Prof. Modzelewski – opowiada o rzeczywistości.

Ciekawy wywiad z prof. Modzelewskim na temat funkcjonowania państwa: https://www.youtube.com/watch?v=_kmVPxZqnCo Od 13.09 o dyskryminacji małych przedsiębiorstw. Będzie też o podatkach i likwidacji gotówki.

I jeszcze jedno – o amerykańskim śnie https://isp-modzelewski.pl/serwis/szkice-polsko-rosyjskie-white-trash-po-polsku .

Podwyżka stawki podatku od najmu? Jeden z najgłupszych pomysłów, o których słyszałem.

Wczoraj wiele portali internetowych powtórzyło informację zawartą m.in. tutaj https://www.money.pl/podatki/jest-plan-podwyzki-popularnego-podatku-uderzy-we-wlascicieli-wynajmujacych-mieszkania-7037327669443360a.html . Mam nadzieję, że informacja z „otoczenia Ministra Finansów” okaże się fake newsem.

Streśćmy ją jednak. Rząd szykuje podwyżkę stawki ryczałtu od najmu. Minister podobno wskazuje na dwie zalety: zwiększą się wpływy do budżetu państwa oraz zachęci się ludzi do inwestycji kapitałowych. Większych bzdur ostatnio nie czytałem. Dlaczego? Już wyjaśniam.

Po pierwsze – żeby inwestować w akcje, trzeba dysponować minimalną wiedzą. Ci, którzy kupują nieruchomości, często jej nie mają. Czyli zachęcamy ludzi, by tracili pieniądze. Bardzo mądrze. Może jeszcze zaproponujemy im Forex?

Po drugie – nikt o zdrowych zmysłach nie wierzy, że ktoś kto „nie chce stracić, więc wybiera nieruchomości” ruszy masowo po akcje. Dla niego ryzyko okaże się zbyt wielkie. Raczej rząd szuka chętnych na obligacje i wciska ludziom głupoty.

Teraz drugi argument – wzrost wpływów podatkowych państwa. Nie żartujmy. Wspomniany artykuł zawiera dane. Na przestrzeni 25 lat liczba podatników rozliczających najem wzrosła z ok. 200 tys. do 1 mln czyli 5-krotnie. A podstawa opodatkowania z 4 mld do 25 mld. Dlaczego? Ponieważ zachęcono ich do tego niskimi podatkami. Po prostu wiele osób wyszło z szarej strefy i zgłosiło najem, albowiem podatek wynosił efektywnie 0% (amortyzacja do Polskiego Ładu), albo 8,5/12,5% ryczałtu od przychodów (czyli realnie pewnie jakieś 10-15%, przyjąłem niżej wyliczenia do średniej 12.5%). Podniesienie podatku przyniesie kilka wydarzeń:

  1. wzrośnie liczba wynajmów niezgłoszonych, co spowoduje… spadek wpływów do budżetu, a nie żaden wzrost. Im wyższe oszczędności, tym więcej osób zaryzykuje.
  2. osłabi się ochrona najemcy (brak umowy, wpłaty z ręki do ręki, żeby uniknąć podatku),
  3. załamie się sprzedaż nowych mieszkań, czyli wyłamiemy szprychy koła zamachowego gospodarki, ponieważ wiele z nich kupowanych jest na wynajem. . Dodatkowo spadną wpływy z VAT-u i PKB. Bardzo mądrze – za jednym pociągnięciem zmniejszyć przychody państwa, utopić najemców i narazić na ryzyko „inwestorów”.

Jak już pisałem, mam nadzieję, że info okaże się ostatecznie fake newsem. Zyski państwa pisane są patykiem na wodzie np. 4% od 25 mld to 1 mld, a na podatkach pośrednich, zasiłkach dla branży budowlanej, meblarskiej, materiałowej, państwo straci wiele więcej, zresztą zaraz pojawi się luka w dochodach (szara strefa), więc nawet ten 1 mld zaistnieje tylko w teorii. Na blogu wspominam o tym wielokrotnie – poziom opodatkowania i oskładkowania w Polsce jest horrendalny. Przekracza nierzadko (jdg i pracownicy trochę powyżej średniej) 50%. Połowę z faktury zabiera państwo. Połowa kosztów utrzymania etatu nie dociera do kieszeni podatnika. Teraz jeszcze najem. Nie zapominajmy – ryczałt od przychodów. Pokażę to na przykładzie.

Zarabiam dajmy na to 150 tys. zł/rok w jdg wg skali podatkowej (184.500 z VAT). Z tego płacę:

  • 34.500 zł VAT,
  • 19.200 zł ZUS,
  • 13.500 zł zdrowotna,
  • 20.400 podatku dochodowego.

Zostaje mi 96.900 zł o ile nie mam kosztów (wtedy wprawdzie płacę niższe podatki, ale do kieszeni spływa jeszcze mniej, bo 50% każdego wydatku się marnuje). Dobrze czytacie 96.900 zł ze 184.500 zł – 52,5% kwoty z faktury.

Idziemy dalej. Po latach (ilu? 10) oszczędzania kupuję za 300.000 zł używaną kawalerkę (za nową jeszcze więcej) w dużym mieście na wynajem. I znowu tracę , bo trzeba zapłacić:

  • PCC – 6000 zł (2%),
  • VAT od czynności notarialnych -1000 zł.

Następnie wydaję na meble 40000 zł, z których kolejne 30% to podatki – 12.000 zł.

Przez 10 lat zapłaciłem ich 876.000 zł z firmy i przy zakupie i urządzeniu mieszkania jeszcze 19.000 zł. Razem 895.000 zł, żeby zacząć wynajmować.

Zawieram umowę na wynajem za 2000 zł/m-c. 24.000 zł/rok. Z tego 4800 zł odprowadzam do spółdzielni, co 10 lat robię remont i odświeżenie (30.000 zł tj. 3000 zł/rok). Podatek od nieruchomości pominąłem. Zostaje mi 16.200 zł netto, ale podatek (8,5%) płacę od 24.000 zł. Tym sposobem efektywna stawka wynosi nie 8,5% ale 12,5% – więcej niż stawka podatku dochodowego na pierwszym progu skali (i bez kwoty wolnej). Nie mam możliwości odliczenia strat (niepłacący najemcy, dewastacje) obecnych ani z lat ubiegłych. Nie odliczę ulgi na dzieci ani żądnej innej. Razem, żeby otrzymywać przez następne 20 lat 14.823 zł/rok netto (po odjęciu podatku – czyli za cały okres dwóch dekad) ok. 300.000 zł zapłaciłem w podatkach 922.540 zł (895.000 zł + 27500 od najmu). Oczywiście, gdybym dochody przehulał, praca i tak byłaby opodatkowana, niemniej jednak stosunek podatków do dochodu netto (3 do 1 na przestrzeni 30 lat) przeraża. Pokazuje też skalę opresji państwowej.

Do czego to prowadzi? Do rozrostu szarej strefy (w tym luka VAT). Jak to mówili „Nigdy się małpy nie nauczą”, chociaż ekonomiści znają tę prawdę od kilkudziesięciu (co najmniej) lat. A drugie wyjście? Lepiej dostać mieszkanie socjalne i 2000 zł/m-c z zasiłków, bo od tego podatków nie płacisz. Absurd.

Obligacje korporacyjne, czy warto? W bonusie historia jak dostałem odznakę „milionera z sąsiedztwa”.

Kiedy myślałem o obligacjach w głowie wirowały mi dwie myśli. Pierwsza – skandal z bankructwem firmy, w którą zainwestowała jedna z organizacji aktorskich (było o tym głośno, poleciały głowy). Druga – pytanie znanego inwestora – czy znasz kogoś kto dorobił się inwestując w obligacje. Jak widać obie negatywne. Czy zatem jesteśmy na straconej pozycji? Czy warto?

Jakie dzisiaj mamy opcje, jeśli nie chcemy korzystać z lokat (niskie oprocentowanie, na krótko), ani ryzykować na akcjach (moim zdaniem mocno przewartościowane w tej chwili). Większość (patrz wpis o inwestycjach niewielkich kwot i płynięciu z prądem) wybierze obligacje skarbowe. Dlaczego – ponieważ są pewne i dają niezły zysk. Rozważmy to.

Obligacje skarbowe. Generalnie na teraz kupimy dwa rodzaje: stałoprocentowe i zmiennoprocentowe. Czym się różnią. Stałoprocentowe wypłacają odsetki przez cały okres trwania (3 lata) w wysokości zafiksowanej. Obecnie 6.4%. Oprocentowanie zmiennoprocentowych zależy od inflacji + marży. I tu zaczyna się problem. W pierwszym roku, w tzw. rodzinnych (trochę lepszych, ale trzeba być beneficjentem 800+), dzisiaj mamy 7,05%. A za chwilę? Może być i 4% (inflacja wynosi 2.9%, ta oficjalna, rzecz jasna). Czyli interesu premiera Morawieckiego nie powtarzajmy, on wchodził w innym miejscu cyklu. Gdybym miał dzisiaj wejść na rynek – wybiorę stałoprocentowe, ponieważ zakładam zaniżanie inflacji GUS i jej stopniową redukcję. 6.4% minus podatek -bez rewelacji, ale i ryzyko niewielkie. Czy da się to jakoś podrasować?

Obligacje korporacyjne. Tytułowe rozwiązanie. Tym razem emitentem nie jest państwo, ale firma. No i przestaje to być takie pewne. Czy faktycznie? Ryzyko przy państwie jest znacznie mniejsze, chyba że zbankrutuje lub zniknie (pamiętacie obligacje carsko-rosyjskie, austro-węgierskie, albo argentyńskie?). Ale powiedzmy mamy praktyczną pewność, o ile nie zakładamy wojny z Rosją w ciągu trzech lat, rzecz jasna. W obligacjach korporacyjnych obniżamy pewność (to już nie państwo bankrutuje, lecz firma – co zdarza się znacznie częściej) na rzecz zysku. Tu możemy stracić cały kapitał (jak to przy nie spłaconej pożyczce). Nie 20%, nie 50%, ale 100%. Gdy uświadomimy to sobie, wtedy:

  1. szukamy firmy, która działa całe lata, ma dobrą historię, branżę i nie spłata nam figla, oraz analizujemy dokładnie jej bilans,
  2. patrzymy mocno na wysokość oprocentowania.

Co nam wychodzi? Ano różne rzeczy. Czasami wysokie zadłużenie. Kiedy indziej, chciwy zarząd. Może zupełnie z czapy branża z dużym ryzykiem, albo takim, którego nie potrafimy rozpoznać. Ja skupiłem się na jednym rodzaju firm, ponieważ je rozumiem – deweloperzy. Odrzuciłem zdecydowanie małe spółki (większe ryzyko upadku), windykatorów/skupujących wierzytelności (ciągłe zmiany przepisów antylichwiarskich oraz podnoszenie emerytury i pensji minimalnej – zmniejszają marże). Zostawiłem sobie w zasadzie dwa podmioty: MARVIPOL i ECHO. Tak się złożyło, że ten pierwszy miał właśnie emisję. Znam tę spółkę, miałem kiedyś jej akcje. Prezes ma łeb, zyski osiąga dość regularnie (poza starciem z JLR na rynku aut, ale ją wydzielono do innej spółki), branża znana (deweloperka mieszkaniowa i magazynowa). Ryzyko – spadek kursu Euro plus wielkość emisji (150 mln) plus wszelkie ryzyka deweloperskie. Jak dla mnie, w sumie praktycznie pewne (czyli oceniam, że istnieje 2-3% ryzyko bankructwa).

Zostaje oprocentowanie. Trzymajcie się mocno. WIBOR 6M + marża 3.9% (minimalnie, może będzie więcej). Na dzisiaj – 9,76% brutto. Czyli mamy mniejsze ryzyko straty kapitału (zadłużenie do kapitałów własnych 30%) niż w akcjach, a zysk na poziomie b.dobrym. W dodatku baza, lepsza niż przy skarbowych. WIBOR 6M banki trzymają twardo. Sporo powyżej inflacji, bo na tym zarabiają. Tak więc zarabiam też powyżej inflacji. Glapa (póki siedzi na stołku), prędzej utrzyma wysokie stopy, żeby Tuskowi utrudnić życie, niż je obniży radykalnie (- 1p.p. w ciągu roku uważam za najbardziej prawdopodobny) przy inflacji oficjalnej blisko celu NBP. Efekt – dobra nasza. I kupiłem te obligacje Marvipolu. Wykupić mają za 3-4 lata.

A Wy? No cóż. Emisja zamknięta, nowych na razie nie ma. Co robić? Pozostaje rynek Catalyst. Tak, nawet stare emisje ze stopą WIBOR 6M +5,5%, zapadalne za 3 lata, da się trafić. Oczywiście nikt nie sprzeda ich w wartości nominalnej lecz drożej. Wybiorę Wam za 2-3 tygodnie takie perełki. Dlaczego tak mówię? Bo zysk spory, a ryzyko, w mojej ocenie (bierzcie poprawkę – lubię ryzyko, Wy może nie), relatywnie niewielkie.

Jak obligacje korporacyjne porównać z akcjami. Studium przypadku. W danym momencie miałem opcje – obligacje Marvipolu lub akcje tej spółki i dywidenda. Kurs na daną chwilę 9,48. Dywidenda 1,06. Stopa dywidendy brutto 11,1%. I tu wchodzimy w istotę problemu. Kto uważał na matmie, ten wie, 11,1% większe od 9,76%. Ale, no właśnie mamy liczne ale. Pierwsze – spółka dywidendę wypłaca spektakularną, ale rzadko. Średnio, co drugi rok. Drugie – przewartościowanie – pomimo stabilizacji zysku na pewnym poziomie, cena wystrzeliła powyżej wieloletniej średniej (4-6 zł) i przebiła minimum roczne o 50%. A to oznacza jedno – spore ryzyko spadku, bo kupujemy powyżej wartości. Spadnie 20% nie zyskujemy 2% (i to nie corocznie), lecz tracimy 18%. Nie dla mnie taka zabawa. Wolałbym kupić za 5 zł i mieć dywidendę 5% z szansą na wzrost ceny spółki. Nawet mój apetyt na ryzyko tego nie kupuje. Oczywiście, piszę o inwestowaniu. Nie ma nic pewnego. Robimy założenia i wchodzimy. Nie każdy tak lubi. Wielu pójdzie po obligacje skarbowe.

Co w praktyce oznacza te 9,76%? Sporo. Dobrego i złego. Z jednej strony za 2-3 lata może być i 6% (przy niskiej inflacji). Może być i -100% (spółka bankrutuje). Ja zakładam: że przetrwa, wypłaci średnio 8% brutto (pamiętajmy o podatku Belki) i tego się trzymam. Za 4 lata sprawdzicie, na ile się pomyliłem. Bo, że pomylę się trochę, mamy jak w banku. A dobre? Wyobraźcie sobie, że wchodzicie za 1 mln. 8% od miliona to 80 tys. zł – minus „Belka” zostaje trochę ponad 64 tys. zł/rok – a dokładnie 5.4 tys. zł/m-c. Średnia krajowa. Za to można już żyć. W przypadku skarbowych byłoby to 6,4% brutto czyli 64 tys. zł/rok. A netto? Niespełna 52 tys. zł/rok i 4,32 tys. zł/m-c. Miesięcznie różnica niewielka – ledwie 1,2% rocznie netto (1,6% rocznie brutto). A wiecie jaki efekt przez 10 lat? 120 tys. zł netto, o ile nie reinwestujecie zysków. A co najważniejsze, trzymacie się znacznie powyżej stóp rynkowych, czyli realnie zyskujecie. Wada? Pisałem – możliwość bankructwa i utraty kapitału. Niektórzy już w tym momencie rezygnują. A taka przecież jest natura inwestowania.

Bonusowa historia – jak zdobyłem odznakę „Milionera z sąsiedztwa. Pamiętacie może, przywoływane przeze mnie wielokrotnie książki dra Stanleya „Sekrety amerykańskich milionerów” i „Przestań zgrywać milionera….”? Tytuł oryginału tej pierwsze brzmiał „The millionaire next door” czyli właśnie „Milioner z sąsiedztwa”, ale polski wydawca przełożył bardziej marketingowo niż wiernie. A skąd nagroda? Amerykańscy czytelnicy wymyślili pewną grę, którą ja lubię, podobnie jak grę Pollyanny (o czym kiedyś też napiszę). Polega ona na tym, aby nie zostać rozpoznanym jako milioner. Im większy przypał, tym lepiej albo, jak często lubię powtarzać „Im gorzej, tym lepiej”. Czyli np. lekarz nie zostanie wpuszczony na parking w nowym szpitalu, ponieważ ma za słaby samochód. Ze mną bywa podobnie. Na dworcu zaczepiają mnie ludzie, którzy świeżo opuścili więzienie, biorą mnie za swego – doskonale. Rolnicy, zwracają się do mnie jak do rolnika – jeszcze lepiej. Z tego powstają doskonałe historie. A najbardziej lubię nakręcać bankierów lub innych przedstawicieli tzw. prestiżowych zawodów, udając ciapowatego przygłupa. Tak też było i tym razem. Ubrałem się w mój ulubiony outfit – stare buty z Lidla, koszula i kurtka z Juli, sprane dżinsy i wchodzę do biura maklerskiego, niepewnie rozglądając się. Zaczepiam pracownika o te obligacje korporacyjne, że ja nie wiem, słyszałem że coś da się zarobić, ale boję się stracić. No po prostu, Tomek Czereśniak 80 lat później. Bankowiec, jak to bankowiec, oko mu nie drgnie, widać szkolony (ogólnie zresztą bardzo sympatyczny i profesjonalny) cierpliwie tłumaczy, upewnia się czy wiem jak zrobić przelew (tak!), przy okazji robi wrażenie, opowiadając o zagranicznym szkoleniu, patrzy jak zadziałało, ja rozdziawiam usta. Wreszcie dochodzimy do sedna. On pokazuje mi jak dokonać zakupu (zakładki w systemie on-line) i wpisuje kwotę inwestycji (czyli tę na którą mnie ocenił) …. 10.000 zł. Potem dzwoni jeszcze z pytanie, czy wszystko działa, czy umiałem aktywować konto. I wtedy już wiem, że dostałem nagrodę „Milionera z sąsiedztwa”. Zawsze zdarzają mi się dodatkowe atrakcje, tym razem obsługiwał mnie sam dyrektor oddziału ds. kluczowych klientów, ponieważ szeregowy pracownik wziął wolne przed majówką. Tym większa frajda z wkręcenia.

Czy warto iść pod prąd? W co dzisiaj zainwestowałbym 1000 lub 10.000 zł.

Generalnie wśród inwestorów dominują dwa sposoby myślenia, ale jednemu hołduje 90% ludzi. Stąd pojawia się tytułowe pytanie, czy faktycznie warto iść pod prąd i jak to robić?

Płynięcie z prądem. Obowiązuje nas zasada „trend jest Twoim przyjacielem”, więc należy dokupować to co rośnie, a sprzedawać to co spada. Proste.

Do tego ograniczeniem jest kwota posiadanych środków. 1000, a nawet 10.000 zł nie majątek, nieruchomości za nie nie kupimy. Czyli patrzmy co rośnie: bitcoin (150% w ciągu roku), złoto (50% w ciągu 5 lat). Tak radzą niektórzy wielcy, w tym przyjaciele Donalda Trumpa, który może objąć fotel prezydencki w USA.

Płynięcie pod prąd. Nazywam je kupowaniem wartości za jak najniższą cenę. Sam staram się tak działać, ale liczba zwolenników tej opcji pozostaje niezmiennie mała. W takiej sytuacji wypatrujemy spółek wartościowych (spore, rosnące zyski na przestrzeni lat, wypłata dywidendy) i czekamy, gdy zaczną spadać (bessa giełdowa). Gdy spadek wyniesie -30% (bez racjonalnego powodu, a nie dlatego, że prezes uciekł z kasą) zaczynamy kupować w porcjach po 20% posiadanego kapitału co 10% spadku od szczytu. Cash skończy nam się przy -70%. Jeśli spółka się odbije – zarabiamy sporo. Unikamy zatem jak ognia spółek drogich (c/z) lub podejrzanie tanich i zadłużonych.

Dzisiaj jednak (w tym momencie, dzisiaj, bo za rok sytuacja może być inna) nie szedłbym w akcje. C/z średni dla WIG wynosi ok. 13. Sporo, musielibyśmy kupować za 13-letnie zyski. Dywidenda dla niezłych spółek wynosi między 2 a 5%. Tez słabo. Stąd inny pomysł. Kupujemy obligacje, najlepiej z dużą marżą lub stałym oprocentowaniem (inflacja spadła). Mogą być korporacyjne – oparte o WIBOR 6M. Ewentualnie szukamy niezłego rachunku oszczędnościowego ( Pekao dawało 7% na swoim) i czekamy aż akcje porazi prąd.

Takie mam przemyślenia, które oczywiście nie są poradą inwestycyjną i mogą się nie sprawdzić. Zobowiązuję się napisać, jak wczoraj zainwestowałem (właśnie obligacje korporacyjne, ponieważ jak zwykle, wyszła z tego ciekawa historia.

Celowo wyeliminowałem trzeci trend – spekulację krótkoterminową. Nią podkręcają się magicy, i najczęściej tracą.

Rozliczenie mieszkania w górach, po 6 latach użytkowania.

Grudzień stanowi dla wielu czas podsumowań. Dla mnie też. Dzisiaj skupię się na zakończonej inwestycji-przyjemności – mieszkaniu w górach. Miałem je równo 6 lat, ot tyle by przy sprzedaży nie płacić podatku od zysku. Jak wyszło?

Prowadzę w tym punkcie rzetelne rachunki.

Początkowa cena nabycia wyniosła 200.000 zł. Do tego musiałem dodać jeszcze koszty notarialne, jakieś zakupy i zrobiło się 220.000 zł. Jeśli policzę koszty kredytu bankowego, regularnie nadpłacanego, dodaję jeszcze kolejne 20.000 zł, otrzymując wynik 240.000 zł. Cena sprzedaży wyniosła 450.000 zł. Na samym wzroście wartości zysk wyniósł 210.000 zł, czyli 35 tys. zł/rocznie.

Koszty eksploatacji równoważyłem drobnymi wpływami z najmu – „na koszty” branymi od obcych. Swoim bliższym i dalszym znajomym dawałem klucze za przysłowiowy uścisk dłoni.

Na miejscu spędzałem z najbliższą rodziną ok. 50 dni rocznie – od 25 do 90 dni. Do ogólnego rachunku doliczam jeszcze zatem odpowiednik opłat za analogiczny apartament wynajmowany na warunkach komercyjnych. Zaoszczędziłem ok. 15.000 zł/rok.

Łącznie mieszkanie przyniosło mi więc 50 tys. zł/rok, co daje stopę zwrotu na poziomie 25% początkowej wartości. Uważam, że nieźle.

Z „mojego miejsca w górach” nie wyprowadzam się całkiem. Zostaje mi jeszcze działka, której wzrost wartości (podobnie ok. 6 lat) był jeszcze bardziej imponujący ze 160 tys. zł (z kosztami notarialnymi, montażem wody, bramy itp.) mógłbym dzisiaj uzyskać ok. 400 tys. zł, jeśli nie lepiej. Planuję wybudowanie małego domku, który ma mi zastąpić mieszkanie. Szacowany przez znajomych górali koszt – 100-120 tys. zł (zgłoszenie do 35 m2 plus antresola). Zobaczymy, co da się zrobić w praktyce. Kolejną opcją pozostaje domek holenderski, własnoręcznie sklecona „górska chatka”, mały kamper. Zobaczymy.

Kolejny zwariowany pomysł. Kupuję mieszkanie we Włoszech.

Wydarzenia ostatnich lat (wojna, pandemia, ceny nieruchomości, inflacja) wywołały pewien trend – Polacy kupują coraz więcej nieruchomości zagranicznych. Po drobiazgowej analizie postanowiłem spróbować i ja.

Zacznijmy od analizy cen. Mieszkanie w górach – cena 450 tys. zł (na taką kwotę podpisałem umowę przedwstępną zbycia). Mieszkanie w Chorwacji (Riwiera Makarska – 200 tys. euro – 2 razy drożej). Mieszkanie w Bari (ciepło, a przy tym duże miasto nad samym morzem) czy Monfalcone (mekka polskich żeglarzy we Włoszech) – od 70 tys. Euro (za 130 tys. Euro mam mieszkanie 100m od morza na Starym Mieście w Monopoli) . Czyli mogę mieć porównywalny lokal jak w polskich górach …. tylko taniej, albo nieco drożej – znacznie lepszy.. Włochy okazują się tańsze niż Chorwacja.

Koszty utrzymania. W Polsce płacę ok. 650 zł miesięcznie – 7800 zł/rok. We Włoszech – będzie porównywalnie (niższy czynsz, a wyższe podatki od nieruchomości).

Koszty dojazdu. Bliżej zawsze oznacza taniej. Elektrykiem jadę w góry za max. 150 zł. „Normalnym” benzynowcem 250-300 zł. Do Bari mam 2200 km, więc zostaje samolot (teraz na rekonesans dla dwóch osób 1600 zł w obie strony). Alternatywą stała się wycieczka autobusowa. O dziwo, mam bezpośredni, choć akurat on jedzie 39 godzin w jedną stronę i jest nawet droższy.

Sens. Lubię, żeby moje działania go miały. Góry wpisują się w szansę na podleczenie. A Apulia? Reprezentują miejsce wakacyjne (4 tygodnie minimum) oraz „miejsce ucieczki” na wypadek wojny. „Pamiętniki” Marai’ego uświadamiają mi ten fakt z całą ostrością niewesołej perspektywy. Oby wystarczył urlop.

Policzmy więc. Koszt wynajęcie mieszkania w Italii/Chorwacji na 2 miesiące, gdy jest ciepło, to ok. 16-20 tys. zł (4 tys. Euro). 3 razy więcej niż koszty utrzymania całości. Te zrekompensuje sobie wynajmując mieszkanie „za koszty” gronu dalszych znajomych. Tym sposobem, podobnie jak w górach wyjdę na zero. Potencjalne źródło zarobku stanowić będą: wzrost wartości oraz prognozowane osłabienie złotówki. Jak widzicie, „włoski wariant” może mieć sens.

Stara zasada inwestowania – kupuj, kiedy jest tanio.

Czytając pamiętniki rolników trafiłem na historię jednego z nich. W 1921 r., kiedy ziemia nie kosztowała wiele, kupił z parcelacji majątku 20 morgów (ok. 9 ha) za 70 tys. swoich i 290 tys. pożyczonych marek polskich. Obsiał ziemię i w następnym roku za zbiory spłacił całą należność. Złoty interes i tak wygląda prawidłowy sposób działania. Przy czym plon wynosił 1,2 tony żyta z morgi (ok. 2,7 t/ha), ponieważ używał nawozów sztucznych.

Dzisiaj rolnik zbierze 6 t/ha i sprzeda je za 650 zł/tonę, czyli uzyska ok. 4 tys. z ha, przy cenie ziemi 50-100 tys. zł/ha. Potrzeba więc 11-25 lat zwrotu i to zakładając darmową pracę oraz zerowe koszty produkcji. A tak nie jest.

Dlatego dzisiaj kupując ziemię, rolnik robi błąd. Był na to czas wcześniej, a gospodarka zawsze jest cykliczna, więc można poczekać na czasy wyprzedaży. Chyba, że liczymy na dalszy wzrost wartości, albo kupujemy spekulacyjnie (zmiana przeznaczenia). Pozostaje jeszcze jedno wyjście – zmienić profil produkcji. Obsiewanie ziemi zbożem ma znacznie mniejszy sens (choć i pracy mniej). Warzywa, owoce dają znacznie większą szansę zysku. Tylko i nakład pracy musi być większy.

Co zatem jest tanie? Niektóre akcje i nieruchomości zagraniczne.

O drodze w góry i dlaczego nie kupię akcji Orlenu.

W poprzednim tygodniu wyjeżdżałem po raz kolejny w góry. Załadowałem elektryka i hajda. Trochę poza połową drogi mam ładowarkę ORLEN-u akurat na MOP-ie z dużą stacją benzynową i tam się dobijam, żeby z drobnym zapasem na jazdy lokalne, dotrzeć do wakacyjnego mieszkania.

Ponieważ wyjechałem bezpośrednio po pracy, akurat wypadała pora na obiad, pomyślałem – spróbuję oferty nowego produktu ORLEN-u czyli Stop Cafe. Mam przecież sporo czasu – postój potrwa 25 minut (ładowanie od 15 do 60%). Dość już hot-doga na szybko, czas zamówić obiad. Padło na flaki, które funkcjonowały jako danie dnia, więc powinno być szybko i pod korek – spora miska a w środku mięso. No i rozczarowałem się.

Najpierw czekaniem. Dobrze, że istnieje aplikacja do ładowarek i mogłem zakończyć proces zdalnie, ponieważ miskę flaków w barze szybkiej obsługi naszego narodowego koncernu podano mi po…. 20 minutach (+5 minut w kolejce i zamawianie). Pierwszy raz ładowanie trwało krócej niż jedzenie (kamyczek do ogródka tych, którzy twierdzą, że spalinowca tankują w 5 minut, a zapominają o przerwach konsumpcyjnych). Wraz ze mną przestępowała z nogi na nogę grupa takich samych jak ja naiwniaków liczących na szybkie danie i klnących, że trzeba było jednak wybrać hot-doga.

Przystąpiłem do jedzenia. I kolejne rozczarowanie. Flaki wprawdzie były tanie (10 zł) i nawet z opcjonalną bułką (1,69 zł) prezentowały cenę całkiem-całkiem (8 zł kosztuje tej samej wielkości słoik w LIDL-u na promocji, a bułka w sklepie 1,5 zł), ale jakość…. . Pierwszy raz widziałem takie flaki – 80% wody, 15-20% „wkładki”, może nawet mniej (dosłownie 10 kawałków na prawie pół litra). Gdy gotuję w górach flaki z „plastikowej kiszki” (lokalny producent 18 zł za 900 ml), mam pół na pół mięsa i rosołu. Nawet w marketowych nie muszę poszukiwać ochłapa na dnie talerza. Pożałowałem wyboru.

A o co chodzi z akcjami? Jeden ze znanych inwestorów kupił akcje McDonalds’a zanim stały się modne. Powód – nastoletni syn lubił tam jadać z kumplami, czyli klient zadowolony – firma się rozwija. A tymczasem u nas… Nikt rozsądny nie skorzysta więcej z oferty spółki, która nie dość, że łupi klienta (o czym niżej) to jeszcze rozwadnia potrawy. Powtórzę jeszcze raz, w żadnym najgorszym marketowym wydaniu, nie znalazłem tak wodnistych flaków. Co z tego, że były tanie (jak na stację benzynową, oczywiście), skoro 50 km dalej istnieje sobie Taurus (bez ładowarki, niestety) z wyśmienitymi golonkami i podaje je szybciej, niż ORLEN wodę z kotła.

Wróćmy do łupienia. Na początku wakacji wprowadzono szumnie akcję (z gigantyczną promocją w TVP) obniżki 30 groszy na litrze paliwa. Trzeba tylko spełnić kilka warunków (m.in. mieć aplikację i pamiętać o prośbie o rabat). Cena ze słupka 1 lipca – 6,5 zł/l ON i 6.18 zł/ l PB95 – tak było na mojej stacji. Minął miesiąc- cena regularna (też bez obniżki) 6,7 i 6,48 zł/l. Czyli podnieśli, o tyle, co wcześniej obniżyli. Oczywiście wytłumaczenie – wzrost cen ropy. Tylko, gdy spadała, nie opuszczali ceny. Co innego teraz – przed wyborami. Cena spadła do 6,12 zł/l PB95 i 6,08 zł/l ON. Co jasne, bez ekonomicznego uzasadnienia.

Każdemu, kto przez chwilę prowadził firmę, wydaje się oczywiste, że taki model biznesowy, oparty na długofalowej nierównowadze kosztów-korzyści dla klienta, nie ma szans na utrzymanie. W dziedzinie, w której ORLEN stał się liderem (szybkie posiłki na stacji benzynowej) i twórcą pewnej mody, eliminując w dużej części dwa przeciwstawne zwyczaje: zatrzymywania się w przydrożnych knajpkach oraz zabierania „wałówki” na drogę, pozostanie bez szans oferując długie oczekiwanie połączone ze słabą jakością. Konkurenci uderzą mocno i zwiną zyskowną wisienkę na torcie. Sama sprzedaż paliwa nie wystarczy by utrzymać wskaźniki a dotychczasowym poziomie, tym bardziej z motywacją polityczną. Nie pomoże nawet efekt synergii (paliwo+jedzenie) ponieważ zatrzymanie się w celu napełnienia baku trwa 5 minut i mało kto poczeka 25 minut na posiłek. Rynek elektryków pozostaje jeszcze niewielki i nie utrzyma „kuchni Obajtka”, a zresztą dwie niedalekie stacje Greenway’a znajdują się przy dużych obiektach: jeden przy karczmie, drugi w galerii handlowej.

Problem mieszkaniowy w Wielkiej Brytanii oczami polskiego naukowca.

Przyzwyczailiśmy się już do rytualnego narzekania na nasz rynek nieruchomości. Wynajem drogi, kredyt drogi, mieszkania drogie. Czy jest coś małego? Tak, zdolność kredytowa. Wielka Brytania zdaje się mówić – potrzymaj mi piwo. Szczegóły w linku https://www.onet.pl/informacje/krowoderskapl/w-brytania-doprowadzila-do-katastrofy-mieszkaniowej-idziemy-jej-sladem/fkxxp9y,30bc1058

Dla wszystkich, którym nie chce się czytać, poniżej główne tezy wywiadu. Myśl przewodnia – żadnych dopłat rządu.

Na wyspach istnieje kult – landlordów. Powoli nawet „Landlordów”, bo słowo to wymawia się z szacunkiem, podobnie jak nad Wisłą „Właściciel”. Landlord, czyli wynajmujący, ktoś kto dumnie dzierży tytuł własności do mieszkania. Większość ludzi mieszka mieszka w wynajętym, tak jak u nas u osób prywatnych (brak funduszy, podobnych do niemieckich). W efekcie rosną czynsze i ceny nieruchomości. Jak bardzo? Tu pada przykład.

Cena mieszkania = 16-letnie przeciętne pobory. To tak, jakby w statystycznym polskim mieście (np. moim) lokal o powierzchni 50 m2 kosztował 1.150.000 zł. Jeszcze 20 lat temu wystarczała 6-krotność rocznej pensji. Stopniowo stało się prawie 3 razy drożej (relatywnie, nominalnie skok był jeszcze większy). Te informacje pokazują skale problemu. Rozmówca (tytułowy polski naukowiec) szokuje informacją, że zarabiającego 50 tys. funtów profesora akademickiego, nie stać dzisiaj na samodzielny zakup. Nawet w kredycie. A przyczyny?

Generalnie, trzy.

Pierwsza – niekontrolowana imigracja. Najpierw mieszkańcy byłych kolonii, potem nowe narody UE, teraz znowu kolorowi. U nas zaczyna wyglądać podobnie – Ukraińcy (wiadomo, wojna), ale coraz więcej studentów, pracowników z Azji czy Afryki.

Druga – brak mieszkań komunalnych. W Albionie sprywatyzowała je chwalona przez wielu Żelazna Lady. Rynek zaś pompował ceny.

Trzecia – dopłaty rządowe. U nas dopłaca się do zakupu (nowe projekty rządu i opozycji), w Wielkiej Brytanii do czynszów. A ceny rosną, pompowane dopłatami, za które płacimy wszyscy.

Czy naukowiec proponuje jakiś lek? Tak – komunalne mieszkania dostępne dla wszystkich. Czyli nie dla najbiedniejszych, bo tworzą się getta, ale dla każdego, poza warstwą najbogatszych. Ot, coś w rodzaju Mieszkania+, tylko lepiej. Państwo dopłaca nie pojedynczym osobom lecz samorządom. Wzorzec wiedeński lub duński, o którym tak wiele się mówi. Czy to ma sens nad Wisłą?

Przykład Mieszkania+, galopujące czynsze w pojedynczych blokach, wydają się przeczyć tezie o możliwym budownictwie komunalnym. To pozory. Głównym problemem jest efekt skali. W gminnych spółkach Mieszkania+ muszą utrzymywać bandę pociotów. 60 mieszkań pracuje na prezesa, księgową itp. Można całkiem inaczej. Za pożyczone od rządu pieniądze (lepiej wydać na mieszkania, niż na kolejne etaty w KPRM) buduje się nie jeden, lecz 20 bloków. Nie 20 lecz 1200 mieszkań. Koszty zarządu rozkładają się. I teraz szczegóły. Skoro średni koszt budowy wynosi 5000 zł/m2 PUM plus działka (którą samorząd często już ma i może wnieść aportem do spółki) budowa bloku z 60 mieszkaniami po 50 m2 kosztować będzie 15 mln zł. Proponując sensowne, kompromisowe, czynsze 1200 zł/mieszkanie (rynkowo dwa razy więcej) + opłaty i 3 zł/m2 eksploatacyjnego, miesięcznie zbieramy 72 tys. zł, a rocznie 864 tys zł, czyli nieco ponad 5% kwoty pożyczki. Po 20 latach samorząd ma więc spłaconą należność wobec państwa (bez odsetek) i … zaczyna zarabiać. Gdzie leży problem? W wydolności struktur. Obawiam się, że dzisiaj, nasze władze nie są gotowe na szybkie ( w kilka lat) wzniesienie np. 100 bloków w samej Warszawie. Władza centralna dałaby swoim (czyli mieszkania powstałyby np. w Chełmie, który się wyludnia), mieszkania przyznawaliby swoim lub „po uważaniu”, `a ich budowa – fuszerka z czasów PRL. Ale jaką mamy alternatywę? Może prywatne spółki z nieoprocentowanymi pożyczkami? Albo zwolnienia z podatków (jak w trakcie przedwojennego boomu)? Prawo do emitowania obligacji przez spółki budowlane, gdzie część odsetek gwarantowałby rząd?

Robert Kiyosaki mówi: inwestuj w złoto, srebro, bitcoiny, redukuj akcje.

Przeczytałem kilka książek Roberta Kiyosakiego i nie zachwyciły mnie. W przeciwieństwie do Allena, Hansena, Buffeta, a nawet Ekera czy Shemina, uznaję go bardziej za filozofa niż praktyka. Nigdy nie słyszałem (a może to moja niewiedza?) o jego jakichkolwiek spektakularnych sukcesach inwestycyjnych lub innowacyjnych na miarę Muska albo Jobsa. Teraz ten pan proponuje – sprzedaj akcje, kup złoto, srebro i bitcoiny.

Podaje też przyczynę – idzie czas luzowania, dużych wydatków i inflacji. Dolar nie chroni nas przed niczym, potrzebny kruszec. No i stoję na rozdrożu. Z kilku powodów. Najpierw, tezę o spodziewanej inflacji, uważam za słuszną. Wiele razy o tym pisałem. Z drugiej jednak strony, dzisiaj złoto jest po prostu drogie. I to nie tylko nominalnie, ale i relatywnie. W szczycie kryzysu dotcomów kosztowało niecałe 300 USD, teraz 6 razy tyle. I powiedzmy sobie, dolar nie osłabił się tak bardzo. Jeśli przeliczymy na złotówki, mamy jeszcze większą dysproporcję. W 1999 r., gdy zaczynałem pracę dolar kosztował 4 zł, a uncja złota niespełna 1200 zł. Ja zarabiałem 985 zł brutto, czyli ok. 80% uncji złota w dolarze. Można taką ilość złota można było kupić 1000 l mleka w sklepie. Tanie auto (Fiat Uno) kosztowało 25 tys. zł czyli 20 uncji. Dzisiaj mamy zupełnie inną sytuację. Dolar jest po 4,42 zł (niewiele drożej), ale złoto po 8500 zł/uncję. Dzisiaj pensja minimalna wynosi 3490 zł. Czyli kupimy za nią tylko 41% uncji złota (połowę tego co przed ćwierćwieczem). Mleka za złoto kupimy już 2000 l. Nowe, tanie auto (Dacia Sandero) kosztuje 62 tys. zł. Trzeba mieć ok. 7 uncji na taki pojazd. Pod każdym względem złoto jest drogie. Jakie sens ma zatem kupowanie „na górce” nawet jeśli oznacza to „przed szczytem”? Moim zdaniem niewielki. Być może jestem niedouczony, być może zbyt konserwatywny (lubię nabyć z dyskontem). I o ile rozumiem używanie złota jako zabezpieczenia (10-20% portfela), ale jako główna lokata? Podziękuję.

Podobne uwagi mogę snuć o srebrze, z zaznaczeniem, że jest obecnie w średnioterminowym trendzie spadkowym, co jeszcze bardziej zniechęca.

A bitcoin? Krypto uważam za wielki przekręt. Jeśli zarzucamy USD, że ma coraz mniejsze pokrycie w towarze i dobrach zgromadzonych w USA, to cóż powiemy o bitcoinie? Bądźmy dorośli i konsekwentni.

Co więc sądzę o opinii Kiyosakiego? Że o ile właściwie stawia diagnozę (idzie inflacja), o tyle receptę wypisuje kiepską. Może dlatego, że chce się „skeszować” ze złota i krypto, a tanio kupić akcje? Nie wiem. Mnie to wygląda na strzyżenie baranów. Ja skłaniam się ku czekaniu (w obligacjach?) na okazje inwestycyjne. Przyjdą. W złoto, i tylko w nie, mogę zaangażować 10-20%, nie więcej.