Inwestowanie – Strona 23 – Oszczędny Milioner

Na co wydałem swoje otrzymane 500+?

Minął rok od wprowadzenia programu Rodzina 500+ dlatego chcę się podzielić z Wami własnym doświadczeniem dotyczącym otrzymywanych pieniędzy. Jak wiecie, prowadzę dosyć szczegółowe rozliczenie budżetu domowego, generuje też stale spore nadwyżki dochodów nad wydatkami. Dzięki temu wiem na co dokładnie trafiają te pieniądze (mam trójkę dzieci, więc otrzymujemy 1.000 zł miesięcznie). Założenie było proste 50% wydajemy na bieżąco, 50% odkładamy.

A oto rozliczenie:

Pierwszy przelew – 4.000 zł (za okres od kwietnia do lipca) wpłynął pod koniec lipca. Z tej kwoty zapłaciłem 800 zł na naukę pływania na desce windsurfingowej dla moich nastolatków, 300 zł za gokarta na pedały dla najmłodszego oraz 600 zł za obóz sportowy. W sumie wydałem 1700 zł, a resztę odłożyłem.

Kolejny przelew przyszedł w sierpniu – 1.000 zł. Wszystko powędrowało na konto oszczędnościowe.

We wrześniu – grudniu było podobnie (nie planowaliśmy większych wydatków).

W styczniu 2017 r. zapłaciłem 500 zł na obóz sportowy i 160 zł przeznaczyłem na korepetycje z niemieckiego, 340 zł odłożyłem.

W lutym, w związku z wyjazdem na ferie, trzeba było wyskoczyć z 2000 zł, 160 zł poszło na korepetycje.

W marcu 320 zł to koszt korepetycji.

Razem bilans wyglądał następująco:

wpływy – 12.000 zł,
wydatki – 4.840 zł,
oszczędności 7.160 zł.

Oszczędności zostaną skonsumowane już w kwietniu, w związku z planowanym zakupem „swojego miejsca w polskich górach”, dzięki któremu moje dzieci będą miały możliwość jeżdżenia na nartach do upadłego.

Czy dobrze mieć wysoką zdolność kredytową? Morał.

Przedwczoraj opowiedziałem Wam dwie historie. W obu bohaterami były osoby o wysokich zarobkach, a co za tym idzie, z wyższą niż przeciętna zdolnością do zaciągania kredytów. W pierwszym przypadku (Jan), służyła ona do zadłużania się na konsumpcję (kredyt hipoteczny), w drugim (Maciej) umożliwiała inwestowanie. Skutki działań obu mężczyzn też były odmienne – pogrążenie się w spirali długów albo wielki krok ku wolności finansowej.

Dzieje się tak dlatego, że zdolność kredytowa sama w sobie nie jest ani zła ani dobra. Działa tak jak nóż – można nim ukroić chleb i kogoś zabić. Wysoka zdolność kredytowa może prowadzić do ruiny albo do zamożności. Jeśli ktoś ma kompetencje we wszystkich elementach trójkąta zamożności (zarabianie, oszczędzanie, inwestowanie), wtedy możliwość wzięcia kredytu staje się szansą na uzyskiwania wysokich stóp zwrotu z cudzych pieniędzy (działa jak dźwignia zwielokrotniając siłę). Komuś, kto potrafi tylko zarabiać, podcina skrzydła. Stąd w klasie średniej wielkich miast tak wiele osób dobrze wynagradzanych, które żyją od pierwszego do pierwszego – kredyt (cudze pieniądze) pozwala im realizować zachcianki. Gdyby go nie było, musieliby żyć na poziomie swoich dochodów – nigdy wyżej. Stąd prosty wniosek – z możliwości zadłużania się korzystaj mądrze – zawsze wyłącznie po analizie ekonomicznej sensu pożyczania pieniędzy.

Czy dobrze mieć wysoką zdolność kredytową? Dwie historie.

Prawidłowa odpowiedź na tytułowe pytanie brzmi: to zależy. Dowodem na to są dwie historie o odmiennym zakończeniu, chociaż podobnym początku, a oto i one. Czytaj dalej Czy dobrze mieć wysoką zdolność kredytową? Dwie historie.

Czy biorąc kredyt hipoteczny warto korzystać z pośredników?

W szczycie boomu na rynku nieruchomości powstało sporo firm specjalizujących się w pośrednictwie kredytowym. Ich zadaniem było znalezienie dla klienta najlepszej i najbardziej dopasowanej oferty. Sam zainteresowany nie musiał sprawdzać kilkunastu ofert, dobierał mu ją pracownik pośrednika. W teorii wszystko funkcjonowało świetnie, ale w praktyce było już różnie. Czytaj dalej Czy biorąc kredyt hipoteczny warto korzystać z pośredników?

Na co uważać biorąc kredyt hipoteczny.

W reklamie wszystko wygląda pięknie. Jest szczęśliwa rodzina na tle domku, niska rata, pomocny pracownik banku i zrozumiała umowa. W rzeczywistości bywa z tym różnie. Na co zatem uważać biorąc kredyt hipoteczny?

Czytaj dalej Na co uważać biorąc kredyt hipoteczny.

Moje doświadczenia z kredytami hipotecznymi.

Dzisiaj czas na osobistą refleksję – moje doświadczenia z kredytami hipotecznymi. Tak, to nie pomyłka. Liczba mnoga jest zamierzona. Mam mniej typową sytuację niż przeciętny Kowalski. Kredyt hipoteczny brałem już 3 razy. Tą praktyczną wiedzą chciałbym się z Wami podzielić.

Kredyt mieszkaniowy to najtańsze źródło kapitału. Żaden inny kredyt nie jest tak tani jak mieszkaniowy. Obecne oprocentowanie rynkowe waha się w okolicach 4 %. Droższe są zarówno kredyty inwestycyjne dla firm, jak i pożyczki hipoteczne, kredyty samochodowe i konsumpcyjne. Dodatkowo finansujemy nim zakup dóbr przynoszących spore stopy zwrotu – nieruchomości (dlaczego tak sądzę, to temat na oddzielny wpis). Dzięki temu możemy uzyskać sporą dźwignię finansową.

To nie jest zobowiązanie na całe życie. Ostatnio pisałem o nadpłacie kredytu. Rozsądna nadpłata pozwala znacznie skrócić okres kredytowania i sporo zaoszczędzić na odsetkach. Chęć pozbycia się ciężaru mobilizuje do działania i znalezienia sposobu. Mój pierwszy kredyt „żył” pół roku, kolejny 5 lat, obecny spłaciłem w 85% przez 3 lata, a z tym, którego jeszcze nie wziąłem uporam się w 3-4 lata. Oczywiście nie każdy ma takie możliwości, ale warto przynajmniej na początku agresywnie nadpłacać, ponieważ to czas kiedy płacimy najwięcej odsetek.

Warto porównywać oferty przed podpisaniem umowy. Różnica pomiędzy najniżej i najwyżej oprocentowanym kredytem wynosi 2 punkty procentowe (od 3,03 % do 5,08 % w ofercie bez produktów dodatkowych). Rata może wynieść 876 zł albo 1083 zł przy zobowiązaniu na 30 lat i pożyczanej kwocie 200.000 zł.

Często kredyt hipoteczny jest tańszy niż najem. Są takie przypadki, że kredyt hipoteczny będzie tańszy niż najem. Dlaczego? Ponieważ na rynku dużo łatwiej o najemcę niż osobę, która wyłoży kilkaset tysięcy gotówki. Porównanie z mojego miasta. Duża kawalerka z remontem za 200 tys. Czynsz płacony wynajmującemu 1.100 zł, wpłaty do spółdzielni 250 zł, rata odsetkowa kredytu (na początku – parametry oprocentowania 4% i 30 lat) – 666 zł. Razem koszty najmu – 1.100 zł, razem koszty własnego mieszkania 916 zł (+288 zł przymusowej oszczędności – spłata kapitału).

Warto aby rata nie przekraczała 20% dochodu (wyjątek nieruchomość inwestycyjna). Koszty nieruchomości to nie sama rata. Musimy płacić czynsz, opłaty, podatki itp. a poza tym istnieje jeszcze kilkanaście kategorii wydatków. Płacąc relatywnie niską ratę możemy dodatkowo pozwalać sobie na nadpłatę. Dwie osoby mające dochód na poziomie 5.500 zł mogą zatem pożyczyć niespełna 230 tys. zł (wtedy rata wyniesie ok. 1.100 zł). W przypadku nieruchomości inwestycyjnej wystarczy, że łączne zobowiązanie (koszt utrzymania + odsetki) nie przekroczy zysku z tej nieruchomości.

Stopy procentowe zmieniają się. Biorąc swój pierwszy kredyt w 2006 r. płaciłem 860 zł za 130 tys. zł. (653 zł za każde pożyczone 100.000 zł). Teraz mógłbym osiągnąć wskaźnik 480 zł/100.000 zł. Ale pamiętaj, stopy procentowe nie zawsze będą spadać. Załóż w budżecie margines zmian +20%.

Kredyt hipoteczny, to najprostsza droga do własnego majątku dla Kowalskiego. Jeśli nie jesteś zadłużony po uszy, masz sensowne dochody (zakładane na tym blogu 2 średnie krajowe na rodzinę) najłatwiej Ci zainwestować kupując nieruchomość na wynajem. Nieważne, czy będzie to mieszkanie, działka, czy zwykły garaż. Jeśli ma księgę wieczystą nadaje się na zabezpieczenie kredytu. Dodatkowo, jeśli dobrze policzysz, możesz z płatnościami wychodzić na plus (tzn. odsetki i koszty właścicielskie zostaną w 100% pokryte wpływami z najmu). Znam pewnego niepozornego człowieka, który kupił już 5 mieszkanie (3 z nich są spłacone) pomimo zarobków na poziomie nieco wyższym niż przeciętna.

W zadłużaniu się na hipotece, jak we wszystkim potrzebny jest umiar. Ze względu na zmienne warunki oprocentowania, trzeba zachować zdrowy rozsądek. Poza tym musimy wiedzieć jak pewne są nasze dochody. Ponownie posłużę się własnym przykładem. Mam zdolność kredytową na ok. 1 mln zł (rata w okolicach 5.000 zł). Nie oznacza to, że powinienem od razu biec do banku i kupować co się da. Moja żona zarabia ułamek tego co ja i moja nagła śmierć mogłaby ją wpędzić w długi (a koszt polisy na życie o sumie ubezpieczenia 1 mln zł wynosiłby ok. 7-8 tys. zł rocznie). Jednak rata w wysokości 1000 może 2000 zł nie powinna napawać przerażeniem, biorąc pod uwagę, że osiągany dochód z najmu przekraczałby w znacznym stopniu koszty. Znam przypadki, w których nieostrożne zadłużenie załamało finanse rodziny (4-5 mieszkań kupionych w fazie hossy za ceny wzięte z sufitu). O jednej z ofiar optymizmu kredytowego pisałem (bloger Witold Zbijewski mieszkający w kamperze).

Dobry i zły kredyt.

Stare przysłowie mówi: „Kredytu banki najchętniej udzielą tym, którzy go nie potrzebują”. Co ono oznacza? Że samo posiadanie zdolności kredytowej to jedno, a rzeczywiste potrzeby to drugie. Czy faktycznie tak jest?

W pewnych kręgach za wyznacznik prawdziwej dorosłości uchodzi kredyt hipoteczny, a sama zdolność kredytowa, to już coś. W erze niepewnych, niestabilnych umów śmieciowych, stała praca daje dostęp do kredytu. Nareszcie można kupować rzeczy, nie posiadając na nie pieniędzy? Czy to dobrze, czy to źle? To zależy. Od czego?

Od tego czy mamy do czynienia z długiem dobrym czy złym. Czym one się różnią? Zły kredyt wciąga nas głębiej w zależność finansową, powiększa wydatki, a nie dochody, przeznaczany jest na rzeczy tracące na wartości albo wręcz na bieżącą konsumpcję. Dodatkowo najczęściej ma najwyższe oprocentowanie. Takich zobowiązań trzeba unikać. Są nimi m.in.: kredyt na wakacje, urządzenie świąt itp, pożyczki chwilówki, kredyt na auto (o ile nie używamy go do osiągania proporcjonalnych do wydatku przychodów), na remont mieszkania, zwykłe pożyczki konsumpcyjne na dowolny cel itp. Do tej listy dodałbym jeszcze pożyczkę na zakup akcji lub pochodnych – wysokie ryzyko inwestycji często prowadzi do tego, że mimo strat musimy płacić raty. A kredyt dobry? To ten, którzy zwiększa nasze dochody, pozwala zastąpić porównywalny wydatek na najem rzeczy, ale i gromadzić majątek. A zatem zaliczymy do niego: kredyty hipoteczne (na zakup nieruchomości przynoszącej dochody wyższe niż rata odsetkowa lub własnego lokum przy założeniu rata+opłaty za korzystanie niższej niż czynsz najmu), kredyty inwestycyjne w firmie (o ile przeznaczone są na tzw. pewny interes i zysk pokrywa z naddatkiem ratę kredytu). Jak widzicie lista dobrych długów jest znacznie krótsza niż złych. Dlatego opublikowałem cykl – jak szybciej spłacić kredyty. Ponieważ trzeba się ich pozbyć i … nie zaciągać nowych.

Jak spłacić swoje długi. Metoda „kuli śniegowej”.

O spłacie długu sposobem „kuli śniegowej” wymyślonym przez Dave’a Ramsey’a wylano już morze atramentu. Ma ona jedną istotną zaletę, działa szczególnie motywująco na początku, kiedy walka nie weszła nam jeszcze w krew. Najpierw, podobnie jak wybierając metodę „najpierw najwyżej oprocentowane”, trzeba stworzyć listę zobowiązań. Czytaj dalej Jak spłacić swoje długi. Metoda „kuli śniegowej”.

Strategia podatkowa a wartość netto. Część I.

Dzisiejszy wpis nie ma wprawdzie charakteru porady o tym – jak płacić niższe podatki, ale pozwala uzmysłowić sobie pewien istotny fakt. O tym, że wybór strategii opodatkowania ma wpływ na nasze finanse, chyba nikogo nie trzeba przekonywać, a ja spróbuje poprzeć to liczbami. Oto one.

Opodatkowanie najmu nieruchomości. W jednym z postów pisałem o wyborze rodzaju opodatkowania najmu nieruchomości – ryczałt czy zasady ogólne. Właściwa decyzja pozwala zaoszczędzić, przy założeniu rentowności najmu na poziomie 5 % wartości nieruchomości nawet 500 zł na każde 100 tys. zł, czyli w przypadku mieszkania za 400 tys. zł to 2000 zł rocznie. Pomnożone przez 20-30 lat da to nawet 60 tys. zł więcej dzisiejszych pieniędzy (przy założeniu: stopa zwrotu z inwestycji tych 2000 zł = inflacja) niż zły wybór.

Oszczędności emerytalne. Żaden rozsądny trzydziestolatek, a nawet czterdziestolatek nie liczy na emeryturę z ZUS. Dlatego odkładam na emeryturę 500-1000 zł miesięcznie (w zależności od przychodów w firmie). Korzystanie z IKE (czyli brak podatku od zysków kapitałowych) to w moim wypadku (24 lata do emerytury) ok. 55.000 zł (w dzisiejszej wartości pieniądza ok. 27.000 zł). Zwiększenie stopy zwrotu o 2% to z kolei 120.000 zł ekstra na koncie emerytalnym (czyli 60.000 zł obecnych złotówek).

Podatek liniowy czy według skali. Ktoś kto osiąga zyski z firmy na poziomie 200 tys. zł może zyskać na podatku liniowym nawet 16 tys. zł rocznie. Po upływie 30 lat będzie to prawie pół miliona.

Samozatrudnienie czy etat. Etatowcy płacą najwyższe podatki i składki. Oto jak wygląda symulacja dla osoby zarabiającej średnią krajową ok. 3000 zł netto z tytułu umowy o pracę. 3000 zł netto to 5100 zł kosztu dla pracodawcy. Jeżeli nie doliczamy podatku VAT, to rocznie przeznaczano na pracownika 61.200 zł z czego otrzymywał on 36.000 zł. Teraz przejdźmy na samozatrudnienie. Obie strony muszą zarobić. Koszt pracodawcy spada do 4600 zł miesięcznie. Wydał 56.200 zł rocznie. A pracownik? Z 4600 zł jako rozpoczynający DG zapłacił składki ZUS w wysokości 600 zł (aby z nich skorzystać trzeba zmienić pracodawcę – inaczej będzie to 1172 zł). Zostało mu 4000 zł do opodatkowania, prawda? Nieprawda. W działalności gospodarczej wykorzystuje swój samochód. Może go amortyzować i odpisać wydatki na paliwo, czyli w przypadku auta używanego za 30 tys. zł, które miesięcznie kosztuje 700 zł, nie zapłaci podatku od 1700 zł. Następnie telefon, komputer i inne zakupy niezbędne w DG, potem kwota wolna od podatku itp. i nagle okazuje się, że nie płacimy podatku od 2500 zł zarobionych pieniędzy, dodatkowo odliczamy składkę zdrowotną i mamy podatku dochodowego równe 0 zł. Na minimalnym ZUS-ie otrzymujemy do ręki 4000 zł, na zwykłym 3400 zł, a na umowie o pracę 3000 zł. W ten sposób zarabiamy rocznie nawet 12.000 zł więcej (po 30 latach 360.000 zł).

Za dwa dni ciąg dalszy.

Wartość netto, a niezależność finansowa.

Wartości netto poświęciłem kilka ostatnich wpisów. O niezależności finansowej pisałem m.in. tutaj: http://oszczednymilioner.pl/2016/08/19/niezaleznosc-finansowa-wzgledna-i-bezwzgledna/ . Jak mają się do siebie te dwa stany finansowe?

Czytaj dalej Wartość netto, a niezależność finansowa.