Matrix podpowiada nam jedno rozwiązanie – mieszkanie w mieście na trzydziestoletni kredyt ewentualnie (poplecznicy Klausa Schwabba) – wynajem do śmierci. Czy da się inaczej? Czy będzie taniej? Zaczynamy.
Najpierw wycenimy rozwiązanie „korpo friendly” czyli mieszkanie w mieście z zawaloną hipoteką. Dlaczego piszę „korpo friendly”? Prowadzono badania i pracownicy z kredytem hipotecznym na pierwszą nieruchomość są zdecydowanie bardzie ostrożni, mniej skłonni do zmiany pracy, za to łatwiej ich przycisnąć. Rzadziej skarżą się na mobbing, biorą więcej nadgodzin, siedzą cicho. Druga grupa o podobnych cechach? Główni żywiciele rodzin. Dlatego już w XIX w. zatrudniano na odpowiedzialnych stanowiskach najpierw żonatych mężczyzn. Rozpowszechnienie kredytu hipotecznego, tylko tę tendencję pogłębiło. Kredyciarz to idealny pracownik korporacji czy budżetówki. I umowę na czas nieokreślony w budżetówce i korpo, znacznie lepiej ratingują banki. Perperum mobile Matrixa. Te dwa miejsca pracy nie muszą jednak oznaczać ubóstwa. Dlaczego? W obu z nich widzę osoby postępujące niestandardowo. Czyli nie tylko budżetówka, korpo i banki wykorzystują nas, lecz jednocześnie my ich. Korzystamy ze zdolności kredytowej by kupować 2-gie i 3-cie nieruchomości, roczne nagrody i trzynastki przeznaczamy na oszczędności lub założenie firmy. A potem kopiemy w tyłek szefa i przechodzimy na wcześniejszą emeryturę. Pełno takich przykładów wśród np. amerykańskich FIRE. Dość z filozofią wracamy do konkretów.
Dwupokojowe mieszkanie kupione na kredyt, nie 10 lat temu, ale DZISIAJ, kosztuje sporo, nawet jeśli mamy opcję pożyczki na rządowe „2%” (w rzeczywistości ok. 5% i to przez 10 lat). W moim mieście 50 m2 u dewelopera kosztować będzie (z wykończeniem) pomiędzy 450 a 600 tys. zł. Kupa forsy. Rata wyniesie od 1800 zł do 2600 zł (wkład własny 20%). Sporo i gwarancję braku wzrostu cen mamy na 10 lat. Co potem? Nie wiadomo. Czy da się taniej? Spróbujemy?
Zamiast dewelopera i wykończenia, wybierz mieszkanie używane. Paradoksalnie lepiej zlokalizowany blok oznacza niższe ceny za m2. Zawsze trafimy na lokale już wykończone (czasem do natychmiastowego remontu, czasem da się zebrać siły). I tak, w moim mieście takie mieszkanie w bloku spółdzielczym kosztuje nie 12 tys. zł za m2 (z wykończeniem), ale 8 tys. zł (w podobnej lokalizacji). Dzięki temu, damy radę kupić za 400 tys. zł zamiast 600 tys. zł. Rata wyniesie (przy początkowej identycznej wpłacie 100 tys. zł), nie 2600 zł, lecz 1540 zł. Ten dodatkowy 1000 zł zrobi w budżecie wielką różnicę.
Kup kondygnację w domku lub mieszkanie w kamienicy. Szukasz jeszcze taniej? Coraz częściej różni fliperzy oferują stare kamienice, lub kondygnację w domku. Kumpel mojego brata sprzedawał wykończony na tip-top sześciopokojowy dom za 1 mln. zł. Mamy w nim 3 kondygnacje naziemne, z których każda jest oddzielnym mieszkaniem (o powierzchni 70 m2, więc większym 50 m2 w bloku), wartym nie 600 tys. zł, ale 330 tys. zł. Przy wpłacie 100 tys. zł, bierzemy tego kredytu tylko 230 tys. zł i mamy ratę 1180 zł.
Widziałem też zrobione poddasza w ścisłym centrum. za 6-7 tys. zł/m2 (czyli 2/3 ceny z parteru). Przy niepełnej wysokości m2 liczy się inaczej, czyli płacimy za 45 m2 a dostajemy 60-65 m2 podłogi. Cena 270-300 tys. zł. Rata 900 zł.
Są udziały i różne inne kombinacje w jeszcze niższych cenach, zawsze warto pomyśleć, aczkolwiek tutaj trzeba mieć gotówkę (bank tego nie skredytuje). Znalazłem kamienicę z udziałami 40% (resztą zarządza miasto), do których przypisano 3 lokale, o łącznej powierzchni 163 m2 za….. 310 tys. zł. Nie weźmiesz kredytu, ale za 310 tys. zł dostaniesz 3 mieszkania (do remontu) – 1900 zł/m2. Teraz sprzedasz dwa za 160 tys. zł każde (3000 zł/m2) i masz własny lokal za darmo lub z niewielką dopłatą. Nawet nie trzeba robić remontu (jedno w oficynie, wyremontowano już na tip-top). Problemem może być nieciekawa dzielnica.
Poszukaj mieszkania z problemami. Istnieje grupa koneserów takich nieruchomości. Trudności w podziale, spirale zadłużenia, wydają się wielu osobom górami nie do przejścia. Takie mieszkania oferowane są znacznie poniżej wartości. Możesz trafić na 30-40% opusty czyli znowu nie 12 tys. zł m2, nawet nie 8 tys. zł/m2, a 5 tys. zł/m2 (250 tys. zł za 50m2) i odrobina ryzyka. I znowu rata nie 2600 zł, lecz 771 zł. Schodzimy coraz niżej.
Kup, podziel, spłać kredyt. Opcja zdecydowanie mniej ryzykowna. W taki sposób mój pradziadek przed wojną (1937 r.) nabył mały majątek z parcelacji. Sprzedał potem 30% za wyższą cenę, a 70% zostało mu bez długu. Ty pewnie nie zrobisz tak złotego interesu, ale…. Znowu liczymy. Załóżmy, że masz zdolność na te 500 tys. zł. i możesz kupić coś za 600 tys. zł. Znalazłem dom, który składa się z 4 kondygnacji mieszkalnych (parter, piętro, II piętro, poddasze) + piwnica. Każda z nich ma ok. 60 m2. I teraz popatrz. Za 600 tys. zł dostajesz 4 mieszkania do remontu, każde po 150 tys. zł (cena za m2 ok. 2600 zł). Jeśli sprzedasz 3 mieszkania po 200 tys. zł (co dalej będzie okazją) – Twoje własne okaże się za darmo. Jeśli (co spokojnie realne) uzyskasz 250 tys. zł/mieszkanie (nadal niecałe 5000 zł/m2). Nie tylko masz swoje 57 m2, ale i zarobiłeś (no dobra, brutto), 150 tys. zł (3 x 250 – 600). Minus koszty – 30-40 tys. zł i Twój % podatku. Nieźle. Znam ludzi, którzy tak robią. Dasz radę sprzedać za 300 tys. zł – jesteś do przodu 250 tys. – podatek (realnie ok. 200 tys. zł netto). Znajdziesz 3 osoby, które wejdą w to z Tobą, robicie remont, i masz mieszkanie za 150 tys. zł.
Kup, podziel, wynajmij, spłacaj kredyt. W tej wersji nadal pozostajesz właścicielem całości. Budynek jest wart 600 tys. zł, więc spłacasz ratę 2600 zł. Teraz każde z 3 mieszkań wynajmujesz za 1200 zł netto (takie są ceny rynkowe w tej dzielnicy). Dostajesz do ręki 3600 zł. Masz 1000 zł na własne wydatki, a raczej… nadpłatę kredytu. Ryzyko? Kredyt 2% jest na nieruchomość mieszkalną. Teoretycznie rząd może zażądać spłaty „ulgi”, ale… przecież dalej tam mieszkasz, a o podnajmie nikt nie musi się dowiedzieć (dzisiaj przy ryczałcie nie przedstawiasz już umowy, po prostu płacisz zaliczki, ponadto nadal jesteś zameldowany pod adresem).
Warto myśleć niestandardowo.