Nieruchomości – Oszczędny Milioner

Urbanista o wynajmie i zakupie mieszkań.

W sezonie ogórkowym wyborcza.pl wprowadziła cykl arykułów „Warszawa się rozjeżdża”. W jego ramach publikowane są wywiady, opinie różnych ludzi, których wspólnym mianownikiem stało się „wszystko źle”. Dosłownie. Źle mieszkać w centrum bo hałas, wynajem krótkoterminowy i gentryfikacja. Źle mieszkać w Józefosławiu, bo długi dojazd. Źle budować w okolicy Zalewu Zegrzyńskiego, bo tereny cenne przyrodniczo. O dziwo, zawsze znajdą chętnych do narzekania. Ale tym razem nie o problemach, ale o diagnozie. Rozmówcą w tym artykule (https://warszawa.wyborcza.pl/warszawa/7,54420,32916285,wiem-jak-powstrzymac-rozlewanie-sie-warszawy-ale-to-oznacza.html#s=S.index-K.C-B.1-L.2.duzy) był Piotr Sawicki – urbanista (wiceprezes warszawskiego oddziału Towarzystwa Urbanistów Polskich). Kiedy mówił o swojej działce (polityce przestrzennej), wychodziło mu całkiem nieźle. Natomiast, gdy pytaniami dziennikarz przerzucił go na grunt „wynajem czy zakup” plótł piętrowe bzdury, ex cathedra i bez dowodów. Oto fragment:

Dziennikarz: Kiedy jednak kupujemy mieszkanie, to z każdą ratą zbliżamy się do własności. Może syn będzie mieć łatwiejszy start w życiu.

Piotr Sawicki: Można odkładać pieniądze w inny sposób. A inwestowanie w mieszkanie, które ma służyć na wynajem do czasu, aż syn dorośnie, robi się nieopłacalne. Stopa zwrotu z mieszkań na wynajem robi się dramatycznie niska.

I tutaj urbanista popełnia dwa błędy. Pierwszy – nie docenia lewara kredytowego, drugi – opowiada bajki o stopie zwrotu z mieszkań. Przeanalizujmy je po kolei.

Lewar. Żeby kupić mieszkanie, musimy mieć 20% wartości. Resztę pożyczy nam bank. Cały montaż finansowy, wygląda tak.

Cena nabycia 800k. Kredyt 640k. Wkład własny 160k. Wiek dziecka w chwili zakupu mieszkania 3 lata. Wiek dziecka w chwili oddania mu mieszkania 23 lata. Rata kredytu ca. 4 tys. zł.

Obecnie takie mieszkanie da się wynająć za 4k do ręki. Co to oznacza? Że ratę pokrywa najemca. Trzeba tylko dołożyć wkład własny i koszty zmian (remonty). Urbanista myśli jednak o warunkach „Rata 4k, przychód z najmu 2k minus koszty”, bo spokojnie da się zrobić taki „interes”, kupując zbyt drogo.

I tu docieramy do istoty lewara – czynsz najmu rośnie proporcjonalnie do stawek rynkowych, a rata nie. My musieliśmy wrzucić tylko 20%, a korzystamy ze wzrostu 100%. Dzisiaj rata wynosi 4k, za 20 lat też 4k. Dzisiaj czynsz najmu to 4k, za 20 lat, niech będzie 8k (dużo zależy od inflacji).

Po 20 latach, dziecko dostaje mieszkanie spłacone w 100% (bo nadpłacaliśmy rosnącego nadwyżką czynszu nad ratą. Krótko mówiąc, inwestując 160k, dajemy dziecku 10/10 wartości mieszkania (dzisiaj to 800k). Nieźle. Ale nie zapomnijmy o stopie zwrotu.

Stopa zwrotu. Weźmy pod uwagę historię. W ostatnich 20 latach (2006-2026), mieliśmy:

10 lat chudych (bez wzrostów cen mieszkań),
10 lat tłustych (z wzrostami).

Ogółem jednak, ceny podskoczyły o 300% (dwukrotnie podwoiły się). Oznacza to średnią stopę zwrotu na poziomie 7.2% (reguła 72). Ale przecież od całości, a my wyłożyliśmy 20%. Co to zmieni? Za 20 lat mieszkanie będzie warte 3.2 mln (jeśli trend się utrzyma) czyli inwestując 160k, zyskamy x 19, a nie x 4 (co odpowiada lewarowi). I teraz x19 to nie dwa podwojenia, a 4,2. Co to oznacza? Stopa zwrotu z mieszkania wyniosła 72/4,76=15,1% . Nieźle. Czy to jest mało?

Cud dzieje się jednak po tych 20 latach. Dziecko nie wynajmuje za 8k/m-c (czyli 96k/rok), ale ta kwota (3% wartości) zostaje mu w kieszeni. Jeśli nadal wzrost cen zakupu wyniesie średnio 7.2%, sumujemy ją do 10,2%. Gorzej niż przy lewarze, a lepiej niż w przypadku najmu.

Najem. Zapytajmy sami siebie: Jaką stopę zwrotu z inwestycji musielibyśmy osiągnąć, żeby zrobić ze 160k kwotę 3,2 mln. To proste. Odpowiedź mamy powyżej – 15,1%. Ilu ludzi ją osiągnie? Niewielu. To tłumaczy różnicę majątku pomiędzy najemcą a właścicielem (nawet na kredyt), w długim okresie. No i nasze dziecko nie płaci 8k za wynajem po tych 20 latach.

Kwestie psychologiczne. Piotr Sawicki nie wziął pod uwagę jeszcze jednej zmiennej – psychologii. Ludzie mają tendencję do wydawania. Niewielu potrafi odraczać przyjemność. Większość, gdy ze 160k zrobi 1 mln, wyda go. I nici z mieszkania dla dziecka. Albo nie wytrzyma na spadkach i zapomnij o stopie 15,1%. Jak pisał Bartek – dla większości szczytem możliwości jest 6-8% w długim okresie.

Podsumowując. Pan urbanista, promując wynajem, bredzi. Nawet gdyby wzrosty tylko wyrównywały niską inflację (podwojenie cen po 20 latach), właściciel zyska x 10 (inwestując 160k, będzie miał 1.6 mln), co odpowiada przy lewarze stopie zwrotu +900%, czyli około 2,25 podwojenia. Rocznie to 8,1%. Nadal bez przyszłych zysków dziecka oraz informacji. w jaki sposób pójdzie w górę najem. Wielu już się nacięło.

Cztery argumenty przeciwników wsi. Czy faktycznie masz się czego bać?

Zaczęło się od komentarza Marka, który jasno wskazał, że przeprowadzka na wieś nie wygląda tak strasznie, albowiem istnieje wieś, z większością zalet miasta. Potem pojawiła się analiza, z której wynika, że mieszkania pod Wrocławiem są o 40% tańsze niż we Wrocławiu. Wreszcie trafiłem na negatywy, które wskazał w internetowej dyskusji człowiek, który przeprowadził się ze wsi do miasta i z powrotem. Oto one.

Na większe zakupy, do kina, lepszej restauracji trzeba wybrać się do miasta.

Utrzymanie domu to syzyfowa praca.

Koszty ulepszeń są astronomiczne.

Wożenie dzieci.

Odnoszę się do nich po kolei.

Na większe zakupy, do kina, lepszej restauracji trzeba wybrać się do miasta. Potem pada argument o 30-minutowym dojeździe. Miasta bywają różne. I tak w małym miasteczku, gdzieś na prowincji – kina brak, restauracja to dom weselny, a większych zakupów nie zrobimy, bo jedyne sklepy to Lidl, Biedronka, Dino ew. Rossmann. W mieście średnim (40-100 tys. mieszkańców) znajdziemy zwykle i galerię, i kino, i kilka restauracji do wyboru. Prawdziwy wybór mamy jednak w miastach dużych – dobrze powyżej 100 tys. mieszkańców. Ale w nich marnujemy czas na dojazd, ponieważ np. z takiej Białołęki do Złotych Tarasów, jedziemy dłużej niż ja ze swojej wsi do Lublina. Popatrzmy:

duże zakupy spożywcze (dyskont) – moi przyjaciele w górach (miasto ok. 10 tys. mieszkańców, ale turystyczne) – 10 minut (w sezonie 2 razy tyle, bo korek), ja na wsi – 6 minut, ja w Lublinie 6 minut.
duże zakupy ubrań (takie zwykły człowiek robi kilka razy w roku) – moi przyjaciele w górach – 2 godziny jazdy do stolicy województwa, ja na wsi – 30 minut do galerii, ja w mieście 15 minut do galerii,
duże zakupy budowlane – moi przyjaciele w górach – 40 minut najbliższy powiat grodzki, ja na wsi – 25 minut do Puław, ja w mieście – 10 minut do Obi,
kino – moi przyjaciele w górach – 40 minut do miasta 40-tysięcznego, ja na wsi – 30 minut do Lublina, ja w Lublinie 10 minut.
restauracje „lepsze” – moi przyjaciele w górach – 5 minut (miejscowość turystyczna), ja na wsi – 10 minut (w Nałęczowie), ja w mieście – 10 minut.

Jak widzicie, mieszkając blisko centrum (20 minut piechotą, 10 minut samochodem) w ósmym co do liczby ludności mieście Polski, mam sporo lepiej, ale w infrastrukturze, z której korzystam może 1 raz w miesiącu. W codziennych zakupach – podobnie. Małe miasto, wypada prawie tak, jak wieś.

Utrzymanie domu to syzyfowa praca. Marek wyjaśnił to krótko. Chcesz mieć dom i nie robić – buduj nowy. Dodam – nie lubisz koszenia – kup mieszkanie. Aczkolwiek przedstawię obliczenia dość prosto – jeżeli porównujemy porównywalne – dom w mieście będzie 50% droższy niż na wsi (nowy). Im mniejszy, i starszy – różnica większa (ceny działek). Stąd, za te dodatkowe 800k, a w praktyce ratę 4800 zł, zapłacisz komuś, kto zrobi wiele rzeczy za Ciebie.

Jednak, jako właściciel budynku 1929 r. uważam opowieści o „syzyfowej pracy” za mocno przesadzone. Łączna liczba dniówek poświęconych na naprawy nie przekracza 2-3 w roku, a mówimy o domu, który od 1945 r. od września do maja stoi praktycznie pusty.

Zupełnie inna historia dotyczy ogrodu, ale tu mamy kilka wyjść:

Pierwsze – zalesić całą działkę i nie mieć problemu nawet z koszeniem (a często darmowe grzyby).

Drugie – ograniczyć powierzchnię do 1500 m2, co oznacza 4-5 godzin pracy w tygodniu.

Trzecie – zamienić trawnik, na kwietną łąkę, która kosimy 3 razy w roku, ew. rozłożyć maty z włókniny, obsadzić iglakami (zero koszenia), ostatecznie założyć sad i utrzymywać tzw. ugór herbicydowy.

Koszty ulepszeń są astronomiczne. Jako ulepszenia autor wymienił dróżki, płoty, infrastrukturę wypoczynkową. No, cóż, to akurat prawda, natomiast generalnie coś za coś. W mieszkaniu nie mamy płotu, ale i ogrodu. Podobnie basenu, piaskownicy, trampoliny, huśtawki, sauny, bani, a tylko malutki balkonik. I jeszcze jedno, nie ma przymusu budowy drogiego płotu, dróżkę da się wykonać z płytek, kawałków zaimpregnowanego drewna pozyskanego z własnej działki itp.

Wożenie dzieci. Temat-rzeka, dlatego poświęcę mu najwięcej uwagi. Styl wielkomiejskiej klasy średniej, pracującej w mieście, wymusza „zapewnienie dzieciom tego, co najlepsze” także w dziedzinie edukacji. Żyjąc w ten sposób, skazujemy się na dowożenie. I wtedy, zwłaszcza w okresie licealnym i pod koniec szkoły podstawowej, będzie ciężko. Im dalej od ośrodka miejskiego, tym ciężej. Mój syn obecnie, w mieście, do najbliższego liceum (niezłego) ma 10 minut drogi spacerem, do najlepszego, dotrze komunikacją publiczną w 20 minut.

Na wsi, albo pojedzie pociągiem (na który trzeba go zawieźć) i będzie także za 20 minut (kilka liceów do wyboru w Puławach), albo wybierze Nałęczów (gorszy, lecz bliższy 10 minut dojazdu autem), albo musi dotrzeć do Lublina (30 km – ok. 40 minut), dowożony przez rodziców. Życie płata nam figle i pewnie skończy się na szkole sportowej z internatem 200 km od domu, więc o dowożeniu nie będzie mowy.

Ale nasi przyjaciele z gór, także wozili, mimo że mieszkali w mieście. Nie było w nim żadnego liceum. Ulokowano je 8 km dalej. Wyprawa 2 razy dziennie, lub dziecko tłukło się busami. 8 km busem oznacza podobny czas jak 20 km pociągiem – od drzwi domu do drzwi liceum – 20 minut. Sporo dłużej niż przypadkowe liceum w moim mieście, i prawie tyle samo, co najlepsze.

Dojazdy do szkoły to pikuś, ale pozostają jeszcze te, które umożliwiają „życie społeczne”, wszelkie spotkania, imprezy, nocne życie. To ostatnie, już na studiach. I znowu – o ile w Lublinie mam sporo uczelni, o tyle zarówno ze wsi, z miasteczek, jak i ze średnich miast – raczej skończy się dojeżdżaniem tj. akademikiem, stancją itp.

Straszne dowożenie, w rozsądnych warunkach, trwać będzie tylko przez 4 lata, a jeżeli wybierzemy „wieś zabitą dechami”, 12 lat (podstawówka+liceum). W tym drugim przypadku – szmat czasu i kawał życia. Stąd wniosek – nie chodzi o wieś w ogólności, lecz raczej konkretne miejsce. Uwielbiając odludzia, coś zyskujemy (niższe ceny), coś stracimy. Jak to zwykle w życiu. Wieś nie jest bowiem ani jednolita (podobnie jak miasta), ani tragiczna do mieszkania.

Pompa ciepła. Temat na wrześniową rozkminę.

W tym roku zima okazała się wyjątkowo mroźna. Podrożał pellet, a internet zalały wpisy o „rachunkach grozy” za pompy ciepła. Część z nich, kompletna propaganda, ale np. Newsweek opisał sytuację dość rzeczowo. Do tego mogę dodać sytuację mojej kuzynki, użytkującej na jesieni wiejski dom. Spróbujmy zatem znaleźć złoty środek.

Fakt 1. Pompy ciepła są drogie.

Trudno z tym dyskutować. Systemy powietrze-woda, kosztują 50-60 tys. zł, powietrze-powietrze – połowę ceny. Nadal sporo drożej niż piec gazowy czy na drewno. Ma sens tylko wtedy, gdy dostajemy wysoką dotację.

Fakt 2. Pompa ciepła dobrze działa w konkretnych warunkach.

W wielkim skrócie – ogrzewanie niskotemperaturowe (podłogówka), dobrze ocieplony dom. Kompletnie nie sprawdzą się w starej kostce z czasów PRL-u, nawet jeśli ktoś trochę ją dociepli. Stąd biorą się rachunki grozy.

Fakt 3. Kto szuka „najtaniej”, płaci w eksploatacji.

Większość żalących się na forach popełnia dwa błędy – ignoruje fakt 2 (czyli łączy pompę ciepła ze słabo ocieplonym domem z grzejnikami naściennymi) oraz wybiera najtańsze urządzenie. Przepis na katastrofę, ponieważ tanie pompy no name nie trzymają deklarowanych parametrów. W zimne dni, gdy zużycie jest największe, żeby utrzymać zadaną temperaturę wewnętrzną, włącza się grzałka i ze sprawności 3.5 robi się 1.5, czyli grzejemy o 50% drożej niż nietanim gazem.

Fakt 4. Ile faktycznie kosztuje eksploatacja pompy ciepła?

Załóżmy, że kupiliśmy dobre urządzenie, mamy ocieplony, nowoczesny, niezbyt wielki dom. Zapotrzebowanie na energię 12.000 KWh/rok. Kupując prąd z sieci – zapłacimy ok. 5.000 zł/sezon.

Gdybyśmy wybrali dom mały (poniżej 100 m2) i utrzymywali wysoki standard energetyczny – zejdziemy jeszcze o połowę do 6000 KWh/rok i 2500 zł/sezon.

A jeśli zignorujemy warunki? Dom taki jak mój potrzebuje 20.000 KWh. Dodatkowo, większość czasu, włączy się grzałka. No i nagle robi się 12.000 zł/sezon. A mówimy o relatywnie niewielkiej powierzchni.

Fakt 5. Spróbujmy porównać pompę z drewnem, pelletem i węglem.

Stańmy na chwilę po stronie tych, co uważają „do pomp zmusza nas ta zła UE”. Oni do tej pory używają jednego z trzech źródeł: ekogroszku (1300 zł/tonę/7000KWh spalanego ze sprawnością 80%), drewna kawałkowanego (300 zł/t/4000 KWh spalanego ze sprawnością 70%), pelletu (2000 zł/t/5000KWh, ponownie 70% sprawności systemu). I weźmy te trzy wartości:

Dom mój – stary, niedocieplony 20.000 KWh. Pompa ciepła 12.000 zł. Ekogroszek – 4500 zł, drewno – 2100 zł, pellet – 10.000 zł. Wszystkie metody deklasują pompę.
Dom nowy, ocieplony 12.000 KWh. Wartości 60% poprzednich, więc od 1300 zł (drewno), przez 2700 zł (węgiel), aż do 6000 zł za pellet i 5000 zł pompa ciepła.
Dom nowy, mały, ocieplony 6000 KWh. Drewno – 650 zł, węgiel – 1350 zł, pellet 3000 zł i pompa ciepła 2500 zł.

W tych dwóch przypadkach widać niewielkie różnice, zwłaszcza jeżeli porównujemy źródła bezproblemowe (pellet/pompa ciepła). Drewno wygrywa zdecydowanie, stąd wszyscy, którzy kupią je tanio (właśnie 200 zł/m3) i porąbią zyskają. Gdyby cena miała wzrosnąć do 500 zł/m3 (gotowe), przebijamy węgiel i cały interes przestaje się kalkulować.

Na koniec historia kuzynki. Grzejąc 100m2 wiejskiego, nieocieplonego domu murowanego, zużywała 1500 KWh/m-c w listopadzie 2025 (1800 zł). W styczniu 2026 byłyby to wartości astronomiczne w okolicach 3600 zł/m-c. Nic dziwnego, że bohaterka artykułu Newsweeka postawiła w salonie kozę.

Czy stać Cię na mieszkanie we Wrocławiu? Opisuję swój zakup dla syna.

Jeden syn dostał mieszkanie, kiedy poszedł do pracy w innym mieście. Teraz czas na drugiego, ponieważ ma poważne plany matrymonialne. Jak zwykle, podszedłem do sprawy metodycznie. Ustalając must have i to, z czego możemy zrezygnować.

Must have:

nie mniej niż 2 pokoje,
lokalizacja 20 minut tramwajem od Uniwersytetu (Rynku),
nie na terenach, które ucierpiały w powodzi,
do 2 piętra (mieszkania zlokalizowane wyżej będą tanieć, albo wolniej drożeć, w miarę starzenia się społeczeństwa),
cena do 0,5 mln na gotowo.

Do dyskusji:

brak konieczności remontu,
wielkość pokoi,
rok budowy bloku.

Poszukiwania chwilę trwały, bo albo było za drogo, albo za wysoko, albo nie takie miejsce. Ale w końcu, przybyłem, zobaczyłem, kupiłem.

I teraz czas na odpowiedź na tytułowe pytanie. 45 m2, 3 pokoje = 402 tys. zł. Blok PRL, niski parter, ale za to 100 m od Pl. Powstańców Śląskich (i znanego wszystkim Sky Towera). Brak konieczności natychmiastowego remontu (aczkolwiek go zrobię), łatwe do wynajmu i sprzedaży. Wady? Nowe nie jest, małe dwa pokoje, a i trzeci nie powala na kolana. Wszystkie jednak dopuściłem i właśnie rozpocząłem szukanie najemców.

Wróćmy jeszcze do ceny. 450 tys. zł (z kosztami zakupu i odświeżenia, bo nominalnie 402k). Żeby kupić podobnej wielkości w nowym bloku, musiałbym wydać: 800 tys. na Nowym Dworze, 1 mln w centrum. Przyjęte rozwiązanie gwarantuje więcej sensu (tym bardziej, że poprzednie kupiłem drugiemu prawie 4 lata temu, ale na tyle tanio, że widać różnicę).

A za ile da się je wynająć? Biorąc pod uwagę ceny wrocławskie ok. 3000 zł. Gdyby wynajmować pojedyncze pokoje, byłoby „na czysto”. Jako całość – trzeba odliczyć 400 zł czynszu i podatek. ROI=8% (na pokoje). Całkiem nieźle.

Gdyby ktoś podarował mi mieszkanie. Opowieśc o pragnieniach młodych i możliwościach starych.

Tytułowe słowa, wypowiedziała pewna dwudziestolatka rodziców z klasy średniej, gdy w jej obecności opowiadałem o planach zakupowych dla syna. Nie stanowi wyjątku, lecz regułę. W moim otoczeniu (dorabiająca klasa średnia 45-55) tylko znikomy procent kupuje/planuje kupić dziecku mieszkanie. Niektórzy młodzi (czyli dzieci pięćdziesięciolatków) reagują roszczeniowością, inni, tylko westchnieniem. Gdzie jednak leży prawda?

Moim zdaniem – pośrodku, i tutaj leży przestroga dla kolejnych pokoleń.

Z jednej strony, biorę klasę średnią 45-55 w obronę. Wielu z nas doświadczyło niesamowitego zwrotu akcji, związanego z rolą wykształcenia. Za komuny, dobry majster, zarabiał tyle co inżynier. Miał też sporą możliwość dorabiania „fuchami”. Czas „Planu Balcerowicza” i kolejne 25 lat, przyniosły zmianę. Zmieciono i spauperyzowano robotników. Do rangi mega zalety wyniesiono wyższe wykształcenie. Można było skończyć filozofię i zostać kierownikiem działu VAT w Urzędzie Skarbowym lub w korpo. Liczyły się literki mgr. Stąd moi rówieśnicy i młodsi z rozpędu inwestowali w wykształcenie kolejnego pokolenia. Z różnym efektem. Jeśli zaciskaniem pasa, korkami, wykształcili programistę, lekarza, ok – uznawano to za sukces. Nawet jeśli ceną był brak możliwości kupienia mieszkania. Udało się, dzisiaj dzieci w okolicach 30-tki powyżej średnich krajowych, ale na mieszkanie muszą sobie zarobić sami, bo niestety rodzicom nie starczyło. Moi znajomi, pompowali kasę w dwie córki, które do pewnego momentu spełniały ambicję, potem niestety przyszedł kryzys. I nie będzie ani pensji, ani mieszkania. Mówię tutaj o rodzicach dorabiających i zarabiających 5 średnich krajowych/rodzinę czyli 2 razy więcej niż moja żona i ja.

Niektórzy (w tym ja) przyjęli inną strategię. Gdy dzieci były małe, kupowaliśmy dla nich nieruchomości, które teraz oddajemy. Pomagał kredyt i planowanie. I tutaj leży pies pogrzebany.

Malkontenci powiedzą „Wam pomagali rodzice” i będzie to prawda, chociaż częściowa. Niejedna dobrze sytuowana rodzina nadal mieszka w domu rodziców/teściów. Niektóre opuściły piętro domku „dziadków” w okolicach 40-tki. 25 lat wstecz nie pomoc robiła różnicę, bo z mojego otoczenia 80% dostawało: mieszkanie, możliwość wykupu „komunałki”, działkę budowlaną, ziemię po dziadkach, wreszcie darmowy (za połowę opłat) dach nad głową w domu rodzinnym na 20-30 lat.

I tu dochodzimy do drugiej połowy prawdy. Dzisiaj taka postawa moich rówieśników to rzadkość. Mieszkanie na studia, w ich trakcie, lub bezpośrednio po dostaje może 10-20%. Stąd źródło roszczeniowości i westchnień. Bo jak to, rodzice dostali od dziadków a nam nie chcą kupić?

I dochodzimy do sedna. Znam sporo przypadków drastycznej deklasacji majątkowej. Rynek okazał się bezlitosny. Z 80% istotnie obdarowanych:

część zmarnowała (przehulała) własne mieszkanie i teraz wynajmuje,
część oddała je małżonkom po rozwodzie,
najliczniejsi – włożyli jako wkład własny w mityczny „dom” i do dzisiaj spłacają kredyt,
wszyscy – nie posiadają istotnych oszczędności.

Nie mają skąd wytrząsnąć pieniędzy na zakup dwóch mieszkań (wielu posiada dwójkę dzieci). Choćby młodzież sarkała, kwękała, musi wynajmować. Tym samym tworzy się zaklęty krąg najemców (w Niemczech 52%) i landlordów. Jedni biednieją, inni się bogacą (umieściłem na ten temat kilka wpisów z wyliczeniami).

Do tego dochodzi zanik umiejętności społecznych związanych z zakupem lokalu: analizy, targowania się, timingu. Kto przechodził cały proces wiele razy, podejmuje dobre decyzje, „rookie” głównie złe.

„Starzy” nie posiadają możliwości zapewnienia mieszkania „młodym” albowiem przerwali pewien cykl. „Młodzi” nie dadzą nic swoim dzieciom. Zaklęty krąg przeciętności i biedy. Pokażę go w liczbach.

Przypadek 1. Rodzice nie są w stanie pomóc. Młodzi mają 20 lat i jadą na studia do Wrocławia/Krakowa/Gdańska. Rodzice, jedni z przyczyn ideolo („sam się dorobiłem, więc syn też może”), drudzy finansowych nie kupują mieszkania. Trzeba wynajmować. Dzisiaj mamy następujące ceny – 1500 zł za pokój. Kończy się studia, idzie do pierwszej pracy – dajmy na to 5 k na rękę (w tych miastach to możliwe). Para wynajmuje 2 pokoje i płaci landlordowi (zwanemu czule w kręgach lewicowych „czynszojadem”) 3000 zł. Standard się poprawia, bo nie trzeba wspólnej łazienki czy kuchni. Przez 10 lat (5 na studiach, 5 po studiach) razem wyrzucili (wg dzisiejszej wartości pieniądza) – 360.000 zł na najem. Do tego rodzice przez 5 lat wydali na utrzymanie po 1500 zł/m-c. 1500 zł/m-c x 2 osoby x 60 miesięcy = 180.000 zł. W sumie 540.000 zł przejedzonych pieniędzy. Żeby je uzyskać, wielu młodych idzie do pracy. Pracuje całe studia i nadal nie ma nic.

Przypadek 2. Rodzice dają mieszkanie. Dokładnie taki sam układ, ale rodzice kupują mieszkanie. Zamiast płacić za pokój fundują trzy małe pokoje. W jednym mieszka dziecko z parą, dwa wynajmuje (za 2000 zł) i ma na utrzymanie, nawet z górką. Po studiach, nie musi wynajmować. Koszt? 0 zł.

Przypadek 3. Dwie pary rodziców dają mieszkanie. Ekstremum, chociaż możliwe. Młodzi wynajmują jedno mieszkanie za 3000 zł, w drugim dwa pokoje za 2000 zł. W sumie mają 5000 zł przy kosztach na poziomie 3000 zł. Zostaje im 2000 zł, rodzice nic nie dokładają, więc wynik po 5 latach wynosi +110.000 zł. W sam raz na wkład własny do zakupu kolejnej nieruchomosci po studiach, gdy przyjdzie pensja 2 x 5k =10k/m-c. Kula śniegowa rozpędza się.

Różnica pomiędzy przypadkiem 1 (najemca), a 2 (dostał mieszkanie od rodziców), okazuje się gigantyczna. 3000 zł x 12 miesięcy = 36.000 zł/rok. Praktycznie do końca życia. Dużo łatwiej budować nadwyżkę, dużo łatwiej myśleć o kolejnych zakupach. Trzeba, podobnie jak moje pokolenie, mądrze budować zamożność, a nie hulać, marnować przy rozwodzie, porywać się na drogi dom, który może stać się kulą u nogi.

Niekonwencjonalne sposoby na dach nad głową.

Przytaczane wielokrotnie analizy pokazują, współcześnie klasa średnia tzw. Zachodu, zaczyna dzielić się na dwie grupy: posiadaczy i nieposiadaczy. Pierwsi – dysponują własnym (choćby kredytowanym) mieszkaniem/domem. Drudzy – wynajmują lub mieszkają z rodzicami. Ponieważ w przebiegu linii życia, znalezienie się w jednej lub drugiej bańce powoduje ogromne różnice w majątku (wynajmujący dysponują 1/10 aktywów netto posiadaczy), trzeba starać się o własną nieruchomość. Odrzućmy narrację o „kulturze (czasem wręcz cywilizacji) współdzielenia” jako nieefektywną i zwyczajnie nieprawdziwą.

Klasyczne metody mówią, duże miasto, mieszkanie/segment od dewelopera, spory kredyt. Teraz jednak czas na weryfikację. Sporo młodych nie posiada zdolności kredytowej, albo ma ją w niewystarczającej wysokości (np. na 200-300 tys. zł). Jak z tego wybrnąć? Niekonwencjonalnie, łamiąc standardy.

Metoda 1. Dom na wsi lub miasteczku. Wiem, wiem, jestem w tym już nudny. Ale jednocześnie powtarzam bez przerwy – dane ekonomiczne nas nie okłamią. Oddalając się od miasta o 30 km (często niezłej drogi) możemy kupić nieruchomość za 1/3 ceny „miejskiej”. 100-metrowy dom blisko centrum(taki jak mój) – 1 mln, na przedmieściach 600-700k, na wsi 300-400k (a czasem nawet 200k). Taki sam standard, wielkość, a większa działka. Tu wystarcza przeciętna zdolność kredytowa. 300k w mieście oznacza kawalerkę. Jak tu zakładać rodzinę?

Metoda 2. Wspólny zakup domu w gorszej dzielnicy. Czasem nawet nie trzeba opuszczać granic miasta. Geografia cenowa okazuje się sprzymierzeńcem. Skoro w dobrej dzielnicy (jak moja) stumetrowy dom kosztuje 1 mln zł, w innej 200-metrowy 750k. A to oznacza, że łącząc siły z przyjaciółmi (oraz dzieląc dom na dwa lokale) możemy uzyskać 100-metrowe mieszkanie za 375k (plus koszty podziału). I znowu, te 375k daje nam szansę na życie „jak człowiek” z rodziną, w pięciu pokojach, z kawałkiem ogrodu, za cenę dużej kawalerki. W granicach zdolności kredytowej pary zarabiającej na poziomie mediany dochodu miasta.

Metoda 3. Samodzielna budowa, przebudowa, przeróbka. W tym punkcie proponuję 3w1. Bo tak, samodzielna budowa na podmiejskiej działce (koszt z zakupem 400k, za nowoczesne 60m2 zbudowane siłami własnymi). Albo przebudowa istniejącego, albo przeróbka z lokalu użytkowego (za pół ceny – czyli 60m2 =250-300k). Jeden z moich klientów mógł kupić 120 m2 w dobrej dzielnicy za 350k. I dochodzimy do sedna. Trzeba kombinacji, inwencji, pracy własnej. Natomiast skutek – podobny jak w metodach 1 i 2 – zyskujemy sporą przestrzeń za niewielkie pieniądze, albo po prostu niską cenę (kawalerka za 130k, przy cenach rynkowych zaczynających się od 250k). Warto pomyśleć, pokombinować i popracować.

Życie w mieście jest takie drogie. Opowieści słoika.

Mam kumpla, który pochodzi ze wsi, jest typowym słoikiem. Pomimo kawalerskiego stanu (a może właśnie z tego powodu), przeniósł się do miasta, a na wieś dojeżdża weekendowo. W tytule zacytowałem jego słowa: „Życie w mieście jest takie drogie.” Padły w kontekście kosztów utrzymania kawalerki .

Kumpel kawalerkę posiada na własność. Na jesieni 2025 r. przyszło mu powiadomienie o podwyżce opłat – obecnie będzie płacił 600 zł/m-c. Do tego: prąd, gaz, podatek, internet, telefon. Łącznie ok. 800-850 zł. I aż złapał się za głowę. Przecież to moje. Za co tyle?

Ano właśnie. Porównywał koszty z własnym drewnianym domem (większym od kawalerki). Tam sytuacja przedstawia się inaczej:

czynszu nie ma,
remont (dach, ocieplenie) robi znajomy, za sporo mniejsze pieniądze,
woda jest tańsza,
prąd zapewniają własne panele,
ogrzewanie + ciepła woda – drewno ze swojego lasu (+tzw. podkowa w piecu kaflowym).

Płaci się tylko podatek od budynków i gruntów (w sumie – na poziomie kawalerki), wywóz ścieków z oczyszczalni, opłatę śmieciową, abonament za prąd i butlę z gazem. Internet w telefonie musi wystarczyć (i tak słaby zasięg). W sumie koszt ok. 220 zł (z paliwem na ścięcie i dowóz drewna). Porównując z miastem – ok. 1/4.

Oczywiście komfort życia w „drewniaku” bez porównania gorszy niż miasto. Tutaj mamy do czynienia z innymi problemami. Drzewo trzeba ściąć, porąbać, wysuszyć i codziennie palić w piecu. Słaby internet wyklucza pracę zdalną. Remonty planujemy samodzielnie (nawet jeśli wykona je ktoś inny). Natomiast koszty – gigantyczna różnica. Za mniejszą powierzchnię w mieście, płacimy 4 razy tyle. W przypadku innym metraży, nożyce rozewrą się jeszcze bardziej (100m2 mieszkania da w samym czynszu i podstawowych opłatach spółdzielczych ok. 1700 zł, a nowy dom tej powierzchni utrzymamy za 450 zł). Jeśli dołożymy do tego różnice w cenie (100 m2 w tej lokalizacji: miasto – 1 mln zł, wieś – 0,3 mln), a zwłaszcza racie kredytu, widzimy różnicę wieś-miasto 5450 zł (1250 zł koszty utrzymania, 4200 zł na racie). Życie w mieście jest drogie. I nie zawsze równoważy go wzrost dochodu. Na omawianym przykładzie 100m2 mówimy o ponad 5000 zł/m-c.

Czy dzisiaj da się wybudować dom za gotówkę? Czy lepiej jednak finansować się kredytem?

Temat wywołał Tomsi, swoim komentarzem o hipotece jako elemencie kultury wynajmu. Ja z kolei podzieliłem się anegdotą o wyliczeniach doktora ekonomii sprzed 30-stu lat, że lepiej budować szybko niż rozkładać inwestycję na wiele sezonów. Do warunków lat 90-tych już nie wrócimy. Zasadniczo to dobrze (nowy samochód Citroen Xsara – odpowiednik dzisiejszej Skody Octavii, kosztował wtedy 35 pensji), rynku hipotek w zasadzie nie było, ale ceny, ceny wydawały nam się niższe.

Policzę zatem w warunkach dzisiejszych.

Zacznijmy od definicji słowa „dom”. Tutaj napotkamy pierwszą przeszkodę. Pan doktor budował czterokondygnacyjną, 300-metrową landarę, na działce ok. 300 m2. Oficjalnie dlatego, że plan dopuszczał tylko „bliźniaka”, a druga połowa należała do małżeństwa lekarzy, którzy zdążyli już mieszkać w budynku o 3-piętrach (5 kondygnacji) i powierzchni pewnie 500m2. Więc, żeby nowy dom nie wyglądał jak siedziba ogrodnika… Dzisiaj z perspektywy 30-lat nikt, poza bogaczami takiego domu nie wybuduje i zresztą, po co (i wtedy nie miało to już sensu, ale ludzie żyli w pojęciach po komunie). Domem nazwiemy raczej 70-150 m2 konstrukcję. Niektórzy rozciągną znaczenie na 35-200m2. Niech i tak będzie.

I teraz koszty. Tutaj mam w miarę świeże miary. Moi dwaj kumple wybudowali niedawno (lata 2025-2026) dwa domy. Jeden w wersji Lux (i znacznie większej powierzchni, przeznaczonej częściowo pod wynajem krótkoterminowy), pochłonął ok. 10 tys. zł/m2. Drugi, sporo mniejszy, budowany systemem gospodarczym, ze sporą ilością pracy własnej, powstał za 5 tys. zł/m2. W obu przypadkach nie liczę działki. A ta potrafi kosztować sporo. I tu docieramy do sedna. Liczy się lokalizacja, ale taki wybór (o ile nie dostaniemy od rodziny) kosztuje. Wrócę do domów kolegów, oba w miejscowości atrakcyjnej turystycznie (ceny porównywalne z moim Lublinem). W pierwszym przypadku, dużego 500-metrowego budynku, działka= 10% ogromnych kosztów budowy. W drugim (bliżej centrum, ale dom „ledwie 180m2”), działka = 50% znacznie niższych za m2 kosztów budowy. Gdybym przeniósł to na warunki sporego miasta. Kto chciałby się budować blisko centrum, musi kupić nie działkę (bo ich już nie ma), ale dom do wyburzenia np. taki jak mój za 1 mln zł, a następnie wybudować nowy za kolejny milion (jeżeli mówimy o sporym udziale własnej pracy i 120m2). W sumie 2 mln za 150 m2 na 300-metrowej działce. Alternatywy? Dom 120 m2 na przedmieściu za 1,3 mln (na działce 150m2). To jest 65% ceny i znacznie mniej kombinacji, co wyjaśnia nam, dlaczego tak mało mamy indywidualnych budów. Drugi biegun – moja wieś. Działka „od rodziców” (realna wartość ok. 200k) i te same 120 m2 wybudowane za 600k, przy pomocy sąsiadów (czyli taniej). W sumie, gdyby doliczać działkę – 120 m2 za 800k. I powiem szczerze, za podobne pieniądze, praktycznie nikt tego nie odkupi. Ale wróćmy do rachunków. Mamy granice ceny 800k-2mln zł. Wiadomo, wielu pójdzie w minimalizm i za 250k (plus drugie tyle działka) za 500k ma dom modułowy o powierzchni 40m2, który zestawią na budowie w 2 tygodnie. Trzymam się jednak tradycji – 800k-2 mln za dom. I pomiędzy wsią a bliską lokalizacją miasta (w przypadku Warszawy – wyniki mnożymy x 2).

Pytanie 1. Ile czasu trwałaby budowa domu za 800k z bieżących dochodów? Świetna kwestia. Patrząc realnie na dzisiejsze społeczeństwo, para, zarabiając bardzo dobrze, czyli ok. 25k netto/m-c (ok. 2 średnie miejscowe na osobę), da radę, mocno zaciskając pasa, odkładać 200 tys. zł/rok. Wielu powie, nierealne, w końcu mówimy o życiu za 8k, gdy zarabia się 25k, ale na chwilę załóżmy, że „dasię”. Dom na wsi wybudujemy w 4 lata.

Pytanie 2. Ile trwałaby budowa domu za 2 mln z bieżących dochodów? Tutaj już nieco hipotez. Przy dochodach jak w pytaniu pierwszym – 10 lat ciągłego oszczędzania. Przy 2 razy większych (4 średnie miejscowe na głowę), mamy 400k oszczędności/rok i 5 lat budowy.

Te 4-5 lat nie wyglądają strasznie, dopóki nie uświadomimy sobie kosztu i warunków. Niewiele znam par trzydziestoparolatków z dochodem 25k-50k/m-c. W praktyce – lekarze, IT, przedsiębiorcy. Takich, którzy zgodziliby się na oszczędzanie 2/3 dochodu przez 5 lat, czyli na rezygnację z wakacji, zakupów, zmiany samochodu, a stylu życia ludzi znacznie biedniejszych – chyba żadnej. I tu dochodzimy do sedna.

Pytanie 3. Ile kosztuje rata przy wkładzie 25% czyli kredycie na 600k? Ok. 3600 zł/m-c i 43 k/rok. Wprawdzie przez 30 lat, ale kwotowo – znacznie mniej.

Pytanie 4. Ile kosztuje rata przy wkładzie 25% czyli kredycie na 1,5 mln? Ok. 9000 zł/m-c i 108 k/rok. Podobnie, jak w pytaniu 3, nieco ponad 25% wydatku gotówkowego, chociaż spłacenie domu wydłuża się 6-krotnie.

Podanie tych liczb, wskazuje nam na wnioski. Budowę domu teoretycznie da się sfinansować gotówką. Trzeba jednak:

albo mieć hojnego sponsora (rodzice, którzy dadzą działkę, lub wprost kasę),
albo dysponować innym mieniem (np. mieszkaniem po babci),
albo zarabiać sporo ponad przeciętną i zdecydować się na radykalne oszczędności.

W praktyce, poza przypadkiem 1 i 2, nikt tego nie robi. Budowanie się na wsi, 30 km od centrum miasta, na większej wprawdzie działce, ale dość daleko, dla osób z dochodem 25k/m-c zwykle nie ma sensu. Centrum wymagać będzie podobnego zaciskania pasa (życia na 1/3 możliwości) i dochodu 50k/m-c/parę. Sponsor, który wyłoży 1/4-1/2 kosztów, albo podobnej wartości wkład własny nieco zmienia sytuację. Stąd coś się jednak buduje, aczkolwiek znacznie mniej niż 20 lat temu.

Znaczna większość w kręgach „klasy średniej”, jeżeli się buduje, wybiera kredyt. Znowu – rata 3.6 k/m-c na wsi, 6k na przedmieściach i 9k w centrum nie wygląda tak strasznie, dopóki istnieje źródło dochodu. I na tym kręci się przemysł hipotek. Na świadomości, że nie trzeba żyć na wynajmie, zaciskać pasa przez 5 lat (i to przy znacznie lepszych niż przeciętnych dochodach), ani żebrać u rodziny. Chociaż, zwłaszcza na wsi, w teorii da się.

Na koniec wracam do aktualizacji wyliczeń pana doktora z mojej opowieści. W świecie wzrostu cen materiałów budowlanych, wariactw Donalda Trump, styropian podrożał o 125% w 5 tygodni, możemy być pewni jednego – lepiej zapłacić te 6-7% rocznie za pożyczony kapitał, niż potencjalnie dwukrotnie podnieść sobie koszty budowy i wydłużyć czas jej trwania do 8 lat.

Boomerska narracja o nieruchomościach. Dlaczego młodzież tego nie kupuje?

Jedną z głównych obaw pokolenia Z (czyli urodzonych po 1995), ale i młodszych Y-greków (urodzeni pomiędzy 1982 – a 1994) pozostaje niemożliwość zakupu własnego mieszkania. Problem realny zwłaszcza w większych miastach. Tymczasem boomerzy (czyli dzisiejsi 60-70-80 -latkowie) kwestię tę bagatelizują.

Zacznijmy od przyczyn. Boomerzy, z racji wieku, nie aktualizują często swoich spostrzeżeń. Mówiąc obrazowo „nie nadążają”. Bazują na danych sprzed 15-20 lat. A od tego czasu rzeczywistość uległa zmianie. Ale wróćmy do tych boomerskich przekonań:

mieszkania są dostępne za niewielkie pieniądze, trzeba tylko ruszyć głową,
my damy 100 tys. drudzy rodzice 100 tys. i macie mieszkanie/dom,
dom da się wybudować na tanio kupionej działce,
na mieszkanie można w 2 lata zarobić pracą na Zachodzie,
wujek Władek ze szwagrem wybudował, to i wy dacie radę.

I widać to doskonale w wypowiedziach polityków z tamtego pokolenia.

Mieszkania są dostępne za niewielkie pieniądze, trzeba tylko ruszyć głową. Przekonanie rodem z PRL-u, prawdziwe jeszcze 30 lat temu. Mój brat, prawie-boomer, dostał w 1988 r. mieszkanie służbowe, wraz z etatem w wiejskiej szkole. Po 2 latach wrócił do miasta, mieszkanie zajął jego następca i wykupił za grosze. Podobnie poseł Jakubiak (wojskowy). Istniała spora pula mieszkań zakładowych, komunalnych etc. i faktycznie wystarczyło wybrać dobrze zawód, zakręcić się. Potem nastąpiła fala wykupu lokali spółdzielczych za grosze (1000-5000 zł). I znowu beneficjentami – boomerzy. Dzisiaj żaden z tych sposobów nie zadziała. Komunałki zostały wykupione, na zakładowych uwłaszczył się ten i ów, spółdzielnie sprzedają w cenach rynkowych.

My damy 100 tys. drudzy rodzice 100 tys. i macie mieszkanie/dom. W 2005 r. czyli przed pierwszym wielkim wzrostem cen, za 200 tys. zł w Warszawie można było kupić 40-50m2. Nawet w 2017 r. (przed drugą podwyżką), 200k starczało na małe dwa pokoje poza Big Five i kurortami. Dzisiaj ceny poszły o 100%.

Budowa domu, podobnie. Od 2000 zł/m2 do obecnych 6000 zł/m2 (plus wykończenie). Dzisiaj za 200k postawimy 35m2 na zgłoszenie, o ile mamy działkę.

Dom da się wybudować na tanio kupionej działce. Podobną ewolucję, jak ceny domów przeszły działki. W 2001 r. budowlane 1200 m2 blisko mojego miasta kosztowało 20 tys. zł. W 2010 r. już 100 tys. zł (a za 40k zł można było kupić rolną i kombinować). Dzisiaj, gdy praktycznie wyłączono zabudowę na działkach niebudowlanych, a miasta rozrosły się, musimy mówić w tym samym miejscu o kwotach bliskich 500 tys. zł. Czyli działka=mieszkanie. Oczywiście w Warszawie ceny pomnóżmy x 2.

Na mieszkanie można w 2 lata zarobić pracą na Zachodzie. Jedna z moich ulubionych boomerskich prawd, głoszona przez ludzi, którzy za granicą byli w Bułgarii w 1985 r. Otóż, jeszcze w czasach, gdy sam miałem 30 lat, ta metoda sprawdzała się. Dzisiaj – już nie. Kiedyś pensje mitycznej UE wynosiły 4-6 razy więcej niż nasze. Dlatego pracując 24 miesiące, zarabiano jak za 100-150 miesięcy. A taka liczba równała się możliwością zakupu 40-60 m2 mieszkania, w zależności od lokalizacji (w 2004 r. średnia pensja 1600 zł netto, m2 mieszkania w dużym mieście ok. 2 tys. zł/m2). Nie więcej, bo z czegoś trzeba było przecież żyć.

Za komuny przelicznik był jeszcze lepszy – 12 miesięcy na saksach = dom.

Dzisiaj sytuacja przedstawia się inaczej. W „biednej części starej UE” zarobki Polaka są wyższe może o 20-30%, w bogatszej 2-krotnie.Połowa idzie na życie. Po 24 miesiącach przywieziemy ok. 100-150 tys. zł. Nie wystarczy nawet na kawalerkę.

Wujek Władek ze szwagrem po godzinach wybudował, to i wy dacie radę. Ponownie świat się zmienił. Jeszcze pod koniec lat 90-tych, gdy istniały duże rodziny, z najbliższych (bracia, bracia cioteczni/stryjeczni, szwagrowie) dało się zebrać całą ekipę w bliskim sąsiedztwie. I w 3-4 lata postawić dom. Wszyscy faceci umieli wykonać przynajmniej proste prace (np. obsłużyć betoniarkę). W konsekwencji płacono tylko za materiały.

Teraźniejszość wygląda inaczej. Dzisiejsi młodzi mają średnio jednego brata/szwagra, a to często w innym województwie. Jedynacy musieliby pracować solo. No i wszystko potrafić, od murowania do dekarstwa. Nierealne (a zostaje jeszcze cena działki). Prawie nikt więc nie nastawia się na samotne budowanie. Znak czasów.

Skoro przestudiowaliśmy boomerską narrację, skupmy się na tytułowym pytaniu. Odpowiedź pozostaje banalnie prosta – ponieważ taka opowieść z czasów młodości boomera, nie jest prawdziwa w obecnych czasach, a więc rad nie da się zastosować. Dodatkowo, młodzi skupili się w większych ośrodkach miejskich.

Z tego też powodu, patrząc na dane demograficzno-ekonomiczne (rozkład cen mieszkań i średnich zarobków) proponuję obrać zupełnie inną drogę. Zamiast ciągnąć do Warszawy, Wrocławia, Krakowa, Trójmiasta czy Poznania, pozostawać żyć na swojej ojczystej ziemi. We wpisach padały przykłady – trzypokojowe mieszkanie w Łukowie kosztuje 300k, w Warszawie ma obrzeżach 600k, a w dobrej dzielnicy 800-900k. W Łukowie wprawdzie zarobimy 2/3 tego co w stolicy, ale nie dostaniemy w pakiecie 2100-4200 zł raty. Albo nie zostaniemy na wynajmie (brak zdolności kredytowej). Na miejscu mamy zwykle mamę/babcię i nie musimy finansować opieki.

Patrząc na kierunek zmian, to jedyne wyjście (bo nie każdy może dostać „kawalerkę za opiekę”, której faktycznie nie było) – miasto powiatowe, zamiast Big Five. Tendencja pozostaje stała – Warszawa i główne ośrodki będą drożeć i rozrastać się (mniejsza dostępność, dłuższe dojazdy) w tempie znacznie szybszym niż pensje. A boomerskie nieaktualne rady puszczajcie mimo uszu.

Mieszkanie czy wykształcenie? Co jest lepsze dla dzieci.

Bartek poruszył w komentarzu ważny temat – granice poświęceń dla dzieci. Zmusił mnie tym samym do odkurzenia i wykończenia prawie gotowego szkicu.

Zacznijmy od określenia czym jest „wykształcenie”. Ja użyję tego słowa w jednym sensie – uzyskanie dyplomu akademickiego. Należy je odróżnić od „kwalifikacji” czyli nawet formalnego, ale nieakademickiego papierka (np. tzw. świadectwa kwalifikacji). Nie każdy się z tym zgodzi, ale chcę zwrócić uwagę – uprawnienia elektryczne po technikum nie uznaję tu za wykształcenie.

Kiedyś, w zamierzchłych czasach, gdy dyplom zdobywało 3% populacji był on coś wart. Dzisiaj, gdy studiuje podobno 80% młodej populacji, nikomu nie zaimponujemy magisterką. Socjologowie nie zostaną managerami w korpo, albo taka kariera stanowić musi wyjątek. I tym sposobem docieramy do sedna rozważań.

Otóż „dyplom” może nie mieć żadnego sensu, jeżeli nie przekłada się na pozycję rynkowo-zawodową. Znacznie lepiej mieć ” papier na koparkę” i zacząć pracę w wieku 20 lat niż po magisterce z filozofii pracować w call center. Z tych 80% wykształconych, rzeczywistą korzyść ze studiowania odniesie może 1/3. Reszta zginie w morzu sfrustrowanych, wykonawców prostych prac, które za chwilę (no dobra, dłuższą chwilę) wykona AI. Już dzisiaj w biurze spora grupa młodych dostaje pensję minimalną. Mniej niż magazynier, albo kasjerka z Biedronki.

Ponieważ to blog finansowy zaczniemy od kosztów.

Ile kosztują studia w obcym mieście. Minimum, na państwowej uczelni i dziennie – 3k/m-c. Przez 5-letni cykl – 180k. Grubo.

Ile kosztują płatne studia w obcym mieście. Dodajmy do 180k jeszcze 30k i mamy 210k.

Ile kosztują studia medyczne w obcym mieście. Zamiast 5 lat, studiuje się 6 lat, trzeba sporo dokupić, zainwestować w intensywne korki. Liczymy.

Opłata – czesne – 70k x 6 lat =420k

Utrzymanie – 4k x 6 lat x 12 miesięcy = 288k

Korepetycje od 7-klasy SP do matury. 1.5k x 6 lat x 10 miesięcy = 90k.

Suma 798k.

Ile kosztują studia zagraniczne. Wbijamy na wysoki poziom.

Czesne – 420k (a może nawet x 2),

Utrzymanie – 600k,

Korepetycje – 90k,

Suma 1,11 mln.

Zobaczcie jakie kwoty wyliczyłem. Minimum 180k, maksymalnie powyżej miliona. Te 180k nie gwarantuje absolutnie niczego. A jeśli potraktujemy studia jako inwestycję, oczywistym jest, że oczekujemy zwrotu. Jeśli go nie będzie, marnujemy pieniądze. Znam całkiem sporą grupę ludzi, którym studia nie dały nic. Zarabiają sobie 4-5 k netto, nie pracując w wyuczonym zawodzie. Czysta strata. Posłuchali „musisz mieć dyplom” i wtopili. Powoli docieramy do sedna. Otóż są studia, które gwarantują zwrot. Medycyna, budownictwo, informatyka i w nie warto inwestować. I pojawia się kolejny problem. Nie chcę nikogo urazić, ale każde dziecko nadaje się na lekarza, kierownika budowy czy programistę. Tutaj decydują cechy intelektualne (IQ znacznie powyżej średniej, zdolności w danej dziedzinie), emocjonalne (znam przypadki załamań nerwowych studentów wyjeżdżających do innego miasta, albo wspomaganie się amfą, kogoś kto nie wyrabiał) i wolicjonalne (obowiązkowość, dążenie do celu itd.). Nie każdy je ma w wystarczającym stopniu. Wyższa matematyka nie oznacza wykucia się, a żeby skończyć medycynę trzeba mieć doskonałą pamięć. Z konia roboczego nikt nie zrobi zwycięzcy Wielkiej Pardubickiej. Zbyt wiele widziałem nad-ambitnych rodziców, którzy zwyczajnie zajeździli dziecko. 3 treningi w tygodniu, do tego 3 języki po 2-3 godziny, korki z 3 przedmiotów, a czasu na odpoczynek brak. Orka od poniedziałku do soboty po 10 godzin (plus odrabianie prac domowych i nauka własna). W efekcie od książek od 8 do 24 lasował się mózg, nie istniał czas na życie prywatne, rówieśnicze. I taki średnio zdolny przechodził przez podstawówkę na piątkach, dowoził jeszcze w liceum, a wysiadł na studiach. Problem. Niezmiernie trudno ocenić własne dziecko. Warto zapytać specjalisty, bo rodzice mylą się w dwóch kierunkach. Mam kumpla, który syna ze średnią 5.2 określa jako mało ambitnego, ponieważ powinien mieć 5.4 i być najlepszym w klasie. W drugą stronę – wielu ludzi uważa własne dzieci za geniuszy, chociaż w istocie są przeciętne. Wracamy do tematu, żeby ładowanie kasy w studia dzieci miało sens, muszą znacznie wystawać w tej dziedzinie ponad średnią. Krótko mówiąc – przypadek 20% rodziców. Pozostali kasę na „wykształcenie” zmarnują, bo nigdy się nie zwróci.

A mieszkanie? No cóż, każdy potrzebuje mieszkania, dziecko ma dach nad głową i poważny start. Co więcej, kupienie mieszkania w dużym mieście, a zwłaszcza w Big Five, daje gigantyczną przewagę na starcie. W obecnym świecie, gdy 10% populacji (nie wiem czy nie zawyżam), albo 20% dzieci klasy średniej dostanie własny kąt (bez kredytu) niesamowicie ułatwiamy potomstwu życie. Czy umie z tego skorzystać, zupełnie inny temat. Wróćmy do kasy. Moje doświadczenie to trochę ponad 400k we Wrocławiu. Kolega syna, który takiego mieszkania nie dostał, albo wyda 3k na najem (i będzie tak robił do śmierci), albo przez 30 lat zapłaci 2.400 zł raty. Nawet te 2400 zł (plus 80k na opłaty i „pakiet startowy, które pewnie rodzice zbiorą), równa się sytuacji pensji większej o 1/3 średniej krajowej brutto. Lewica powie „ogromna i nieuczciwa przewaga bananowego synka”. Dlatego, pomimo iż studia w innym mieście kosztują „ledwie 180k” a mieszkanie „aż 450k” rozważmy zakup (o ile nie mamy wyjątkowego zdolniachy).

Na koniec wracam do koncepcji Bartka czyli „wypruwanie sobie żył dla dziecka”. Osobiście sądzę, a rozmawiałem na ten temat z bezdzietnymi i dzieciatymi, iż posiadanie potomstwa daje ogromnego kopa do gromadzenia majątku. Brak dziedzica w wielu gasi ambicje finansowe. Trumna nie ma kieszeni, więc po co zbierać, jeżeli nie dostanie tego „krew z krwi i kość z kości”? Dobre pytanie. Nie warto.

Jeśli jednak dzieci mamy, pojawiają się dwie szkoły: wypruwać sobie żyły, bo i mnie rodzice coś dali, albo „do wszystkiego doszedłem sam, więc i ja nie dam”. Obie mogą stać się źródłem poważnych problemów. Głupie i źle wychowane dzieci nie docenią gestu, że ojciec/matka z klasy średniej, odejmuje sobie od ust, ogranicza konsumpcję, żeby dzieciom zapewnić przewagę. Mądre dzieci – podziękują. Tu już problem wychowania, także finansowego. Przypomina mi się piosenka pewnego punkowego zespołu z młodości „….Przeze mnie ojciec opadał z sił, matka już dawno w grobie, nie mieli przecież dla kogo żyć…”.

I wreszcie dla wielu powiem herezję – wcale nie trzeba sobie wypruwać żył. Lepiej ruszyć głową niż ciężko pracować. I znów odwołam się do własnego doświadczenia. Dwaj synowie mają mieszkania, na trzeciego też czeka. Wszystko było przeciw mnie: duża rodzina, niska pensja żony. Wielu lepiej zarabiających, zdolniejszych nie kupiło, a my tak. Co zrobiliśmy inaczej? Trzy rzeczy.

Kupiliśmy bardzo wcześnie. Dwa pierwsze, gdy dzieci były w przedszkolu, trzecie w 2017 r. Tym samym mieliśmy okazję korzystać z procentu składanego, wzrostu wartości itp.

Nie trzymaliśmy się kurczowo nierealnych scenariuszy a kombinowaliśmy. 2 mieszkania były w naszym mieście, trzecie w górach. Kiedy warunki uległy zmianie, synowie wyjechali, bez sentymentu sprzedaliśmy. Wielu zmuszało dzieci do objęcia „krwawicy” dla której „wypruwano sobie żyły”. Generowano konflikty zamiast przynosić radość.

Wykorzystaliśmy lewar. Tani zakup, kredyt, własna praca i efekt gotowy. Mieszkanie w górach kupiliśmy za 220k, z czego wyłożyliśmy gotówką 40k (20k opłaty około nabywcze). Sprzedaliśmy za 450k, a minęło 6 lat.

I mieć ciastko i zjeść ciastko.

Zbieramy na wkład własny. Kupujemy mieszkanie we Wrocławiu za 450k (cena, opłaty, remont). Z tego rata kredytu 2400 zł. Wynajem za 3000 zł – podatek – naprawy. Wychodzimy na zero. Dokładamy 600 zł (zamiast 10 godzin korepetycji/m-c, albo 4 godzin matematyki) jako nadpłatę i dziecko po maturze ma swoje mieszkanie. Realnie – za 600 zł. Przez 19 lat? 7200 zł x 19 lat=136 800 zł. Z wkładem własnym 90k- trochę ponad 200k.

Na studiach tworzymy kolejnego samograja. Wynajmujemy innym studentom istniejące 2 pokoje (dziecko zostaje w trzecim). Czynsz 2k wystarcza na pokrycie koszów. Studia w innym mieście kosztują nas 0 zł. Teraz, jak 70% absolwentów, może sobie studiować coś spoza „finansowej triady” (medycyna, informatyka, budownictwo). Dziecko i ma ciastko (mieszkanie) i zjadło ciastko (wykształcenie). Na studiach tego nie uczyli.