Jeśli nie lokaty, to co?

Do roku 2020 najpopularniejszą formą oszczędzania były lokaty bankowe i obligacje. Jednak stopniowa obniżka stóp procentowych prawie do 0 i zapowiadane dalsze obniżki, postawiły oszczędnych przed nieciekawą perspektywą – nie tylko nie dostaną odsetek od pieniędzy przyniesionych do banku, ale wręcz będą musieli dopłacać, czyli po roku wyjmą mniej niż włożyli. Brzmi jak absurd, ale to już się dzieje (bodajże PKO S.A. w odniesieniu do klientów firmowych).  Skłania to postawienia tytułowego pytania. A odpowiedź? Poniżej.

Najpierw trochę o lokatach. Mają dwie zalety – prostotę wynikającą z automatyzmu oraz niewielkie (przy kwotach, którymi dysponuje większość drobnych ciułaczy, praktycznie żadne) ryzyko straty przy akceptowalnym zarobku. Takie połączenie dało piorunujący efekt – Polacy wpłacali na lokaty ogromne pieniądze, nieporównywalne z inwestycjami giełdowymi, funduszami inwestycyjnymi nie mówiąc już o bardziej skomplikowanych produktach. I nagle … ciach. Zaczęło się masowe wycofywanie środków z banku.

Pieniądze te popłynęły w kierunku nieruchomości mieszkaniowych. Pomimo lockdown’u, pomimo zamknięcia wynajmu krótkoterminowego, pomimo spadku wysokości czynszów o 25% i przyhamowania rynku najmu długoterminowego (brak studentów, pracowników zagranicznych).  Efekt – wzrost cen takich nieruchomości w III kwartale 2020 r. kwartał/kwartału o 2 %.  Czy w takim momencie ma sens kupowanie mieszkań? Pozostawiam to ocenie P.T. Czytelników bloga, albowiem wracam do tytułowego pytania – jeśli nie lokaty, to co.

Zakładam. Posiadacze lokat nie oczekują wielkich zysków, ale potrzebują produktu o znikomym poziomie ryzyka. Nie chcą się narobić, a chcą zarobić.  Chcą możliwie płynnej inwestycji. Tym samym odpadają akcje spółek nawet Blue chipy i dywidendowe. Podobnie fundusze akcyjne i mieszane. Oczywiście FOREX, lewary itp. też. Na placu boju pozostają: nieruchomości inne niż mieszkania oraz obligacje Skarbu Państwa. Te ostatnie, poza słabym oprocentowaniem, mają jeszcze jedną paskudną cechę – stanowią pożyczkę udzieloną rządowi, który o ile będzie chciał, odmówi ich spłaty. Dlatego postaram się przedstawić trzy realne alternatywy z rynku nieruchomości: rolne, rekreacyjne, użytkowe.

Nieruchomości rolne mogą dawać niewielkie zyski, ale w razie W, pozwolą nam przeżyć najgorsze. A stopa zwrotu? Opisywany przeze mnie milioner spokojnie osiąga czynsz  1200 zł z ha/rok, po prostu grunt dzierżawiąc. Wartość tej ziemi to ok. 42000 zł. Stopa zwrotu to 2,8%. I nie trzeba nic robić.

Nieruchomości rekreacyjne. Kupujemy działkę w atrakcyjnym miejscu (morze, jezioro, góry), najlepiej z małym domkiem. Potem wynajmujemy w ramach tzw. najmu krótkoterminowego lub na cały sezon. Ile można zarobić? Całkiem sporo. Znana mi osoba, otrzymuje rocznie 4500 zł, wynajmując na cały sezon domek wart 90.000 zł (kupiła go taniej – stan obecny słaby), położony nad jeziorem. Stopa zwrotu prawie 5% (po odliczeniu podatku). Trzeba się przy tym liczyć, że w przypadku kryzysu, ludzie mogą ciąć wydatki wakacyjne i taki poziom dochodów okaże się nierealny.

Nieruchomości użytkowe. Nie mówię tu o zakupie galerii handlowej, hotelu itp., bo na nie mało kogo stać. Piszę raczej o dobru deficytowym w wielu miastach – garażu. Taki lokal kosztuje w moim mieście 40 tys. zł generuje czynsz najmu 1800 zł/rok, co daje stopę zwrotu 4,5%. Znowu lepiej od lokat. Na razie trzyma się w nim samochody, ale któregoś dnia, można zrobić np. mini-magazyn. O ile przyjdą gorsze czasy (mam na myśli wojnę), oczywiście czynsz taki nie będzie realny.

Jak widzicie, niestandardowe nieruchomości mogą być spokojnie alternatywą dla lokat bankowych. Wcale nie trzeba kupować mieszkań, aby osiągać stopy zwrotu lepsze niż na lokacie. Te segmenty, o ile nie uderzy finansowe tsunami, powinny dawać znacznie lepsze wyniki niż obligacje. Znam bowiem tylko kilka okresów w historii Polski, gdy nieruchomości rolne taniały i było to związane z wojnami i drastycznym spadkiem siły nabywczej obywateli.

8 przemyśleń nt. „Jeśli nie lokaty, to co?”

  1. Proponuję przy tego typu rozważaniach najpierw odpowiedzieć sobie na pytanie: czy zadłużony świat może spać spokojnie?

    1. Na razie śpi. Potem pewnie wywłaszczy rentierów, jak po I WŚ, kiedy zadłużenie sięgnęło chmur (wg ówczesnych standardów). Mnóstwo obligacji (w tym państwowych) nigdy nie wykupiono.

      1. Kupuje się kiedy jest tanio. Kiedy ponad dziesięć lat temu kupowałem działki rolne, głównie lasy, ale też łąki i pole uprawne wówczas od AMR , ostatecznie wypadłem zawodowo ze śmietanki towarzyskiej, która intensywnie chwaliła się inwestycjami w Warszawie, licytując się mieszkaniami w najlepszych lokalizacjach. Licząc po twojemu, mam kilkakrotny zysk od tego czasu i stopę zwrotu wyższą niż w przypadku mieszkań ale i straty wizerunkowe (serio). W przypadku ziemi rolnej zysk jest przede wszystkim z dopłat unijnych, są nawet firmy, które się w tym specjalizują.

        1. Ziemia rolna w tej chwili jest droga i… drożeje. Czy będzie drożej? Nie wiem. Czy będzie taniej – to chyba zależy, co i gdzie. Bliżej miast i na gruntach lepszych – nie sądzę. Na gruntach gorszych i daleko od szosy – może tak.
          Oczywiście każdy trend z czasem się odwraca, ale w tym przypadku, właśnie dopłaty musiałyby się skończyć.
          Z tą stratą wizerunkową, to chyba żartujesz? Kto by się tym przejmował. Teraz zresztą rolnictwo zaczyna być modne, co obrazuje m.in popularność reality shows z udziałem rolników. Oczywiście prestiżowo lepiej być dyrektorem w banku, prawnikiem, czy lekarzem, tylko że prawdziwy duży rolnik zjada ich na śniadanie poziomem majątku, życiowym luzem, a często mądrością życiową.

  2. Obaj mamy zaszczyt żyć w przełomowych czasach. Galopują nowoczesne technologie w każdej gałęzi przemysłu i wpływają na wszystkie dziedziny życia. Kiedy się urodziłem nie znałem np. pojęcia internetu. Terapia genowa od tego roku stała się oczywistością, choć jeszcze kilkanaście lat temu była wyłącznie fantastyką naukową. Bussines to próba nadążania za zmieniającymi się potrzebami społecznymi, a te są odpowiedzią warunki w jakich żyjemy. Kto wcześnie zorientuje się dokąd świat zmierza ma szansę lepiej się do niego przystosować. Kto nie nadąży zostanie w poprzedniej epoce. Rosnące ceny nieruchomości były w przeszłości odpowiedzią na migrację ze wsi do miast, dziś efektem nieopłacalności lokat, a także inflacji. Ceny nieruchomości nie rosną dlatego , że to jest niezmienne prawo naturalne. Trzeba spoglądać naprzód. Dziś znalazłem np. coś takiego: social

    1. Oczywiście, że wzrost cen nieruchomości (i wzrost w ogóle) nie jest prawem naturalnym. Były okresy (głównie powiązane z wojnami), że wręcz gwałtownie taniały. Niemniej jednak zazwyczaj poruszały się w długich i czytelnych trendach.
      A dochód podstawowy? Generalnie, w sensie ideologicznym, nie mam z nim problemu. Pojawia się on dopiero przy analizach ekonomicznych. Bo raz – na to trzeba ogromnej kasy (1200 x 12 miesięcy x 38 (wszyscy) lub 29 (wszyscy dorośli) mln = ok. 400-550 mld zł/rok) czyli 10 razy więcej niż na 500+. Skąd ją wziąć? To wymaga gigantycznych podatków – podnoszenia VAT lub podatku dochodowego.
      A dwa napędzi jeszcze bardziej inflację, pieniądz pojawi się na rynku, bez zwiększenia produkcji. Powstanie system kliencki (jak w starożytnym Rzymie). A mówimy o dochodzie gwarantowanym na poziomie minimalnej emerytury.
      Niemniej jednak, gdyby mnie to dotyczyło, pewnie zrezygnowałbym z jednej pensji i odzyskał 3 dni w tygodniu.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *