Czy mieszkania podrożały przez 80 lat?

W tym wpisie przeniosę perspektywę jeszcze dalej – do okresu przed samą wojną. Mamy rok 1938, Polska otrząsnęła się z kryzysu i dynamicznie rozwija. Wraz z nią budownictwo mieszkaniowe. W moim mieście można kupić kamienicę z 14 mieszkaniami za 70 tys. zł. Jak to wypada na tle dzisiejszych cen?

W 1938 r. cena mieszkania to 5000 zł za lokal i 100 zł/m2 (mieszkania miały ok. 50m2).   Wygląda zachęcająco dopóki nie uświadomimy sobie ówczesnych zarobków.  Robotnik zarabiał przeciętnie ok. 100 zł (kobieta połowę tej kwoty), robotnik rolny 35 zł/miesiąc.  Nauczyciel 200 zł, pracownik poczty czy kolei ok. 150 zł. Więcej dostawali zawodowi wojskowi, urzędnicy, policjanci oraz sędziowie i prokuratorzy.  W tej ostatniej grupie pensje zaczynały się od 400 zł.

Podając średnią pensję na poziomie ok. 80 zł, widzimy, że teraz sytuacja przedstawia się znacznie gorzej.  Wtedy na m2 mieszkania pracowano przez 1,2  miesiąca, teraz, w tym samym mieście już prawie 2 miesiące.  Większość ludzi nie miała jednak własnego mieszkania, ani takich dochodów. Zarabiając grosze, wynajmowali jakieś nory, klitki, pokoiki sublokatorskie, niektórzy dostawali dach nad głową w ramach pracy. I znowu odniosę się do doświadczeń mojej rodziny. Jeden dziadek zarabiał dobrze (babcia nie pracowała), ale nie miał własnego mieszkania (zbierali na domek, którego przez wybuch wojny nie kupili). Drugi, zarabiał i codziennie dojeżdżał do miasta (mieszkali z babcią na wsi, we własnym domu, kupionym przez pradziadka). Obydwaj byli typowymi przedstawicielami pokolenia ówczesnej klasy średniej. Na wsi mieszkało się „u siebie”, w mieście – wynajmowano, pomimo iż nie było drogo. A czynsz?

Mieszkanie, kosztujące ok. 5000 zł wynajmowano za czynszem 30 zł miesięcznie. Co to oznaczało? Zwrot roczny brutto na poziomie 7% kapitału (w rzeczywistości więcej, bo poziom ulg budowlanych był wysoki). A dla najemcy?  30 zł to ok. 1/3 ówczesnej pensji średniej. Dzisiaj takie samo mieszkanie wynajmiemy za 1500 zł (40%).

Widać zatem wyraźnie, że porównując do 1938 r., mieszkania podrożały, zarówno jako kupowane jak i wynajmowane.

12 przemyśleń nt. „Czy mieszkania podrożały przez 80 lat?”

  1. Wyciąganie wniosków na podstawie jednego ogłoszenia z wybranego roku nie jest najlepszą gwarancją dla zainwestowanych pieniędzy. Wykorzystując fakt, że w konkluzji pomyliłeś porównywane lata, zapytam czy znasz ceny nieruchomości z roku 1939?

    1. Rok faktycznie był błędny. Poprawiłem.
      Nie opierałem się na jednym ogłoszeniu, lecz z jednej strony wspomnieniach własnej rodziny, z drugiej na danych statystycznych, opracowaniach historycznych i przywoływanych w nich źródłach (np. rzeczywistych transakcjach).
      Skonkludowałem, że było taniej, a teraz jest drożej (w stosunku do pensji). Nie widzę tu żadnych rekomendacji inwestycyjnych, bo musiałyby one brzmieć – sprzedawać, a tego nie radzę.
      Oczywiście nauka roku 1938 też nie jest prosta. Co stało się potem wszyscy wiemy. Wojna, część mieszkań zburzona, potem PRL z przymusowym kwaterunkiem i spadek wartości.
      Ale po wyjściu z kryzysu, czyli w latach 1936-38 wszystko wydawało się piękne. Budowano coraz więcej, w coraz lepszym standardzie, z rządowymi ulgami.

  2. Cóż okazuje się że mimo rozwoju gospodarczego, zwykły Polak nadal pracuje za miskę ryżu. Jak sto lat temu. Niby niektóre rzeczy staniały, jak samochody czy też ubrania. Ale to skutek postępu technicznego i często stosowania gorszych materiałów.

    1. Nie byłbym takim pesymistą i polemikę podejmę na dwóch płaszczyznach.
      Staniały (relatywnie) różne rzeczy, sporo ich podrożało. Dzisiejsze samochody są o niebo lepsze niż przedwojenne, inne mamy też drogi. Wtedy czynności obsługowe typu wymiana oleju, smarowanie podwozia wykonywano co 1-2 tys. km.
      Stopa życia „zwykłego Polaka” sporo też wzrosła. Przed wojną, mało kto miał własne mieszkanie (także na wsi). Standard tych mieszkań, poza centrami wielkich miast był tragiczny (większość bez bieżącej wody, gazu, kanalizacji, a nawet prądu). Zarobki służącej wynosiły 15-20 zł/miesięcznie, podobnie robotnika rolnego, co ledwie starczało na przeżycie, a pracowano od rana do wieczora. Oboje mieszkali często w jednej izbie, przy kuchni itp. Dzisiaj pensja minimalna to ok. 2060 zł netto (czyli 100 razy więcej niż wtedy), a zawiera ona już jakąś składkę emerytalną, chorobowe, urlop, prawo pójścia do lekarza. Co można za to kupić? Kilogram wieprzowiny kosztował 1,5 zł, litr mleka 20 groszy. Gdyby porównać siłę nabywczą minimalnych pensji dzisiaj ceny są ok. 8-10 razy niższe niż wtedy (gdyby relacja pensji i cen stała się podobna to mięso kupowalibyśmy za 150 zł, a mleko za 20 zł). Taki robotnik rolny mięso jadł niezwykle rzadko.
      Nie nazwałbym pensji – 2000 zł, pracą za miskę ryżu. W moim mieście da się wynająć (oczywiście w „gorszych” dzielnicach), kawalerkę na dwoje (1000 zł z podstawowymi opłatami za 2 osoby). Parze zostanie zatem 3000 zł „na życie”. To nie jest poziom miski ryżu i na pewno nie warunki przedwojenne.
      Gdyby odnosić to do pensji średnich. Przed wojną 80 zł, teraz ok. 4000 zł netto, to jest tylko nieco gorzej. Wtedy starczało na 50 kg mięsa, dzisiaj na 4 razy tyle. Osoby przeciętnie zarabiające wezmą i spłacą kredyt na mieszkanie i przeżyją.

  3. Temat jest o wiele bardziej skomplikowany. Nie jest prawdą, że „na nieruchomościach nie można stracić”. Nie jestem żadnym tam milionerem, lecz w ostatnim czasie sprzedałem dwa mieszkania i to dało mi do myślenia, tym bardziej, że zainwestowane środki z tych mieszkań dały większy zwrot w ciągu kilku lat, niż mieszkania mogłyby dać przez lat kilkanaście. Nie będę się rozpisywał, polecam poniższe artykuły:
    1939
    Ukraina

    1. Ależ oczywiście, że można stracić. Dwa podane linki, dotyczą krajów w stanie wojny. W pierwszym jest to doskonale wyjaśnione, przykładem z kupnem dobrego obrazu za kilogram słoniny, bo zawodzą zwykłe, pokojowe mierniki wartości.
      Ktoś, kto kupił kamienicę w Polsce w roku 1938 długo się nią nie cieszył, nawet jeśli przetrwała wojnę (co w przypadku Warszawy było rzadkością). Nadszedł przymusowy kwaterunek, zarząd państwa i ludzkie życie wróciło po 50 latach, ale i to nie do końca – substancja wymagała pilnych remontów.
      Niemniej jednak, nagle w pandemii, okazało się, iż mieszkania są alternatywą lokat. Kupujący wcale nie zamierzają sprzedawać, tylko czerpać zyski z wynajmu. Im nie straszne stopy procentowe, bo mieli gotówkę. Spokojnie da się czerpać z czynszów 4-5% netto rocznie, a znam takich co dochodzą do 8-10%. I jeśli te stopy czynszowe będą tak korzystne, ceny mieszkań nie spadną. Czy są lepsze alternatywy? Oczywiście. Sam o nich pisałem. Np. giełda. Ktoś kto trafnie wybrał spółkę, spokojnie w ostatnich 3 latach zarobił dużo lepiej niż te 20-30% na mieszkaniach.

  4. Nie da się porównać warunków życia w tak prosty sposób, wyciągając średnią. Już w dzieciństwie doświadczyłem poznawczego dysonansu, słysząc od jednych, że przed wojną było lepiej, a od drugich, ze przed wojną to dopiero była bieda. To samo można powiedzieć o peerelu, a także, w Polsce o okresie postkomunistycznym. Każdy okres ma swój lepszy i gorszy czas, w każdym ktoś ma lepiej, a ktoś gorzej. Statystycznie, pies i kura mają trzy nogi. Myślę, że popełniłeś błąd, podając arbitralnie zarówno wartość mieszkania, jak i średnią zarobków. Obie dotyczą najniższych zarobków, zarobków robotniczych oraz ceny mieszkania robotniczego dotowanego przez państwo np. sekcję budowy tanich mieszkań międzykomunalnego Związku Opieki Społecznej. Dziś nie ma takiego zróżnicowania. Nauczyciel, kolejarz, urzędnik pocztowy wpadł do tego samego worka, a mieszkań komunalnych się nie buduje. Nie podałeś też żadnego źródła do załączonych danych. Ja lubię przeliczać ceny historyczne na złoto, wtedy trudno pomylić się o rząd wielkości. Co do specjalnych warunków wojennych, czy kryzysowych, to właśnie jest kwintesencją w obrocie nieruchomości. Wtedy kupuje się najdroższe nieruchomości za niewielkie pieniądze. Wtedy biedni ludzie finansują bogatych. W Monachium, przed wojną kamienicę można było kupić za ok. 20 uncji złota. W Poznaniu, w latach dziewięćdziesiątych wystawiono na sprzedaż szpital za ok. 300 tys. złotych, sam zresztą napisałeś, że wiele zadłużonych hipotek upadnie przy oprocentowaniu ok. 10%. Zgadnij, jak to wpłynie na wartość pozostałych nieruchomości.
    „Dobrym przykładem jest proporcja pomiędzy przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniem stołecznego urzędnika średniego szczebla (350 zł pod koniec lat 30 – tych) oraz ceną dwupokojowego warszawskiego mieszkania w dobrej lokalizacji (ok. 20 000 zł – 30 000 zł).”
    cena mieszkania w 1938

    Według opublikowanych przez GUS danych w opracowaniu Zatrudnienie i wynagrodzenia w gospodarce narodowej przeciętne wynagrodzenie w pierwszym kwartale 2018 r. w tytułowym okresie przeciętne wynagrodzenie wyniosło 4622,84 zł. W dużym uproszczeniu można powiedzieć, że biorąc pod uwagę uwzględnione w niniejszym artykule grupy zawodowe, to przeciętne wynagrodzenie wynosiło 250,00 zł. Przy tym należy zaznaczyć, iż były to już zarobki bardzo dobre, ale o 4622,84 zł dziś też wiele osób powiedziałoby podobnie. Tak też przyjmuje historyk XX wieku, dr Marcin Zaremba z Uniwersytetu Warszawskiego.
    średnie zarobki w 1938

    Z tego porównania wynikałoby, że mieszkanie na wolnym rynku kosztowało tyle samo co dziś.

    1. Nie było moją ambicją stworzenie artykułu naukowego lecz pokazanie pewnych prawidłowości odnoszących się głównie do relacji – pensja – cena mieszkania pomiędzy okresem obecnym a przed samą II WŚ.
      Co do dysonansu poznawczego – pełna zgoda, ale opierajmy się na danych. Wg nich – przeciętnej osobie przed samą wojną (1938) żyło się dużo gorzej, lepiej miała wąska grupa, widać to np. po spożyciu mięsa na głowę. Kto twierdzi inaczej, tzn. teraz poziom życia (przeciętny) jest gorszy niż przed wojną zwyczajnie kłamie. Na wsi (przeważająca większość ówczesnego społeczeństwa) to była tragedia, a za oznakę postępu uznawano tzw. sławojkę (wychodek, latrynę) w ogrodzie. Prąd był w 3% wsi. Mój dziadek, jedynak właścicieli dużego gospodarstwa (15 ha) w terenach z dobrymi glebami, musiał pracować, żeby zapłacić za studia. W tej samej, dość bogatej wsi centralnej Polski, jedyne budynki murowane to był kościół, plebania i folwark. Gros budynków murowanych pojawiło się za Gierka. Daleko mi do piewców PRL-u, ale średni poziom życia w 1989 r. był także wyższy niż w 1939 r., chociaż znacznie niższy niż obecnie.
      Dr Zaręba (którego artykuł widziałem) z dużym zastrzeżeniem traktuje własną średnią 250 zł. Dzieje się tak dlatego, że obliczane wtedy przez GUS dane dotyczyły wąskiego ułamka zatrudnionych (o czym zresztą w samym artykule). Poza średnią byli nie tylko liczni robotnicy rolni (70% ludzi mieszkało na wsi), ale i znaczna część miastowych (służba, ale i pracownicy drobnych warsztatów rzemieślniczych). I tu jest właśnie clou – dzisiejsza średnia (również niedoskonała) ma znacznie szerszą bazę wtedy to byli w zasadzie pracownicy dzisiejszej budżetówki (która w stosunku do średniej zarabiała o niebo lepiej), poczty, kolei i dużych zakładów.
      Nie zgodzę się z dr Zarębą co do porównywalności średniej 250 zł przed wojną do 4622 zł brutto w 2017 r. Wprawdzie ówcześnie nie istniała pensja minimalna, ale skoro robotnik wykwalifikowany zarabiał ok. 100 zł (robotnica 50 zł) – link to średnia na pewno nie była na poziomie 250 zł. I faktyczna pensja minimalna na poziomie 20-30 zł (właśnie służba, robotnicy rolni) wynosiła ok. 10% tej średniej. Nie ma co porównywać z dzisiejszymi relacjami (średnie ok. 3800 zł netto – minimalna 2000 zł netto).
      Co do mieszkania. Średniego szczebla pracownik magistratu Warszawy zarabiał 350 zł, mieszkanie mógł kupić za 20.000-30.000 zł, czyli za ok. 60-80 pensji. Dzisiaj takie mieszkanie ile kosztuje? 0,6 mln? A urzędnik zarabia pewnie 6 tys. netto. I już ma gorzej, bo potrzebuje 100 pensji. Czyli wtedy było jednak taniej.
      Oczywiście przykład z urzędnikiem uważam za całkowicie chybiony, bo zarabiał jak na ówczesne czasy bardzo dobrze. Teraz potencjalnemu pracownikowi ministerstwa (specjalista z uprawnieniami, no i Warszawa) proponują 9000 zł brutto czyli właśnie te ok. 6000 zł netto. W mieście Warszawa zarabia się, o ile wiem znacznie lepiej.

      A złoto. Kamienica za 20 uncji złota? Teraz uncja to 7500 zł. Czyli można było kupić kamienicę w Monachium za równowartość dzisiejszych 150.000 zł? Nie przesunął się gdzieś przecinek. Bo uncja złota w 1939 kosztowała ok. 150-200 zł (35§ za uncję i 5,3 zł za dolara), czyli cena kamienicy (20 uncji) to 10 miesięcznych pensji urzędnika warszawskiego magistratu, który zarabiał 350 zł?

  5. Tak 20 uncji. Nie pamiętam, czy 19 czy 23, ale coś około tego. Czasy po upadku Republiki Weimarskiej, okres Wielkiego Kryzysu i okres prześladowań Żydów, nie mogę sobie dokładnie przypomnieć roku w którym miały miejsce tego typu transakcje. Tą informację znalazłem na blogu jednego z dilerów złota. Nie wiem, czy wiesz, ale kredyty na przedwojenne kamienice w Polsce były zawierane na 60 lat. Więc koniec ich spłaty przypadłby na przełom lat 80/90. Nikt nigdy tych kredytów nie spłacił.

    1. Cena kamienicy szokująca. Monachium to przecież stolica jednego z najbogatszych landów, poziom dochodów był tam znacznie wyższy niż w Polsce. Może na wyrost nazwano to kamienicą.
      Tak, o tych 60 latach wiedziałem – tak szacowano trwałość techniczną. Tylko głównymi kredytobiorcami byli inwestorzy-kamienicznicy, a nie właściciele mieszkań.
      Z Polski udało mi się znaleźć ceny nieruchomości z Krakowa (i to roku 1910), gdzie w okresie prosperity kamienica w ścisłym centrum kosztowała ok. 100 tys. koron, a najdroższa nieruchomość (Pałac Małachowskich przy Rynku Głównym) nawet prawie 1 mln. koron. Pensja policjanta wynosiła wtedy niespełna 700 koron (rocznie) i to była dobra pensja, bo na wsi wójt dostawał tylko 240 koron. Uncja złota to było ok. 100 koron (tzw. jednouncjowa moneta z wizerunkiem Franciszka Józefa). Czyli kamienica w doskonałej lokalizacji kosztowała ok. 1000 uncji złota (na dzisiejsze 7.5 mln),a policjant zarabiał ok. 50 tys. zł/rok. Widać po tym wyraźnie, że policjant, podobnie jak dziś, nie mógł sobie pozwolić na zakup kamienicy (ok. 140 jego rocznych pensji), ani nawet mieszkania w niej (pewnie ok. 5-10 rocznych pensji, w zależności od liczby mieszkań w kamienicy, a tych było pewnie kilkanaście).

  6. W 100% zgadzam się z Oszczędnym.

    Niestety jak to Polacy: tylko marudzimy i marudzimy. Na szczęście widzę, że młode pokolenie wychowane w EU już takie nie jest 🙂 Patrzy na swoich kolegów i koleżanki z zachodu jak na równych i po prostu robią swoje. I za to trzymam kciuki.

    Wciąż jesteśmy biedniejsi od naszych zachodnich sąsiadów ale pamiętajmy, że porównujemy się do najbogatszego kawałka świata. Francja czy Włochy miały 50 lat po wojnie więcej niż my na bogacenie się. Ponadto nie byli tak zniszczeni jak Polska. Grecję i Portugalię prześcignęliśmy a tak naprawdę to już widać plecy Włochów. Czesi właśnie wyprzedzili Włochów (nie do pomyślenia jeszcze niedawno :)). Przed pandemią bardzo dużo podróżowaliśmy z rodziną i służbowo. Przyznam, że prawdziwe życie w krajach na zachodzie to nie taka idylla jak wynika z danych. Tym razem średnia działa na naszą korzyść. Przeciętny Niemiec nie ma własnego mieszkania. Polak ma. Przeciętny Brytyjczyk ma w mieszkaniu jak nie obrażając nasze babcie. O normalnym kranie i ogrzewaniu to tylko mogą pomarzyć. Przeciętny Amerykanin mieszka w domu … my często na działkach ROD mamy lepsze … naprawdę. Trzeba pojechać i zobaczyć aby porównywać. W Polsce naprawdę nie jest źle. Jest bezpiecznie w porównaniu do zachodu. Państwowa szkoła daje radę mimo wielu uwag, jakie do niej mam. Chcesz skończyć studia w Grecji na porządnej uczelni? Najbliższa porządna uczenia jest za granicą.

    Przez ostatnie 30 lat dokonaliśmy cudu gospodarczego. Z nami może się porównywać chyba tylko Korea Południowa i może Holandia wieki temu. 30 lat nieprzerwanego wzrostu.

    Jasne, że średnie i PKB PC nie są najlepszym miernikiem. A co jest? PKB PC PPP? Dochód rozporządzalny? … jakiego parametru byśmy nie wzięli pod uwagę to dzisiejsza Polska przeżywa właśnie swój złoty wiek.

    Oczywiście są ludzie bogatsi i biedniejsi. Ale i tak mamy społeczeństwo z małymi różnicami w porównaniu do innych krajów (np. współczynnik Ginniego).

    A nieruchomości. Wciąż tańsze niż na zachodzie. Jeżeli ktoś dzisiaj narzeka, że drogo i nie kupuje to obawiam się, że za kilka lat będzie się bił o mieszkania z zagranicznymi funduszami, które już kupują całe bloki na wynajem.

    1. Ja już nawet nie patrzę na wskaźniki, ale na to co dzieje się na ulicach. Pamiętam swoją ponadprzeciętną klasę w podstawówce z lat 80-tych. A to była jedna z lepszych szkół w dużym mieście. I widzę szkołę w klasie mojego syna.Faktycznie, dokonał się ogromny skok dochodowo-cywilizacyjny. Kiedy widzę zdjęcia mojego miasta sprzed wojny, to w centrum są takie rudery, jakich dzisiaj trzeba dobrze poszukać w najgorszej dzielnicy. A kupowanie mieszkań?
      Ktoś, kto kupuje dla siebie, czekać nie może, bo zazwyczaj potrzebuje już. A jeśli nawet ma opcję przeczekania 2-3 lat, to też polecam kupić, bo dopóki rządzi obecna ekipa, to spodziewać się możemy inflacji i niskich stóp, więc będzie tylko drożej.
      Oczywiście to prognoza do końca kadencji, bo za 5-10 lat to już niepewność.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *