Rękojmia wiary publicznej – brzmi bardzo mądrze. Ale o co chodzi? O ochronę obrotu nieruchomościami.
Art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece brzmi tak: „W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe”.
Krótko mówiąc – jeśli kupimy nieruchomość od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel – to choćby faktycznie właścicielem była inna osoba, to my jesteśmy chronieni – staniemy się właścicielami. W efekcie – właściciel nieujawniony w księdze wieczystej zostaje pozbawiony nieruchomości. Podobna sytuacja dotyczy wszystkich praw rzeczowych ujawnianych w księgach wieczystych (własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, hipoteka, użytkowanie służebność,
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa w następujących przypadkach:
- wzmianka o wniosku,
- o skardze na orzeczenie referendarza sądowego o apelacji lub kasacji,
- ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości,
- są dwie księgi wieczyste dla tej samej nieruchomości,
- nabyto nieruchomość nieodpłatnie,
- nabyto nieruchomość w złej wierze (wiedziano lub można się było dowiedzieć, że stan prawny jest inny),
- nabyto nieruchomość nieformalnie (z pominięciem notariusza),
oraz przeciwko (kupujemy nieruchomość obciążoną)
- prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,
- prawu dożywocia,
- służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,
- służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia,
- służebnościom przesyłu.