Jeszcze raz o wyborze drogi życiowej.

Ostatnio rozmawiałem z jednym z moich klientów. Pracuje w gminnej jednostce zarządzającej małymi obiektami sportowymi (basen, bieżnia, boisko). Niedawno szukali szefa administrującego tymi obiektami. I właśnie wynik tzw. rekrutacji daje do myślenia. Czy istnieje inna droga niż etat w korporacji lub własna firma?

Zaczynajmy opowieść. Zgłosił się pracownik korpo. Krótka rozmowa – do tej pory zajmował się szefowaniem jednej z sieciowych siłowni (plus wiadomo, jakieś sporty walki, ćwiczenia dla pań itp.). Pensja – kilkanaście tysięcy netto. Nagle taki ktoś przychodzi do państwowej jednostki za 4000 zł. Przecież to bez sensu. Wszyscy tak odbierali złożone podanie i rozmowę. Ostatecznie jednak gościa zatrudniono. Gdy pierwsze lody zostały przełamane i zaczęły się rozmowy, powody wyjaśniono jednoznacznie.

W korpo, na kierowniczym stanowisku, może i pensja dobra, może i prestiż, ale z uwagi na godziny pracy siłowni (6-24), życia prywatnego brak. Ciągłe telefony, targety, raporty. Trzeba dopilnować i już. Coś, co na budżetówkowe standardy wydawało się niedogodne (dyspozycyjność telefoniczna od 8 do 20, bo tak wynajmowane są obiekty gminne), dla kogoś okazało się zaletą i ulgą w cierpieniu rozdarcia pomiędzy domem a zawodem. Nawet -10 tys. zł na pensji nie wyglądało strasznie.Były korposzczur-sportowiec, zorganizował jakieś prywatne zajęcia po godzinach, tam stawki szły indywidualne, płacił gminie tylko za salę i drugie tyle sobie dorabiał. Rzeczywista strata wynosiła – 5 tys. zł, a czasu więcej.

I właśnie o tej drodze. Może wcale nie najlepiej podpisać cyrograf z korporacją? Może trzeba małą łyżeczką, „na śniadanie tylko trochę” jak u Anakreonta? A po godzinach dorobić sobie? Razem wyjdzie niegłupi pieniądz. Szczerze, robię tak od 20 lat i reklamuje wszem i wobec.

Pokolenie X. Jak nie podejmować decyzji finansowych w klasie średniej.

Kilkukrotnie omawiałem na blogu temat „podejmowania decyzji” oraz „klasy średniej”, pokazując co rozumiem przez te pojęcia. O podjęciu decyzji, możemy, moim zdaniem, mówić tylko wtedy, gdy mamy jakieś opcje do wyboru. Jeśli los postawi nas pod ścianą, nie wybieramy i nie decydujemy.

Z tego względu powiedzenie np. młodzi wybrali wynajem, a nie zakup, pozostaje z gruntu fałszywe, albowiem ktoś, kto zarabia 5 tys. zł brutto i nie posiada oszczędności, ani nie kupi za gotówkę, ani na kredyt. Wynajmowanie stanowi wtedy jedyne wyjście, a nie decyzję.

Niemniej jednak, nie każdy młody przedstawiciel klasy średniej stoi pod murem. Tym bardziej w grupie 45-55 liczba opcji gwałtownie zwiększa się. Możemy mówić o wyborze spośród dopuszczalnych alternatyw.

Dzisiaj opowiem historię swoich rówieśników, singli z odzysku, którzy:

Przypadek 1. Mieszka w domu, wymagającym spłaty byłemu małżonkowi i ma dorosłe dziecko, już samodzielne. Własny udział wynosi 500 tys. zł, ale zostaje do spłaty kredyt. Miesięczny dochód to ok. 30 tys. zł netto.

Przypadek 2. Posiada trzypokojowe mieszkanie, oraz oszczędności w kwocie 500 tys. zł. Jedno dziecko jeszcze wymaga pomocy. Miesięczny dochód singla wynosi 15 tys. zł. netto.

Jakie alternatywy stoją przed takimi osobami?

Przypadek 1.

  • Sprzedaż domu, spłata byłego małżonka, kredytu i pozostanie z 500 tys. gotówki na dwupokojowe eleganckie mieszkanie,
  • Jw. , ale zakup działki pod miastem i budowa małego domku,
  • Jw., ale zainwestowanie 500 tys. zł i wynajem niewielkiego mieszkania.
  • Pozostanie w obecnym domu, spłacając 3 tys. zł raty plus zasądzoną sumę dla byłego małżonka.
  • Wynajem posiadanego domu i zakup niewielkiego mieszkania.

Przypadek 2.

  • Pozostanie w dotychczasowym mieszkaniu i zainwestowanie tych 0,5 mln zł,
  • Pozostanie w dotychczasowym mieszkaniu i podarowanie dziecku 0,5 mln zł (albo części tej sumy),
  • Sprzedaż mieszkania, dorzucenie 0,5 mln i kupienie 5-pokojowego domu na obrzeżach miasta,
  • Wynajęcie mieszkania, zakup za oszczędności działki pod miastem i zabudowanie jej niewielkim domkiem,
  • Wynajęcie mieszkania, zakup za oszczędności drugiego, nowszego i lepiej zlokalizowanego.

Za każdą z decyzji przemawiają różne argumenty: racjonalne i emocjonalne. Emocjonalne odwołują się do złych lub miłych wspomnień z domu/mieszkania, do chęci posiadania „domku”, który stanowi pewien symbol statusu, dla osób wychowanych w PRL-u, wielkości zajmowanej przestrzeni, słynnej 'kawy na tarasie” lub „grilla” albo przeciwnie, negatywnych doświadczeń ciągłych napraw, odśnieżania, zajmowania się ogrodem.

Racjonalne, odpowiadają na pytania: co lepsze?, na co mnie stać?, jakie są moje potrzeby i możliwości?

Co wybiera dwójka osobiście znanych mi przedstawicieli klasy średniej?

Przypadek 1. Pozostanie solo w siedmiopokojowym domu ponieważ „muszę mieć co najmniej: salon, sypialnię, gabinet, bibliotekę i garderobę, co weekend dzieci wpadają na grilla”.

Przypadek 2. Zakup domu, z pięcioma pokojami za wszystkie oszczędności, albowiem „potrzebuję tej przestrzeni, bo dzieci wpadną do mnie na święta lub weekend i muszą mieć swoje pokoje gościnne”.

Co oznacza to w każdym z tych przypadków? Sami zainteresowani odpowiadają: będziemy musieli (i chcemy) pracować do śmierci.

Czy stać Cię na spełnienie marzeń? Koszty posiadania „małego włoskiego domku”.

Żyjemy w czasach, kiedy za mieszkanie w centrum Warszawy (niech będzie 900 tys. zł za 45 m2) można sobie zapewnić całkiem ciekawe alternatywy. Na przykład włoskie wakacje nad Adriatykiem. Ale nie wszyscy mają takie opcje. Poszukajmy tam czegoś tańszego.

Internet swego czasu rozgrzewał łącza informacja o domach za 1 Euro. Było jak w kawale o rowerach rozdawanych na Placu Czerwonym – wszystko na opak. Nie sprzedawano 1 Euro – tylko od tej kwoty zaczynała się licytacja (realne ceny 5-10 tys. Euro). Nie domy, ale rudery do kapitalnego remontu, które trzeba wyremontować, wkładając kolejne kilkadziesiąt tysięcy „papieru”. Wreszcie, nie w tętniącej życiem krainie Dolce Vita, lecz na wymierającej sycylijskiej prowincji. Zamiast młodego biznesmena Massimo, mamy co najwyżej 80-letniego Giorgio-stolarza. Fanki Blanki Lipińskiej będą zawiedzione. Czas schować marzenia do szuflady?

Nic z tych rzeczy. W odległości niespełna 1800 km od Warszawy (1500 od Krakowa), za to 110 km od Rzymu, w malowniczej Umbrii (wzgórza z położonymi na nich średniowiecznymi miasteczkami), znajdziemy okolice Orvieto. Zalety:

  • ceny domków (60-80m2, kamienne) – 40 tys. Euro (180 tys. zł),
  • blisko jezioro,
  • region słynie z dziczyzny i trufli,
  • widoki i zabytki.

Za taką cenę możesz kupić drewniany domek pod Hrubieszowem. Szczerze – bez zastanowienia wybrałbym Umbrię. Załóżmy na chwilę, że masz taką kwotę. Oczami duszy (jak ja, do czasu zobaczenia Monopoli) widzisz siebie, spędzającego kolejne wakacje wśród wzgórz, równie ładnych jak nasz Beskid Niski (i podobnie wyludnionych), a oddalonych od Warszawy o: 1,5 godzinny lot do Rzymu, potem 2 godziny jazdy pociągiem i 15 km lokalnego przejazdu (zapłacisz miejscowemu, to po Ciebie przyjedzie). Będziesz szybciej niż w Wysowej. No i Orvieto, jeśli patrzysz na zabytki, porównasz nie z Gorlicami lecz raczej Krakowem. Wybierając auto potrzebujesz dnia jazdy. Gdybyś zapragnął morza – nad Tyrreńskie masz 100 km.

Na zapłacenie ceny stać Cię, co dalej? Koszty zakupu, to nie tylko cena. Musisz doliczyć zwyczajową prowizję agenta (4%), odpowiednik naszego PCC (9% jeśli nie zamierzasz tam mieszkać, 2% jeśli przeprowadzisz się – liczymy od wartości katastralnej – niższej niż rynkowa), oraz 2% dla notariusza. Razem ok. 7,5- 12,5% ceny. Dochodzimy powoli do 200 tys. zł. Jeszcze do zniesienia, dla w miarę ogarniętego przedstawiciela klasy średniej i dzięki inflacji.

A utrzymanie? Tak jak w Polsce, sporo zależy od tego, ile spędzisz czasu.

W domu nie ma czynszu, ale za to „przeklęty” podatek katastralny. Ile? Włosi liczą go specyficznie. Ponieważ to naród kupców, nie patrzą na wartość nabycia (cenę) tylko na potencjalny zysk z wynajmu i od niego naliczają 10%. Żeby nie było krzywdy, ten zysk jest raczej zaniżony. W przypadku naszego umbryjskiego domku, czynsz wyniesie może 3000 Euro rocznie, więc mamy 300 Euro „katastru”. Po przeliczeniu 1350 zł.

Do tego powinieneś doliczyć media. Woda kosztuje 300 Euro rocznie jeśli mała rodzina mieszka na stałe. Spędzając 2 miesiące, wydasz 1/6 tej sumy czyli 50 Euro (230 zł). Ta cena zawierać też może odbiór ścieków.

Prąd jest droższy niż w Polsce – 2 zł/KWh. Zakładając, że moja rodzina zużywała w górach 10 KWh dziennie (lato, bez klimy), dochodzimy do 600 zł/miesięcznie i 1200 zł/2 miesiące. Jeśli zapragniesz się schładzać (w lecie) lub podgrzewać (w zimie) zapłacisz znacznie więcej, ponieważ włoskie domy nie mają ocieplenia (klasa energetyczna G). Te dodatkowe 20 KWh dziennie (1200 kWh łącznie za sezon letni) wydrenują portfel z 2400 zł.

Dojazd. Zakładam auto z Warszawy i jeden przyjazd rocznie (dwumiesięczne wakacje). Przy spalaniu ok. 7 l ropy, z autostradami (winiety w Austrii i Czechach, bramki we Włoszech) szykuj 2220 zł.

Bilans utrzymania i dojazdu (de facto – długiego urlopu) – 5000 zł (7400 zł z klimą), co obejmie już dojazd, podatek, wodę i prąd. To daleko mniej niż dwutygodniowy urlop trzyosobowej rodziny w domku w Polsce (350 zł/dzień x 14, plus paliwo i autostrady kilkaset złotych).

Jedzenie niewliczone.

W tym miejscu padają sakramentalne pytania? Czy chcesz spędzać przez najbliższych co najmniej 10 lat wakacje w tym samym miejscu, dojeżdżając codziennie 6 km nad jezioro pełne pstrągów i karpi, z zabytkami na wyciągnięcie ręki? Czy masz auto, które zniesie 1800 km wycieczkę? Czy dysponujesz wolnymi 200 tys. zł na początek? Jeśli tak, pakuj walizy i jedź do Umbrii, a decyduj się szybko, bo ceny zaczynają iść w górę.

Nie stać Cię na zakup? Z bólem serca (coraz drożej) – wynajmij na miesiąc. Cena 8000 zł, będzie nadal niższa niż w Polsce.

Rozliczenie mieszkania w górach, po 6 latach użytkowania.

Grudzień stanowi dla wielu czas podsumowań. Dla mnie też. Dzisiaj skupię się na zakończonej inwestycji-przyjemności – mieszkaniu w górach. Miałem je równo 6 lat, ot tyle by przy sprzedaży nie płacić podatku od zysku. Jak wyszło?

Prowadzę w tym punkcie rzetelne rachunki.

Początkowa cena nabycia wyniosła 200.000 zł. Do tego musiałem dodać jeszcze koszty notarialne, jakieś zakupy i zrobiło się 220.000 zł. Jeśli policzę koszty kredytu bankowego, regularnie nadpłacanego, dodaję jeszcze kolejne 20.000 zł, otrzymując wynik 240.000 zł. Cena sprzedaży wyniosła 450.000 zł. Na samym wzroście wartości zysk wyniósł 210.000 zł, czyli 35 tys. zł/rocznie.

Koszty eksploatacji równoważyłem drobnymi wpływami z najmu – „na koszty” branymi od obcych. Swoim bliższym i dalszym znajomym dawałem klucze za przysłowiowy uścisk dłoni.

Na miejscu spędzałem z najbliższą rodziną ok. 50 dni rocznie – od 25 do 90 dni. Do ogólnego rachunku doliczam jeszcze zatem odpowiednik opłat za analogiczny apartament wynajmowany na warunkach komercyjnych. Zaoszczędziłem ok. 15.000 zł/rok.

Łącznie mieszkanie przyniosło mi więc 50 tys. zł/rok, co daje stopę zwrotu na poziomie 25% początkowej wartości. Uważam, że nieźle.

Z „mojego miejsca w górach” nie wyprowadzam się całkiem. Zostaje mi jeszcze działka, której wzrost wartości (podobnie ok. 6 lat) był jeszcze bardziej imponujący ze 160 tys. zł (z kosztami notarialnymi, montażem wody, bramy itp.) mógłbym dzisiaj uzyskać ok. 400 tys. zł, jeśli nie lepiej. Planuję wybudowanie małego domku, który ma mi zastąpić mieszkanie. Szacowany przez znajomych górali koszt – 100-120 tys. zł (zgłoszenie do 35 m2 plus antresola). Zobaczymy, co da się zrobić w praktyce. Kolejną opcją pozostaje domek holenderski, własnoręcznie sklecona „górska chatka”, mały kamper. Zobaczymy.

25+. Cykl wpisów dla pokolenia Z, pokazujący, jak sobie radzić w obecnej sytuacji. Część I – nieruchomości. Zupełnie pozasystemowe pomysły.

Było już o mieście, o wsi – czas na pomysły wyskakujące poza skalę „typowych” ludzi i często nielegalne. Ceną za skorzystanie z nich, będzie w najlepszym wypadku wzruszenie ramion, łatka freaka lub dziwaka. W najgorszym pogarda i wizyta pań z MOPS-u, jeśli mamy dzieci.

Pomysł 1. Zakup mieszkania i spłacanie kredytu w wynajmu pokoi. Wszelkie programy dopłat rządowych, co do zasady koncentrują się na „pierwszym mieszkaniu” stąd popyt na kawalerki i lokale dwupokojowe. Ceny za m2 w większych gniazdkach znacznie spadają. Stąd 450-600 tys. zł za 2 pokoje i możliwe 480 tys. zł za 3 pokoje w podobnej lokalizacji. Nawet czynsz nie musi się istotnie różnić. W takiej sytuacji można myśleć o wynajmie. Jeżeli stawka za pokój wynosi 1200 zł, czynsz 680 zł, a rata 1800 zł, zajmując jedną izbę i dzieląc kuchnię i łazienkę z dwójką studentów oraz wkładając 100 tys. zł de facto mieszkamy praktycznie za darmo.

Pomysł 2. Zamieszkanie w garażu. Skoro nie mieszkanie, to może … garaż. Słyszeliśmy takie przykłady z USA. Jeśli garaż stanowi część domu (jak u mnie) sprawa jest łatwa. Mamy do czynienia z budynkiem mieszkalnym i trzeba tylko ocieplić, zachować normy. Zakup może polegać na zbyciu udziałów lub wydzielenie drugiego lokalu. Trudniej dokonać zmian tzw. zespole garażowym lub pojedynczym budynku, zwłaszcza spółdzielczym. Da się to zrobić – nielegalnie. Zostawiamy bramę, za nią stawiamy ścianę i drzwi i mamy, po ociepleniu od wewnątrz 20 m2 – odpowiednik małej kawalerki w standardzie lat 70-tych XXw. . W środku wygospodarujemy łazienkę (nie wszystkie garaże dysponują instalacją wodną, więc być może wodę trzeba będzie zbierać z dachu i korzystać z butli kupowanych w sklepie). Prąd jest (bojler do wody), gazu brak. Popatrzmy na cenę. Na moim (drogim) osiedlu – garaże chodzą za 65 tys. zł. Dokładając remont wyrobimy się w 120 tys. zł. Jakie napotkamy problemy? Wścibskich sąsiadów, kanalizację oraz ogrzewanie. Odpada gazowe (brak gazu), wszelkie piecyki (katalityczny, koza) pozostaje elektryczne – de facto mała klimatyzacja. Kanalizacji nie możemy spuścić do burzówki – pozostaje toaleta chemiczna i recykling szarej wody w celu jej ponownego wykorzystania. Nadwyżka – do gruntu lub małe szambo wywożone od czasu do czasu (schowane w kanale). Alternatywa – korzystanie z wc na stacji benzynowej w sąsiedztwie a prysznica na siłowni. Z sąsiadami i spółdzielnią jeśli mamy odrobinę szczęścia i zostawimy starą bramę pewnie sobie poradzimy. Problemów tych unikniemy kupując garaż w domku. Tam są już sieci gazowa, elektryczna, wodna i kanalizacyjna.

Pomysł 3. Zamieszkanie w lokalu użytkowym. Dlaczego tak? Ponieważ zazwyczaj dysponuje on pełnymi mediami (w tym ogrzewaniem), choćby namiastką łazienki i jest tani, pomimo że ocieplony. Jak bardzo? W moim mieście znalazłem takie „cudo” za 99 tys. zł. Powierzchnia 16m2 (14 m2 pokoju i 2 m2 łazienki). W zasadzie zrobić mini-aneks kuchenny i się wprowadzić. Czynsz? Też śmiesznie niski (to nie reguła) – czyli 50 zł. Jedyna wada – brak ogrzewania, ale da się wstawić klimatyzator. Czyli za 100 tys. wchodzimy i mieszkamy. Nielegalnie, oczywiście. Znalazłem też powierzchni ok. 100 m2 za 210 tys. zł, jeśli ktoś potrzebuję przestrzeni. Dla porównania, najtańsza kawalerka w podobnym standardzie i lokalizacji 270 tys. zł za 18 m2 – prawie 3 razy drożej.

Pomysł 4. Dom w ogródkach działkowych. Gruba nielegalność. Tu oficjalnie mieszkać nie wolno, a zarządy wyłączają na zimę prąd i wodę. Tyle teorii. W praktyce bywa różnie. Większość sąsiadów będzie zadowolona z lokatora na działce obok, o ile pilnuje zamiast kraść, nie brudzi, nie bałagani. Po pandemii ceny drastycznie wzrosły i teraz trudno znaleźć coś sensownego za mniej niż 20-30 tys. zł. Trochę za miastem może być łatwiej i taniej. Z wodą na działce, w zasięgu autobusu miejskiego znalazłem małą drewnianą altanę za 12 tys. zł. Wielkość posesji gwarantuje luz – bo ma ona 600m2. Podobne powierzchniowo działki, ale budowlane, kosztują w tej okolicy 400 zł/m2. Nie ma już bloga Henryka, o którym wielokrotnie wspominałem, więc trzeba mieć na uwadze następujące ograniczenia. Domki zazwyczaj są małe (6-12 m2), a maksymalnie 35m2, nieocieplone i tylko parterowe. Brakuje mediów (w zimie się je wyłącza). Jedyna zaleta – własny ogród i cena.

Pomysł 5. Pustostan. Mocno nielegalne i niebezpieczne. Nie kosztuje nic, ale osobiście wybrałbym jednak garaż, lub lokal użytkowy. Dlaczego? Po pierwsze, większość pustostanów znajduje się w dzielnicach „latających noży”. Łatwo komuś podpaść i nie mieć do czego wracać (kradzieże, podpalenia). Takie lokale mają też odcięte media (może działać jedynie kanalizacja).

Pomysł 6. Biuro. Jeśli pracujemy w niewielkiej firmie, a nie korporacji – może się udać. Warto zapytać szefa. Wielu zgodzi się – zyska darmowego stróża 24 h/7 dni. Zostaną nam opłaty za media (gdzie ich nie ma), a na pewno będzie ciepło. I nic nie musimy płacić na początek.

Pomysł 7. Miejski nomada. A kto powiedział, że w ogóle musimy mieć mieszkanie/dom? Na noc znajdujemy sobie pracę (nocna zmiana w piekarni, stróżowanie, parkingowy) w dzień koczujemy – trochę na siłowni, trochę w galerii, w jakimś barze, aucie. W lecie rozbijamy namiot w miejskim lesie lub budujemy tam ziemiankę. Gdy nadchodzą chłody mamy się gdzie zatrzymać.

Pomysł 8. Kamperowiec. Nie jestem zwolennikiem takiej opcji. Dlaczego? Z kilku powodów. Kamper, a nawet przyczepa są relatywnie drogie. Wolałbym już mieszkać w ROD pod miastem, gdzie zyskałbym kawałek ziemi i możliwość uprawy. Ogrzewanie także kosztuje sporo, bo wykorzystujemy drogie media – gaz LPG z butli. Zyskujemy wprawdzie prawie (poza wielkością) normalną kuchnię, własny prysznic, ale musimy się bardzo kryć. To oznacza przemieszczanie i kolejne koszty – paliwa. Stare kampery (a na takie nas stać) palą 12-15 l/100 km w trasie i 20 l/km w mieście. Do przyczepy musimy utrzymywać auto. Lokal użytkowy za 100 tys. zł okaże się znacznie tańszy i bezproblemowy w eksploatacji, a niewiele droższy w zakupie.

25+. Cykl wpisów dla pokolenia Z, pokazujący, jak sobie radzić w obecnej sytuacji. Dach nad głową – część I. Mieszkamy na wsi.

Sytuację młodych zacznę od komentarza do mema. Na pierwszym obrazku 30-latek z 1993 r. mówi do żony – zróbmy sobie drugie dziecko. Na kolejnym – jego rówieśnik z dzisiaj – pyta kolegów „Czy przetrwam finansowo, jeśli kupię teraz kebsa?” I komentarz internauty: W 1993 r. mój ojciec kupił działkę z domem w stanie surowym na wsi za 30 mln. Zarabiał 3 mln. Koniec.

Oczywiście, sytuacja się zmieniła. Jednak… na wsi dalej jest taniej. Ostatnio pisałem o alternatywie dla mieszkania deweloperskiego, w postaci różnych pomysłów na pozostanie w mieście. Dzisiaj opcje dla tych, którzy zdecydują się wyjechać na wieś.

Na wsi zasady są proste. Im dalej od miasta – tym taniej. Im większa działka – tym niższa cena za m2. Wykorzystaj tę wiedzę na swoją korzyść. Może masz dosyć korporacji. Chcesz z nią zerwać na zawsze. Przeanalizuj możliwości.

Kupno mieszkania na wsi. Ceny takich lokali okazują się znacznie niższe. W promieniu 25 km od centrum miasta (10-15 km od granic) dostaniemy 50 m2 za 260 tys. zł Rata wyjdzie na poziomie 800 zł, bez żadnych kombinacji. I da się dojeźdżać.

Kupno domu na wsi – do 20 km od miasta. Znalazłem taki – działka 40a, dom 120 m2, budynki gospodarcze i cena 350 tys. zł. W tym momencie mamy trzy wyjścia. Pierwsze – podzielić na 2-3 działki, jedną zostawić sobie, resztę sprzedać z częścią budynków, co pozbawi nas garażu (dobudujemy wiatę), ale zyskamy dom prawie za darmo (2 z budynkami sprzedamy po 150 tys. zł każdy). Pozbyć się kredytu. Druga to spłacać ten kredyt – w tym przypadku rata wyniesie 1200-1300 zł.

Kupno domu na wsi – dalej od miasta. W tej wersji nastawiamy się na brak dojazdów, większą działkę, a nawet gospodarstwo rolne. Możemy żyć z ziemi. Trzeba oczywiście przebrnąć KOWR, ale z tego co wiem, udziela raczej zgody, w takim przypadku. Za 350 tys. zł zyskujemy 2-3 hektary plus dom. Da się z tego, przy ogrodnictwie, jakoś przyzwoicie żyć, o ile mamy pracę na miejscu, zdalną lub dg dla jednej osoby. Mój kumpel z niespełna hektara malin wyciągał w zeszłym roku ca. 30.000 zł.

Spłacamy gospodarstwo dziadków. Nie każdy ma taką opcję. Czasami pozostaje kilkuhektarowe gospodarstwo po dziadkach. Można je sprzedać, lub dokonać spłat „po rodzinie”. Co zyskamy? Nasza spłata, to nigdy nie będzie 100% ceny rynkowej. Czasem 70%, może 50%, a nawet 25%. Tym samym za 100 tys. zł, nawet bez kredytu, pole manewru znacznie się zwiększa.

Budowa małego domku. Wielokrotnie polecana na blogu. Na dom 30m2 plus 2 niskie sypialnie na antresoli mam oferty za 100-150 tys. zł w zależności od materiału i standardu. Czyli, jeśli ominiemy problem działki – całkiem realna opcją. Jak zwykle przy wsi, przemyślmy kwestie pracy i dowożenia (lub nie) dzieci do szkoły i na zajęcia dodatkowe. Nie wszyscy mają takie obowiązki.

Samodzielna budowa sposobem gospodarczym. Wreszcie doszliśmy do najtańszej opcji. Wiecie, ile kosztuje szkielet małego domku – takiego o którym pisałem powyżej? 21 tys. zł. W tej cenie, przywiozą na budowę gotowe, docięte kawałki drewna, coś jak klocki i zmontują https://www.olx.pl/d/oferta/konstrukcja-domu-35-mk-CID628-IDXng1K.html. Jeżeli wiemy jak i mamy z kim, czas zaczynać robotę. Tzw. kanadyjczyk nie jest wcale skomplikowany. Jeśli nie mamy dwóch lewych rąk, kogoś do pomocy, a newralgiczne punkty (instalacje) powierzymy fachowcom – powinno być dobrze. Nie chcę tutaj dawać porad budowlanych, od tego polecam portale, wystarczy wpisać w wyszukiwarkę „zbuduj sam dom”. Znajdziecie i koszty budowy i technologie i projekty. Za 80 tys. zł powinniście się wyrobić, przy zachowaniu parametrów – 35 m2 podstawy + antresola.

25+. Cykl wpisów dla pokolenia Z, pokazujący, jak sobie radzić w obecnej sytuacji. Dach nad głową – część I. Mieszkanie w mieście.

Matrix podpowiada nam jedno rozwiązanie – mieszkanie w mieście na trzydziestoletni kredyt ewentualnie (poplecznicy Klausa Schwabba) – wynajem do śmierci. Czy da się inaczej? Czy będzie taniej? Zaczynamy.

Najpierw wycenimy rozwiązanie „korpo friendly” czyli mieszkanie w mieście z zawaloną hipoteką. Dlaczego piszę „korpo friendly”? Prowadzono badania i pracownicy z kredytem hipotecznym na pierwszą nieruchomość są zdecydowanie bardzie ostrożni, mniej skłonni do zmiany pracy, za to łatwiej ich przycisnąć. Rzadziej skarżą się na mobbing, biorą więcej nadgodzin, siedzą cicho. Druga grupa o podobnych cechach? Główni żywiciele rodzin. Dlatego już w XIX w. zatrudniano na odpowiedzialnych stanowiskach najpierw żonatych mężczyzn. Rozpowszechnienie kredytu hipotecznego, tylko tę tendencję pogłębiło. Kredyciarz to idealny pracownik korporacji czy budżetówki. I umowę na czas nieokreślony w budżetówce i korpo, znacznie lepiej ratingują banki. Perperum mobile Matrixa. Te dwa miejsca pracy nie muszą jednak oznaczać ubóstwa. Dlaczego? W obu z nich widzę osoby postępujące niestandardowo. Czyli nie tylko budżetówka, korpo i banki wykorzystują nas, lecz jednocześnie my ich. Korzystamy ze zdolności kredytowej by kupować 2-gie i 3-cie nieruchomości, roczne nagrody i trzynastki przeznaczamy na oszczędności lub założenie firmy. A potem kopiemy w tyłek szefa i przechodzimy na wcześniejszą emeryturę. Pełno takich przykładów wśród np. amerykańskich FIRE. Dość z filozofią wracamy do konkretów.

Dwupokojowe mieszkanie kupione na kredyt, nie 10 lat temu, ale DZISIAJ, kosztuje sporo, nawet jeśli mamy opcję pożyczki na rządowe „2%” (w rzeczywistości ok. 5% i to przez 10 lat). W moim mieście 50 m2 u dewelopera kosztować będzie (z wykończeniem) pomiędzy 450 a 600 tys. zł. Kupa forsy. Rata wyniesie od 1800 zł do 2600 zł (wkład własny 20%). Sporo i gwarancję braku wzrostu cen mamy na 10 lat. Co potem? Nie wiadomo. Czy da się taniej? Spróbujemy?

Zamiast dewelopera i wykończenia, wybierz mieszkanie używane. Paradoksalnie lepiej zlokalizowany blok oznacza niższe ceny za m2. Zawsze trafimy na lokale już wykończone (czasem do natychmiastowego remontu, czasem da się zebrać siły). I tak, w moim mieście takie mieszkanie w bloku spółdzielczym kosztuje nie 12 tys. zł za m2 (z wykończeniem), ale 8 tys. zł (w podobnej lokalizacji). Dzięki temu, damy radę kupić za 400 tys. zł zamiast 600 tys. zł. Rata wyniesie (przy początkowej identycznej wpłacie 100 tys. zł), nie 2600 zł, lecz 1540 zł. Ten dodatkowy 1000 zł zrobi w budżecie wielką różnicę.

Kup kondygnację w domku lub mieszkanie w kamienicy. Szukasz jeszcze taniej? Coraz częściej różni fliperzy oferują stare kamienice, lub kondygnację w domku. Kumpel mojego brata sprzedawał wykończony na tip-top sześciopokojowy dom za 1 mln. zł. Mamy w nim 3 kondygnacje naziemne, z których każda jest oddzielnym mieszkaniem (o powierzchni 70 m2, więc większym 50 m2 w bloku), wartym nie 600 tys. zł, ale 330 tys. zł. Przy wpłacie 100 tys. zł, bierzemy tego kredytu tylko 230 tys. zł i mamy ratę 1180 zł.

Widziałem też zrobione poddasza w ścisłym centrum. za 6-7 tys. zł/m2 (czyli 2/3 ceny z parteru). Przy niepełnej wysokości m2 liczy się inaczej, czyli płacimy za 45 m2 a dostajemy 60-65 m2 podłogi. Cena 270-300 tys. zł. Rata 900 zł.

Są udziały i różne inne kombinacje w jeszcze niższych cenach, zawsze warto pomyśleć, aczkolwiek tutaj trzeba mieć gotówkę (bank tego nie skredytuje). Znalazłem kamienicę z udziałami 40% (resztą zarządza miasto), do których przypisano 3 lokale, o łącznej powierzchni 163 m2 za….. 310 tys. zł. Nie weźmiesz kredytu, ale za 310 tys. zł dostaniesz 3 mieszkania (do remontu) – 1900 zł/m2. Teraz sprzedasz dwa za 160 tys. zł każde (3000 zł/m2) i masz własny lokal za darmo lub z niewielką dopłatą. Nawet nie trzeba robić remontu (jedno w oficynie, wyremontowano już na tip-top). Problemem może być nieciekawa dzielnica.

Poszukaj mieszkania z problemami. Istnieje grupa koneserów takich nieruchomości. Trudności w podziale, spirale zadłużenia, wydają się wielu osobom górami nie do przejścia. Takie mieszkania oferowane są znacznie poniżej wartości. Możesz trafić na 30-40% opusty czyli znowu nie 12 tys. zł m2, nawet nie 8 tys. zł/m2, a 5 tys. zł/m2 (250 tys. zł za 50m2) i odrobina ryzyka. I znowu rata nie 2600 zł, lecz 771 zł. Schodzimy coraz niżej.

Kup, podziel, spłać kredyt. Opcja zdecydowanie mniej ryzykowna. W taki sposób mój pradziadek przed wojną (1937 r.) nabył mały majątek z parcelacji. Sprzedał potem 30% za wyższą cenę, a 70% zostało mu bez długu. Ty pewnie nie zrobisz tak złotego interesu, ale…. Znowu liczymy. Załóżmy, że masz zdolność na te 500 tys. zł. i możesz kupić coś za 600 tys. zł. Znalazłem dom, który składa się z 4 kondygnacji mieszkalnych (parter, piętro, II piętro, poddasze) + piwnica. Każda z nich ma ok. 60 m2. I teraz popatrz. Za 600 tys. zł dostajesz 4 mieszkania do remontu, każde po 150 tys. zł (cena za m2 ok. 2600 zł). Jeśli sprzedasz 3 mieszkania po 200 tys. zł (co dalej będzie okazją) – Twoje własne okaże się za darmo. Jeśli (co spokojnie realne) uzyskasz 250 tys. zł/mieszkanie (nadal niecałe 5000 zł/m2). Nie tylko masz swoje 57 m2, ale i zarobiłeś (no dobra, brutto), 150 tys. zł (3 x 250 – 600). Minus koszty – 30-40 tys. zł i Twój % podatku. Nieźle. Znam ludzi, którzy tak robią. Dasz radę sprzedać za 300 tys. zł – jesteś do przodu 250 tys. – podatek (realnie ok. 200 tys. zł netto). Znajdziesz 3 osoby, które wejdą w to z Tobą, robicie remont, i masz mieszkanie za 150 tys. zł.

Kup, podziel, wynajmij, spłacaj kredyt. W tej wersji nadal pozostajesz właścicielem całości. Budynek jest wart 600 tys. zł, więc spłacasz ratę 2600 zł. Teraz każde z 3 mieszkań wynajmujesz za 1200 zł netto (takie są ceny rynkowe w tej dzielnicy). Dostajesz do ręki 3600 zł. Masz 1000 zł na własne wydatki, a raczej… nadpłatę kredytu. Ryzyko? Kredyt 2% jest na nieruchomość mieszkalną. Teoretycznie rząd może zażądać spłaty „ulgi”, ale… przecież dalej tam mieszkasz, a o podnajmie nikt nie musi się dowiedzieć (dzisiaj przy ryczałcie nie przedstawiasz już umowy, po prostu płacisz zaliczki, ponadto nadal jesteś zameldowany pod adresem).

Warto myśleć niestandardowo.

Kolejny zwariowany pomysł. Kupuję mieszkanie we Włoszech.

Wydarzenia ostatnich lat (wojna, pandemia, ceny nieruchomości, inflacja) wywołały pewien trend – Polacy kupują coraz więcej nieruchomości zagranicznych. Po drobiazgowej analizie postanowiłem spróbować i ja.

Zacznijmy od analizy cen. Mieszkanie w górach – cena 450 tys. zł (na taką kwotę podpisałem umowę przedwstępną zbycia). Mieszkanie w Chorwacji (Riwiera Makarska – 200 tys. euro – 2 razy drożej). Mieszkanie w Bari (ciepło, a przy tym duże miasto nad samym morzem) czy Monfalcone (mekka polskich żeglarzy we Włoszech) – od 70 tys. Euro (za 130 tys. Euro mam mieszkanie 100m od morza na Starym Mieście w Monopoli) . Czyli mogę mieć porównywalny lokal jak w polskich górach …. tylko taniej, albo nieco drożej – znacznie lepszy.. Włochy okazują się tańsze niż Chorwacja.

Koszty utrzymania. W Polsce płacę ok. 650 zł miesięcznie – 7800 zł/rok. We Włoszech – będzie porównywalnie (niższy czynsz, a wyższe podatki od nieruchomości).

Koszty dojazdu. Bliżej zawsze oznacza taniej. Elektrykiem jadę w góry za max. 150 zł. „Normalnym” benzynowcem 250-300 zł. Do Bari mam 2200 km, więc zostaje samolot (teraz na rekonesans dla dwóch osób 1600 zł w obie strony). Alternatywą stała się wycieczka autobusowa. O dziwo, mam bezpośredni, choć akurat on jedzie 39 godzin w jedną stronę i jest nawet droższy.

Sens. Lubię, żeby moje działania go miały. Góry wpisują się w szansę na podleczenie. A Apulia? Reprezentują miejsce wakacyjne (4 tygodnie minimum) oraz „miejsce ucieczki” na wypadek wojny. „Pamiętniki” Marai’ego uświadamiają mi ten fakt z całą ostrością niewesołej perspektywy. Oby wystarczył urlop.

Policzmy więc. Koszt wynajęcie mieszkania w Italii/Chorwacji na 2 miesiące, gdy jest ciepło, to ok. 16-20 tys. zł (4 tys. Euro). 3 razy więcej niż koszty utrzymania całości. Te zrekompensuje sobie wynajmując mieszkanie „za koszty” gronu dalszych znajomych. Tym sposobem, podobnie jak w górach wyjdę na zero. Potencjalne źródło zarobku stanowić będą: wzrost wartości oraz prognozowane osłabienie złotówki. Jak widzicie, „włoski wariant” może mieć sens.

Nieruchomości nie mogą potanieć. Mit, który obala historia.

W lipcu wziąłem się ostro do czytania i przeszedłem całe „Pamiętniki chłopów”. Pomijając kwestie bytowe, w oczy rzuca się jeden fakt – nieruchomości w latach Wielkiego Kryzysu ogromnie potaniały.

Jeden z opowiadających wspomina cenę ziemi w swojej okolicy z 1600 zł/morga w 1926 r. do 600 zł w 1931 r. Dodatkowo nikt nie chciał kupować. Te 1000 zł stanowiło 62,5%. Nieźle, spadek wyniósł prawie 2/3 początkowej wartości w ciągu kilku lat. Nawet za tę cenę nie było chętnych. Dlaczego?

Deflacja, deflacja. W tym samym pamiętniku podane są obniżki cen produktów rolnych – jajko kosztowało 25% ceny przedkryzysowej, mięso, słonina, masło, ok. 1/3. Gigantyczna zniżka. Nic dziwnego, że i ziemia proporcjonalnie tańsza.

Z pamiętników wyłania się też jeszcze jeden nieciekawy wniosek. W trakcie zniżki cen, kryzysu (bezrobocie) ten, kogo dług dusi, tego i zadusi. Odsetki w szczycie szaleństwa zakupowego wynosiły 5% miesięcznie, za ulgowe uważano przy deflacji 12% rocznie. Wszystko zabezpieczone na wekslu i wydzierane z gardła (nikt nie procesował się po 5-6 lat).

Gdyby dzisiaj nadeszła taka bieda, strach pomyśleć. Spadek cen nieruchomości o 2/3 oznaczały bankructwo zadłużonych. Oczywiście, teraz cierpimy z powodu inflacji, więc spadek będzie pewnie realny, a nie nominalny. I taki już jest (chociaż nie tak znaczący). Jeśli pieniądz traci na wartości 20% rocznie (12 oficjalnie), a nieruchomości nie podrożały (lub wzrost 2-3% czyli pomijalny), w rzeczywistości właściciel notuje stratę 20%, a jeszcze płaci prawie 10% odsetek jeśli ma kredyt. Trzy lata takiego stanu i znajduje się w położeniu chłopa w środku kryzysu. Różni ich jeden szczegół – chłop nie miał dochodu.

Jeden odziedziczył niebieskie oczy, drugi trzy mieszkania w Warszawie, czyli o stosunku do własności.

Na tym blogu przewija się co jakiś czas temat własności. W różnych kontekstach: opodatkowanie, wynajem, rabunek, reforma rolna itp. Teraz postaram się pokazać na przykładzie internetowego mema, jak osoby o różnym stosunku do własności wybierają sobie partie polityczne i jaki te partie formułują przekaz.

Mem jest taki. Nauczyciel w szkole tłumaczy: „Genetyka jest strasznie p…..ana. Jedni odziedziczą niebieskie oczy, czarną skórę, inni trzy mieszkania w Warszawie.”. I już nasz stosunek do tego mema pokazuje nasze spojrzenie na świat.

Lewicowy radykał (czyt. wyborca Razem, Wiosny, PiS) dostrzega przede wszystkim niesprawiedliwość takiego układu. Tzn. jeden ma lepiej, więc trzeba mu zabrać. Bo jego spadkodawca „skądś” miał. Jarosław Kaczyński powiedziałby: ukradł, Jasiu Śpiewak – wzbogacił się na nieuczciwej reprywatyzacji, a sam Adrian Zandberg – krzyknąłby „czynszojad”. Więc trzeba odebrać, opodatkować, ewentualnie wrzucić mu trzy rodziny z przymusowego kwaterunku do pustostanów.

Prawicowe skrzydło (Konfederacja, prof. Matczak) widzi to inaczej. Skoro ma, to się dorobił, czyli ciężko pracował, po 16h na dobę harował, aż kupił. Sprawiedliwe to, i trzeba mu jak w biblijnej opowieści o talentach, umożliwić kupienie kolejnych trzech lokali. Znieść podatki, umożliwić dowolne korzystanie. Chce, niech wynajmie bankowi, zamiast ludziom. Oni sami winni, bo leniwi i roszczeniowi. Jak zlikwidujemy spółdzielnie, TBS-y, dopłaty, wreszcie wezmą się do porządnej pracy w IT, a może, kto wie, założą biuro podatkowe.

Środek (PO, SLD) patrzy – tak. Dorobił się, to nasz. A naszego, nie ruszaj. Nie ważne czy uczciwie, czy ukradł, nie ruszaj, powiedziałem.

Prawda jak zwykle leży pośrodku. Bo wiadomo, jeden dorobił się na rekecie, przemycie, posiadaniu „salonu masażu”. Drugi na budzie targowej i ponieważ umiał omijać podatki. Trzeciemu podarowała ciocia z Ameryki. Czwarty z tej Ameryki przywiózł kasę po robocie i kupił. Piąty faktycznie pracował po 16h. Szósty z kolei, zaryzykował wziął kredyt i kupił. Siódmy, ma po dziadku (jak JKM). Ósmy, sprzedał firmę i zamienił na nieruchomości. Dziewiąty, był w latach 80-tych na placówce w Paryżu. Dziesiąty napisał książkę. Jedenasty – skupował roszczenia. Itd. Przykłady moglibyśmy mnożyć, bo co 3 mieszkania, to inna historia. Tak więc samo posiadanie (własność) z definicji, nie jest ani moralne, ani niemoralne. Zresztą, nie państwu ładować się w moralność obywateli.

Powstaje jednak taki stan faktyczny, że jeden ma 3, a drugi nie ma nic. I znowu, wyliczamy od początku. Nie ma nic, bo się spalił, przehulał, rodzice mu nie dali, nie ma dwóch rąk i nie może pracować, zachorował na nowotwór i wydał wszystko na leczenie. I pojawia się pytanie czy, komu i w jaki sposób państwo powinno pomagać, żeby nie mieszkał na ulicy, pod jednym z warszawskich mostów, bo jednak klimat nie sprzyja. I znowu, niestety wracamy do polityki. Bo Razem powie – dać wszystkim, Konfederacja – nikomu, a reszta zacznie dostrzegać jakieś niuanse. Że może choremu to tak, ale temu co się spalił już nie. Hulaka niech sobie radzi, a człowiek po nowotworze ma na 3 lata pomoc państwa i na komercyjne czynsze. Jak widzicie, wszelka skrajność jest zła, stąd nieodmiennie zadziwiają mnie młodzi ludzie (czyli z definicji, najbardziej wrażliwi – sam Piłsudski powiedział „Kto za młodu nie był socjalistą, na starość jest s…synem”) wybierający właśnie skrajności. Bo zarówno na Konfę jak i Razemków głosują głównie ludzie do 35 r.ż. Co więcej, słyszałem o paru Razemkach, którzy sami mają te mieszkania w stolicy. Ba, znam i Konfederatów, gołych i wesołych (czyli „kapitalistów bez kapitału”). Kompletnie nie wiem co obu tym grupom w głowach siedzi, racjonalności i logiki w tym za grosz.