Listopad kończymy w zupełnie odmiennym nastroju. Próbuję bowiem, zupełnie inaczej niż dotychczas zniechęć Was do posiadania własnego mieszkania/domu. Czy demokracja właścicieli domów to jedyne rozwiązanie? Czy można żyć inaczej?
Oczywiście, że można. Tylko, przywołując pójść śladem słynnej książki „Zaczynaj od dlaczego” i zadać sobie tytułowe pytanie. Czy warto i dlaczego?
Niewątpliwie, patrząc na historię ludzie dążyli do posiadania własnego dachu nad głową. Chaty w Biskupinie należały do poszczególnych rodzin, bogaci mieszczanie budowali kamienicę, szlachta dwory i pałace, rycerze zamki, a teraz my kupujemy mieszkania. Zawsze jednak, obok głównego nurtu, nazwanego „własność” istniała szeroka grupa optująca za kierunkiem „wynajem”. Często decydowała o tym konieczność, czasem wolny wybór. Przejdźmy do kultowej pozycji „13 pięter” i opisu przedwojennej nędzy mieszkaniowej. Z jednej strony w miastach poza domkami sprzedawano duże jednostki (kamienice, nie pojedyncze lokale), z drugiej wynajmowano minimalne (mieszkania, pokoje, a nawet łóżka). To powodowało, że uboższa część społeczeństwa (nie zawsze całkiem biedna) skazana była na slumsy (ziemianki, budy na terenach niczyich) lub właśnie wynajem. Tak, przed II WŚ wynajem był zjawiskiem masowym, zasadą, a zakup wyjątkiem.
Ale wróćmy jednak do współczesności. Czy w większym mieście (takim od 100 tys. mieszkańców), najem pozostaje jakąś alternatywą? Znowu, pytanie nie jest dokładne, bo na pewnym poziomie dochodów, własność oznacza tyle co „niemożliwe”. Weźmy na tapetę taką Warszawę. Na chwilę zmieniam się w 25-latka po studiach, który właśnie dostał pracę w Śródmieściu z pensją 3500 zł netto. Chciałby kupić coś swojego, tak, żeby nie poświęcać zbyt wiele czasu na dojazd do pracy. Otwiera popularny portal ogłoszeniowy i znajduje – kawalerkę ok. 30m2 za …. 380 tys. Siada i zaczyna liczyć. Cena 380 tys., absolutne minimum wkładu własnego to 38 tys. do tego trzeba mieć ponad 12 tys. na koszty notarialne i już robi się 50 tys., do tego jakieś meble (kolejne 5 tys., bo zakładam, że wszystko jest wyremontowane), prowizja od udzielonego kredytu 5 tys. zł i już mamy 60 tys. na początek. Potem rata kredytu 1300 zł (na razie, póki stopy procentowe pozostają niskie) płacona przez 30 lat. Bardzo podobne mieszkanie można wynająć za….1300 zł, ale wystarczy mieć 2000 zł kaucji. I często w tym miejscu kończy się dyskusja. Bo nie znam zbyt wielu singli, którzy w wieku 25 lat posiadają oszczędności ok. 60 tys. zł. Załóżmy, na potrzeby wpisu, że pomagają nam rodzice. Czy na pewno sytuacja „rata = czynsz” to realny koszt?
Nie. Mając mieszkanie na własność płacimy dodatkowe koszty. Jakie?
Podatki. Podatki obciążają właściciela. Nie są one wysokie, ale zawsze istnieją. Podatek od nieruchomości w Polsce wynosi 100-250 zł rocznie za taki niewielki lokal. Tak jest na razie. A wprowadzenie podatku katastralnego może tę sytuacje drastycznie zmienić na niekorzyść, w stopniu, którego nie jesteśmy w stanie przewidzieć.
Ubezpieczenie. Swoją własność warto ubezpieczyć. Znowu – nie są to wielkie kwoty 200-400 zł rocznie, ale kiedy powiększamy wartość ruchomości cena polisy rośnie. Na tym jednak koszty ubezpieczenia nie kończą się. Słyszałeś o czymś takim jak ubezpieczenie na życie kredytobiorcy? Bank żąda cesji z polisy na życie biorącego kredyt, ponoszącego cały koszt. Tu już, przy sumie ubezpieczenia równej kwocie 342 tys. zł potrzebujemy 1500 zł/rok. To jeszcze nie wszystko, bo pozostaje ubezpieczenie niskiego wkładu. Dopóki nie spłacimy kolejnych 10% wartości mieszkania. To kwota ok. 700 zł rocznie (przy takiej kwocie kredytu). Gdy dodamy te wszystkie sumy do siebie mamy już 2400-2600 zł/rok – ok.200 zł miesięcznie, z podatkiem to nawet 2800 zł.
Koszty utrzymania. Utrzymanie mieszkania kosztuje. Mówimy tu o remontach, wymianie mebli, zainstalowanego sprzętu AGD. Bądźmy optymistami i przyjmijmy 7000 zł raz na 10 lat, czyli ok. 700 zł/rocznie. Wystarczy na nową lodówkę lub pralkę oraz kosmetykę. Jeśli chcemy większych rewolucji, to szykujmy znacznie większe sumy.
Te dodatkowe koszty (podatki, ubezpieczenia, koszty utrzymania) wyniosą więc prawie 300 zł/miesiąc (ok. 3200-3600 zł rocznie).
To jednak nie wszystkie finansowe plusy wynajmowania zamiast kupowania, bo musimy dokonać analizy ryzyka. Co się stanie jeśli stracę pracę? W przypadku wynajmu przeprowadzam się do tańszego. A w przypadku własności? Jestem uziemiony.
Dochodzą jeszcze inne wady zakupu: utrata płynności, ryzyko wzrostu odsetek (obecnie bardzo wysokie), niemożliwość dokonywania inwestycji, przywiązanie do miejsca, czas na utrzymanie, stres – za co zapłacę ratę. I tym sposobem dochodzimy do tytułowego pytania.
W niektórych przypadkach lepiej wynajmować. Dotyczy to głównie osób na granicy zdolności kredytowej.