Jak to się dzieje, że w księdze wieczystej wpisane są prawa niezgodne z rzeczywistym stanem prawnym? Przypadków może być kilka:
- Nieujawnienie swojego prawa w księgach wieczystych. Przez roztargnienie, zapomnienie, niewiedzę właściciel nie ujawnia swojego prawa w księgach. Zazwyczaj robi to notariusz, ale są prawa, które nie wymagają formy aktu notarialnego. Notariusz może się pomylić i sąd odmówi wpisu itp.
- Oszustwo. Właściciel sprzedaje kilka razy, w krótkim czasie, tę samą nieruchomość.
- Nieruchomość nabyta przez małżonka do majątku odrębnego zamiast do wspólnego.
- Śmierć właściciela. W księdze wieczystej wpisana jest osoba nieżyjąca.
- Połączenie spółek. W księdze wpisana jest stara spółka.
- Przekształcenie działalności gospodarczej w spółkę. W księdze wpisana jest osoba fizyczna zamiast spółki.
- Spłata hipoteki, która nadal wpisana pozostaje w księdze wieczystej.
- Uchylenie lub unieważnienie aktu będącego podstawą wpisu (orzeczenia sądu, decyzji administracyjnej, aktu notarialnego).
- Ustanowienie służebności (z wyjątkiem przesyłu).
Nie chroni nabywcy tzw. nieformalne zbycie nieruchomości. Umowy zbycia nieruchomości bez dochowania formy aktu notarialnego nigdy nie stanowią podstawy wpisu do księgi wieczystej i taka osoba nie stanie się też właścicielem, z powodu nieważności umowy (chyba, że przez zasiedzenie).
Nie ma czegoś takiego jak „nieformalne zbycie nieruchomości”. Nieruchomości nie da się zbyć inaczej, niż „formalnie”, tzn. w formie aktu notarialnego, gdyż forma jest zastrzeżona pod rygorem nieważności.
„Nieformalne zbycie” to wyrażenie slangowe. Oczywiście w sensie prawnym nie ma żadnej wartości, poza oceną, że obie strony miały wolę zawarcia umowy określonej treści.