Ostatnio miałem okazję rozmawiać z biegłym, który na potrzeby spraw sądowych wycenia nieruchomości. Zapytany – od czego zależy cena nieruchomości – odpowiedział – bez zdziwień – od lokalizacji. Po czym zaczął wykład, który pozwolę sobie przytoczyć.
Co do zasady, ceny nieruchomości są wyższe, im bliżej centrum dużego miasta jesteśmy. Dotyczy to działek, mieszkań, domów. Taka zasada. Czyli biorąc punkt centralny „zero” ceny powinny rozchodzić się koncentrycznie. Oczywiście, nie ma zasad, bez wyjątków. Zależą one od:
- stanu technicznego.W centrum dominują często stare domy, w złej kondycji. Ich cena może być niższa niż wskazuje lokalizacja. Drożej będzie w nowym apartamentowcu niż kamienicy.
- kosztów utrzymania. Nowe znaczy tańsze. Taniej wypadnie własne ogrzewanie gazowe w dobrze ocieplonym bloku niż piec kaflowy z wkładką elektryczną.
- komunikacji. Metro (w Warszawie) podnosi ceny. Podobnie w innych miejscach: tramwaj, autobusy. Tak sam bliskość szerokich, niezapchanych tras dojazdowych na obrzeżach.
- infrastruktury. Czyli mediów, ale i dobrych szkół, parkingów (najlepiej darmowych), sklepów, miejsc pracy, zieleni itp. To często powoduje, że mieszkania (bo zwłaszcza o nie chodzi) w centrum wcale nie muszą być najdroższe.
- potencjału na wynajem. Obecnie, podobno 50% mieszkań kupowanych jest z myślą o ich wynajęciu. Potencjalni klienci mają swoje poglądy. Pewnie, zawsze znajdzie się ktoś, kto chce mieszkać obok mamusi, pracuje w sąsiedztwie, ale istnieją pewne trendy.
- opinii. I tu dochodzimy do sedna sprawy. W powszechnej ocenie są lepsze i gorsze dzielnice. Np. w moim mieście. Stara dzielnica fabryczna zlokalizowana 1 km od centrum miasta, z kamienicami, żulernią, zapyziałymi sklepikami będzie znacznie tańsza niż nowa położona 2,5 km od tego centrum.
Dopiero zestaw tych cech tworzy tzw. dobrą lokalizację. Nie wszyscy chcą w niej mieszkać, nie wszyscy tutaj kupią nieruchomość. Ale większość, gdyby było ich stać, zrobi to. Stąd moja polemika z czytelnikami bloga. Niższe ceny na wsi nie biorą się znikąd. To ludzie głosują – nogami i portfelami, kreując popyt. Jasne, zawsze będzie grupa amatorów wsi (sam do nich należę), ale nie ukrywajmy, większość nie zmienia pracy wiele razy w ciągu 10 lat, nie wykonuje wolnego zawodu. Każdy za to stara się dokonać wyboru optymalnego dla niego, stąd popularność przedmieść. Przy czym ta optymalizacja dotyczy raczej współczynnika cena/jakość.
Przykład. Na moim osiedlu (spełniającym wszystkie cechy dobrej lokalizacji poza przeciętnym stanem technicznym i kosztami utrzymania) mieszkania kosztują ok. 1 – 1,5 tys. zł za m2 więcej niż przeciętnie? Można je łatwo sprzedać i wynająć. Jednak 3 pokoje i 50m2 to koszt ok. 370 tys. Za takie pieniądze, w promieniu 20 km od centrum miasta, spokojnie kupimy kilkuletni 2,5 raza większy domek z działką 2000 m2. I stajemy przed trudnym wyborem. A efekt? Znacznie łatwiej sprzedać te 50 m2 niż taki dom.
A domy? Segment o powierzchni użytkowej 150m2, do remontu, sprzedano niedawno za 890 tys. Na przedmieściach to już dom 200m2 w idealnym stanie. I znowu. Segment sprzeda się szybciej.
Decyduje o tym zestaw cech, składających się na „dobrą lokalizację”.