Rady dla młodych. Kupować czy wynajmować mieszkanie?

Dzisiaj pierwszy wpis z poradami finansowymi dla młodych. Od razu skaczę na głęboką wodę i staram się rozwikłać odwieczny dylemat „kupować mieszkanie czy wynajmować?”. 

Oczywiście rozważam sytuację, w której mamy tytułowy wybór. Nie muszę dodawać, że w 80% przypadków będzie on związany z kredytem hipotecznym.  Jeśli pracujemy na czarno – nie dostaniemy kredytu, jeśli mało zarabiamy – nie dostaniemy kredytu, jeśli analitykowi w banku nie spodobała się nasza historia kredytowa (albo jej całkowity brak) – nie dostaniemy kredytu. I pozostaje nam tylko wynajem. Ale załóżmy, że Drogi Czytelniku, wybór taki masz. Najpierw zalety obu rozwiązań (będące zarazem wadami drugiego) i argumenty ich zwolenników.

Wynajem daje wolność

Z wynajmowanego mieszkania możemy zawsze się wyprowadzić po zakończeniu umowy lub upływie okresu wypowiedzenia. W młodości to zaleta. Zmienia nam się praca – przeprowadzamy się. Zmienia nam się partnerka życiowa (lub partner) – przeprowadzamy się. Chcemy wziąć psa, a właściciel nie wyraża zgody – przeprowadzamy się. Potrzebujemy mieć bliżej/dalej do ewentualnej teściowej – przeprowadzamy się. Do żadnego miejsca nie przywiązuje nas kredyt.  Jesteśmy niezwiązani z miejscem i niezależni. Z wynajmowanego zawsze możemy przecież przeprowadzić się do rodziców (żartowałem…). To oczywiście argument zupełnie pozafinansowy, a bardziej psychologiczny, ale nie bez znaczenia.

We własnym mieszkaniu robię wszystko jak chcę

 Internet i usta osób wynajmujących pełne są mrożących krew w żyłach opowieści o piekielnych właścicielach, którzy:

  • przychodzą bez zapowiedzi o dowolnych porach,
  • zabraniają wbicia gwoździa,
  • wyrzucają z mieszkania z dnia na dzień.

Niespecjalnie się nimi przerażam, bo dotykają głównie osób nie podpisujących formalnych umów. Jeśli nalegacie na pisemną umowę (i gotowi jesteście odrobinę więcej zapłacić) możecie zastrzec sobie drobne zmiany w lokalu (wyrzucenie całego wyposażenia do nich nie należy, ale już powieszenie zdjęcia tak) i istnieje coś takiego jak okres wypowiedzenia (np. 2 miesiące). Jeśli ktoś się nie godzi, szukacie dalej. Niemniej jednak, nie neguję faktu, że we własnym mieszkaniu swoboda jest większa. Chcę to maluję, nie chcę nie maluję, wbijam gwoździe, wymieniam kafelki, dokupuję meble i wiem – robię to dla siebie. Nikt mnie stąd nie wyrzuci i jeśli lubię czarne ściany – proszę bardzo, przemalowuje je na czarno.  Ale to znowu gra emocji, a nie rachunek ekonomiczny.

Kupowane mieszkanie trudno zmienić. Wynajęte pozwala się zorientować co nam potrzebne.

To nie jest mit. Moje pierwsze komunalne mieszkanie miało 70m2, wielką kuchnię (18m2), jeszcze większe 2 pokoje oraz malutką łazienkę połączoną z ubikacją. Kiedy pojawiły się dzieci, takie rozwiązanie okazało się niepraktyczne. Brakowało kolejnego pokoju, a tak duża kuchnia okazała się niewypałem. Poza tym różne są oczekiwania. Singiel może mieszkać w kawalerce. Para szuka już raczej dwóch pokoi. Trójka dzieci determinuje potrzebę przynajmniej trzech.  Jeden lubi centrum (blisko do knajp, teatrów itp.), inny szuka okolicy parku, albo swojej pracy.  Potrzeby te zmieniają się w trakcie życia. No tak, ale w pewnym momencie już wiemy co potrzebne i znowu stajemy przed wyborem. Doczytajcie cierpliwie do końca.

Wynajmując wyrzucamy pieniądze, kupując oszczędzamy

Koronny argument za zakupem. Czy tak jest do końca, to zależy, co porównujemy. Tu zaczynają się wyliczenia.

Podam dwa przykłady. W tej chwili trójka młodych ludzi wynajmuje ode mnie moje stare mieszkanie. Ponieważ płacę podatki, mogę podać ile  dostaję – 1600 zł. Czyli dla nich koszt to 1600 zł. Gdyby chcieli to mieszkanie ode mnie kupić, usłyszeliby cenę 300.000 zł.  Czyli najpierw musieliby zgromadzić minimum 50.000 zł (10% wkładu własnego + prowizja + koszty notarialne + drobne wydatki okołozakupowe np. meble), a potem wziąć kredyt na 30 lat i płacić ratę 1.250 zł miesięcznie, a także 310 zł tzw. czynszu do wspólnoty (czyli 1560 zł miesięcznie). Pozornie obie kwoty są prawie równe (1560 wobec 1600 zł), ale tylko pozornie.

Po pierwsze, moi sympatyczni najemcy nie dysponują kwotą 50.000 zł. Gdyby nawet rozłożyli ją na 5 lat bezprocentowej pożyczki u rodziny, to przez te 5 lat musieliby spłacać 800 zł ekstra. Gdyby wzięli kolejny kredyt, tym razem gotówkowy (bo rodzina nie pożyczy) płaciliby 1000 zł.   Nie stać ich na to.

Po drugie, co jakiś czas we własnym robimy remont, w wynajętym płaci za niego właściciel. Niech będzie to kwota 20.000 zł co 15 lat (mieszkanie to poddasze o powierzchni podłogi prawie 85m2). Miesięcznie to dodatkowe 100 zł do czynszu.

I nagle z 1560 zł, robi się 2460 zł. W tym momencie pojawia się argument zwolenników zakupu. No tak, ale część raty to przymusowa oszczędność (zbieramy kapitał). Tylko, że na początku, przy kredycie na 30 lat, taki kapitał to może 1/3 raty, a 2/3 to odsetki. Czyli odejmując odejmując tę kwotę od naszej raty kredytowej (410 zł), nadal mamy 2050 zł (2460 zł- 410 zł) zakup kontra 1600 zł wynajem. Czyli zakup okazuje się droższy.

Teraz drugi przykład. Moja młodsza koleżanka z narzeczonym wynajmują małe mieszkanko. Płacą 1200 zł z opłatami do wspólnoty. Gdyby chcieli je kupić, właściciel sprzeda je za 270.000 zł. Czyli znowu liczymy:

  • wkład własny i koszty okołozakupowe – 45.000 zł (czyli 750 zł miesięcznie),
  • rata kredytu – 1100 zł,
  • odpis remontowy – 80 zł,
  • pomniejszenie o ratę kapitałową – 370 zł
  • razem zakup 1560  zł wobec 1200 zł wynajem.

Czyli w obu przypadkach najem okazał się tańszy, nawet jeśli odejmiemy „przymusową oszczędność” czyli spłatę kapitału.  Czy zatem namawiający do zakupu oszukują? No, nie. Oni po prostu mogą nie być świadomi tego kosztu. Nie wliczają spłaty wkładu własnego przez pierwsze 5 lat (wtedy gdy zarabia się najmniej), nie zakładają remontów itd.

Nie zawsze tak musi być.  Wiedząc, to co napisałem. Sami przeliczcie koszty najmu i zakupu w konkretnym przypadku, porównując niedalekie podobne mieszkania. A zatem właściciele muszą być durniami, wynajmując tak tanio? Też nie do końca. Część z nich nie musiała płacić za mieszkanie (spadek lub darowizna), inni zapłacili, kiedy ceny były zupełnie inne. Tak dochodzimy do najważniejszego punktu. Zmiany cen.

Ceny nieruchomości zawsze idą w górę

Najbardziej popularnym argumentem za zakupem mieszkania, zamiast wynajęcia jest ten o stałym wzroście cen nieruchomości.  Krótko mówiąc – za 5 lat na pewno będzie drożej. Otóż niekoniecznie. Trzeba spojrzeć na to nieco szerzej. Najpierw trochę historii.

Od 1989 r. do 2008 r. nieruchomości drożały. Od 2008 r. do 2018 r. ceny nieco spadły, aby od 2018 r. ponownie wzrosnąć.  Czyli nie zawsze ceny rosły (10 lat to całkiem sporo), aczkolwiek lata stagnacji to tylko 10 lat spośród 30 (1/3). Jednak nawet w pozostałych 20 latach wzrost nie zawsze był taki sam (np. pomiędzy latem 2006 r. a wiosną 2007 r. ceny wzrosły o 30-40 %, wiem bo kupione za ok. 140 tys. mieszkanie, sprzedałem po 7 miesiącach za 220 tys.), a np. w 2002 r. zysk był symboliczny. Niemniej jednak, kupione za 1700 zł za m2 mieszkanie w 2002r., moja koleżanka dziś może sprzedać za 5.100 zł/m2.  Czyli zwolennicy tezy mają rację? Znowu niekoniecznie.

Zobacz, rozważałem tylko ceny. Nie brałem pod uwagę siły nabywczej pieniądza, a więc inflacji i wzrostu wynagrodzeń.

Znowu cofnijmy się do 2002 r. M2 mieszkania w moim mieście kosztuje 1.700 zł, pensja minimalna wynosi 760 zł, a średnia 2.200 zł. Czyli na zakup m2 potrzebujemy 2,23 pensji minimalnej i 0,77 średniej.

Teraz mamy rok 2019. Za m2 mieszkania musisz zapłacić 5100 zł, pensja minimalna to 2250 zł, średnia ok. 5300 zł.  Czyli m2 to 2,26 pensji minimalnej i 0,96 pensji średniej.

Dla kogoś, kto zarabiał blisko minimalnej siła nabywcza w stosunku do ceny m2 mieszkania prawie się nie zmieniła Przy średniej jest już inaczej (znaczna różnica). I tu jest pies pogrzebany.

Zatem moja rada nr 1.

Kupuj teraz jeśli prognozujesz, że Twoje wynagrodzenie będzie rosło wolniej od ceny m2 mieszkania. Czekaj z zakupem, jeśli wzrost Twojego wynagrodzenia będzie wyższy niż wzrost ceny m2 mieszkania w Twojej miejscowości. 

A jak oceniam perspektywy wzrostu cen mieszkań? Obecny rząd bogatym programem rozdawania nieposiadanych pieniędzy wyrównał wiele szans (500+), ale jednocześnie wywołał z lasu wilka inflacji. Robię zakupy i nie wierzę w bajki GUS o inflacji wynoszącej 1,1% rocznie. Kiedy inflacja zaczyna nam dokuczać, co robimy? Ano kupujemy dobra uznawane za trwałe np. mieszkania. Kiedy coraz więcej osób chce kupić, co się dzieje?  Rosną ceny, aby dogonić inflację. Czyli, w krótkim  (2-4 letnim) okresie prognozuję wzrost cen nieruchomości. Czyli kupować? No, nie zawsze – patrz rada 1, bo rosną też pensje (może także Twoja). Co będzie dalej? Nie wiem.

Teraz czas na radę drugą i ostatnią, aktualną dla młodych ludzi.

Rada nr 2.

Jeśli masz pieniądze na wkład własny, koszty notarialne itp. (razem ok. 17-20% ceny mieszkania) i wiesz czego chcesz – kupuj teraz. Jeśli jednak nie masz stabilnej sytuacji finansowej (stała praca, stałe dochody, stałe oczekiwania: dzielnica, sytuacja rodzinna) – najpierw ustabilizuj siebie i swoje potrzeby wynajmując. 

I znowu wracam do mojej historii. Przez pierwsze 5 lat pracy wynajmowałem stale to samo mieszkanie komunalne. Jego czynsz wynosił na początku 500 zł (m2 kosztował 1200 zł) , a zarabiałem trochę ponad 600 zł. Przed wykupem w 2004 r. czynsz podniesiono do 550 zł (cena m2 wynosiła 3000 zł), a mój dochód z pracy wzrósł do 3000 zł (kwoty pensji podaję netto). Czyli zgodnie z radą nr 1. Poczekałem z zakupem, bo moja pensja rosła 2 razy szybciej niż wzrost cen mieszkań.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *