Wiedząc o trudności w dostępie do tanich mieszkań, wprowadzono instytucję Towarzystw Budownictwa Społecznego – TBS (ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego Dz. U. z 2013 r. poz. 255 ze zm.).
Konstrukcja ich jest w miarę prosta. Gmina lub podmiot prywatny tworzą TBS. Dostaje on kredyt na wybudowanie mieszkań. Przyszli lokatorzy wpłacają wkład partycypacyjny (w wysokości określonej w umowie – standardowo 30% wartości odtworzeniowej) i mogą mieszkać do śmierci. Po śmierci prawo przechodzi na najbliższych członków rodziny (jak najem). Dodatkowo mieszkańcy zobowiązani są do opłacania czynszu, nie wyższego niż 4% wartości odtworzeniowej (5% jeśli miało miejsce finansowanie zwrotne). Trzeba przy tym pamiętać, że TBS nie jest dla wszystkich (obowiązują ograniczenia w dochodzie).
Ja w tym poście skupiam się wyłącznie na opłacalności ekonomicznej w moim mieście. Analizuje cztery warianty.
- Mieszkanie używane kupione na kredyt na wolnym rynku.
- „Zakup” nowego mieszkania w TBS.
- „Zakup” udziału w TBS na wolnym rynku.
- Wynajem mieszkania na wolnym rynku.
Wariant I. Mieszkanie używane kupione na kredyt na wolnym rynku.
Typowe mieszkanie ma powierzchnię 50 m2. Cena wynosi 225.000 zł.
Czynsz – 200 zł (przy 2 zamieszkałych osobach).
Rata kredytu hipotecznego (przy wkładzie 30%) – 708 zł.
Razem (czynsz+rata) = 908 zł.
Wariant II. Zakup nowego mieszkania w TBS.
Powierzchnia podobna. Wkład partycypacyjny- 52.500 zł.
Czynsz – 800 zł (przy 2 zamieszkałych osobach).
Razem (czynsz+rata) = 800 zł.
Wariant III. Zakup używanego mieszkania w TBS.
Odstępne (w tym wkład partycypacyjny) – 70.000 zł.
Nadwyżka ponad wkład minimalny finansowana z kredytu – 100 zł.
Czynsz – 800 zł (przy 2 zamieszkałych osobach).
Razem: 900 zł.
Wariant IV. Wynajem podobnego mieszkania na wolnym rynku.
Czynsz najmu – 1200 zł .
Odsetki od wkładu własnego – 120 zł.
Wkład własny (podzielony na 40 lat) – 100 zł.
Razem – 980 zł.
Jak widać nie ma wielkich różnic finansowych pomiędzy TBS, wynajmem, zakupem mieszkania. Skoro tak, to ja wybrałbym zakup. Dlaczego kiedy TBS buduje nowe mieszkania, ludzie całymi dniami stoją w kolejkach?
Przyczyn jest kilka.
Po pierwsze – brak zdolności kredytowej na zakup na wolnym rynku. Nie każdy może sobie pozwolić na zaciągniecie kredytu.
Po drugie – bardziej cywilizowane warunki niż najem od osób prywatnych.
Po trzecie – dostajemy nowe, wykończone mieszkanie.
Po czwarte – część z osób starających się o TBS nie liczy kosztów, pociąga je niski wkład własny i brak kredytu.