Dlaczego inwestuję w nieruchomości, a nie w akcje?

Kiedy jeden z czytelników bloga zadał mi tytułowe pytanie, zacząłem pisać kilku zdaniową odpowiedź. I im więcej myślałem i pisałem, tym bardziej dochodziłem do wniosku, że nie da się tego zmieścić w komentarzu, bo to temat na oddzielny wpis. Oto on.

Kiedy byłem młody (tzn. coś ok. 1993 r.) wujek mojego kumpla sprzedał dom, a pieniądze zainwestował … w akcje. Po pół roku miał 1/3 pieniędzy tj. mógł sobie pozwolić na dwupokojowe niewielkie mieszkanie. To była pierwsza lekcja. Giełda oznacza wielkie szanse, ale i wielkie ryzyko. Nie warto wystawiać na nie znacznej części kapitału.

Potem, gdzieś przed 30-tką, przeczytałem zdanie, które zapadło mi w pamięć – Nie inwestuj w akcje więcej niż mógłbyś stracić. I to potwierdziło pierwsze doświadczenie.

Oczywiście miałem też własne, zanim nauczyłem się kontrolować emocje, zdarzały mi się obsunięcia kapitału na poziomie 30%, ale ponieważ stosowałem regułę z powyższego zdania, w nocy spałem spokojnie, to była moja 1-miesięczna pensja.

Jak trzydziestolatek w czasie kryzysu 2007-2008 r. widziałem ludzi, którzy brali pożyczki (w wysokości 30 własnych pensji), zabezpieczając je na mieszkaniu, kupowali akcje (kompletnie się nie znając)  i po krachu giełdowym, mieli papiery warte 10 pensji  (wtedy podejmowali decyzję o sprzedaży) i raty na 10 lat.

Wszystko to wyleczyło mnie z giełdy jako źródła utrzymania (15 lat temu miałem takie marzenia). Wróciłem do podstaw – kupuje za tyle, ile mogę stracić tj. 6000-12.000 zł rocznie.

To były powody negatywne dotyczące akcji.

Teraz pozytywy nieruchomości.

Po pierwsze, w długim okresie przynajmniej nominalnie zyskują na wartości. Gdybym jako 15 latek kupił za 30 mln starych złotych (18 średnich pensji, wg nowej waluty 3000 zł) trzy hektary ziemi pod moim miastem, dzisiaj sprzedałbym je za za 4.500.000 zł tj. (1300 średnich pensji). Działka, którą kupiłem w 2005 r. za 3000 zł jest teraz warta minimum 70 tys. zł. Metr mieszkania podrożał w ciągu 20 lat o 500% (z 1200 zł do 6000 zł). Oczywiście znajdziemy przykład kogoś, kto kupił w 2008 r. a sprzedał w 2016 r. ze stratą. Ale jeśli poczekał jeszcze 3 lata -„odkuł” się.

Po drugie, nieruchomości da się wykorzystać. Mogę w nich mieszkać, jeździć na wakacje, na weekend.  Oczywiście utrzymanie kosztuje, ale zawsze mniej niż wynajęcie mieszkania wakacyjnego. Tylko w tym roku (a mamy październik), spędziłem w górach ok. 63 dni, moja rodzina dołożyła jeszcze 13. Gdyby dokonać wyceny rynkowej to koszt wyniósłby 19.000 zł, czyli o 20-30% więcej niż wszystkie koszty (czynsz, media, raty kredytu, ubezpieczenie, podatki).  A dodatkowo przez 3 lata zarobiłem na wzroście wartości ok. 70 tys. zł (tj. ok. 30% ceny nabycia i 200% własnego wkładu).

Dom który kupiłem w 2013 r. za 525 tys. zł, a włożyłem w niego 60 tys.  dziś sprzedałbym za 700-800 tys. zł. A wynajmując przez 7 lat musiałbym płacić miesięcznie 2500-3000 zł. Teraz też mogę go wynająć i przenieść się np. na wieś.

Po trzecie, na nieruchomości jest najtańszy kredyt. Ogromna zaleta. Kupując mieszkanie w górach, wyłożyłem tylko 15% gotówki. Resztę pożyczyłem. Rata na 20 lat wyniosła 1050 zł/miesiąc (z tego 550 zł to odsetki). To pozwala lewarować się tzn. zarabiać na nieswoim kapitale. Załóżmy, że oprocentowanie kredytu wynosi 3,5% (tak kupowałem), a nieruchomości zyskują na wartości 8,5%. Pożyczając 180 tys. zł na nieruchomość wartą 200 tys.  płacimy 6300 zł odsetek (w rzeczywistości nawet mniej, bo spłacimy część kapitału), a zarabiamy na wzroście wartości 17.000 zł. Zarabiamy zatem z 10.700 zł, z zainwestowanego kapitału 20 tys. zł (no 25.000 z kosztami notarialnymi) czyli ….40%. A pamiętam przypadek, jak kupiłem nieruchomość wartą 125 tys. pożyczając…. 133 tys. (słynne kredyty 120% wartości na 5%), co, po dołożeniu własnych 10 tyś. starczyło mi na notariusza i  drobne. Po 7 miesiącach sprzedałem za 220 tys. realizując zysk 65 tys. zł z zainwestowanych nieco ponad pół roku wcześniej 10 tys. (doliczam i te 10 tys. i kredyt i koszty spłaty i odsetki z 7 miesięcy). Żaden bank nie pożyczy na takich warunkach (3-5% na 80% wartości) pod żadną inną inwestycje. Stąd taka popularność nieruchomości. Nie trzeba być dobrym z matematyki, jeśli masz zdolności manualne i lubisz remonty, zacznij jako… fliper.

Gdzie leży klucz? Jak przy giełdzie – w timingu. Kupować, gdy zaczyna rosnąć, albo dużo poniżej wartości, wtedy szybko osiągamy zysk. Nie można mieć ciśnienia na ciągły obrót. Ja kupuję na wiele lat i poniżej aktualnej wartości (tak np. dom wart dzisiaj ok. 250 tys. kupiłem w 2008 r. – szczyt bańki za …110 tys., przy wycenie rzeczoznawcy 180 tys.). Kiedy komuś się spieszy, sprzedaje bardzo tanio. Na moim domu dostałem obniżkę z 580 tys. na 525 tys. (wcześniej sprzedający zaczynał od 620 tys.), bo złożyłem konkretną ofertę. Na działce w górach stargowałem z  200 tys. do 150 tys. (a wywoławcza była podobno 250-300 tys.).  Na giełdzie na taki spadek ceny muszę czekać czasami i 3-5 lat. W nieruchomościach czasem 1-2 miesiące.

Po trzecie, lubię nieruchomości. Domy. Mieszkania. Ziemię. Cieszy mnie praca w ogrodzie, drobne remonty, blask kominka i jego ciepło, gdy za oknem listopadowe szarugi. Lubię też kombinować (podzielić i sprzedać, zabudować, a może wynająć). Lubię tę emocję targowania się, poszukiwania. Lubię uczucie, że są moje i reprezentują wartość. Nie bez powodu na nieruchomości mówiono w Krakowie – realność.

Akcje kojarzą mi się trochę z hazardem (choć wiem, że to nieprawda). Trudno mi sobie wyobrazić, jak reprezentują ułamek wartości firmy, chociaż przecież tak jest. Tu nie mam wpływu na wzrost wartości (a tylko na wybór), w nieruchomościach – tak.

Przyznacie, że te ponad 800 słów, to trochę za dużo jak na zwykły komentarz.

 

2 przemyślenia nt. „Dlaczego inwestuję w nieruchomości, a nie w akcje?”

  1. Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Tym niemniej, nie do końca się zgadzam. Trochę to wszystko przekombinowane na korzyść nieruchomości i pisane pod z góry dobraną tezę. Sam piszesz, że były okresy gdzie traciłeś na akcjach 30 % kapitału. 30 % to nie 100 % – na akcjach (bez lewara) też ciężko wszystko stracić, jeśli się inwestuje ostrożnie. Wujek Twojego kolegi stracił 2/3 kapitału, bo zainwestował wszystko pod koniec największej hossy w historii GPW – miał po prostu beznadziejny timing, bywa, ale strata 2/3 kapitału to raczej wyjątek a nie reguła. Piszesz też, że jakbyś kupił kiedyś ileś ziemi w danej lokalizacji, to dziś sprzedałbyś za 4,5 mln. To samo można powiedzieć o akcjach CD Projektu albo Netflixa. To, że dotąd w Polsce ceny ziemi i mieszkań rosły w długim okresie, nie oznacza, że będzie tak zawsze. W USA czy Hiszpanii w 2007 roku doszło do pęknięcia bańki nieruchomościowej i spadków nawet o 50 – 70 % – jeśli ktoś inwestował lewarując się kredytem to też mógł nieźle popłynąć. Nie można wykluczyć takiego scenariusza kiedyś i u nas, demografia nie napawa optymizmem. Piszesz też, że kupujesz mieszkania taniej od bieżących cen rynkowych korzystając z okazji. Tymczasem to nie do końca czysta inwestycja, ale już taka mini działalność gospodarcza – trzeba wyszukać nieruchomość, której właściciel gotów jest zejść z ceny, potem się ostro targować. Zwróć uwagę, że każdy kij ma dwa końce: jak ktoś się nie potrafi targować, to może przepłacić za nieruchomość, a na giełdzie zawsze kupujesz aktywa po aktualnej cenie rynkowej (no, chyba, że kupujesz poprzez uprzednio kupione opcje).
    Krótko mówiąc, dzięki za odpowiedź, ale mnie ona nie przekonuje do końca. Z tym, że skoro osobiście lubisz nieruchomości, potrafisz je kupować w dobrych cenach i w Twoim wypadku się to sprawdza, to pewnie dla Ciebie jest to optymalny rodzaj inwestycji.

    1. Tym razem odpowiem komentarzem.
      Być może to bardziej kwestia psychologiczna, a mniej praktyczna, nie przeczę.
      Niemniej jednak co do spadków. Ile przeżyłeś w okresie ostatnich 30 lat spadków na rynkach nieruchomości o 30%? A ile ich było na akcjach? Na szybko.Przynajmniej 0 do 4.
      Idźmy dalej. Ile takich spadków było w okresie ostatnich dwustu lat? Na nieruchomościach – 2 wojny światowe, kryzys lat 30-tych, dwa powstania – w sumie pięć. W akcjach – nawet mi się nie chce liczyć (a mówimy o okresie, gdzie przez 50 lat nie działała giełda). To jest prawdopodobieństwo.

      Co do Hiszpanii i lewara. Ja nie kupuję 10 nieruchomości na raz z 10% wkładem w szczycie hossy. Tylko np. w 2017 r. jedną za gotówkę, jedną na kredyt. Czyli nie w szczycie hossy lecz wtedy, gdy coś się rusza. To kwestia timingu. Ogół postępuje inaczej i… ma problemy.
      Co do zakupu poniżej cen bieżących. To umiejętność czekania na okazję, a nie nieczysta inwestycja. Nie zgodzę się, że to mini-działalność gospodarcza. Ja te nieruchomości trzymam. Wiesz, ile czasu poświęcam mojej działce w górach? 7 dni przez 3 lata, z czego 3 przy zakupie i 4 w ostatnim roku (montaż bramy, załatwienie wody itp.). Stoi i czeka. A kupiłem ją taniej z ogłoszenia.
      Ile razy byłem na działce w drugiej miejscowości letniskowej (ponieważ to 50 km ode mnie zajmuje mi to 2 godziny) w ciągu roku? 3 i czwarty u notariusza. Jej właściciel sam przyszedł do mnie, bo to mój klient.
      Prawie każdy może kupić takie nieruchomości, tylko wystarczy się rozejrzeć i… zacząć obracać się w kręgu ludzi, którzy takimi nieruchomościami obracają.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *