy do niego: kredyty hipoteczne (na zakup nieruchomości przynoszącej dochody wyższe niż rata odsetkowa lub własnego lokum przy założeniu rata+opłaty za korzystanie niższej niż czynsz najmu), kredyty inwestycyjne w firmie (o ile przeznaczone są na tzw. pewny interes i zysk pokrywa z naddatkiem ratę kredytu). Jak widzicie lista dobrych długów jest znacznie krótsza niż złych. Dlatego opublikowałem cykl – jak szybciej spłacić kredyty.  Ponieważ trzeba się ich pozbyć i … nie zaciągać nowych.

 

 

Nadpłata kredytu hipotecznego. Wyniki obliczeń.

W ostatnim wpisie zamieściłem kilka refleksji na temat nadpłaty kredytu hipotecznego. Teraz czas na twarde dane. Przygotowałem kilka wersji dotyczących kredytu wziętego na 30 lat, w kwocie 100.000 zł (łatwiej dokonywać przeliczenia), z oprocentowaniem 4,5%, wziętego w ubiegłym roku (czyli spłacono już 12 rat). Czytaj dalej Nadpłata kredytu hipotecznego. Wyniki obliczeń.

Jak spłacić swoje długi. Metoda „kuli śniegowej”.

O  spłacie długu sposobem „kuli śniegowej” wymyślonym przez Dave’a Ramsey’a wylano już morze atramentu. Ma ona jedną istotną zaletę, działa szczególnie motywująco na początku, kiedy walka nie weszła nam jeszcze w krew.  Najpierw, podobnie jak wybierając metodę „najpierw najwyżej oprocentowane”, trzeba stworzyć listę zobowiązań. Czytaj dalej Jak spłacić swoje długi. Metoda „kuli śniegowej”.

Jak spłacić swoje długi? Najpierw najwyżej oprocentowane.

Ta metoda wyboru zobowiązań do nadpłacania jest banalnie prosta (oczywiście chodzi o sekwencję działań a nie wykonanie). W pierwszej kolejności wykonujemy spis swoich zobowiązań. To chwila prawdy. Potrzebujemy następujących danych: Czytaj dalej Jak spłacić swoje długi? Najpierw najwyżej oprocentowane.