Czy dobrze mieć wysoką zdolność kredytową? Dwie historie.

Prawidłowa odpowiedź na tytułowe pytanie brzmi: to zależy. Dowodem na to są dwie historie o odmiennym zakończeniu, chociaż podobnym początku, a oto i one.Jan prowadził własną firmę. Przynosiła ona niezłe dochody (kilka średnich płac krajowych miesięcznie), dlatego gdy zamarzył mu się dom bank chętnie udzielił kredytu hipotecznego. Rata nie była wielka (proporcjonalnie do dochodu) – tylko 1.800 zł, a jego suma wynosiła 250.000 zł. Niestety, jak to często bywa, kosztorys kosztów budowy, kupiony razem z projektem, nie przewidywał kilku problemów wykonawczych (wysoki poziom wód gruntowych, długie przyłącza), a więc w pewnym momencie zabrakło pieniędzy.  Jan nie miał oszczędności, poszedł zatem do banku po pożyczkę gotówkową, dostał 100.000 zł z ratą 1.800 zł (na 8 lat). Nagle jego zobowiązania wzrosły dwukrotnie. Wtedy okazało się, że niepracująca żona też potrzebuje samochodu (wcześniej mieszkali w centrum miasta). Kolejny kredyt i rata 500 zł. Potem trzeba się było umeblować, dwie karty kredytowe, każda z limitem 15.000 zł, były pod ręką. Spłaty (tylko minimum) wzrosły o kolejne 1500 zł (te na szczęście malały). Potem jeszcze urządzano ogród i w ruch poszedł debet firmowy – 50.000 zł, oznaczający ratę 420 zł (bez redukcji kapitału). I nagle z niczego, na raty trzeba było przeznaczać  – 6.020 zł (1.800 + 1.800 +500+ 1.500+420), czyli 60% wysokiego (10.000 zł netto miesięcznie) dochodu. Nagle na wszystko zaczęło brakować pieniędzy. Jeśli Jan zatrzymałby się w tym miejscu nie byłoby źle, następowałaby stopniowa poprawa, ale on postanowił nie obniżać poziomu życia. Zaczął korzystać z chwilówek i nagle… zostawało mu na życie już tylko 2.000 zł. Nie był w stanie już więcej płacić. Bank zajął rachunek firmy i rozpoczęło się bankructwo.

Maciej dysponował podobnymi dochodami jak Jan (10.000 zł netto miesięcznie), ponieważ miał dobrą pracę. Jego żona pracowała za pensję bliską minimalnej i przynosiła co miesiąc 1.500 zł. Na bieżące wydatki (w tym rata kredytu za mieszkanie) przeznaczano 5.000 zł, a resztę oszczędzano. W efekcie po dwóch latach Maciej miał odłożone 120.000 zł i zaczynał rozglądać się za nieruchomością do wynajęcia. Dostrzegał wiele zalet: niskie podatki (VAT i stawki amortyzacyjne), niskie obciążenie (kredyt hipoteczny), przyzwoity i przewidywalny dochód (nieruchomość położona była w atrakcyjnej turystycznie miejscowości). Siadł i wszystko dokładnie policzył. Działka miała kosztować 150.000 zł, mały domek do wynajęcia turystom drugie tyle, zagospodarowanie działki 50.000 zł, razem potrzebował 350.000 zł. Ponieważ miał już zgromadzone 120.000 zł i stałą nadwyżkę dochodów nad wydatkami, nie bał się kolejnego kredytu. Pożyczył w banku 230.000 zł, co oznaczało ratę 1.500 zł (na 20 lat).  W ciągu dwóch lat dom został wybudowany. Stawka wynajmu wynosiła 450 zł dziennie. Ponieważ chętnych nie brakowało przez cały czas, pierwszy rok zamknął się przychodem 90.000 zł, co przy kosztach i podatkach na poziomie 51.000 zł (VAT, podatek dochodowy, prowizje serwisu najmowego, strona internetowa, media, koszty zarządzania, rata) oznaczało 39.000 zł czystego dochodu. W ten sposób Maciej otrzymał dodatkowy przychód pasywny w postaci 3.250 zł miesięcznie. Jeszcze jeden taki domek i nie będzie musiał pracować (dochód pasywny zrówna się z wydatkami).

Morał w kolejnym wpisie.

 

2 przemyślenia nt. „Czy dobrze mieć wysoką zdolność kredytową? Dwie historie.”

  1. Zapomniał Pan wliczyć do oszczędności dochody żony – 1500 razy 24 miesiące?

    W pewnych aspektach plan jest podobny do mojego i męża – planujemy wybudować za kilka lat dom z piętrem pod wynajem dla turystów.

    Tylko te 450 dziennie za domek 350 tys. i przy pełnym obłożeniu brzmi mało realistycznie.

    1. Mnie też ceny wydawały się szalone, ale okazały się realne.Ludzie, do których regularnie jeżdżę żyją z pensjonatu postawionego za nieco ponad milion. Domki w górach (co dokładnie sprawdziłem) wynajmują się za 400-500 zł dziennie.
      Wasz plan – super, to się da zrobić. I jak powiedział mi właściciel dużego gospodarstwa agroturystycznego (wcześniej z wielkiego miasta) – teraz cały rok jestem na wakacjach na wsi.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *