Kategoria: Styl życia

Poranne rozmyślania o kawie. Czynnik latte.

Każdy, kto zaczyna interesować się finansami domowymi, czyta w pewnym momencie o tzw. czynniku latte – pojęciu zaczerpniętym z książek Davida Bacha, autora takich bestsellerów jak „Ruchome schody do fortuny” czy „Automatyczny milioner”. Mówiąc w  wielkim skrócie, napisał on, że odmawiając sobie codziennie dużej latte w barze, można w ciągu dorosłego życia stać się zamożnym człowiekiem. Czy ma to sens? Jak ma się ta myśl do naszych warunków? Czytaj dalej Poranne rozmyślania o kawie. Czynnik latte.

Moje miejsce w górach. Na co jeszcze zwracać uwagę?

Wprawdzie o przewodniku: „Jak kupić dobrą nieruchomość, za rozsądne pieniądze” dopiero myślę, ale historie poprzedniego właściciela mojej działki i paru innych osób dały mi materiał do tego wpisu. Wróćmy więc do odpowiedzi na tytułowe pytanie.

Księga wieczysta to podstawa.

Dobra nieruchomość powinna mieć założoną księgę wieczystą. Sprzedający musi być w niej wpisany jako właściciel (wyjątków będzie bardzo niewiele) lub mieć pełnomocnictwo właściciela. Tyle wie prawie każdy. Co dalej? Zapoznaj się uważnie z całą treścią księgi wieczystej. Czy powierzchnia w tym dokumencie zgadza się z deklarowaną przez właściciela? Czy dom (jeśli istnieje) został ujawniony w księdze?  Czy numery działek i obręby są identyczne jak w zaświadczeniu z urzędu gminy?

Bardzo ważne są także działy III i IV księgi. W nich wpisane są odpowiednio prawa i roszczenia osób trzecich oraz hipoteki. Jeśli nie zawierają wpisów to super, jeśli jednak one są, to co oznaczają? Może okazać się, że nieruchomość obciążono dożywociem, co uniemożliwia korzystanie z niej przez nabywcę. Zdarzają się wpisy o egzekucji komorniczej, a to oznacza, że każda umowa sprzedaży będzie nieważna.  Niektórzy wpisują roszczenia o zawarcie umowy przedwstępnej lub zabezpieczenie innych należności. To także miejsce na służebności. W dziale IV znajdziesz hipoteki (długi za które odpowiada każdorazowy właściciel nieruchomości). Krótko mówiąc,  wpisy w dziale III  (poza służebnościami) dyskwalifikują, długi hipoteczne muszą być spłacone lub przejęte i rozliczone w cenie.

Sprawdź SOPO.

Czy słyszałeś o czymś co nazywa się SOPO? To System Ochrony Przeciwosuwiskowej dostępny w internecie. Jeśli działka znajduje się na czynnych osuwiskach lub terenach zagrożonych, zabudowa najprawdopodobniej albo w ogóle nie będzie możliwa, albo wymagać będzie kosztownych badań (kilkadziesiąt tysięcy złotych), bez pewności rezultatu. Takie działki są bardzo tanie, ale nie należy ich kupować.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego.

Pytanie pierwsze – czy jest. Drugie – co zawiera. Brak planu to konieczność ubiegania się o decyzję o warunkach zabudowy. Istniejący plan określa co można zbudować na działce, w jakim stylu, w jakich wymiarach, kolorach itp. Krótko mówiąc, ogranicza fantazję inwestora.  Składa się z dwóch części mapy (znajdź swoją działkę) oraz części opisowej. Moje miejsce w górach ma wpis dotyczący konieczności otrzymania wytycznych konserwatora zabytków, nawiązania do lokalnej architektury,  konieczność stosowania dwuspadowego dachu o pochyleniu 35-45 stopni, a także maksymalną powierzchnię zabudowy liczoną do 40% działki, dopuszczono tylko budynki jednorodzinne, a więc nie zbuduję domku letniskowego (tylko letniego), ani pensjonatu. Jeśli działka jest rolna, nic na niej nie zbudujesz (chyba, że ma przeznaczenie siedliskowe).

Media.

Czyli prąd, woda, kanalizacja, gaz, droga. Mogą uczynić z działki doskonałą inwestycję, lub zanegować sens zakupu. Prąd to problem zakładu energetycznego, ale pozostałe media to Twój problem. Wybudujesz dom bez wody? Jeśli nie ma sieci wodociągowej, to pozostaje własna studnia. Jej koszt może być gigantyczny, albo niewielki. Bez kanalizacji można żyć, trzeba wtedy mieć szambo lub przydomową oczyszczalnię ścieków (sprawdź czy plan zagospodarowania na to pozwala).  Bez gazu także, ale wtedy pozostaje ogrzewanie węglem lub drewnem (trzeba palić). Brak drogi to wielki problem. Ja nie kupiłbym takiej działki. Droga gminna (albo lepiej powiatowa, wojewódzka, krajowa) oznacza mniejsze problemy z odśnieżaniem w zimie.

Dajcie znak w komentarzach, czy rozwijać temat.

Moje miejsce w górach. Część X. Czy podane przeze mnie ceny najmu są realne?

Stała czytelniczka bloga, w jednym z komentarzy, poddała w wątpliwość realność moich wyliczeń. 500 zł za dzień wynajęcia domku, czy to możliwe? Otóż, tak realne, chociaż sam nie chciałem w to wierzyć.  Czytaj dalej Moje miejsce w górach. Część X. Czy podane przeze mnie ceny najmu są realne?

Moje miejsce w górach. Część V.

Oczywiście, nie byłbym oszczędnym milionerem, gdybym nie pomyślał także o jednym aspekcie – finansach. Sam fakt, że pojawię się w moim miejscu w górach nawet 12 razy w roku (raz w miesiącu) to jedno, a możliwość wynajmowania, to drugie.  Musiałem zatem przeprowadzić solidny rachunek ekonomiczny i doszedłem do wspaniałych wniosków – opłaca się i to jak.

Impuls otrzymałem od właścicielki pensjonatu – powiedziała mi krótko – tylko z tego żyjemy, 10 pokoi zapewnia nam całkiem przyzwoity standard, warto w to wejść. Pensjonat wymaga jednak stałej obecności  – zawsze są chętni, mogą przyjechać nagle. Mieszkanie kilkaset kilometrów dalej to słaby pomysł. Co innego domek alpejski, czyli drewniana 2-3 pokojowa chata w stylu góralskim (w mojej miejscowości dochodzą jeszcze elementy willi szwajcarskich).  Ponieważ jest ich mało (drogie działki i budowa), konkurencji nie mam wielkiej (na kilka tysięcy miejsc noclegowych może 1% to takie domki). A brak konkurencji to dobre ceny wynajmu – w sezonie 500 zł za dobę, poza 400 zł i są to stawki z wioski, a nie miasteczka. Pomimo takich cen, kalendarz wynajmów na ten rok jest już wypełniony w połowie (połowa maja, tydzień czerwca, całe wakacje, połowa września, 2 tygodnie w październiku i grudniu).  Krótko mówiąc możliwe przychody wyglądają tak:

  • 60 dni (wakacje) x 500 zł = 30.000 zł.
  • 100 dni (pozostały czas) x 400 zł = 40.000 zł.
  • razem: 70.000 zł.

Od tego muszę odjąć podatki (VAT i dochodowy), prowizję pośrednika (strona z ofertami), zostaje mi ok. 50.000 zł.

Jeśli dom będę budować na kredyt (a tak planuję wstępnie) kalkulacja powinna obejmować ratę – 1.800 zł x 12 = 21.600 zł.

Dodatkowo wydam 5000 zł na utrzymanie posesji i drugie tyle na dojazdy.

W sumie zostanie mi w kieszeni 18.400 zł i jeszcze będę miał możliwość korzystania przynajmniej raz w miesiącu (czyli spokojnie ok. 60 dni), a na koniec zostanie jeszcze 140 dni dla mojej rodziny i przyjaciół. Te 18 tys., to 1500 zł miesięcznie czyli pasywny dochód na wiele lat.

 

 

 

Moje miejsce w górach. Część I.

Przed sześcioma dniami podpisałem akt notarialny zakupu nieruchomości, nazwanej przeze mnie „moim miejscem w górach”. A oto cała historia od samego początku (ze szczególnym uwzględnieniem aspektów finansowych). Dzięki temu będziecie mogli przeczytać jak działa „umysł milionera” tj. sposób podejmowania decyzji inwestycyjnych. Czytaj dalej Moje miejsce w górach. Część I.

Czy dobrze mieć wysoką zdolność kredytową? Morał.

Przedwczoraj opowiedziałem Wam dwie historie. W obu bohaterami były osoby o wysokich zarobkach, a co za tym idzie, z wyższą niż przeciętna zdolnością do zaciągania kredytów. W pierwszym przypadku (Jan), służyła ona do zadłużania się na konsumpcję (kredyt hipoteczny),  w drugim (Maciej) umożliwiała inwestowanie. Skutki działań obu mężczyzn też były odmienne – pogrążenie się w spirali długów albo wielki krok ku wolności finansowej.

Dzieje się tak dlatego, że zdolność kredytowa sama w sobie nie jest ani zła ani dobra. Działa tak jak nóż – można nim ukroić chleb i kogoś zabić. Wysoka zdolność kredytowa może prowadzić do ruiny albo do zamożności. Jeśli ktoś ma kompetencje we wszystkich elementach trójkąta zamożności (zarabianie, oszczędzanie, inwestowanie), wtedy możliwość wzięcia kredytu staje się szansą na uzyskiwania wysokich stóp zwrotu z cudzych pieniędzy (działa jak dźwignia zwielokrotniając siłę). Komuś, kto potrafi tylko zarabiać, podcina skrzydła. Stąd w klasie średniej wielkich miast tak wiele osób dobrze wynagradzanych, które żyją od pierwszego do pierwszego – kredyt (cudze pieniądze) pozwala im realizować zachcianki. Gdyby go nie było, musieliby żyć na poziomie swoich dochodów – nigdy wyżej. Stąd prosty wniosek – z możliwości zadłużania się korzystaj mądrze – zawsze wyłącznie po analizie ekonomicznej sensu pożyczania pieniędzy.