Kamper w mieście. Czyli o skutkach przeinwestowania.

Szukając informacji do mojego wcześniejszego wpisu trafiłem na bloga czterdziestolatka mieszkającego w kamperze:

http://kamperwmiescie.blogspot.com

Po przeczytaniu pierwsza myśl była – czemu nie. Autor przedstawia siebie jako kontestatora współczesnego planu na życie (domek na przedmieściach, praca w korporacji, codzienny kierat praca-dom) i twórcę odmiennego modelu zachowania (praca w ciekawym zawodzie – kapitan jachtu tylko 2 miesiące w roku).

Ale im więcej dowiadywałem się ze źródeł zewnętrznych, tym bardziej rósł mój sceptycyzm. Kroplą, która przepełniła czarę był ten wywiad (do którego „przypadkowo” brak linka na blogu):

http://dziendobry.tvn.pl/wideo,2064,n/ma-cztery-mieszkania-i-mieszka-w-kamperze,154309.html

Nagle okazało się, że rzeczywistość wygląda inaczej. Autor, z zawodu finansista, nie rozumie, że żeby żyć trzeba nie tylko oszczędzać ale i … zarabiać, co uświadamia mu dopiero … dziennikarz. Poza tym, życie w kamperze nie było wyborem, ale ostatnią deską ratunku. I nagle zamiast obrazu świadomego swoich potrzeb kreatora nowego gatunku ludzi, pojawił się człowiek, którego życie zniszczyły ciężka praca, przeinwestowanie i pułapka kredytowa. Jak to się stało?

Najpierw była praca w korporacji, jak sądzę nieźle płatna, skoro Witek był w stanie zaciągnąć … 4 kredyty hipoteczne, których obecna suma wynosi 730 tysięcy (w tym 3 we frankach szwajcarskich). Zakup 4 mieszkań skończył się pułapką kredytową i pracą nad siły. W efekcie, partnerka podjęła decyzję o wyprowadzce (z dziećmi), a czynsz z wynajętych mieszkań ledwo starczał na ich utrzymanie.  Nie jest to dobra sytuacja dla czterdziestolatka. Żeby obniżyć koszty życia zamieszkał w kamperze i żyje za 10 zł dziennie. Przyznasz, że nie wygląda to na historię życia człowieka sukcesu, prezentowaną na blogu.

 

 

Kooperacja księgowych – sposób na mieszkanie.

Księgowi codziennie stykają się z pieniędzmi. Powinni o nich wiedzieć znacznie więcej. Czy tak jest zawsze? Nie, ale znam wielu księgowych, którzy są wyjątkowo oszczędni, po prostu rozumieją wartość pieniądza i starają się go pomnożyć. Czasami mają problem z inwestowaniem, ale w oszczędzaniu są naprawdę dobrzy. Dzisiaj jedna historia z życia wzięta.

Pewna całkiem spora spółka zatrudniała 10 księgowych. Pracowały one ze sobą od lat, zarabiając w sumie niewielkie pieniądze – ok. 3/4 średniej krajowej (w przeliczeniu na dzisiejszą wartość pieniądza  2000 zł netto). Ich mężowie mieli nieco lepsze pensje, ale rodziny uzyskiwały ok. 2 średnich krajowych (czyli były blisko mojego wzoru oszczędnego milionera). Kiedy po kolei dorastały dzieci, pojawiła się potrzeba zapewnienia im mieszkań. Księgowe nie miały wyjątkowych ambicji – myślały o kawalerkach. Zaczęły liczyć.

Skoro kawalerka kosztuje 40 średnich pensji, nie bardzo mają szanse odłożyć taką kwotę samodzielnie, tym bardziej w krótkim okresie. Co robić? Każda potrafiła zaoszczędzić 20% pensji swojej i męża, czyli ok. 40% średniej. Ponieważ było ich 10, razem miały już 4 średnie pensje miesięcznie. Czyli co 10 miesięcy mogły kupić kawalerkę. Postanowiły wykorzystać efekt synergii.

Po kolei każda z nich kupowała mieszkanie dla dziecka, pozostałe oddawały jej swoje oszczędności. Potem następna i następna. Przez 100 miesięcy (ok. 8 lat) wszystkie dysponowały mieszkaniem dla dziecka.  Gdzie tu geniusz? Przecież w 8 lat zbierając oddzielnie kupiłyby mieszkania? No tak, ale tutaj wyglądało to trochę inaczej. Pierwsza dostała klucze już po 10 miesiącach, a dopiero ostatnia po 8 latach. Średni czas oczekiwania wynosił niespełna 5 lat. Rozumiesz?

Oczywiście, takie współdziałanie wymaga albo wyjątkowego zaufania, albo mocnych zabezpieczeń, nie jest jednak niemożliwe. Przemyśl to. Może znasz osoby, z którymi jesteś w stanie powtórzyć osiągnięcie księgowych?

Skoro budowa domu kosztuje drogo, czy warto kupić tani dostępny na rynku wtórnym?

Najpierw odpowiem pytaniem na pytanie? Co to znaczy „tani”? Jeśli mówimy o najtańszym domu daleko od miasta (i miejsc pracy) dla osoby wychowanej w miejskiej dżungli, odpowiedź brzmi zdecydowanie – nie. Koszty dojazdy, utrzymania samochodu (lub dwóch), remontu zdecydowanie przewyższą zyski.

Jeśli jednak myślisz o wymagającym lekkiego liftingu budynku w idealnej lokalizacji, wtedy mówię – tak. Co więcej, sam tak zrobiłem. Oto przyczyny.

W doskonałej lokalizacji (blisko centrum) nie ma wolnych działek budowlanych. Wyjścia są w zasadzie dwa. Kupić dom, zburzyć go i postawić nowy albo próbować remontować istniejący. Co wybrać? Wszystko zależy od stanu technicznego.

Zanim wybrałem konkretny budynek, obejrzałem ich kilkanaście. Nie jestem budowlańcem, ale w każdym z nich odkryłem jakąś wadę (a uczciwie mówiąc – kilka). Pierwsza rzecz – ogólne zaniedbanie. Oznacza ono konieczność ciągłych poprawek. Stary dom, nieremontowany od lat to skarbonka. Trzeba wymieniać wszystko – zostaną gołe mury (które warte są grosze w stosunku do całej inwestycji). Podam przykład. Dom totalnie zaniedbany, niezamieszkany od lat, mały. Cena 400.000 zł. Do zburzenia. Mój dom – zadbany, chociaż oczywiście do remontu, ale poza wykończeniówką możliwego do odłożenia na lata. Cena 525.000 zł. Za 125.000 zł nie wymienię podłóg, instalacji c.o., dachu, tarasu, okien, drzwi z futrynami. A to takie podstawy. Czy ktoś kupił dom za 400 tys.? Oczywiście. I natychmiast go rozebrał, stawiając nowy.  Cały czas mówimy o powojennych domach tzw. klockach, a więc murowanych.  Zakup domu drewnianego w celu innym niż jako weekendowy mija się z celem. Koszty jego utrzymania będą gigantyczne.

Jeżeli lokalizacja nie jest priorytetem, a mamy do wyboru działki – lepiej budować. Dobierzemy projekt do własnych potrzeb (rozkład pomieszczeń i ich ilość), nie będziemy zawierać zgniłych kompromisów. Dodatkowo ustrzeżemy się prowizorki i zostawienia denerwujących nas szczegółów (np. stara instalacja elektryczna, która po kilku latach spowoduje nasze frustracje). Próbując remontować zaniedbany dom możemy wpaść w dwie pułapki – albo remont będzie kosztował więcej niż budowa nowego albo stopniowe dokładanie całkowicie zniszczy nasz budżet na wiele lat, bo ciągle będzie coś do zrobienia.

Dlatego jeśli tani dom, to tylko w dobrej lokalizacji i w dobrym stanie.

 

 

Czy przeciętną rodzinę stać na dom?

W szczycie boomu na rynku nieruchomości (a minęło już 10 lat) przedsiębiorcy budowlani sprytnie podsycali mit: każda rodzina może mieć swój domek na przedmieściach. Czy to możliwe?  Warto policzyć.

Koszt budowy domu to ok. 3500 zł/m2. Minimalna sensowna powierzchnia domu wynosi 100 m2. Co oznacza, że koszt takiego domu wyniesie przynajmniej 350 tys. zł + koszt działki (przyjmijmy podmiejskie 150 tys. zł, co nie będzie prawdą w Warszawie). Dalej od miasta będzie taniej (np. 50 tys. zł)  Zatem budowa wymaga posiadania przynajmniej 400 tys. zł. Czy istnieją tańsze sposoby?

Można budować samodzielnie (jeśli potrafimy). Zaoszczędzimy w ten sposób 150 tys. zł. Wtedy potrzebujemy tylko 250 tys. zł.

Ktoś, kto ma działkę, nie wyda dodatkowo 50 tys. zł. Czyli potrzebuje tylko 200 tys. zł.

Żeby zebrać takie pieniądze można:

  • pracować kilka lat za granicą i oszczędzać każdy grosz,
  • przez 10 lat odkładać znaczną część pensji,
  • wziąć kredyt hipoteczny na tę kwotę i płacić ratę ok. 1000 – 1100 zł.

Zatem wracając do tytułowego pytania: czy przeciętną rodzinę stać na domek na przedmieściu, odpowiedź zależy od kilku czynników:

  • czy potrafimy zrobić wiele rzeczy własnymi rękami (aby obniżyć koszty),
  • czy chcemy wyjechać z Polski i oszczędzać,
  • czy potrafimy żyć za 80% pensji, bo 20% pożre nam kredyt hipoteczny.

Mnie się udało, ale domu nie kupiłem na samym początku lecz dopiero po 15 latach ciężkiej pracy.

Skoro nie stać mnie na wszystko, to na co mogę sobie pozwolić?

Wczoraj wyjaśniałem jak szkodliwy może być mit: stać Cię na wszystko – TERAZ. No dobrze, wielu z Was chciałoby wiedzieć, na co rzeczywiście mogą sobie pozwolić.

Generalna zasada brzmi: skoro masz uzbieraną gotówkę i potrafisz ponieść koszty utrzymania kupowanej rzeczy – stać Cię. Daleki jestem od namawiania do minimalizmu, ascezy itp. Kupuj to, co potrzebne, czego pragniesz i ciesz się tym. I właśnie, skoro kupisz na kredyt, to kiedy przyjdzie spłata rat przestaniesz czerpać przyjemność z tej rzeczy (może poza mieszkaniem).  A teraz szczegóły.

DOM

Dom/mieszkanie  to jedyny zakup usprawiedliwiający kredyt. Dlaczego? Trzeba mieć dach nad głową a utrzymanie wynajętego kosztuje w zasadzie podobnie.  Zatem – nie bierz kredytu większego niż 2-3-krotność rocznego dochodu rodziny. Proste. Nie kupuj domu (nawet jeśli masz gotówkę), którego utrzymanie (koszty bieżące) przekroczy 10 % dochodu rodziny.

SAMOCHÓD

Tutaj już głównie gotówka. Górną granicą rozsądku jest 10-krotność miesięcznych dochodów rodziny. Jeszcze istotniejsze niż w przypadku domu będą koszty utrzymania. Np. jeśli otrzymałeś pokaźny spadek (lub osiągnąłeś inny dochód z założenia jednorazowy), pamiętaj gotówka to nie wszystko. Zakup nowego sportowego wozu może Cię zruinować w przyszłości. Jak? Kosztami eksploatacji. Ubezpieczenie, przegląd, naprawy kosztują nagle nie 1000 zł rocznie (co da się zrobić w przypadku używanego Fiata Pandy), ale 20.000 zł.  Takie auto więcej też pali (koszt paliwa np. wzrasta 3-krotnie). Zrezygnuj z takiego zakupu, jeśli nie chcesz oszczędzać na wszystkim.

WYPOSAŻENIE DOMU

Meble, dywany, sprzęt RTV i AGD powinny pozostawać w granicach Twoich możliwości finansowych. Jeśli, aby je kupić korzystasz z kredytu, nie są. Jeżeli przekraczają łącznie 15% wartości domu/mieszkania, wyliczonej jak powyżej, znowu zbytnio zaszalałeś. W przypadku typowej rodziny – 15% wartości mieszkania  to 30-45% rocznego dochodu, czyli maksymalnie 30.000 zł.  Rozsądniej zrobisz, mieszcząc się w 2/3 tej sumy.

HOBBY

Każdy z nas ma zainteresowania. Są one mniej lub bardziej kosztowne. Znowu – granica rozsądku przebiega pomiędzy zakupem za gotówkę i na kredyt. Dodatkowo wydawanie więcej niż 10% dochodu na hobby (o ile nie przyniesie ono w przyszłości pieniędzy, a więc jest inwestycją w warsztat pracy lub tezauryzacją dochodu) to przesada. Kupno roweru/wędek za 10 tys. przez kogoś kto zarabia przeciętnie, będzie finansowo nieodpowiedzialne (chociaż oczywiście – zdarza się), nawet jeśli był w stanie zgromadzić gotówkę.

Przestrzegając tych zasad stałem się milionerem. Tobie też się uda.

 

 

Jaka jest realna cena mieszkania w Polsce?

Często jestem pytany – czy ceny nieruchomości w Polsce będą nadal spadać, czy może powinny wzrosnąć. Nie jestem jasnowidzem, ale często mówię – raczej nie wzrosną (może z wyjątkiem niektórych działek). Dlaczego?

Opieram się na swoich prognozach realnej wartości mieszkania, a w zasadzie 1 m2 tego mieszkania.

Po pierwsze, Polska się wyludnia. Jeżeli ten trend nie zostanie zatrzymany, za 20 lat będzie nas kilka milionów mniej. Mniej ludzi, mniej  potrzebnych mieszkań – proste.

Po drugie, zaczyna przeważać model 2+1 (51% rodzin). Oznacza to, że na jedno dziecko przypadać będą 3 mieszkania (przy założeniu, że dziadkowie i rodzice mieli własne).  Nawet ograniczenie tej liczby do 2 (dziadkowie), pokazuje, że pewna liczba lokali zostanie rzucona na rynek. Ceny nie mogą rosnąć. Pewną przeciwwagą jest coraz większa liczba singli, rozwodów itp. , ale przy tak małej dzietności nie spowoduje ona istotnych zmian.

Po trzecie, ceny pomimo spadków nadal są wysokie. W moim mieście m2 mieszkania kosztuje przeciętnie 4500 zł. Pensja miesięczna wynosi 4000 zł brutto tj. 2600 zł netto (średnia nie mediana). Jeżeli przyjmiemy współczynnik amerykański (który również polecam), wartość kredytu hipotecznego nie powinna przekraczać 2,5 – krotności dochodów rocznych. Dwie osoby zarabiają średnio 5000 zł miesięcznie, 60 tys. rocznie, muszą mieć 20% wkładu własnego Cena przeciętnego mieszkania  (50m2) nie powinna być wyższa niż 180 tys. zł czyli 3600 zł/m2. Obecna cena przekracza o 20% górną granicę rozsądku.

Po czwarte, stopy procentowe są teraz rekordowo niskie. Nie wiadomo jak długo tak pozostanie. Kredyt w wysokości 150 tys. to w chwili obecnej odsetki na poziomie niespełna 700 zł (w programie MdM jeszcze mniej). Gdyby stopy wzrosły o 2 punkty procentowe to rata kredytu będzie wyższa o 250 zł. Wtedy przeciętna rodzina będzie musiała oddać prawie 1/5 swojego dochodu na ratę kredytu hipotecznego i dodatkowo 10-15% na opłaty mieszkaniowe. Na życie pozostanie jej tylko 2/3 pensji.

Średnie ceny spadły już o 800-900 zł/m2 i będą dalej spadać. Są już deweloperzy (chociaż budują raczej na obrzeżach miasta), którzy oferują mieszkania właśnie za takie kwoty.

 

Jak uzbierać na wkład własny na mieszkanie?

Odpowiedź zgodna z duchem tego bloga brzmi – stopniowo.

Decyzji o zakupie pierwszego mieszkania nikt nie podejmuje (albo przynajmniej nie powinien) z dnia na dzień. Młodzi ludzie najpierw wynajmują przez pewien czas, zanim zdecydują się na zakup.

Obecne regulacje (od stycznia 2016 r.) wymuszają posiadania na kredytobiorcy minimum 15% wkładu własnego. Wyjątkiem jest program dopłat dla młodych. Ja uważam, że wkład ten powinien wynosić nie mniej niż 20%. Dlaczego?

Po pierwsze, ktoś kto nie jest w stanie oszczędzić minimum 40 tys. zł w ciągu kilku lat, będzie miał w przyszłości ogromne problemy ze spłatą rat.

Po drugie, brak wkładu w tej wysokości powoduje automatyczne i bardzo niekorzystne naliczenie ubezpieczenia brakujących kwot (kilka tysięcy co 3-5 lat).

Po trzecie, im wyższy wkład, tym niższe raty. O zaletach takiego rozwiązania, nie trzeba chyba nikogo przekonywać.

Po czwarte, brak wkładu własnego oznacza niemożliwość zakupu mieszkania, o ile nie korzystamy z programu Mieszkanie dla Młodych.

A zatem jak zebrać brakujące kilkadziesiąt tysięcy. Zakładam, że cena mieszkania to minimum 150 tys. zł.  20% z tej sumy to 30 tys. Do tego trzeba doliczyć opłaty notarialne i okołokredytowe, a także minimalne chociaż wykończenie. Razem zakładam konieczność odłożenia 40 tys. zł.

Jak napisałem na początku, warto pieniądze zbierać stopniowo.  Jak długo? To już zależy od dochodów i wydatków. Szybka ścieżka (1 rok, 2 lat) dostępna jest dla osób zarabiających sporo (4-5 tys. netto). Szczęśliwcy, w ogóle nie muszą zbierać, bo dostaną pieniądze od rodziców. Skoków na bank, ślubów z milionerem, wygrania w kasynie lub Lotto także nie przedstawiam jako alternatywy. Zostawmy je desperatom.

Dobry plan na wkład własny musi być realny. Realny, czyli dostosowany do uzyskiwanych dochodów i poziomu wydatków. Przyjmuję, że mamy do czynienia z parą osób zarabiających łącznie 3 tys. netto (trochę więcej niż dwie pensje minimalne). Czy to wystarczy? Musi.  40 tys. oszczędności rozłożone na 5 lat to 8 tys. rocznie, nieco ponad 650 zł miesięcznie. Dwie osoby są w stanie tyle odłożyć (jak – o tym w innych wpisach).

Czasami warto pojechać pracować do bogatszych krajów UE. Tam, zamiast 650 zł można odkładać 2-3 razy tyle. Wtedy 40 tys. uda się zebrać w 2 lata.

Można także podjąć dodatkową pracę lub zdecydować się na zlecenie, nadgodziny. Wtedy oszczędności będą rosły w tempie 1000-1200 zł miesięcznie, a więc czas potrzebny na zgromadzenie wkładu własnego skróci się do niespełna 3 lat.

Radykalną opcją jest zamieszkiwanie z rodzicami. Oszczędzenie dodatkowych minimum 600 zł  (dwoje) na kosztach stancji, to 7,5 tys. rocznie, czyli razem już 15 tys. zł. Czyli zamiast pięciu lat, mniej niż 3.

Niektórzy uzgadniają z rodzicami, że nie organizują wesela, a pieniądze które były na to przeznaczone, odkładają na wkład własny. Przy przeciętnych kosztach przyjęcia zostanie minimum 10-20 tys. zł. To już połowa środków na dobry początek.

Jaki będzie finał? Wynajęcie mieszkania wartego ok. 150 tys. zł to średnio 1000 -1100 zł.  Rata kredytu od 120 tys. wyniesie 540 zł. Nawet jeśli dodamy koszty opłat (200 zł), będzie to 740 zł, o 260 zł (czyli około 1/4) mniej niż w przypadku wynajmu.

Rating Polski a oprocentowanie zaciągniętych wcześniej kredytów hipotecznych

W mediach powoli ucichła burza związana z obniżeniem przez agencję ratingową Standard & Poor’s , długoterminowego rating polskiego długu w walucie obcej do poziomu „BBB plus” z „A minus” z  jednoczesnym podaniem, że perspektywa ratingu jest negatywna.

Co to znaczy? Po pierwsze, że wzrośnie oprocentowanie kolejnych serii obligacji (rząd, żeby pożyczać pieniądze będzie musiał zaoferować lepsze warunki).  Czy obecni kredytobiorcy muszą zacząć się bać?

Oprocentowanie kredytu składa się z dwóch części: marży banku oraz stopy bazowej (najczęściej WIBOR 6M).  Marża banku jest stała przez cały okres umowy. Stopa WIBOR 6M (cena pieniądza na rynku międzybankowym) zmienia się codziennie, lecz na potrzeby kredytu stosowane są różne algorytmy (np. średnia z ostatnich 3 miesięcy).

Aby odpowiedzieć na tytułowe pytanie, trzeba sprawdzić co stało się ze stopą WIBOR 6M, po obniżeniu ratingu Polski. Otóż nic. Pozostała na niezmienionym poziomie. Wpływ tak nagłaśnianego zdarzenia na wysokość raty zaciągniętego kredytu jest żaden.  Co więcej, ze względu na sposób liczenia średniej stopy WIBOR 3M, oraz jej spadek w styczniu i grudniu, niektórym raty zostaną wręcz obniżone.

 

Pierwsza kawalerka. Wynająć czy kupić? Przykład z życia wzięty.

Wiele osób, wysyłając  dzieci na studia do innego miasta, staje przed dylematem – czy płacić za stancję (wynajęte mieszkanie), czy raczej kupić.

Postaram się ułatwić im zadanie, wykonując stosowne obliczenia.

Przyjąłem następujące założenia. Studentów jest dwóch, rozpoczynają studia rok po roku. Przyjeżdżają do miasta, w którym najtańsze, sensownie położone używane kawalerki nadające się do zamieszkania kosztują 120.000 zł. Czynsz (z opłatami ponoszonymi zazwyczaj przez właściciela) wynosi 180 zł.  Gdyby mieszkanie takie wynająć na wolnym rynku trzeba za nie zapłacić 800 zł. Nie planowałem wzrostu cen mieszkań, ani jego spadku.  Rodzice dysponują ceną mieszkania lub przynajmniej wkładem własnym i zdolnością kredytową.

Wariant I. Rodzice mają gotówkę i za nią kupują kawalerkę.  

W pierwszym wariancie przeciwstawiamy koszty stancji, łącznej sumie czynszu i odsetek bankowych. Wychodzi to tak.

Wynajem – 800 zł.

Zakup – 500 zł  (czynsz 180 zł + odsetki 3,25% – 320 zł).

Przez 6 lat zyskamy: 300 zł  x 72 miesiące = 21.600 zł.

Ktoś, kto dysponuje gotówką, o ile nie jest w stanie wyciągnąć z niej co najmniej 6,5%, lepiej zrobi kupując kawalerkę niż ją wynajmując. Co potem? Mieszkanie zostanie  dla jednego ze  studentów, lub będzie wynajęte za 800 zł.

Wariant II. Rodzice mają tylko 20.000 zł. Resztę finansują kredytem bankowym.

Wynajem – 800 zł.

Zakup – 680 zł  (czynsz 180 zł + 450 zł rata kredytu + 50 zł odsetki od wkładu własnego).

Znowu zakup wychodzi lepiej. Żeby wygrała stancja, wkład własny musiałby być oprocentowany na 10%).

Mamy jedno dziecko. Co wtedy?

Jeśli ktoś ma tylko jednego studenta może podnająć miejsce w kawalerce. Odzyska w ten sposób 400 zł. Wynik (dla gorszego finansowo zakupu na kredyt) przedstawiać się będzie tak:

Wynajem – 400 zł.

Zakup  – 280 zł (czynsz 180 zł + odsetki od wkładu 50 zł + rata 450 zł – uzyskane 400 zł).

A gdyby dzieci postanowiły studiować w Warszawie?

Wiadoma rzecz – stolica. Najdroższe nieruchomości. A w tej Warszawie dzielnica Sielce, niedaleko Łazienek. Kawalerka o cenie wywoławczej 170 tys. (8,5 tys./ m2). Czynsz 210 zł.  Trzeba mieć wkładu własnego ok. 30 tys. zł.  Wynająć ją, to płacić co miesiąc 1200 zł. Policzmy.

Wynajem  –  1200 zł.

Zakup – 920 zł  (czynsz 210 zł + odsetki od wkładu 80 zł + rata 630 zł).

Ponownie wygrywa zakup.  Dlaczego tak się dzieje? W ostatnich kilku latach ceny nieruchomości spadały (w moim mieście w sumie o 10-15%). Ceny najmu znacznie wolniej.

 

 

 

Mieszkanie w TBS, czy to złoty interes?

Wiedząc o trudności w dostępie do tanich mieszkań, wprowadzono instytucję Towarzystw Budownictwa Społecznego – TBS  (ustawa  z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego Dz. U. z 2013 r. poz. 255 ze zm.).

Konstrukcja ich jest w miarę prosta. Gmina lub podmiot prywatny tworzą TBS. Dostaje on kredyt na wybudowanie mieszkań. Przyszli lokatorzy wpłacają wkład  partycypacyjny (w wysokości określonej w umowie – standardowo 30% wartości odtworzeniowej) i mogą mieszkać do śmierci.  Po śmierci prawo przechodzi na najbliższych członków rodziny (jak najem). Dodatkowo mieszkańcy zobowiązani są do opłacania czynszu, nie wyższego niż 4% wartości odtworzeniowej (5% jeśli miało miejsce finansowanie zwrotne). Trzeba przy tym pamiętać, że TBS nie jest dla wszystkich (obowiązują ograniczenia w dochodzie).

Ja w tym poście skupiam się wyłącznie na opłacalności ekonomicznej w moim mieście. Analizuje cztery warianty.

  1. Mieszkanie używane kupione na kredyt na wolnym rynku.
  2. „Zakup” nowego mieszkania w TBS.
  3. „Zakup” udziału w TBS na wolnym rynku.
  4. Wynajem mieszkania na wolnym rynku.

Wariant I. Mieszkanie używane kupione na kredyt na wolnym rynku.

Typowe mieszkanie ma powierzchnię 50 m2. Cena wynosi 225.000 zł.

Czynsz – 200 zł (przy 2 zamieszkałych osobach).

Rata kredytu hipotecznego (przy wkładzie 30%) – 708 zł.

Razem (czynsz+rata) = 908 zł.

 

Wariant II. Zakup nowego mieszkania w TBS.

Powierzchnia podobna. Wkład partycypacyjny- 52.500 zł.

Czynsz  – 800 zł (przy 2 zamieszkałych osobach).

Razem (czynsz+rata) = 800 zł.

 

Wariant III. Zakup używanego mieszkania w TBS.

Odstępne (w tym wkład partycypacyjny)  –  70.000 zł.

Nadwyżka ponad wkład minimalny finansowana z kredytu – 100 zł.

Czynsz – 800 zł (przy 2 zamieszkałych osobach).

Razem: 900 zł.

 

Wariant IV. Wynajem podobnego mieszkania na wolnym rynku.

Czynsz najmu – 1200 zł .

Odsetki od wkładu własnego – 120 zł.

Wkład własny (podzielony na 40 lat) – 100 zł.

Razem – 980 zł.

Jak widać nie ma wielkich różnic finansowych pomiędzy TBS, wynajmem, zakupem mieszkania. Skoro tak, to ja wybrałbym zakup. Dlaczego kiedy TBS buduje nowe mieszkania, ludzie całymi dniami stoją w kolejkach?

Przyczyn jest kilka.

Po pierwsze –  brak zdolności kredytowej na zakup na wolnym rynku. Nie każdy może sobie pozwolić na zaciągniecie kredytu.

Po drugie – bardziej cywilizowane warunki niż najem od osób prywatnych.

Po trzecie – dostajemy nowe, wykończone mieszkanie.

Po czwarte – część z osób starających się o TBS nie liczy kosztów, pociąga je niski wkład własny i brak kredytu.