Czego nas uczy przykład Macieja Chojeckiego?

Przed końcem 2020 r. media obiegły wiadomości dotyczące zrzutki zorganizowanej przez młodego przedsiębiorcę z Warszawy, który prosił o wsparcie finansowe (25 tys. zł miesięcznie)  pozwalające mu na przetrwanie lockdownu.  Temat przebił się do klikalnych mediów od portalu wyborcza.pl, poprzez Wirtualną Polskę aż do joemonster.org.  Większość komentarzy była dramatycznie nieprzychylna i wahała się od „dobrze mu tak wrednemu wyzyskiwaczowi” do „nawet dziecko wie, że to musiało nie wypalić”. A co ja sądzę o całej sprawie?

Zacznijmy od faktów. Młody człowiek w 2019 r. wynajmuje długoterminowo kilka mieszkań w Warszawie, podpisując z właścicielami umowę i płacąc czynsz. Te mieszkania wrzuca na rynek najmu krótkoterminowego wg stawki dużo wyższej. Interes tak mu się podoba, że na początku pandemii ma już w dyspozycji 17 lokali. I wtedy przychodzi pierwszy lockdown. Najem krótkoterminowy zamiera, a czynsz właścicielom nadal się należy. Nasz bohater przetrwał do lata i znowu złapał oddech. Dobija go jesień. Oddaje część mieszkań, zostawiając sobie 7, które generują koszty na poziomie 25 tys. zł miesięcznie. I tyle brakuje miesięcznie, żeby „hajs się zgadzał”. A interpretacje?

Pierwsza grupa komentujących ma problemy ze zrozumieniem tekstu pisanego. Nagłówki i komentarze opierają się na twierdzeniu, że autor całego tego „modelu biznesowego” kupił 17 mieszkań w Warszawie a teraz domaga się wsparcia, zamiast jedno sprzedać. Kompletna sprzeczność z faktami – co to więcej pisać.

Potem pojawiają się oskarżenia padające z ust przedstawicieli tzw. „ruchów miejskich” na czele z Janem Śpiewakiem. Opierają się one na założeniu – wynajem krótkoterminowy to zło, kto działa w tej branży ten diabeł wcielony. W tym miejscu warto zauważyć dosyć istotną rzecz – młody przedsiębiorca, o ile mi wiadomo nie robił nic nielegalnego, działał w ramach prawa, które wynajem na doby (a nawet godziny) dopuszcza, a państwo chętnie pobiera podatki (wyższe niż przy zwykłym najmie).   Ci sami działacze kwestionowali wynajem bankom lokali w centrum Warszawy, ale znowu – nic w tym nielegalnego, chociaż komuś się nie podoba.

Z punktu widzenia tego bloga, pojawiają się kolejne ważne pytania: czy to miało szansę się udać i jaka płynie nauka z porażki. I na tym się skupię.

Model biznesowy tego przedsięwzięcia opierał się na pewnej, znanej od wieków kombinacji, tanio kupić, drogo sprzedać, różnicę schować do kieszeni. Jeden na tym zarabiał, drugi zbankrutował.  Nic w tym dziwnego. Więc, co do zasady – miało szansę się udać. Istnieje jednak kilka „ale” opartych o podstawowe w takich przedsięwzięciach zarządzanie ryzykiem tj. odpowiedź na zasadnicze pytania: co może pójść nie tak (co złego może się zdarzyć) oraz jak  to wpłynie na mój biznes. Młody lekcji tej nie odrobił i dla jego porażki nie trzeba było wcale pandemii. Najpóźniej od początku 2019 r. mówi się o znacznym ograniczeniu najmu krótkoterminowego. Wielokrotnie pisano o planowanych zmianach prawa w tej materii. Co zatem należało zrobić? Wpisać w umowy najmu klauzulę, że w przypadku zmiany przepisów, uniemożliwiających lub ograniczających wynajem krótkoterminowy, najemca może natychmiast i bez konsekwencji wypowiedzieć umowę.  Brak takich postanowień to błąd numer 1.

Pamiętacie moje „stress testy” czyli życie za pensję minimalną? To właśnie przejaw zarządzania ryzykiem. W tym modelu biznesowym ich zabrakło.

Błąd numer 2, to skala działalności na pożyczonym, kompletnie bez własnych zasobów. Popatrzmy na to z innej strony, odwołując się do historii. Mamy rok 2000. Hossa na giełdzie. Wielu ludzi kupuje akcje na kredyt. Mają kwotę np. 20 tys. zł. Mogą pożyczyć 3 razy tyle. Nazywamy to lewarem. Przychodzi kryzys dotcomów. Akcje spadają o 90%. Czyli z 80 tys. zostaje 8 tys. Autor takiego modelu nie tylko stracił 12 własnych tysięcy, ale i nadal jest winien 60. A liczył na szybki zysk np. 30% od 80 tys.

Rok 2007. Na wiosnę ceny mieszkań idą w górę. Wielu widzi okazję. Rezerwują po 10 lokali płacąc 10% zaliczki czyli mając środki na zakup 1 mieszkania, obiecuje kupić 10. Liczyli, że przy wzroście 20% rocznie zarobią w rok 200% zainwestowanej kwoty. Super interes. Bańka pęka, ceny spadają. Z bólem serca trzeba stracić 100% kapitału.

Rok 2008. Przedsiębiorczy księgowi zauważyli umocnienie się złotego. Co robią? Inwestują zgodnie z trendem, na zasadzie lewaru 1:20 z minimalnym depozytem. Wystarczy mieć 2000 zł, żeby zarabiać jak posiadacz 40 tys. A zdarzały się lewary 1:50 (2000 to 100 tys.). Trend odwraca się i zamiast zysku pozostaje bankructwo (gdyż zamiast spodziewanego 200% zwrotu pojawia się 500% strata).

I dochodzimy do sedna – efektu skali, czegoś co mój kolega nazywa „jedzenie małą łyżeczką”. Gdyby nasz przedsiębiorca pożyczył jedno mieszkanie miałby łatwiejszą sytuację. Te brakujące 2000-3000 zł mógłby dołożyć przez kilka miesięcy z kasy od rodziców, własnej pracy itp. Nawet dwa mieszkania jakoś zniósłby, o ile dobrze zarabiał. On jednak szedł szerokim frontem, jak to mówią „po bandzie” i dostał od losu bolesną lekcję. I tak gładko przechodzimy do wniosków.

  1. Żaden model biznesowy nie jest tak genialny, żeby nie mógł okazać się plajtą.  Widzimy to wielokrotnie. Akcje spadają, upadają całe branże, wybuchają wojny, bankrutują kraje. Ten problem może dotknąć właśnie Ciebie. A więc…
  2. Trzeba mieć linę zabezpieczającą. Czyli pewną ilość wolnej gotówki,  która wystarcza na przeżycie nas i biznesu przez 6-12 miesięcy. Po doświadczeniu lockdownu, środki w wysokości 3 miesięcznych wydatków uważam za zbyt mało.
  3. Sformułuj plan awaryjny.  Temat na oddzielny wpis. Trzeba policzyć ile można stracić i czego  (pieniędzy, klientów, zleceń, dochodów, źródeł zaopatrzenia itp.) oraz jak to wpłynie na funkcjonowanie rodziny i biznesu. Czy nas zabije czy osłabi. Na koniec opracować koncepcję jak poradzić sobie w kryzysie.
  4. Nie wystawiaj się na nadmierne ryzyko. Oparcie  zabezpieczenia całego życia na jednym źródle dochodów jest niebezpieczne. Wypracuj kilka strumieni. Ubezpiecz co się da. Bazowanie na pożyczonym jest ryzykowne, ustal ile możesz pożyczyć i na jaki procent. Na jaki wzrost płatności możesz sobie pozwolić.
  5. Miej świadomość, że nie przewidzisz wszystkiego. Wracamy do punktu pierwszego. W przedsiębiorczość i własny biznes wpisano ryzyko. Kto twierdzi inaczej i ofiaruje Ci zysk bez ryzyka – kłamie.

Mając tę wiedzę i umiejąc wyciągnąć wnioski, i czytając komentarze (w tym dziennikarskie) pamiętajmy o jednym – z cudzego nieszczęścia cieszą się głównie nieudacznicy, którym brak odwagi aby zacząć jakikolwiek biznes.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *