Czy warto kupować stary dom? Refleksje po 7 latach.

Jesienią 2013 r. kupiłem za 525 tys. zł  dom-kostkę z przełomu lat 50-tych i 60-tych, w czasie gdy moi znajomi brali nowe segmenty w podobnej cenie (stan deweloperski)  lub budowali (bez wykończenia) od zera domy pod miastem (a w zasadzie 15 km od centrum, wcześniej płacąc 100 tys. za działkę ) . Po 7 latach mam już jakieś wnioski.

Po pierwsze – lokalizacja. Nowy segment leży 7-8 km od centrum, dom wolnostojący to 15 km, a mój 2 km.Mogę poruszać się piechotą (idę 20 minut), kolega z segmentu – rowerem  lub autobusem (raz na pół godziny, z dojściem do przystanku poświęcam 30-40 minut), znajomi z domu na wsi praktycznie wyłącznie samochodem (do autobusu idą 15 minut, jeździ co pół godziny, podróż do centrum wymaga przesiadek, i łącznie wymaga 50 minut). To pokazuje pewne priorytety. Niestety blisko centrum nie kupimy raczej pustej działki, albo będą to koszmarne pieniądze (bliskie ceny domu).

Po drugie – stopień wykończenia. W moim domu, od biedy,  dało się mieszkać zaraz po zakupie. Wstępny lifting (remont kuchni, łazienki, cyklinowanie podłóg, tapetowanie i malowanie, odświeżenie drzwi) kosztował 30 tys. plus trochę własnej pracy, ocieplenie domu, wymiana drzwi zewnętrznych – kolejne 30 tys. Moja koleżanka w wykończenie segmentu o powierzchni użytkowej 130m2 włożyła ostatnio 170 tys. I trzeba ten koszt ponieść, bo trudno mieszkać na samej betonowej wylewce.

Po trzecie – standard. Stary dom nigdy nie może równać się z nowym. To niemożliwe albo bardzo drogie. Gdybym chciał doprowadzić do stanu aktualnego musiałbym: wymienić wszystkie instalacje i same przyłącza (ok. 60 tys.), ocieplić w zasadzie wszystko (60-70 tys.), wyrwać drzwi i okna (te były stare-plastikowe), montować nowe (40-50 tys.), wymieniać podłogi, schody itp. (40-50 tys.),  zrobić nowe ogrodzenie (10-20 tys.), a i tak efekt byłby gorszy niż dom nowy, pomimo  wydania 210-250 tys. (z tym co już zrobiłem – 270-310 tys.). Wtedy zamiast 700 tys. (segment i wolnostojący na wsi) wydałbym 790-835 tys., tyle, że w znacznie lepszej lokalizacji (aczkolwiek w porównaniu z wsią – znacznie mniejsza powierzchnia budynku i działki). 

Po czwarte – koszty utrzymania. W nowym domu koszty rocznego ogrzewania gazem potrafią wynieść 1500 zł. U mnie to znacznie więcej. Dodatkowo ciągle coś robię. A to odpadnie płytka na tarasie, a to wypadałoby pomalować płot, a to uszczelnić dach. Kupując nowy (o ile nie było fuszerki) mamy spokój na 10-20 lat.

Podsumowanie. Zakup starego domu ma sens pod dwoma warunkami – jeśli jest dobrze położony i w dobrym stanie (tak jak mój). W przeciwnym wypadku początkowych niskich kosztów nie zrównoważymy.

10 przemyśleń nt. „Czy warto kupować stary dom? Refleksje po 7 latach.”

  1. Mam dom z lat 80-tych od 2005 roku i jeszcze nie zakończyłem remontu (pozostał taras i ocieplenie). Koszt remontu jak budowa nowego, w moim przypadku jedyny zysk to niezależność finansowa (symboliczny kredyt na zakup, niestety za radą rodzinnego specjalisty kredytowego na 30 lat) i spokojny sen. Oszczędności przy remoncie domów z okresu PRL mijają się z celem, trzeba wymienić wszystko co możliwe, razem z kominami – im wcześniej, tym lepiej. Pozostaje rozplanowanie remontów tak, aby był najmniej uciążliwy dla mieszkańców. Oszczędności w sensie finansowym trudno się doszukać, porównując ceny przeciętnych nieruchomości , choć wiele zastanych urządzeń np. pompa głębinowa, ogrodzenie, ogród wokół domu ma swoją wartość dodaną. Piwnicy we współczesnym budownictwie raczej brak, bo zwyczajnie jest zbyt droga. Modne dziś użytkowe poddasze, to jakiś niezrozumiały artefakt postmodernizmu, wymuszony oszczędnościami. W pełni funkcjonalny dwupiętrowy dom ze strychem i piwnicą, kilkoma garażami będzie kosztował dziś na pewno ponad milion, więc zakup i remont starego domu w tym kontekście może się okazać tańszy.

    1. O, lata 80-te były już lepsze jeśli chodzi o standard ociepleń, a mniej starannie wykonywane. I podzielam zdanie – oszczędność finansowa ze starego domu – minimalna, albo wręcz żadna.

  2. Cześć,

    Są też inne sytuacje. Ja mieszkam pod miastem i do żadnego centrum nie jeżdżę. Większość moich sąsiadów również. Dla mnie i dla nich była to przemyślana dobrze decyzja, która się w 100% sprawdziła. Sporadycznie muszę jechać w kierunku „jeszcze dalej od miasta” i wtedy oszczędzam do godziny, którą bym tracił wyjeżdżając z centrum. W mieście nie miałbym też takiej ciszy i prywatności. Przynajmniej za porównywalne pieniądze byłaby to malutka działka otoczona innymi domami i komfort życia niewiele wyższy niż w bloku.

    Podsumowując: podstawa to wybrać opcję, która dla nas jest optymalna, a nie działać „na pokaz”. Każdy ma inny rozkład dnia, inaczej pracuje lub nie pracuje, inne aspekty są dla niego priorytetowe.

    Eryk

    1. Zgadzam się, dla każdego przypadku różne opcje można uznać za optymalne. A możliwości życia na wsi na 100%, pozytywnie zazdroszczę.

  3. Zgadzam się z Erykiem. Myślenie o „dobrej lokalizacji” to dziś myślenie stereotypowe. Autor bloga mieszka w swoim domu zaledwie 7 lat i to raczej w ustabilizowanej rzeczywistości. Mieszkając w swoim domu niewiele dłużej, dwukrotnie byłem bez pracy i siedem razy ją w tym czasie zmieniałem. Pracę znajdowałem w różnych miastach w promieniu 100 km. Kupowanie domu w centrum w moim przypadku minęło by się z celem. Podobnie jak Eryk wybrałem wieś i ostatecznie porzuciłem plany przeprowadzki do dużego miasta, teraz gdy paradoksalnie mógłbym sobie na dość komfortowy dom w takim mieście pozwolić i to bez potrzeby kredytowania zakupu. Różnicę zauważam szczególnie w obecnym czasie, kiedy miasto nie ma nic do zaoferowania oprócz ograniczeń; kina, teatry, baseny, galerie handlowe itp. są przecież zamknięte.

    1. Panowie, dzięki za inspirację. Nie wszystko jest dla każdego. Jeden kocha miasto i nie wyobraża sobie wsi, dla drugiego kino, teatr czy basen to żadna atrakcja, albowiem z nich nie korzysta. Jednak pojęcie „dobrej lokalizacji” w każdym większym mieście istnieje i,co najważniejsze, ma odbicie w cenach. Dlaczego? A o tym to napiszę oddzielny wpis.

  4. nie rozumiem tego biadolenia… rozumiem że dobrowolnie wybieracie przywiązanie do miejsca i o tym już nie należy dyskutować 😉
    ad1
    a dlaczego nie „dom plus”? np. dom w mieście i dom na wsi? albo dom letniskowy? albo odwrotnie? w mieście jakieś mieszkanie i rezydencja nad jeziorem? dla mnie wieś jest atrakcyjna jedynie parę tygodni w roku… bo albo pracuje albo wyjeżdżam albo ta wieś jest szara bura zimna i mokra… mieszkam w mieście i mam minimalny trawnik bo nie mam ochoty marnować na niego swojego czasu… najbardziej dziwi mnie ten rzekomy monopol „wsiowych” na naturę… a bardzo często czas dotarcia do lasu jest niemal identyczny co z miasta to samo dotyczy jeziora rzeki czy gór i morza… oczywiście nie dotyczy miejsc nad samym brzegiem 😉 ale gdy tak na to popatrzymy to i tak najdroższe będą nieruchomości w mieście…
    ad2
    ja bym tego nie uważał za jakąś super zaletę… bo jeśli finalnie oczekujemy jakiegoś standardu to pośrednie są nieistotne bo tak samo da się jakoś żyć i na „betonach”! przy minimalnych kosztach inwestycyjnych…
    ad3
    no właśnie standard… to bardzo często kwestia indywidualna… ale twierdzenie że stary dom nie dorówna standardem nowemu domowi jest kłamstwem… również to że jest to jakoś wyjątkowo drogie… ja kupiłem dom kostkę i wg mnie „standard” w domu starym kosztuje często mniej niż w nowym aczkolwiek jest wiele „ale” 😉 po pierwsze stary dom musi być „zdrowy”! bez wad konstrukcyjnych bo te ciężko poprawić a czasem nawet jest to niemożliwe bo taniej jest wyburzyć i zbudować na nowo… ale także trzeba wiedzieć czego się oczekuje i jak to osiągnąć… inaczej za brak wiedzy można słono zapłacić 😉 ja w swojej kostce wymieniłem okna na bardzo energooszczędne trzyszybowe które wstawiłem na równi z zewnętrzną płaszczyzną ściany do tego 20 cm grafitowego styropianu a na dach 20 cm styropapy i jest ciepło i dom ma wyjątkowo dużą pojemność cieplną co może być wadą ale i zaletą… do tego mam wymienione instalacje wodne i elektryczne… zamontowałem klimatyzację kanałową w całym domu do tego elektrycznie ogrzewanie podłóg wentylacje mechaniczną z rekuperatorem i centralny odkurzacz… koszt? poniżej 100 tyś zł… proszę wybaczyć ale nie pamiętam dokładnie ile… nie są to jak widać wcale kosmiczne wartości… a i można unowocześnić stary dom do dzisiejszych standardów a czasem nawet je przekroczyć… do tego niewątpliwe zalety takie jak brak skosów czy też piwnica garaż i czasem zagospodarowana działka z nasadzeniami i co bardzo ważne cała okolica jest uzbrojona i zagospodarowana czego nie da się powiedzieć o lokalizacjach wiejskich gdzie przez wiele lat możemy czekać na utwardzoną drogę dojazdową do domu…
    ad4
    tylko tak się wydaje… nowe domy mają często wiele problemów bo ekipy budowlane zawaliły a dziś szukać je by poprawiły się nie da 😉 czasem nawet należy ponownie wykonać prace budowlane po zamieszkaniu w wadliwym domu… można kupić dom od sprawdzonego dewelopera który usunie błędy ale to koszt bo jak chcesz lepiej to płacisz drożej…
    no nie ma złotych środków… zawsze czegoś nam zabraknie 😉 mamy ograniczenia bo albo się nie rozdwoimy albo nam na wszystko braknie czasu albo po prostu nas na wiele nie stać… musimy często rezygnować z zaspokojenia naszych wszystkich potrzeb 😉 ale nie starajmy się na siłę wciskać innym naszych rozwiązań… gdy zniszczymy miasta to zniszczymy nasze miejsca pracy… to miasta a nie wieś ciągną rozwój…

    1. Trochę się tego zebrało. Od kosztów remontu do wad miasta i wsi.
      Podtrzymuję swoje zdanie – taniej zbudować dobrze i od nowa niż remontować. Teraz mój sąsiad kupił stary dom. Zostawił samą skorupę i dach. Kompletne ocieplenie wiąże się z okopywaniem całości 3m wgłąb, bo podpiwniczenie. Podłogówka wymagała przerobienia stropów pomiędzy piwnicą a parterem. Czyli najpier rozburza, potem buduje od 0. No i 60-letnia cegła nigdy nie porówna się z najnowszą ceramiką.
      A przewagi wsi? Tutaj zyskuje głównie współczynnik cena/korzyści. Będę o tym pisał. W moim mieście dwa pokoje w wieżowcu 35m2 to wydatek 230 tys. Za 60 tys. można kupić działkę 1000-1200 m2 20 km od centrum, i za 75 tys. wybudować szkieletowca na zgłoszenie (30m powierzchni użytkowej + 30 m2 antresoli). Wyjdzie połowę tanio i dom będzie nowy (w przeciwieństwie do mieszkania). I tak myśli większość. Niewielu ma dylemat – mały i stary dom blisko centrum czy duży na przedmieściach.
      A natura? Jeden lubi i potrzebuje, drugi nie. Niemniej jednak, w pandemii, znacząco wzrosło zapotrzebowanie na działki. Dlaczego? Jesteśmy u siebie.Do ogrodu wystarczy wyjść. A tak, lockdown zamyka nas na tych 35m2 i zwariować można.

  5. „Podtrzymuję swoje zdanie – taniej zbudować dobrze i od nowa niż remontować.”
    tyle że nie było mowy o takiej perspektywie a o alternatywie do drogiej działki w centrum lub nawet jej braku… więc? „Teraz mój sąsiad kupił stary dom. Zostawił samą skorupę i dach. Kompletne ocieplenie wiąże się z okopywaniem całości 3m wgłąb, bo podpiwniczenie. Podłogówka wymagała przerobienia stropów pomiędzy piwnicą a parterem. Czyli najpier rozburza, potem buduje od 0. No i 60-letnia cegła nigdy nie porówna się z najnowszą ceramiką.” i? mógł kupić tam działkę?
    „A przewagi wsi? Tutaj zyskuje głównie współczynnik cena/korzyści.”
    rozlewanie się miast jest bardzo złym zjawiskiem kosztownym w czasie… na wsi nie ma żadnych perspektyw… no chyba że ktoś zajmie się rolnictwem ale jak miasta upadną to niby jak i komu sprzeda się produkty rolne? tak na prawdę jedziemy wszyscy na jednym koniu a ten koń to po prostu miasto… nawet wieś na nim jedzie…
    „Za 60 tys. można kupić działkę 1000-1200 m2 20 km od centrum, i za 75 tys. wybudować szkieletowca na zgłoszenie (30m powierzchni użytkowej + 30 m2 antresoli).”
    równie dobrze można wychwalać bycie bezdomnym…
    „I tak myśli większość.”
    nie widać tego w cenach… więc Pan bezczelnie kłamie albo uważa że nie ma tu wolności wyboru/wolnego rynku
    „A natura? Jeden lubi i potrzebuje, drugi nie.”
    mówi Pan o kupowaniu na własność? co za bzdura… chęć posiadania zaślepia Pana i zatruwa życie… by być bliżej natury raczej nie powinniśmy kupować miejsca na ziemi…
    „Dlaczego? Jesteśmy u siebie.Do ogrodu wystarczy wyjść. A tak, lockdown zamyka nas na tych 35m2 i zwariować można.”
    tyle że taki dom na wsi staje się takim samym więzieniem! może o łagodniejszym rygorze… może tego nawet nie zauważamy ale w istocie tym jest…

    1. Chyba faktycznie mówimy o róznych powodach i światach.
      Drogi dom w centrum, nie ma alternatywy… w centrum. Wystarczy przesunąć się nieco dalej (tzn.nawet nie na przedmieścia) i już znajdziemy działkę i będziemy budować. W większości dużych miast istnieją stany pośrednie: dzielnice dalsze lub wręcz peryferyjne. Obok domu mojego brata (w granicach miasta, 6.5 km od centrum) takie działki znajdzie się z łatwością, w sąsiedztwie domów z lat 80-tych. Ba, nawet bliżej jest to możliwe. Dalej jesteśmy w mieście, z jego wszystkim udogodnieniami, tylko, że z powodu braku dobrej drogi do centrum jedziemy w korku 25 minut, a z mojej wsi 40 km obwodnicą pokonujemy w 35 minut (licząc 12 km dojazd drogami lokalnymi). Czyli różnica 10 minut w godzinach szczytu. W sobotnie przedpołudnie różnica wyniesie 15 minut (odpowiednio 15 i 30 minut jazdy). Niemniej jednak, mamy mały sklepik osiedlowy w pobliżu, dyskont w promieniu 1,5 km (na wsi 10 km), szkołę prawie na sąsiedniej ulicy, do szpitala dwa kroki. Także alternatywy są różne. Brata dom wyceniono ostatnio na 800 tys., co prawie równa się cenie mojego, a występuje gigantyczna różnica w jakości i przestronności.
      Co do rozlewania się miast. Myślę, że znacznie gorszym zjawiskiem niż rozlewanie się miast jest sposób zabudowy wsi. Wsie w zachodniej Polsce to prawie miasteczka, w centrum i na wschodzie – rozciągnięte, z przysiółkami itp. To jest problem.
      A dom 30m2? No cóż, to nie alternatywa dla kogoś, kto ma 800 tys. lub ponad milion w Warszawie. Raczej opcja dla osoby, którą ledwo stać na kawalerkę (lub i na to nie). Wbrew pozorom, wcale nierzadkie zjawisko. I jeszcze raz powtórzę, gdybym miał taki wybór, buduję mały domek 20 km od centrum, zamiast kupować nowe mieszkanie jednopokojowe na osiedlu 8km od centrum.
      A co do zatruwania natury i lockdownu. Teraz nie ma alternatywy swobodnego życia. Tkwimy po uszy w systemie (jedni więcej, drudzy mniej). Można próbować ignorować zakazy, ale to kosztowne (mandaty, kary, a i pałą można oberwać i zarazem mieć sprawę za pobicie policjanta), zatem nie dla wszystkich. Budując się na wsi jesteśmy bliżej natury. Nie trzeba szukać tam pracy etatowej. Podam kilka przykładów z mojego otoczenia właściciel firmy doradczej, copywriter dla zagranicznej firmy, lekarz udzielający teleporad dla znanej sieci medycznej, producent ceramiki, egzekutor w firmie windykacyjnej, księgowa, rzeczoznawca samochodowy, pracownik naukowy, inżynier-budowlaniec. Każda z tych osób pracuje w domu, a w mieście pojawia się max. 2 razy w tygodniu.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *