W sezonie ogórkowym wyborcza.pl wprowadziła cykl arykułów „Warszawa się rozjeżdża”. W jego ramach publikowane są wywiady, opinie różnych ludzi, których wspólnym mianownikiem stało się „wszystko źle”. Dosłownie. Źle mieszkać w centrum bo hałas, wynajem krótkoterminowy i gentryfikacja. Źle mieszkać w Józefosławiu, bo długi dojazd. Źle budować w okolicy Zalewu Zegrzyńskiego, bo tereny cenne przyrodniczo. O dziwo, zawsze znajdą chętnych do narzekania. Ale tym razem nie o problemach, ale o diagnozie. Rozmówcą w tym artykule (https://warszawa.wyborcza.pl/warszawa/7,54420,32916285,wiem-jak-powstrzymac-rozlewanie-sie-warszawy-ale-to-oznacza.html#s=S.index-K.C-B.1-L.2.duzy) był Piotr Sawicki – urbanista (wiceprezes warszawskiego oddziału Towarzystwa Urbanistów Polskich). Kiedy mówił o swojej działce (polityce przestrzennej), wychodziło mu całkiem nieźle. Natomiast, gdy pytaniami dziennikarz przerzucił go na grunt „wynajem czy zakup” plótł piętrowe bzdury, ex cathedra i bez dowodów. Oto fragment:
Dziennikarz: Kiedy jednak kupujemy mieszkanie, to z każdą ratą zbliżamy się do własności. Może syn będzie mieć łatwiejszy start w życiu.
Piotr Sawicki: Można odkładać pieniądze w inny sposób. A inwestowanie w mieszkanie, które ma służyć na wynajem do czasu, aż syn dorośnie, robi się nieopłacalne. Stopa zwrotu z mieszkań na wynajem robi się dramatycznie niska.
I tutaj urbanista popełnia dwa błędy. Pierwszy – nie docenia lewara kredytowego, drugi – opowiada bajki o stopie zwrotu z mieszkań. Przeanalizujmy je po kolei.
Lewar. Żeby kupić mieszkanie, musimy mieć 20% wartości. Resztę pożyczy nam bank. Cały montaż finansowy, wygląda tak.
Cena nabycia 800k. Kredyt 640k. Wkład własny 160k. Wiek dziecka w chwili zakupu mieszkania 3 lata. Wiek dziecka w chwili oddania mu mieszkania 23 lata. Rata kredytu ca. 4 tys. zł.
Obecnie takie mieszkanie da się wynająć za 4k do ręki. Co to oznacza? Że ratę pokrywa najemca. Trzeba tylko dołożyć wkład własny i koszty zmian (remonty). Urbanista myśli jednak o warunkach „Rata 4k, przychód z najmu 2k minus koszty”, bo spokojnie da się zrobić taki „interes”, kupując zbyt drogo.
I tu docieramy do istoty lewara – czynsz najmu rośnie proporcjonalnie do stawek rynkowych, a rata nie. My musieliśmy wrzucić tylko 20%, a korzystamy ze wzrostu 100%. Dzisiaj rata wynosi 4k, za 20 lat też 4k. Dzisiaj czynsz najmu to 4k, za 20 lat, niech będzie 8k (dużo zależy od inflacji).
Po 20 latach, dziecko dostaje mieszkanie spłacone w 100% (bo nadpłacaliśmy rosnącego nadwyżką czynszu nad ratą. Krótko mówiąc, inwestując 160k, dajemy dziecku 10/10 wartości mieszkania (dzisiaj to 800k). Nieźle. Ale nie zapomnijmy o stopie zwrotu.
Stopa zwrotu. Weźmy pod uwagę historię. W ostatnich 20 latach (2006-2026), mieliśmy:
- 10 lat chudych (bez wzrostów cen mieszkań),
- 10 lat tłustych (z wzrostami).
Ogółem jednak, ceny podskoczyły o 300% (dwukrotnie podwoiły się). Oznacza to średnią stopę zwrotu na poziomie 7.2% (reguła 72). Ale przecież od całości, a my wyłożyliśmy 20%. Co to zmieni? Za 20 lat mieszkanie będzie warte 3.2 mln (jeśli trend się utrzyma) czyli inwestując 160k, zyskamy x 19, a nie x 4 (co odpowiada lewarowi). I teraz x19 to nie dwa podwojenia, a 4,2. Co to oznacza? Stopa zwrotu z mieszkania wyniosła 72/4,76=15,1% . Nieźle. Czy to jest mało?
Cud dzieje się jednak po tych 20 latach. Dziecko nie wynajmuje za 8k/m-c (czyli 96k/rok), ale ta kwota (3% wartości) zostaje mu w kieszeni. Jeśli nadal wzrost cen zakupu wyniesie średnio 7.2%, sumujemy ją do 10,2%. Gorzej niż przy lewarze, a lepiej niż w przypadku najmu.
Najem. Zapytajmy sami siebie: Jaką stopę zwrotu z inwestycji musielibyśmy osiągnąć, żeby zrobić ze 160k kwotę 3,2 mln. To proste. Odpowiedź mamy powyżej – 15,1%. Ilu ludzi ją osiągnie? Niewielu. To tłumaczy różnicę majątku pomiędzy najemcą a właścicielem (nawet na kredyt), w długim okresie. No i nasze dziecko nie płaci 8k za wynajem po tych 20 latach.
Kwestie psychologiczne. Piotr Sawicki nie wziął pod uwagę jeszcze jednej zmiennej – psychologii. Ludzie mają tendencję do wydawania. Niewielu potrafi odraczać przyjemność. Większość, gdy ze 160k zrobi 1 mln, wyda go. I nici z mieszkania dla dziecka. Albo nie wytrzyma na spadkach i zapomnij o stopie 15,1%. Jak pisał Bartek – dla większości szczytem możliwości jest 6-8% w długim okresie.
Podsumowując. Pan urbanista, promując wynajem, bredzi. Nawet gdyby wzrosty tylko wyrównywały niską inflację (podwojenie cen po 20 latach), właściciel zyska x 10 (inwestując 160k, będzie miał 1.6 mln), co odpowiada przy lewarze stopie zwrotu +900%, czyli około 2,25 podwojenia. Rocznie to 8,1%. Nadal bez przyszłych zysków dziecka oraz informacji. w jaki sposób pójdzie w górę najem. Wielu już się nacięło.
Idę o zakład, że czynsz z najmu nie będzie już w Polsce rósł, ewentualny wzrost na przestrzeni 10 lat będzie poniżej inflacji.
Ceny mieszkań również nie będą rosły ( z wyjątkami oczywiście) powyżej inflacji.
Wynajęcie takiego mieszkania w granicach ceny 800 k to obecnie po opłatach administracyjnych a przed podatkiem to bliżej 3000 zł plus niż 4000 zł.
Niby małe różnice, ale jednak. W środowisku długotrwałych wysokich stóp procentowych i wysokich rentowności obligacji rzeczywiście zakup nieruchomości na dużym lewarze żeby potem wynajmować to nie jest złoty interes. Jedynym rozsądnym zakupem wydaje się big 4 i segment premium, kupiony po dobrych negocjacjach ceny.
Co nie znaczy, że zakup z myślą o dziecku jest złym pomysłem. Zwykle jest to bardzo dobry pomysł. Ale nie miejmy złudzeń: 20% wkład własny, reszta kredyt- przez 20 lat trzeba będzie dokładać, czasy jak się ” samo spłacało” skończyły się. I dobrze, rynek normalnieje.
Zgodzę się ze stwierdzeniem, że czasy kupowania nieruchomości jak leci bezpowrotnie minęły. Czynsze wzrosną o inflację, o ile będzie niska. Jeżeli dług publiczny wypompuje ją na poziom 6-7%, czynsze nie nadążą. Widziałem mieszkania w Warszawie za 600k, wynajem 3.5k, jeżeli podzielić na pokoje – wyjdzie 4k, w najmie krótkoterminowym jeszcze lepiej.
Powtarzam mój zakup dla syna – 500k z remontem we Wrocławiu, rata (80%) byłaby 2400 zł, wynajem spokojnie za 3k plus koszty. Patrzę na góry 2os. pokój koszt budowy i urządzenia 140k, dochód w granicach 16k. Znowu przy takim wariancie 80/20, rata 660 zł, dochód 1300zł.
Obecnie na Otodom przy założeniach: 3 pokoje ( czyli 2 sypialnie), powierzchnia 50-60m2: mediana ofertowej ceny dla najmu 3400 zł ( 240 ofert). Cena ofertowa zakupu : 725 000 zł ( 1480 ofert),
Oczywiście cenę zakupu podnoszą nowe mieszkania.
Mieszkań o powyższych parametrach wybudowanych do 1985 r. jest ok 150 z ceną ofertową (mediana) ok 630 000 zł. W tym przykładzie co do najmu : mediana 3000 zł.
Taka ciekawostka.
Ależ oczywiście, zawsze piszę o podstawowej zasadzie – kup poniżej ceny rynkowej, optymalizuj. I nagle okazuje się, że cena rynkowa, a cena transakcyjna różnią się drastycznie. Teraz nakładka cenowa na geoportal świetnie pokazuje różnice. W tym przypadku – kupiłem najtaniej za m2 w całej okolicy, nawet od lokali z 4-go piętra. Wreszcie – 55m2 średnio za cenę 630m2, daje niecałe 12k/m2.
Nowe, zupełnie inna półka cenowa, 15-17k/m2 na peryferiach.