Nieruchomości – Oszczędny Milioner

Jak wzrosną rachunki za gaz? Porównanie lat 2022-2024 i planowanych zmian.

Poprzedni rząd zapowiedział szumnie „zamrożenie cen gazu”. Jak to wyglądało w praktyce zaraz zobaczycie. Obecna władza mówi o podwyżce rzędu 15%, a PiSowscy propagandyści zaraz twierdzą – +50% ….w stosunku do ceny z 2022 r. Jakby obecny odpowiadał za wzrost w latach 2022-2024 r. (taryfy zatwierdzane jesienią zeszłego roku).

Lubię jednak mówić „sprawdzam” i pokażę Wam, jak wyglądało to „zamrożenie cen” w moim przypadku. Mam dom, ogrzewany gazem. Jestem w stanie odtworzyć ceny za analogiczny miesiąc (czyli np. rachunek majowy za wiosnę). Wyliczę cenę KWh energii gazowej, nie na podstawie stawki (bo tam jest wiele elementów składowych) lecz dzieląc kwotę rachunku przez liczbę jednostek.

Rok 2022 – 1364 zł a 5610 KWh. Stawka brutto 0,2431 zł/KWh.

Rok 2023 – 1462 zł za 4824 KWh. Stawka brutto 0,3030 zł/KWh. Jakie zamrożenie? Przecież to wzrost o ponad 20%.

Rok 2024 r. 1386 zł za 4554 KWh. Stawka brutto 0,3043 zł/KWh. Teraz faktycznie cena stoi (te dziesiąte części grosza, wynikają z podwyżki abonamentu).

Rok 2024 – jesień? Wielka niewiadoma. Wyobraźcie sobie, że ceny pójdą w górę o 60% w stosunku do 2022 r. Daje to stawkę 0,3889 zł/KWh. Zużywając tyle co w tym roku, zapłacę 1771 zł. Czyli o 27% więcej niż obecnie. Za połowę wzrostu odpowiada bezsprzecznie poprzedni rząd (rok 2023). Za drugą? PiS i obecna władza w połowie (czyli w sumie 75% poprzednicy i 25% obecni) . Dlaczego? Po pierwsze PiS dopuścił do zmonopolizowania rynku gazu. PGNiG został przejęty przez ORLEN i nie ma konkurencji, może robić, co chce. Obecne władze też nie są bez winy, ponieważ nie tworzą warunków do spadku. Jak już kiedyś pisałem. Czysta cena gazu na rynkach światowych spada (obecnie chwilowa korekta w górę). Jest już na poziomie z 2020 r. czyli sprzed wojny. W porównaniu do szczytu z września 2022 r. wynosi …. 25%. W dolarach. W złotówkach jeszcze trochę niżej. Podwyższanie w tych warunkach cen, oznacza jedno – korzystanie z pozycji monopolisty.

Ale wróćmy do podwyżek. 27% w stosunku do cen obecnych. Ile zapowiada rząd w ocenie skutków regulacji? O 15%. Czyli w najlepszym wypadku raczy nas półprawdami (cena paliwa wzrośnie o 15%, a przez różne opłaty, rachunek o 27%). Może mniej, bo już URE zapowiedziało, że taryf w tym wymiarze nie zatwierdzi.

W kolejnym wpisie – jak sobie z tym radzić.

Jak drogo mieszkano w II RP czyli relacja pensji robotnika do wysokości czynszu za mieszkanie 2-izbowe (pokój z kuchnią).

Zainspirowany kolejnym artykułem płaczącym nad losem samotnej 30-latki, z pensją 5000 zł netto, niezdolnej do wynajęcia mieszkania w Warszawie, sięgnąłem do danych z przedwojennych roczników statystycznych. Celem było porównanie relacji pensja robotnik/czynsz za małe mieszkanie. I zobaczcie, jak się rzeczywiście sprawy miały.

W 1929, czyli ostatnim przedkryzysowym średnia pensja robotnika wynosiła, z zależności od sektora od 125 zł do 275 zł. Najgorzej zarabiano w przemyśle drzewnym, elitę stanowili drukarze i zecerzy. Do 1934 r. pensje spadły do 86-198 zł. Co jasne, większość pracowników leśnych czy tartaków mieszkała na wsi, a przemysł poligraficzny kwitł w miastach. Podobnie jak chemiczny, górniczy czy hutniczy (kolejne b.dobrze wynagradzane).

Z kolei dane o czynszu (zwanym wtedy komornym) zestawiono w ankiecie według miast z roku 1933. Znając przeważający charakter miejscowości możemy założyć, relację pensja-czynsz. I tak w Warszawie, gdzie występowały wszystkie zawody, płacono za 2 izby ok. 38 zł. Sporo i najwięcej w kraju. Znacznie taniej wychodziło mieszkać w Sosnowcu (16 zł) czy na Śląsku (najdroższe Katowice – 20 zł).

Co nam to pokazuje? Że czynsz wynosił ok. 15-30% pensji robotniczej. Całkiem mało. W stosunku do dzisiejszej pensji, szokująco mało. Jeżeli dzisiaj robotnik zarabia te 3000-5000 zł netto (pomijam elitę w postaci np. operatora maszyn) za 2 pokoje w Warszawie płaciłby 1500 zł. Narracja z „13-pięter” o Warszawie jako źródle biedy, wydaje się załamywać. Oczywiście bierzmy poprawkę na dużą liczbę bezrobotnych i innych, którzy o dochodzie ok. 100-150 zł mogły pomarzyć oraz informację o strukturze pracujących (kobiety pracowały zawodowo znacznie rzadziej, co oznaczało jedną pensję w domu).

Co wpływało na ten stan? Na pewno cena budowy i tani kredyt na budowę. Wybudowanie 2 izb o powierzchni 40 m2 w kamienicy kosztowało ok. 5000-6000 zł (rok 1934). Czyli żeby kupić takie lokum robotnik musiałby pracować 3 lata, odkładając 100% pensji. A teraz? No cóż. Zakładając średnią robotniczą obecną (3-5 tys. zł/miesięcznie co daje 36-60 tys. zł/rok) mamy wynik znacznie gorszy za 100-200 tys. zł nikt mieszkania nie zbuduje. Nie ma takiej opcji. I nawet korposzczur (przedwojenny urzędnik prywatny) nie zarabia wystarczająco dużo. Biorąc pod uwagę średnią warszawską, niech będzie 8 tys. zł netto, mamy po 3 latach ledwie 300.000 zł. A najmniejsze mieszkania 40m2 w Warszawie kosztuje od dewelopera ok. 600 tys. zł. No i wymaga wykończenia. I to jest właśnie miara naszej trudnej sytuacji na rynku.

Co może trzydziestolatka, czyli sprawa mieszkaniowa po raz nie wiem który.

W jednym z portali, przeczytałem taki list https://kobieta.onet.pl/wiadomosci/od-dwunastu-lat-splacam-wasze-kredyty-list-do-redakcji/zfhle3g . Pełen oskarżeń wobec złego świata i chciwych ludzi. Autorstwa kobiety, tyle sfrustrowanej, niesprawiedliwej jak i po prostu wk…. . Sytuacja nie stała się tak beznadziejna, jak u Filipa Springera w „13-tu piętrach.”

Oszczędzę Wam całego jadu, pięciu akapitów na temat g…. nych mebli w wynajętym, kto zechce przeczyta całość. Generalnie list krąży wokół domorosłej diagnozy i pomysłów na jej rozwiązanie. Opis stanu rzeczy brzmi – najemcy mają ciężko (a pisząca – w szczególności), płacą chore pieniądze za byle jakie mieszkania. Rozwiązanie – zakazać wynajmowania mieszkań kupionych na kredyt. A teraz moje uwagi.

Fundamentalna i fałszywa teza listu brzmi – wynajem jest obecnie droższy niż kredyt, droższy o marżę właściciela. Może jestem czepialski, ale pani chyba nie wie, ile teraz kosztuje mieszkanie w dużym mieście. Moja bratanica właśnie sprzedała swoje „trzydzieści kilka metrów i dwa pokoje” – typowy PRL, a gdzie nam tam do Warszawy, za … 420 tys. zł. Kredyt na takie mieszkanie (a trzeba jeszcze mieć wkład własny, choć te 10%, więc kwota kredytu 378 tys. zł) – kosztować będzie łącznie ponad 1 mln zł (czyli 2/3 raty to odsetki), a sama rata wyniesie minimalnie 2700 zł. Wynajem takiego mieszkania od 1500 zł + czynsz,który przecież nie trafia do kieszeni właściciela lecz spółdzielni. Czyli kupując dzisiaj „inwestycyjne” właściciel dokłada 1200 zł plus koszty zakupu (kolejne 5-10%). Tyle w moim mieście. W Warszawie jest jeszcze gorzej. Taki sam lokal kosztuje 700 tys. zł, co oznacza ratę 4400 zł (i 140 tys. zł „na początek), a wynajmiemy go za 3500 zł. Na start w plecy, cały wkład własny i 900 zł miesięcznie. Więc nie, kredyt nie jest tańszy niż wynajem. I nagle cała narracja się sypie.

To może weźmy „stary” kredyt? Mój kumpel zapłacił 480 tys. zł kilka lat temu za 60 m2. Rata dzisiaj (gdyby nie nadpłacił) 1700 zł. Wynajmuje za 2000 zł minus 200 zł czynsz do wspólnoty i 170 zł podatku. No i go mamy – spekulant. Nie. Ponieważ wpłata własna wynosiła …. 280 tys. zł. Pożyczył tylko 200 tys. zł. Gdyby pożyczał 90% wartości płaciłby dzisiaj 3500 zł.

A „bardzo stary kredyt”, tak stary, jak historia z listu – sprzed 12 lat. Ówczesna cena mieszkania 1 pokój, 38m2 – 180 tys. zł, kredyt 150 tys. zł, rata dzisiaj 1100 zł, wynajem za 1500 zł, ale jeśli odejmiemy 200 zł do wspólnoty, i 130 zł podatku, „krwiopijca”, po 12 latach (wtedy dało się wynająć za 1000 zł minus opłaty) zarabia …. 70 zł. Więc chodzi o kredyt sprzed wielu lat. Główna teza opiera się na manipulacji porównania dzisiejszego najmu z kredytem sprzed wielu lat..

Przyznacie jednak, że czynsz w wysokości 3000 zł za 2 małe pokoje w Warszawie może wyglądać strasznie. I tu dochodzimy do sedna. Warszawa. Nikt nie każe zajmować solo dwóch pokoi. Kawalerkę na Żoliborzu wynajmiemy za …. 1500 zł (ciemna kuchnia, ogłoszenie na Włościańskiej) plus 600 zł do spółdzielni „na koszty”, ale te ponosimy także kupując. Przy pensji 4000 zł netto zostanie nam jeszcze 2500 zł na wydatki (w tym niestety utrzymanie mieszkania – czynsz, ogrzewanie, prąd, internet itp.). A może lepiej szukać gdzieś na prowincji. Kawalerka w Kaliszu – 600 zł plus cena drogiego ogrzewanie prądem – pewnie 300 zł miesięcznie, więc za 900 zł mamy własne 23 m2. Żaden kredyt nie będzie tańszy.

A teraz druga bzdura listu – zakaz wynajmu mieszkania kupionego na kredyt, bo to pompuje ceny i „tak robią fliperzy”. No więc droga trzydziestolatko. Fliperzy kupują za gotówkę, żeby zaraz sprzedać. Oni w ogóle nie wynajmują, ani się nie kredytują. Nie robią tego, ponieważ, jak udowodniłem, wynajem jest tańszy niż kredyt. Fliperzy nie mają więc większego wpływu na rynek najmu, a utrudniają zakup. Co więcej zakaz wynajmu mieszkania kredytowanego kompletnie nie ma sensu. Od takiego zakazu mieszkań na wynajem nie przybędzie (a twierdzę, że wręcz ubędzie, bo deweloperzy zbudują mniej). Ceny najmu nie spadną.

Co więc robić? Nie koncentrować się na Warszawie, iść tam gdzie taniej. .To właśnie jest ta trzecia droga. Poza Warszawą i wielkimi miastami też jest życie. Może trzydziestolatek nie ma zdolności kredytowej w stolicy, ale spokojnie da radę w Rudzie Śląskiej, Zamościu czy Sławie. A i przy okazji, proszę podziękować geniuszom od ekonomii z ostatnich 8 lat. Doprowadzili do wzrostu cen mieszkań, dwoma mechanizmami. Pompując koszty budowy (horrendalnie podrożały działki, materiały budowlane i praca) oraz zasypując rynek tanim pieniądzem, który poszedł w nieruchomości.

Absurdy emisyjności budynków. Jak je obejść?

Dzisiaj, jak obiecałem Janowi, przedstawię pomysł na oszwabienie unijnego systemu oceny charakterystyki energetycznej, wprowadzonego już dawno, ale podniesionego do rangi użytecznej dyrektywą budynkową. Jeszcze nie dawno świadectwo nie miało kompletnie żadnego znaczenia – po prostu miało być i już. Teraz dyrektywa budynkowa zmienia obraz gry. Porozmawiałem ze znajomym audytorem i wnioski mam mało budujące. Powiedzmy sobie szczerze, system ten bazuje na sztucznych wskaźnikach, możliwych do zmiany w dowolnym momencie, więc bez związku z rzeczywistością.

A oto jego elementy składowe: Świadectwa charakterystyki energetycznej, różne pojęcia energii, zupełnie arbitralne współczynniki.

Świadectwo charakterystyki energetycznej. Zawiera podane liczbowo -w KWh/(m2 x rok) zapotrzebowanie budynku na energię końcową, pierwotną i użytkową. Co one znaczą?

Użytkowa, to dostarczona do ogrzewania budynku, wentylacji i cwu.

Końcowa to użytkowa/sprawność źródła ciepła.

Przełóżmy to na liczby. Mój dom ma 120 m2. Zużywam rocznie (załóżmy, że obliczenia zgadzają się z rzeczywistością) 20.000 KWh, a więc użytkowa wynosi 166 KWh/(m2xrok). I tu pierwszy zonk. Energia obliczeniowa może kompletnie nie przystawać do rzeczywistej. Może kąpie się na siłowni, a w domu raz w tygodniu? Albo grzeję nie do oficjalnych 20 st. C, a 15? Bez znaczenia. Liczy się norma. Tak pojawia się pierwsza skaza.

Idźmy dalej przez obliczenia. Ponieważ mam stary piec gazowy, o sprawności 85% energia końcowa wynosi 195 KWh/(m2 x rok), albowiem 166/0,85 daje taki właśnie wynik. Nadążacie?

Teraz pozostaje obliczyć energię pierwotną, tę od której zależy klasa energetyczna, tak ważna dla UE. I zaczynają się prawdziwe jaja. Ponieważ biurokraci wymyślili sobie mnożniki, zupełnie arbitralne wskaźniki, przeliczające energię końcową na pierwotną ponieważ:

Energia pierwotna = energia końcowa x współczynnik wynikający ze sposobu ogrzewania. I tak:

– prąd ma – 2,5,

– ciepło systemowe z węgla – 1,3,

– ciepło systemowe z gazu – 1,2,

– ciepło systemowe z kogeneracji z węgla lub gazu 0,8,

– ciepło systemowe z biomasy lub biogazu – 0,15,

– olej opałowy, gaz, węgiel własna kotłownia– 1,1,

– własna fotowoltaika, solary, wiatrak, geotermia – 0,0,

– własna biomasa – 0,2,

– własny biogaz 0,5.

Jak widzicie wartości dobrano dowolnie. No bo niby dlaczego ciepło systemowe z biomasy nie różni się od tego z biogazu (0,15) , a już w domu jest 2,5 razy lepsze (0,2 wobec 0,5)? Dlaczego węgiel w piecu ma 1,1, a przetworzony w elektrowni na prąd 2,5? Dlaczego grzejnik elektryczny okaże się tragiczny (x 2,5), a piec węglowy lepszy (1,1)? Któż to wie. Zauważam jedno, w tyłek dostaną mieszkańcy bloków w miastach. W moim „mieszkaniu w górach” świadectwo pokazywało energię końcową 225 KWh/(m2 x rok), a pierwotną 561 KWh (m2 x rok), a był to stary blok z 1969 r. ocieplony 5 cm styropianu.

I te 561 pokazuje skalę upadku. Niewątpliwie G. Najgorsze 15%. A gdybym, jak wszyscy w okolicy używał kopciucha? Wyszłoby lepiej. Zamiast 225 miałbym wprawdzie 275 (sprawność), ale przy współczynniku 1,1 dla węgla wyjdzie mi 302, a nie 561. I już przez pewien czas nic nie muszę zmienić. Ekologia dostała w skórę. Lepiej kopcić w uzdrowisku. Kogoś, kto to wymyślił, należałoby wybatożyć. Ale, zamiast narzekać, spróbujmy coś zmienić. Tanim kosztem. Ba, pompa ciepła (COP 3,5) zasilana z sieci, wyjdzie nam na poziomie węgla. Gdybym zamienił grzejniki elektryczne na dwa klimatyzatory, miałbym sprawność 350%, a 2,5 mnożnik prądu. Wyszłoby prawie jak węglem.

Ale dość marudzenia. Spróbujmy zhakować system. Poniżej kilka sposobów. Pomijam te oczywiste, które system chce wymusić – jak ocieplenie. Zostawiam same kombinacje.

Sposób 1.Montujemy kominek z płaszczem wodnym. Nie osiągnie on sprawności gazu (104%), a ledwie 85% lecz wynik nadal wyjdzie lepszy. W moim domu energia użytkowa wynosi 195. Po zastosowaniu drewna, mnożąc przez biomasę w domu 0,2 robimy hokus-pokus i dostajemy 39 energii pierwotnej. Rozbijamy bank. Powiem więcej, dalej możemy grzać gazem, piec odłączyć na chwilę, a kominek niech stoi. Nikt tego nie sprawdza (na razie).

Sposób 2. Kupujemy piec na pellety. Podobna sytuacja – palimy biomasą i drastycznie polepszamy parametry całego domu, a koszt będzie niewielki.

Sposób 3. Dajemy w łapę audytorowi, żeby wpisał niesprawdzalne lub trudno sprawdzalne dane – (np. ocieplenie w pustkę pomiędzy warstwami). Kompletnie nielegalne, ale wiele osób tak zrobi, bo najtaniej. Dlaczego? Ponieważ władza nie będzie w stanie sprawdzić takiej liczby budynków. Wpisanie 10 cm warstwy nie pozwoli na spektakularne zyski (może z 250 zrobi się 200), ale uciekniemy spod noża, konieczności termomodernizacji na już.

Sposób 4. Rozkładamy na poddaszu warstwę styropianu, rozpinamy wełnę między krokwie, przyklejamy ocieplenie pod sufitem piwnicy. Każda z tych metod pozwoli urwać kilkadziesiąt procent wskaźnika i uciec od termomodernizacji przez kilkanaście lat. Koszt – niewielki 40-60 zł na m2.

Sposób 5. Montujemy solary do cwu. Jak już wiecie składowym elementem obliczeń energii użytkowej jest ciepła woda. W moim górskim mieszkaniu stanowiła 22% całego zużycia. Wymiana źródła na ekologiczne (słońce ma mnożnik 0,0) pozwoli na obniżenie łącznego wyniku o 20%. A koszt? Kilka tysięcy złotych.

Jak widzicie, najlepsze wyniki osiągnie się na wsi lub własnym domu. Tylko tam użyjemy drewna (biomasy), tylko tam postawimy FV czy mini-wiatrak, ocieplimy bezkarnie sufit, podłogę i ściany. W domu wymaga to większego remontu. No i nadziejemy się na największy problem – źródło ciepła. Co zatem robić w bloku czy kamienicy?

Sposób 1. W starym piecu kaflowym, deklarujmy palenie drewnem, a nie węglem, czy prądem. Zredukujemy w ten sposób energię pierwotną z kosmicznych wartości x 2,5 (prąd), x1,1 (węgiel) do 0,2 (biomasa). Praktycznie nic nie robiąc.

Sposób 2. Postawmy sobie kominek z płaszczem, o ile system nam pozwoli (przewody dymowe, spółdzielnia, wspólnota). Podobnie jak w innych przypadkach. Gaz jest wygodny, biomasa – opłacalna.

Sposób 3. Zmuszajmy miejscowe ciepłownie, aby wykorzystywały kogenerację zamiast wyłącznie wytwarzania ciepła. Ponownie zyskamy sporo. Z 1,2-1,3 zrobi nam się mnożnik 0,8. Zyskamy ok. 1/3 wskaźnika. W moim mieście jedna z ciepłowni sieciowych przechodzi na biomasę (0,15). Zmusiły ich do tego opłaty za emisję CO2. Tym sposobem stare bloki staną się …. ekologiczne, co nie znaczy, że tanie w eksploatacji (inwestycja musi się zwrócić).

Sposób 4. Namówmy wspólnotę na zamianę kotła gazowego na biomasowy. Wyższa szkoła jazdy, ale w starej kamienicy może się opłacać. Nasze wskaźniki zejdą z 1,1 na 0,2.

I tym sposobem zbliżamy się do końca. Generalnie celem było pokazanie, jak głupi jest planowany i obecny system. Dodatkowo władza może go dowolnie zmienić. Dziś gaz ma 1,1 a prąd 2,5, a za chwilę będzie odwrotnie i co nam zrobicie. Wczoraj zakazywali kominków, dzisiaj są ekologiczne. Dlatego starałem się pisać o metodach „hakerskich” a nie takich „oficjalnych” tj. ociepleniu, montażu FV, czy pompy ciepła. Nie chodzi o to, aby wydać kilkadziesiąt tysięcy, lecz osiągnąć efekt (często znacznie lepszy) za kilka max. kilkanaście.

W ostatnim akordzie pokazuję absurd nad absurdami.

Nowy blok, zwany też apartamentowcem ma wskaźnik energii końcowej na poziomie 52 KWh/(m2 x rok), ale zasila go ciepło systemowe z gazu (moje miasto). Co się dzieje? 52 x 1,1 = 57. To diablo wyśrubowana wartość.

Z drugiej strony mamy stary blok, ot taki jak mój w górach. 7 cm styropianu na ścianie to całe ocieplenie. Wskaźnik energii końcowej wynosi ca. 225 KWh (m2 x rok). Ludzie zamiast prądem (jak ja), grzeją jednak piecykiem na pellet, więc mogą zastosować mnożnik dla biomasy. I 225 x 0,2 = 45. Lepiej niż w nowym apartamentowcu. Tak samo wyjdzie stary, docieplony standardem sprzed 20 lat dom -kostka. Wyprzedzi nowy dom jednorodzinny na gaz. Jeszcze raz. Będą działy się cuda. Zobaczycie.

Nareszcie. Spłaciłem resztki ostatniego kredytu hipotecznego.

W marcu zakończyła się moja przygoda z kredytem hipotecznym. Ostatnim kredytem jaki miałem. W ramach przygotowania do spokojnego życia, postanowiłem rozprawić się z tym balastem. I już po nim.

Kiedy pod koniec sierpnia 2006 r. podpisywałem pierwszą umowę kredytową na zakup mieszkania w górach miałem 30 lat. Moja żona płakała, wyobrażając sobie, że jako emerytka zanosi ostatnią ratę do banku. Tymczasem po pół roku mieszkanie sprzedaliśmy, kredyt spłaciliśmy (a było to znane ówcześnie 120%, czyli wypłacony kapitał mógł być wart więcej niż zabezpieczenie) i jeszcze zostało nam sporo kasy (zarobiliśmy 80 tys. w 6,5 miesiąca – pensja żony wynosiła wtedy ok. 1400 zł netto).

Potem poszło już szybko. Kredyt na dom na wsi (potrzeba nagłego wykupienia od brata). Ten był z nami ok. 5 lat.

Następnie, w 2013 r. zadłużyliśmy się na zakup domu. W tym przypadku kwota pożyczonego kapitału wynosiła całkiem sporo ok. 410 tys. zł. Z poduszki finansowej rychło nadpłaciliśmy 200 ys. zł, a potem znowu i został taki „ogonek” 65 tys. zł. W trakcie pandemii rata wzrosła z 300 zł do 600 zł, a potem spadła do 500 zł. Swoją wysokością nie motywowała do rozstania, ale trzeba było coś zrobić. I stało się – poszedłem do banku w innej sprawie i złożyłem dyspozycję nadpłaty i już po. Jestem wolny. W międzyczasie pojawił się i zniknął (żył z nami 4,5 roku) kredyt na mieszkanie w górach, co szczegółowo opisywałem na blogu.

Dlaczego dokonałem spłaty? Zdecydowały dwa czynniki. Pierwszy – chciałem to uporządkować. Po co trzymać kasę i jednocześnie kredyt. Łatwiej uciąć. Ponieważ jestem leniem z wizytą w banku trochę zwlekałem, ale skoro można załatwić go przy okazji, czemu nie. Drugi powód, bardziej racjonalny – pomysł na ograniczenie obowiązków zawodowych i więcej czasu na życie. Skoro kasy będzie nieco mniej, to i te 500 zł zacznie ważyć więcej. W takim przypadku lepiej ścinać wydatki. I tak się stało.

Na koniec pewna refleksja. Czy jestem przeciwnikiem hipoteki? Zupełnie nie. Przy dobrym timingu stanowi ona doskonałe narzędzie inwestycyjne dla przeciętnego przedstawiciela klasy średniej. Ba, często jedyną drogę do własnego mieszkania. Z czasem, o ile nie zdarzy się katastrofa, jak w 2022 r., rata przestaje tak uwierać. Bo czym byłoby obecnie te 700 zł z roku 2006? Wtedy 50% pensji żony (oczywiście ubezpieczyłem się natychmiast na wyższą kwotę). Dzisiaj – 1/6 jej poborów. Relatywna waga obciążenia spadła o 66%. A wartość tamtego pierwszego lokalu wzrosła 4-krotnie. Oczywiście wszystko jest zasługą timingu. Kupowałem wszystkie kredytowane nieruchomości przed falą silnych wzrostów, stąd takie ładne wyniki.

Jeszcze raz o wyborze drogi życiowej.

Ostatnio rozmawiałem z jednym z moich klientów. Pracuje w gminnej jednostce zarządzającej małymi obiektami sportowymi (basen, bieżnia, boisko). Niedawno szukali szefa administrującego tymi obiektami. I właśnie wynik tzw. rekrutacji daje do myślenia. Czy istnieje inna droga niż etat w korporacji lub własna firma?

Zaczynajmy opowieść. Zgłosił się pracownik korpo. Krótka rozmowa – do tej pory zajmował się szefowaniem jednej z sieciowych siłowni (plus wiadomo, jakieś sporty walki, ćwiczenia dla pań itp.). Pensja – kilkanaście tysięcy netto. Nagle taki ktoś przychodzi do państwowej jednostki za 4000 zł. Przecież to bez sensu. Wszyscy tak odbierali złożone podanie i rozmowę. Ostatecznie jednak gościa zatrudniono. Gdy pierwsze lody zostały przełamane i zaczęły się rozmowy, powody wyjaśniono jednoznacznie.

W korpo, na kierowniczym stanowisku, może i pensja dobra, może i prestiż, ale z uwagi na godziny pracy siłowni (6-24), życia prywatnego brak. Ciągłe telefony, targety, raporty. Trzeba dopilnować i już. Coś, co na budżetówkowe standardy wydawało się niedogodne (dyspozycyjność telefoniczna od 8 do 20, bo tak wynajmowane są obiekty gminne), dla kogoś okazało się zaletą i ulgą w cierpieniu rozdarcia pomiędzy domem a zawodem. Nawet -10 tys. zł na pensji nie wyglądało strasznie.Były korposzczur-sportowiec, zorganizował jakieś prywatne zajęcia po godzinach, tam stawki szły indywidualne, płacił gminie tylko za salę i drugie tyle sobie dorabiał. Rzeczywista strata wynosiła – 5 tys. zł, a czasu więcej.

I właśnie o tej drodze. Może wcale nie najlepiej podpisać cyrograf z korporacją? Może trzeba małą łyżeczką, „na śniadanie tylko trochę” jak u Anakreonta? A po godzinach dorobić sobie? Razem wyjdzie niegłupi pieniądz. Szczerze, robię tak od 20 lat i reklamuje wszem i wobec.

Pokolenie X. Jak nie podejmować decyzji finansowych w klasie średniej.

Kilkukrotnie omawiałem na blogu temat „podejmowania decyzji” oraz „klasy średniej”, pokazując co rozumiem przez te pojęcia. O podjęciu decyzji, możemy, moim zdaniem, mówić tylko wtedy, gdy mamy jakieś opcje do wyboru. Jeśli los postawi nas pod ścianą, nie wybieramy i nie decydujemy.

Z tego względu powiedzenie np. młodzi wybrali wynajem, a nie zakup, pozostaje z gruntu fałszywe, albowiem ktoś, kto zarabia 5 tys. zł brutto i nie posiada oszczędności, ani nie kupi za gotówkę, ani na kredyt. Wynajmowanie stanowi wtedy jedyne wyjście, a nie decyzję.

Niemniej jednak, nie każdy młody przedstawiciel klasy średniej stoi pod murem. Tym bardziej w grupie 45-55 liczba opcji gwałtownie zwiększa się. Możemy mówić o wyborze spośród dopuszczalnych alternatyw.

Dzisiaj opowiem historię swoich rówieśników, singli z odzysku, którzy:

Przypadek 1. Mieszka w domu, wymagającym spłaty byłemu małżonkowi i ma dorosłe dziecko, już samodzielne. Własny udział wynosi 500 tys. zł, ale zostaje do spłaty kredyt. Miesięczny dochód to ok. 30 tys. zł netto.

Przypadek 2. Posiada trzypokojowe mieszkanie, oraz oszczędności w kwocie 500 tys. zł. Jedno dziecko jeszcze wymaga pomocy. Miesięczny dochód singla wynosi 15 tys. zł. netto.

Jakie alternatywy stoją przed takimi osobami?

Przypadek 1.

Sprzedaż domu, spłata byłego małżonka, kredytu i pozostanie z 500 tys. gotówki na dwupokojowe eleganckie mieszkanie,
Jw. , ale zakup działki pod miastem i budowa małego domku,
Jw., ale zainwestowanie 500 tys. zł i wynajem niewielkiego mieszkania.
Pozostanie w obecnym domu, spłacając 3 tys. zł raty plus zasądzoną sumę dla byłego małżonka.
Wynajem posiadanego domu i zakup niewielkiego mieszkania.

Przypadek 2.

Pozostanie w dotychczasowym mieszkaniu i zainwestowanie tych 0,5 mln zł,
Pozostanie w dotychczasowym mieszkaniu i podarowanie dziecku 0,5 mln zł (albo części tej sumy),
Sprzedaż mieszkania, dorzucenie 0,5 mln i kupienie 5-pokojowego domu na obrzeżach miasta,
Wynajęcie mieszkania, zakup za oszczędności działki pod miastem i zabudowanie jej niewielkim domkiem,
Wynajęcie mieszkania, zakup za oszczędności drugiego, nowszego i lepiej zlokalizowanego.

Za każdą z decyzji przemawiają różne argumenty: racjonalne i emocjonalne. Emocjonalne odwołują się do złych lub miłych wspomnień z domu/mieszkania, do chęci posiadania „domku”, który stanowi pewien symbol statusu, dla osób wychowanych w PRL-u, wielkości zajmowanej przestrzeni, słynnej 'kawy na tarasie” lub „grilla” albo przeciwnie, negatywnych doświadczeń ciągłych napraw, odśnieżania, zajmowania się ogrodem.

Racjonalne, odpowiadają na pytania: co lepsze?, na co mnie stać?, jakie są moje potrzeby i możliwości?

Co wybiera dwójka osobiście znanych mi przedstawicieli klasy średniej?

Przypadek 1. Pozostanie solo w siedmiopokojowym domu ponieważ „muszę mieć co najmniej: salon, sypialnię, gabinet, bibliotekę i garderobę, co weekend dzieci wpadają na grilla”.

Przypadek 2. Zakup domu, z pięcioma pokojami za wszystkie oszczędności, albowiem „potrzebuję tej przestrzeni, bo dzieci wpadną do mnie na święta lub weekend i muszą mieć swoje pokoje gościnne”.

Co oznacza to w każdym z tych przypadków? Sami zainteresowani odpowiadają: będziemy musieli (i chcemy) pracować do śmierci.

Czy stać Cię na spełnienie marzeń? Koszty posiadania „małego włoskiego domku”.

Żyjemy w czasach, kiedy za mieszkanie w centrum Warszawy (niech będzie 900 tys. zł za 45 m2) można sobie zapewnić całkiem ciekawe alternatywy. Na przykład włoskie wakacje nad Adriatykiem. Ale nie wszyscy mają takie opcje. Poszukajmy tam czegoś tańszego.

Internet swego czasu rozgrzewał łącza informacja o domach za 1 Euro. Było jak w kawale o rowerach rozdawanych na Placu Czerwonym – wszystko na opak. Nie sprzedawano 1 Euro – tylko od tej kwoty zaczynała się licytacja (realne ceny 5-10 tys. Euro). Nie domy, ale rudery do kapitalnego remontu, które trzeba wyremontować, wkładając kolejne kilkadziesiąt tysięcy „papieru”. Wreszcie, nie w tętniącej życiem krainie Dolce Vita, lecz na wymierającej sycylijskiej prowincji. Zamiast młodego biznesmena Massimo, mamy co najwyżej 80-letniego Giorgio-stolarza. Fanki Blanki Lipińskiej będą zawiedzione. Czas schować marzenia do szuflady?

Nic z tych rzeczy. W odległości niespełna 1800 km od Warszawy (1500 od Krakowa), za to 110 km od Rzymu, w malowniczej Umbrii (wzgórza z położonymi na nich średniowiecznymi miasteczkami), znajdziemy okolice Orvieto. Zalety:

ceny domków (60-80m2, kamienne) – 40 tys. Euro (180 tys. zł),
blisko jezioro,
region słynie z dziczyzny i trufli,
widoki i zabytki.

Za taką cenę możesz kupić drewniany domek pod Hrubieszowem. Szczerze – bez zastanowienia wybrałbym Umbrię. Załóżmy na chwilę, że masz taką kwotę. Oczami duszy (jak ja, do czasu zobaczenia Monopoli) widzisz siebie, spędzającego kolejne wakacje wśród wzgórz, równie ładnych jak nasz Beskid Niski (i podobnie wyludnionych), a oddalonych od Warszawy o: 1,5 godzinny lot do Rzymu, potem 2 godziny jazdy pociągiem i 15 km lokalnego przejazdu (zapłacisz miejscowemu, to po Ciebie przyjedzie). Będziesz szybciej niż w Wysowej. No i Orvieto, jeśli patrzysz na zabytki, porównasz nie z Gorlicami lecz raczej Krakowem. Wybierając auto potrzebujesz dnia jazdy. Gdybyś zapragnął morza – nad Tyrreńskie masz 100 km.

Na zapłacenie ceny stać Cię, co dalej? Koszty zakupu, to nie tylko cena. Musisz doliczyć zwyczajową prowizję agenta (4%), odpowiednik naszego PCC (9% jeśli nie zamierzasz tam mieszkać, 2% jeśli przeprowadzisz się – liczymy od wartości katastralnej – niższej niż rynkowa), oraz 2% dla notariusza. Razem ok. 7,5- 12,5% ceny. Dochodzimy powoli do 200 tys. zł. Jeszcze do zniesienia, dla w miarę ogarniętego przedstawiciela klasy średniej i dzięki inflacji.

A utrzymanie? Tak jak w Polsce, sporo zależy od tego, ile spędzisz czasu.

W domu nie ma czynszu, ale za to „przeklęty” podatek katastralny. Ile? Włosi liczą go specyficznie. Ponieważ to naród kupców, nie patrzą na wartość nabycia (cenę) tylko na potencjalny zysk z wynajmu i od niego naliczają 10%. Żeby nie było krzywdy, ten zysk jest raczej zaniżony. W przypadku naszego umbryjskiego domku, czynsz wyniesie może 3000 Euro rocznie, więc mamy 300 Euro „katastru”. Po przeliczeniu 1350 zł.

Do tego powinieneś doliczyć media. Woda kosztuje 300 Euro rocznie jeśli mała rodzina mieszka na stałe. Spędzając 2 miesiące, wydasz 1/6 tej sumy czyli 50 Euro (230 zł). Ta cena zawierać też może odbiór ścieków.

Prąd jest droższy niż w Polsce – 2 zł/KWh. Zakładając, że moja rodzina zużywała w górach 10 KWh dziennie (lato, bez klimy), dochodzimy do 600 zł/miesięcznie i 1200 zł/2 miesiące. Jeśli zapragniesz się schładzać (w lecie) lub podgrzewać (w zimie) zapłacisz znacznie więcej, ponieważ włoskie domy nie mają ocieplenia (klasa energetyczna G). Te dodatkowe 20 KWh dziennie (1200 kWh łącznie za sezon letni) wydrenują portfel z 2400 zł.

Dojazd. Zakładam auto z Warszawy i jeden przyjazd rocznie (dwumiesięczne wakacje). Przy spalaniu ok. 7 l ropy, z autostradami (winiety w Austrii i Czechach, bramki we Włoszech) szykuj 2220 zł.

Bilans utrzymania i dojazdu (de facto – długiego urlopu) – 5000 zł (7400 zł z klimą), co obejmie już dojazd, podatek, wodę i prąd. To daleko mniej niż dwutygodniowy urlop trzyosobowej rodziny w domku w Polsce (350 zł/dzień x 14, plus paliwo i autostrady kilkaset złotych).

Jedzenie niewliczone.

W tym miejscu padają sakramentalne pytania? Czy chcesz spędzać przez najbliższych co najmniej 10 lat wakacje w tym samym miejscu, dojeżdżając codziennie 6 km nad jezioro pełne pstrągów i karpi, z zabytkami na wyciągnięcie ręki? Czy masz auto, które zniesie 1800 km wycieczkę? Czy dysponujesz wolnymi 200 tys. zł na początek? Jeśli tak, pakuj walizy i jedź do Umbrii, a decyduj się szybko, bo ceny zaczynają iść w górę.

Nie stać Cię na zakup? Z bólem serca (coraz drożej) – wynajmij na miesiąc. Cena 8000 zł, będzie nadal niższa niż w Polsce.

Rozliczenie mieszkania w górach, po 6 latach użytkowania.

Grudzień stanowi dla wielu czas podsumowań. Dla mnie też. Dzisiaj skupię się na zakończonej inwestycji-przyjemności – mieszkaniu w górach. Miałem je równo 6 lat, ot tyle by przy sprzedaży nie płacić podatku od zysku. Jak wyszło?

Prowadzę w tym punkcie rzetelne rachunki.

Początkowa cena nabycia wyniosła 200.000 zł. Do tego musiałem dodać jeszcze koszty notarialne, jakieś zakupy i zrobiło się 220.000 zł. Jeśli policzę koszty kredytu bankowego, regularnie nadpłacanego, dodaję jeszcze kolejne 20.000 zł, otrzymując wynik 240.000 zł. Cena sprzedaży wyniosła 450.000 zł. Na samym wzroście wartości zysk wyniósł 210.000 zł, czyli 35 tys. zł/rocznie.

Koszty eksploatacji równoważyłem drobnymi wpływami z najmu – „na koszty” branymi od obcych. Swoim bliższym i dalszym znajomym dawałem klucze za przysłowiowy uścisk dłoni.

Na miejscu spędzałem z najbliższą rodziną ok. 50 dni rocznie – od 25 do 90 dni. Do ogólnego rachunku doliczam jeszcze zatem odpowiednik opłat za analogiczny apartament wynajmowany na warunkach komercyjnych. Zaoszczędziłem ok. 15.000 zł/rok.

Łącznie mieszkanie przyniosło mi więc 50 tys. zł/rok, co daje stopę zwrotu na poziomie 25% początkowej wartości. Uważam, że nieźle.

Z „mojego miejsca w górach” nie wyprowadzam się całkiem. Zostaje mi jeszcze działka, której wzrost wartości (podobnie ok. 6 lat) był jeszcze bardziej imponujący ze 160 tys. zł (z kosztami notarialnymi, montażem wody, bramy itp.) mógłbym dzisiaj uzyskać ok. 400 tys. zł, jeśli nie lepiej. Planuję wybudowanie małego domku, który ma mi zastąpić mieszkanie. Szacowany przez znajomych górali koszt – 100-120 tys. zł (zgłoszenie do 35 m2 plus antresola). Zobaczymy, co da się zrobić w praktyce. Kolejną opcją pozostaje domek holenderski, własnoręcznie sklecona „górska chatka”, mały kamper. Zobaczymy.

25+. Cykl wpisów dla pokolenia Z, pokazujący, jak sobie radzić w obecnej sytuacji. Część I – nieruchomości. Zupełnie pozasystemowe pomysły.

Było już o mieście, o wsi – czas na pomysły wyskakujące poza skalę „typowych” ludzi i często nielegalne. Ceną za skorzystanie z nich, będzie w najlepszym wypadku wzruszenie ramion, łatka freaka lub dziwaka. W najgorszym pogarda i wizyta pań z MOPS-u, jeśli mamy dzieci.

Pomysł 1. Zakup mieszkania i spłacanie kredytu w wynajmu pokoi. Wszelkie programy dopłat rządowych, co do zasady koncentrują się na „pierwszym mieszkaniu” stąd popyt na kawalerki i lokale dwupokojowe. Ceny za m2 w większych gniazdkach znacznie spadają. Stąd 450-600 tys. zł za 2 pokoje i możliwe 480 tys. zł za 3 pokoje w podobnej lokalizacji. Nawet czynsz nie musi się istotnie różnić. W takiej sytuacji można myśleć o wynajmie. Jeżeli stawka za pokój wynosi 1200 zł, czynsz 680 zł, a rata 1800 zł, zajmując jedną izbę i dzieląc kuchnię i łazienkę z dwójką studentów oraz wkładając 100 tys. zł de facto mieszkamy praktycznie za darmo.

Pomysł 2. Zamieszkanie w garażu. Skoro nie mieszkanie, to może … garaż. Słyszeliśmy takie przykłady z USA. Jeśli garaż stanowi część domu (jak u mnie) sprawa jest łatwa. Mamy do czynienia z budynkiem mieszkalnym i trzeba tylko ocieplić, zachować normy. Zakup może polegać na zbyciu udziałów lub wydzielenie drugiego lokalu. Trudniej dokonać zmian tzw. zespole garażowym lub pojedynczym budynku, zwłaszcza spółdzielczym. Da się to zrobić – nielegalnie. Zostawiamy bramę, za nią stawiamy ścianę i drzwi i mamy, po ociepleniu od wewnątrz 20 m2 – odpowiednik małej kawalerki w standardzie lat 70-tych XXw. . W środku wygospodarujemy łazienkę (nie wszystkie garaże dysponują instalacją wodną, więc być może wodę trzeba będzie zbierać z dachu i korzystać z butli kupowanych w sklepie). Prąd jest (bojler do wody), gazu brak. Popatrzmy na cenę. Na moim (drogim) osiedlu – garaże chodzą za 65 tys. zł. Dokładając remont wyrobimy się w 120 tys. zł. Jakie napotkamy problemy? Wścibskich sąsiadów, kanalizację oraz ogrzewanie. Odpada gazowe (brak gazu), wszelkie piecyki (katalityczny, koza) pozostaje elektryczne – de facto mała klimatyzacja. Kanalizacji nie możemy spuścić do burzówki – pozostaje toaleta chemiczna i recykling szarej wody w celu jej ponownego wykorzystania. Nadwyżka – do gruntu lub małe szambo wywożone od czasu do czasu (schowane w kanale). Alternatywa – korzystanie z wc na stacji benzynowej w sąsiedztwie a prysznica na siłowni. Z sąsiadami i spółdzielnią jeśli mamy odrobinę szczęścia i zostawimy starą bramę pewnie sobie poradzimy. Problemów tych unikniemy kupując garaż w domku. Tam są już sieci gazowa, elektryczna, wodna i kanalizacyjna.

Pomysł 3. Zamieszkanie w lokalu użytkowym. Dlaczego tak? Ponieważ zazwyczaj dysponuje on pełnymi mediami (w tym ogrzewaniem), choćby namiastką łazienki i jest tani, pomimo że ocieplony. Jak bardzo? W moim mieście znalazłem takie „cudo” za 99 tys. zł. Powierzchnia 16m2 (14 m2 pokoju i 2 m2 łazienki). W zasadzie zrobić mini-aneks kuchenny i się wprowadzić. Czynsz? Też śmiesznie niski (to nie reguła) – czyli 50 zł. Jedyna wada – brak ogrzewania, ale da się wstawić klimatyzator. Czyli za 100 tys. wchodzimy i mieszkamy. Nielegalnie, oczywiście. Znalazłem też powierzchni ok. 100 m2 za 210 tys. zł, jeśli ktoś potrzebuję przestrzeni. Dla porównania, najtańsza kawalerka w podobnym standardzie i lokalizacji 270 tys. zł za 18 m2 – prawie 3 razy drożej.

Pomysł 4. Dom w ogródkach działkowych. Gruba nielegalność. Tu oficjalnie mieszkać nie wolno, a zarządy wyłączają na zimę prąd i wodę. Tyle teorii. W praktyce bywa różnie. Większość sąsiadów będzie zadowolona z lokatora na działce obok, o ile pilnuje zamiast kraść, nie brudzi, nie bałagani. Po pandemii ceny drastycznie wzrosły i teraz trudno znaleźć coś sensownego za mniej niż 20-30 tys. zł. Trochę za miastem może być łatwiej i taniej. Z wodą na działce, w zasięgu autobusu miejskiego znalazłem małą drewnianą altanę za 12 tys. zł. Wielkość posesji gwarantuje luz – bo ma ona 600m2. Podobne powierzchniowo działki, ale budowlane, kosztują w tej okolicy 400 zł/m2. Nie ma już bloga Henryka, o którym wielokrotnie wspominałem, więc trzeba mieć na uwadze następujące ograniczenia. Domki zazwyczaj są małe (6-12 m2), a maksymalnie 35m2, nieocieplone i tylko parterowe. Brakuje mediów (w zimie się je wyłącza). Jedyna zaleta – własny ogród i cena.

Pomysł 5. Pustostan. Mocno nielegalne i niebezpieczne. Nie kosztuje nic, ale osobiście wybrałbym jednak garaż, lub lokal użytkowy. Dlaczego? Po pierwsze, większość pustostanów znajduje się w dzielnicach „latających noży”. Łatwo komuś podpaść i nie mieć do czego wracać (kradzieże, podpalenia). Takie lokale mają też odcięte media (może działać jedynie kanalizacja).

Pomysł 6. Biuro. Jeśli pracujemy w niewielkiej firmie, a nie korporacji – może się udać. Warto zapytać szefa. Wielu zgodzi się – zyska darmowego stróża 24 h/7 dni. Zostaną nam opłaty za media (gdzie ich nie ma), a na pewno będzie ciepło. I nic nie musimy płacić na początek.

Pomysł 7. Miejski nomada. A kto powiedział, że w ogóle musimy mieć mieszkanie/dom? Na noc znajdujemy sobie pracę (nocna zmiana w piekarni, stróżowanie, parkingowy) w dzień koczujemy – trochę na siłowni, trochę w galerii, w jakimś barze, aucie. W lecie rozbijamy namiot w miejskim lesie lub budujemy tam ziemiankę. Gdy nadchodzą chłody mamy się gdzie zatrzymać.

Pomysł 8. Kamperowiec. Nie jestem zwolennikiem takiej opcji. Dlaczego? Z kilku powodów. Kamper, a nawet przyczepa są relatywnie drogie. Wolałbym już mieszkać w ROD pod miastem, gdzie zyskałbym kawałek ziemi i możliwość uprawy. Ogrzewanie także kosztuje sporo, bo wykorzystujemy drogie media – gaz LPG z butli. Zyskujemy wprawdzie prawie (poza wielkością) normalną kuchnię, własny prysznic, ale musimy się bardzo kryć. To oznacza przemieszczanie i kolejne koszty – paliwa. Stare kampery (a na takie nas stać) palą 12-15 l/100 km w trasie i 20 l/km w mieście. Do przyczepy musimy utrzymywać auto. Lokal użytkowy za 100 tys. zł okaże się znacznie tańszy i bezproblemowy w eksploatacji, a niewiele droższy w zakupie.