Czy mieszkania w Polsce są drogie?

Przez wiele tytułów prasowych przelała się fala rozpaczy – mieszkania w Polsce są absurdalnie drogie. Czy to szansa na większą klikalność, czy prawda, postaram się rozstrzygnąć w tym wpisie.

Pierwsza wątpliwość – w Polsce, czyli gdzie. W Warszawie? Gdańsku? Wrocławiu? W Bełchatowie? W Zakopanym? Popegeerowskim bloku na ścianie wschodniej? No tak, nie ma jednej ceny dla całego kraju, decyduje szczegółowa lokalizacja.

Do dzieła. Żeby odpowiedzieć na tytułowe pytanie trzeba najpierw pojęcie „drogie” zdefiniować. Najlepiej przez podanie punktu odniesienia (miernika). W mojej ocenie sens mają dwa: ceny z przeszłości i porównanie z innymi krajami.

Cofnijmy się o 45 lat, do czasów Gierka (podaje dane za wpisami z forum historycy.org).  Średnia pensja to 3900 zł na rękę. Samochód Fiat 125p kosztował 157 tys., m2 mieszkania (cena urzędowa) coś ok. 3000 zł, przy czym trzeba było zebrać na książeczce 30%, a resztę spłacało się w kredycie (czynsz już z tym kredytem to 6zł/m2). Tylko tych mieszkań nie było znowu tak wiele, jak na potrzeby (czekało się 5 lat po zebraniu tych 30% wartości). Można było tez kupić na tzw. czarnym rynku (obecnie powiedzielibyśmy wolnym) za 100 $ za m2 czyli 15.000 zł.

W tych warunkach samochód kosztował 40 średnich pensji, a m2 mieszkania to ok. 70% pensji (oficjalnie) lub 350% (rynkowo).

Porównajmy do warunków teraźniejszych. Średnie wynagrodzenie w Warszawie to ok. 4700 zł (netto). Cena samochodu klasy średniej (np. Skoda Superb) ok. 100 tys. zł. Mieszkanie o pow. ok. 40 m2 kosztuje ok. 10.000 zł/m2.

Samochody znacznie potaniały (20 średnich pensji), a mieszkania …. zależy do jakiej ceny porównać. Jeśli do oficjalnej są droższe (za średnią pensję kupimy 0,4 m2 zamiast 1,3m2), jeśli do czarnorynkowej tańsze (0,4 m2 wobec 0,25m2).

Trochę inaczej jest w moim mieście. Realna cena,za jaką da się kupić mieszkanie, oscyluje wokół 6500 zł/m2.  Zarobki nawet nie zbliżają się do warszawskich, pozostając na poziomie średniej krajowej –  3840 zł tj. w granicach przeciętnego wynagrodzenia z 1975 r.  Nowe auta nadal pozostają poza zasięgiem, ale skupmy się na mieszkaniach. Oficjalnie są droższe o ponad 100% w stosunku do 1975 r., ale realnie znacznie tańsze (45 lat temu, cena na wolnym rynku, oscylowała wokół 10 tys. zł/m2.)

Czyli patrząc obiektywnie, porównując z przeszłością, zależy jakie kryteria przyjmiemy. Pamiętajmy, że w latach 70-tych na mieszkania się czekało. Trzeba było zebrać ok. 30% wkładu własnego (teraz 10-20%), uiścić go, czekać parę lat, odebrać klucze i spłacać kredyt (nisko oprocentowany). Czyli zaczynając pracę w wieku 20 lat, zbierając na wkład własny przez kilka lat, mieszkanie dostawało się realnie ok. 30-tki. Posłużę się przykładem z mojej rodziny tj. rodziców i teściów. Jedni odebrali klucze do mieszkania już po studiach, po urodzeniu 2-go dziecka, w wieku ok. 27 lat (czyli po 8 latach pracy – wtedy też pracowało się i studiowało jednocześnie). Drudzy w okolicach 25-tki (też mając już 2-kę dzieci i kilkuletni staż pracy).

Teraz wiek małżeństwa przesunął się (nie 20 a raczej 30 lat), rozpoczęcia pracy też (nie 18 lat, a 24-25 lat).  Realny czas zakupu własnego mieszkania (głównie na kredyt) to ok. 30-35 lat.

A teraz porównanie z innymi krajami. Tutaj proponuję zapoznać się z artykułem tzw. głównego nurtu prasy – https://nieruchomosci.dziennik.pl/kupno-i-wynajem/artykuly/586038,ceny-mieszkan-w-warszawie-krakowie-drozej-rynek-nieruchomosci-pieniadze.html.Wynika z niego (dane za 2018 r.), że w porównaniu z UE wcale nie jest tak źle. Warszawa wypada dwa razy lepiej niż Rzym, ale gorzej niż Berlin. Wrocław pozostaje tańszy, na poziomie stolicy Niemiec.

Wnioski:

Tragedii nie ma, ale konieczność pracy na m2 mieszkania przez 2-3 miesiące nie napawa optymizmem. Sytuację ratuje tani kredyt. Obecnie biorąc z banku 250 tys. zł na 30 lat zapłacimy ratę 950 zł, pożyczając na 20 lat już 1300 zł, czyli 1/3 pensji pochłonie rata za kawalerkę w Warszawie.

4 przemyślenia nt. „Czy mieszkania w Polsce są drogie?”

  1. Nie będę się odnosił do całego wpisu, bo szkoda czasu, ale odniosę się tylko do ostatniego twierdzenia, czyli o rzekomym tanim kredycie. Owszem, ten kredyt jest dosyć tani, ale jest tani w tej chwili, w styczniu 2021 roku, gdy stopy procentowe szorują po dnie. A przecież taki kredyt, to zobowiązanie na 15-20-30 lat. Najgorsza jest nie perspektywa zawiązania sobie pętli kredytowej na szyi na kolejne lata, tylko to, że niestety obecnie kredyty mają zmienną stopę procentową, a co za tym idzie istnieje niepewność co do tego, czy kredytobiorcę będzie za parę lat na ten kredyt stać. W końcu stopy procentowe kiedyś pójdą w górę; ktoś, kto dzisiaj płaci powiedzmy 800 złotych miesięcznie kredytu, za 10 lat może płacić 1600 złotych. A nie ma gwarancji, że w tym czasie jego dochody także wzrosną dwukrotnie.

    1. Oczywiście, że kredyt jest tani tu i teraz. Co będzie za kilkanaście lat – nikt nie przewidzi. Nigdzie i nikomu nie obiecuję, że będzie tyle kosztował zawsze, odnoszę się wyłącznie do bieżącej sytuacji.
      Niemniej jednak, właśnie cena i dostępność kredytu – dzisiaj i 20 lat temu ma wpływ na ceny nieruchomości.
      Nie sposób też zauważyć, że ceny te pozostają w istotnej korelacji z cenami najmu, a większość kredytobiorców albo kupuje celem zabezpieczenia własnych potrzeb mieszkaniowych, albo pod wynajem.

      1. To wszystko nie zmienia faktu, że dostępność mieszkań w naszym kraju jest niska: są drogie (i cały czas drożeją), najem też jest bardzo drogi i nieopłacalny. Tymczasem spekulacja nieruchomościami mieszkaniowymi kwitnie.

        1. Oczywiście, że jest niska. Dodatkowo w małych miejscowościach prawie nic nowego się nie buduje.To wszystko napędza ceny. Fliperstwo spokojnie można nazwać spekulacją, aczkolwiek polega ono na wartości dodanej – przeważnie istotnym remoncie.
          Jeszcze raz podkreślam, nie jestem wróżką – nie wiem co będzie, tym bardziej za 5-10 lat.
          Te ceny nie biorą się jednak z nieba – coś je nakręca. Tani kredyt może być jednym z czynników.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *