Kategoria: Bez kategorii

Dzisiaj czas na osobistą refleksję – moje doświadczenia z kredytami hipotecznymi. Tak, to nie pomyłka. Liczba mnoga jest zamierzona. Mam mniej typową sytuację niż przeciętny Kowalski. Kredyt hipoteczny brałem już 3 razy. Tą praktyczną wiedzą chciałbym się z Wami podzielić.

Kredyt mieszkaniowy to najtańsze źródło kapitału. Żaden inny  kredyt nie jest tak tani jak mieszkaniowy. Obecne oprocentowanie rynkowe waha się w okolicach 4 %. Droższe są zarówno kredyty inwestycyjne dla firm, jak i pożyczki hipoteczne, kredyty samochodowe i konsumpcyjne. Dodatkowo finansujemy nim zakup dóbr przynoszących spore stopy zwrotu  – nieruchomości (dlaczego tak sądzę, to temat na oddzielny wpis). Dzięki temu możemy uzyskać sporą dźwignię finansową.

To nie jest zobowiązanie na całe życie. Ostatnio pisałem o nadpłacie kredytu. Rozsądna nadpłata pozwala znacznie skrócić okres kredytowania i sporo zaoszczędzić na odsetkach. Chęć pozbycia się ciężaru mobilizuje do działania i znalezienia sposobu. Mój pierwszy kredyt „żył” pół roku, kolejny 5 lat, obecny spłaciłem w 85% przez 3 lata, a z tym, którego jeszcze nie wziąłem uporam się w 3-4 lata. Oczywiście nie każdy ma takie możliwości, ale warto przynajmniej na początku agresywnie nadpłacać, ponieważ to czas kiedy płacimy najwięcej odsetek.

Warto porównywać oferty przed podpisaniem umowy. Różnica pomiędzy najniżej i najwyżej oprocentowanym kredytem wynosi 2 punkty procentowe (od 3,03 % do 5,08 % w ofercie bez produktów dodatkowych). Rata może wynieść 876 zł albo 1083 zł przy zobowiązaniu na 30 lat i pożyczanej kwocie 200.000 zł.

Często kredyt hipoteczny jest tańszy niż najem. Są takie przypadki, że kredyt hipoteczny będzie tańszy niż najem. Dlaczego? Ponieważ na rynku dużo łatwiej o najemcę niż osobę, która wyłoży kilkaset tysięcy gotówki. Porównanie z mojego miasta. Duża kawalerka z remontem za 200 tys. Czynsz płacony wynajmującemu 1.100 zł, wpłaty do spółdzielni 250 zł,  rata odsetkowa kredytu (na początku – parametry oprocentowania 4% i 30 lat) – 666 zł. Razem koszty najmu – 1.100 zł, razem koszty własnego mieszkania 916 zł (+288 zł przymusowej oszczędności – spłata kapitału).

Warto aby rata nie przekraczała 20% dochodu (wyjątek nieruchomość inwestycyjna). Koszty nieruchomości to nie sama rata. Musimy płacić czynsz, opłaty, podatki itp. a poza tym istnieje jeszcze kilkanaście kategorii wydatków.  Płacąc relatywnie niską ratę możemy dodatkowo pozwalać sobie na nadpłatę. Dwie osoby mające dochód na poziomie 5.500 zł mogą zatem pożyczyć niespełna 230 tys. zł (wtedy rata wyniesie ok. 1.100 zł).  W przypadku nieruchomości inwestycyjnej wystarczy, że łączne zobowiązanie (koszt utrzymania + odsetki) nie przekroczy zysku z tej nieruchomości.

Stopy procentowe zmieniają się. Biorąc swój pierwszy kredyt w 2006 r. płaciłem 860 zł za 130 tys. zł. (653 zł za każde pożyczone 100.000 zł). Teraz mógłbym osiągnąć wskaźnik 480 zł/100.000 zł. Ale pamiętaj, stopy procentowe nie zawsze będą spadać. Załóż w budżecie margines zmian +20%.

Kredyt hipoteczny, to najprostsza droga do własnego majątku dla Kowalskiego. Jeśli nie jesteś zadłużony po uszy, masz sensowne dochody (zakładane na tym blogu 2 średnie krajowe na rodzinę) najłatwiej Ci zainwestować kupując nieruchomość na wynajem. Nieważne, czy będzie to mieszkanie, działka, czy zwykły garaż. Jeśli ma księgę wieczystą nadaje się na zabezpieczenie kredytu. Dodatkowo, jeśli dobrze policzysz, możesz z płatnościami wychodzić na plus (tzn. odsetki i koszty właścicielskie zostaną w 100% pokryte wpływami z najmu). Znam pewnego niepozornego człowieka, który kupił już 5 mieszkanie (3 z nich są spłacone) pomimo zarobków na poziomie nieco wyższym niż przeciętna.

W zadłużaniu się na hipotece, jak we wszystkim potrzebny jest umiar. Ze względu na zmienne warunki oprocentowania, trzeba zachować zdrowy rozsądek. Poza tym musimy wiedzieć jak pewne są nasze dochody. Ponownie posłużę się własnym przykładem. Mam zdolność kredytową na ok. 1 mln zł (rata w okolicach 5.000 zł). Nie oznacza to, że powinienem od razu biec do banku i kupować co się da. Moja żona zarabia ułamek tego co ja i moja nagła śmierć mogłaby ją wpędzić w długi (a koszt polisy na życie o sumie ubezpieczenia 1 mln zł wynosiłby ok. 7-8 tys. zł rocznie).    Jednak rata w wysokości 1000  może 2000 zł nie powinna napawać  przerażeniem, biorąc pod uwagę, że osiągany dochód z najmu przekraczałby w znacznym stopniu koszty. Znam przypadki, w których nieostrożne zadłużenie załamało finanse rodziny (4-5 mieszkań kupionych w fazie hossy za ceny wzięte z sufitu). O jednej z ofiar optymizmu kredytowego pisałem (bloger Witold Zbijewski mieszkający w kamperze).