Czy stać Cię na mieszkanie we Wrocławiu? Opisuję swój zakup dla syna.

Jeden syn dostał mieszkanie, kiedy poszedł do pracy w innym mieście. Teraz czas na drugiego, ponieważ ma poważne plany matrymonialne. Jak zwykle, podszedłem do sprawy metodycznie. Ustalając must have i to, z czego możemy zrezygnować.

Must have:

  • nie mniej niż 2 pokoje,
  • lokalizacja 20 minut tramwajem od Uniwersytetu (Rynku),
  • nie na terenach, które ucierpiały w powodzi,
  • do 2 piętra (mieszkania zlokalizowane wyżej będą tanieć, albo wolniej drożeć, w miarę starzenia się społeczeństwa),
  • cena do 0,5 mln na gotowo.

Do dyskusji:

  • brak konieczności remontu,
  • wielkość pokoi,
  • rok budowy bloku.

Poszukiwania chwilę trwały, bo albo było za drogo, albo za wysoko, albo nie takie miejsce. Ale w końcu, przybyłem, zobaczyłem, kupiłem.

I teraz czas na odpowiedź na tytułowe pytanie. 45 m2, 3 pokoje = 402 tys. zł. Blok PRL, niski parter, ale za to 100 m od Pl. Powstańców Śląskich (i znanego wszystkim Sky Towera). Brak konieczności natychmiastowego remontu (aczkolwiek go zrobię), łatwe do wynajmu i sprzedaży. Wady? Nowe nie jest, małe dwa pokoje, a i trzeci nie powala na kolana. Wszystkie jednak dopuściłem i właśnie rozpocząłem szukanie najemców.

Wróćmy jeszcze do ceny. 450 tys. zł (z kosztami zakupu i odświeżenia, bo nominalnie 402k). Żeby kupić podobnej wielkości w nowym bloku, musiałbym wydać: 800 tys. na Nowym Dworze, 1 mln w centrum. Przyjęte rozwiązanie gwarantuje więcej sensu (tym bardziej, że poprzednie kupiłem drugiemu prawie 4 lata temu, ale na tyle tanio, że widać różnicę).

A za ile da się je wynająć? Biorąc pod uwagę ceny wrocławskie ok. 3000 zł. Gdyby wynajmować pojedyncze pokoje, byłoby „na czysto”. Jako całość – trzeba odliczyć 400 zł czynszu i podatek. ROI=8% (na pokoje). Całkiem nieźle.

Po co nam fundusz awaryjny?

O funduszu awaryjnym aka poduszce finansowej, czyli szybko dostępnym kapitale w wysokości 6 miesięcznych wydatków, opowiem Wam w sposób nietypowy. Nie będzie moralizowania (prawie), tylko konkrety. Przykłady.

Gdy popsuje się pralka, nie zaciągasz kredytu. Ile razy widziałem ten scenariusz – rodzina z dochodami w okolicach średniej i nagle następuje niespodziewany wydatek. Psuje się samochód, pralka, trzeba zostawić pewną kasę u dentysty. Wynik? -2000 zł w portfelu. Ale niewiele „typowych” rodzin posiada w budżecie luz w wysokości kilkunastu procent budżetu. Czym pokryć deficyt? Dostępna jest tylko jedna metoda – kredyt, czyli:

  • obniżanie przyszłych budżetów o kwotę raty,
  • płacenie odsetek (nie zawsze),
  • ryzykowanie grubej wpadki, gdy w przyszłym miesiącu popsuje się coś innego.

W typowej rodzinie szybko z -2000 zł na pralkę robi się -6000 zł. I koszty rosną, zwłaszcza jeśli dziury łatamy kartą kredytową.

Fundusz awaryjny daje nam luz „brania z oszczędności”. W typowej rodzinie finansowych planistów (dwie średnie krajowe dochodu, wydatki ok. 9000 zł/m-c), poduszka finansowa wyniesie 54.000 zł (6 x 9000 zł), podebranie 6000 zł, niewiele zmieni. Kredyt 6000 zł przy budżecie 13.000 zł dochodu i 13.000 zł wydatków, wymaga kombinowania i często staje się początkiem problemów.

Śpisz spokojnie. Znaczna grupa Polaków ma podobno ujemną wartość netto (majątek – zobowiązania). Aż 46% nie posiada oszczędności wyższych niż 30 tys. zł. Znając matematykę, pewnie w grupie 40- wynik pozostaje sporo gorszy. W takich warunkach, nawet drobne zachwianie równowagi, uruchamia kostki domina. Kto ma świadomość kruchości podstaw, czasem nie śpi po nocach. Dysponując oszczędnościami równymi 6-miesięcznym wydatkom nie mamy tego problemu. Snu nic nam nie zakłóca, bo wiemy, jak przeskoczyć drobne zawirowania, a i z grubszymi sobie poradzimy. A zdrowy sen pozwala żyć dłużej i ciekawiej.

Niespodziewana utrata pracy, nie wywraca Ci życia. Powiedzmy sobie szczerze, nagła strata źródła dochodu do przyjemnych nie należy. Amortyzacja upadku w postaci np. 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia, niewiele zmieni. W końcu to tylko 3 miesiące od katastrofy finansowej. Zupełnie inaczej wygląda nasze życie, gdy wydłużamy czas na znalezienie nowego zajęcia do 9 miesięcy (a biorąc pod uwagę pary – nawet sporo więcej). A pracujący na czarno? Świeżo zatrudnieni? Tutaj wyglądamy jeszcze gorzej. 0 miesięcy dzieli nas od katastrofy, wywrócenia życia, przed którym przestrzegam. Dodatkowe pół roku, daje nam bezcenny czas na ponownie poukładanie spraw finansowych.

Odnosisz zwycięstwo na prywatnym Campo di Fiori. Moje pokolenie katowano w liceum wierszem Czesława Miłosza „Campo di Fiori”, w którym poeta zestawia śmierć Giordana Bruno i getta w Warszawie, w zasadzie obok toczącego się życia, zwykłych ludzkich spraw. I my mamy swoje prywatne klęski na tym polu. Ktoś milczał, bo „pilnował własnego nosa”, nie stanął w obronie krzywdzonego, ba nawet nie wsparł go dobrym słowem. Częste w korporacji. Dlaczego? Patrz poprzedni punkt – ponieważ niespodziewana utrata pracy wywraca życie, a na to w świecie powszechnych kredytów pozwalają sobie nieliczni – właśnie tacy, którzy dysponują pewną niezależnością, wynikającą z poduszki finansowej. Ten interpretowany przez polonistę wiersz wrócił do mnie, gdy słyszałem śmiech kolegi, który planował wakacje za nagrodę otrzymaną za rozjechanie dawnego kumpla. I spokojnie mogłem mu tę nagrodę symbolicznie wepchnąć do gardła, publicznym (albowiem sprawa rozgrywała się w grupie) dopowiedzeniem drugiej części historii znanej akturat nielicznym. Otóż ten niszczony – dostał w pracy zawału serca i przebywa na długim zwolnieniu, prawdopodobnie z tego powodu (dezorganizacja pracy) zostanie zwolniony, a wyobraźcie sobie człowieka, który całe życie wykonywał proste prace biurowe, szukającego nowej roboty w wieku 55+ i po przebytym zawale (długie L4 w świadectwie pracy). I tutaj wraca nam poduszka finansowa. Mogłem sobie pozwolić na komentarz głównie dlatego (pomijam różnice indywidualne we wrażliwości), że dysponuję oszczędnościami. Wielu w tej sytuacji nie otworzyłoby ust, nie z powodu braku odwagi, albo podobnych myśli, ale ponieważ bliższe im dobro własnych dzieci niż sprawiedliwość. Niektórzy na komfort honorowej odmowy uczestnictwa linczu pozwolić sobie nie mogą, muszą przełykać upokorzenia, albowiem ich „poduszka finansowa” po 30 latach pracy wynosi … 15 tys. zł, przy miesięcznych wydatkach 25k. Warto to zmienić. 6-krotność budżetu to minimum funduszu awaryjnego.

O inwestowaniu. IPO i debiut SpaceX. Świetne studium przypadku.

Miałem zacząć pisać o inwestowaniu od lipca, ale zacząłem w czerwcu, bo pojawiła się gratka. Kiedy Elon Musk zapowiedział ustąpienie części akcji SpaceX rynek finansowy oszalał. Pomimo, że na rynek weszło poniżej 5% walorów, ludzie i firmy ruszyli do podmiotów prowadzących emisję. Sprzedano akcje za 135 USD. Debiut giełdowy następił z kursem ok. 150 USD. Ludzie i firmy zarobili szybko kilkanaście procent, wprowadzono duże redukcje, Musk stał się zdecydowanie najbogatszym człowiekiem świata. Nie wszedłem w to, co więcej osobiście odradzam zakup, a nawet uważam go za świetny przykład jak nie należy inwestować. Zaczynamy.

Pytanie nr 1. Czy rozumiem biznes?

SpaceX zajmuje się trzema segmentami: połączeniami satelitarnymi (słynny Starlink), AI+Twittera, oraz technologiami kosmicznymi (satelity, plany kolonizacji Marsa, rakiety). Idę o zakład, że z tych trzech większość z „inwestorów” rozumie model Starlinka i może Twittera. Ocena powodzenia konkretnej AI, jak i podbój kosmosu, kompletnie nam nie wyjdzie.

W efekcie, odpowiedź negatywna.

Pytanie 2. Jak wyglądają współczynniki finansowe?

Szczerze mówiąc, fatalnie. Zarabia jedynie Starlink (4.4 mld USD zysku operacyjnego przy przychodach 11 mld USD przychodów). Jest to biznes mega rentowny, a liczba subskrybentów wzrosła o 400% na przestrzeni nieco ponad 2 lat. Nadal nie oszałamia (10 mln).

Segment AI+Twitter, generuje straty 3.2mld USD, przy przychodach 6.4 mld.

Segment kosmiczny wygląda niewiele lepiej. 4.1 mld USD przychodów przy 650 mln straty.

W tej sytuacji wskaźnik cena/zysk pozostaje ujemny, a przy przychodach 18.3 mld USD i kapitalizacji ok. 1.7 mld z IPO mamy cena/przychód na poziomie ok. 92 (w trakcie debiutu giełdowego przebito 100). Microsoft ma te wskaźniki na poziomie zysk: ok. 120 mld/rok przychody 330 mld/rok, C/Z 23, cena przychody 63.

Czy to w ogóle ma sens? Moim zdaniem kompletnie nie. Wyceny spółki pozostają absurdalnie wysokie w relacji do wyników. Nawet, gdyby pominąć brak zysku, wycena poszybowała w kosmos. Jedyny rentowny biznes to Starlink i gdyby brać pod uwagę tylko jego wyniki byłby gorszy od Microsoftu. C/Z wyniosłaby 386, a cena/przychody 965. Pozostałe segmenty to wielka niewiadoma. AI wydaje się bardzo konkurencyjna, a segment kosmiczny niepewny (jeśli na rynek wejdą państwa, inwestycja roczna 3 mld USD, potężna dla firmy, wyda się śmieszna).

Znowu – odpowiedź negatywna.

Pytanie 3. Czy akcje są tanie?

Nie, w stosunku do rynku i wszystkich wyliczeń spółka jest zadłużona, osiąga fatalne wyniki finansowe (z wyjątkiem Starlinka), a wyceny szybują nomen omen w kosmosie. Dość powiedzieć, że przy przychodach 1/16 Microsoftu akcje wycenia się wielokrotnie wyżej. Akcje są horrendalnie drogie. Nawet patrząc na możliwą dynamikę zysków, żeby C/Z osiągnęły relacje jak Microsoft, spółka musiałaby mieć 90 mld zysku rocznego. Wymagałoby to dynamiki niespotykanej w historii.

Odpowiedź negatywna.

Pytanie nr 4. Czy założyciel ma akcje i czy jest zdeterminowany oraz stabilny?

Elon Musk budzi moje mieszane uczucia. Z jednej strony ma wyjątkową rękę do zakładania biznesów i sam w nich uczestniczy (zachował kontrolę). Z drugiej….to niestabilny świr, który jednym wpisem na X potrafi wywołać panikę na akcjach. Jeśli popatrzmy na jego główne firmy, no cóż, bardzo nierówno.

Tesla po wielu latach nie podbiła rynku w stopniu, który zapowiadała (zdominowanie wszystkich innych firm samochodowych). Sprzedała w 2025 r. ok. 1.640 mln samochodów, podczas gdy lider rynku 11 mln, a 10-ty na liście (3,3 mln). Daje jej to 17-te miejsce z perspektywą wypadnięcia do trzeciej dziesiątki (za nią czai się chińska koalicja). Nawet na rynku elektryków jest obecnie druga (pierwsze BYD). Cena/zysk po wielu latach prowadzenia biznesu (dzisiaj nazwałbym go „ugruntowanym”) dalej budzi śmiech wynosząc prawie 400. Cena przychody to ok.7, przy średniej w branży 1-2.

Starlinka – omówiłem. Podobnie jak Twittera/Groka oraz biznes kosmiczny.

Mówiąc krótko, więcej obiecuje niż daje akcjonariuszom. Wynik pół na pół.

Pytanie 5. Czy spółka ma konkurencyjną przewagę?

Buffet nazywał ja fosą. W Starlinku – tak, w pozostałych częściach – nie. Grok i Twitter mocno konkurują z innymi firmami ze swoich dziedzin (media społecznościowe, AI) i wcale nie zwyciężają. Technologie kosmiczne SpaceX wyglądają imponująco, ale przy potencjale państw, nakręcającym wyścig zbrojeń, trudno mówić o fosie.

Wnioski.

Już te 5 pytań, klasyka inwestorów fundamentalnych przesądzają, mamy do czynienia z wykorzystaniem momentu – bańką. SpaceX może i zarobi w przyszłości pieniądze, ale posiada mocne zadłużenie, generuje ogromne straty i w zasadzie ma szanse na bycie „silnym przeciętniakiem”. W dodatku sytuacja globalna wymusza wniosek o chińskiej dominacji w sektorze technologii oraz silnych tendencjach ograniczenia wolnego handlu. W takim świecie SpaceX może i zawalczy na rynku amerykańskim (pewnie i europejskim), natomiast tzw. kraje rozwijające się zwiążą się z kapitałem chińskim (znacznie niższe koszty).

Skoro jest tak słabo, dlaczego ludzie rzucili się na akcje? Miraż zysku, chciwość, czy jak to tam nazwiecie. IPO zwykle się udają. Tutaj przy funkcjonujących w obrocie 560 mln akcji, pierwszego dnia handlowano …. 580 mln (część zmieniło właściciela wielokrotnie stąd wynik ponad 100%). Czysta spekulacja.

Kto więc zarobił? Najpierw sam Musk. Potem pracownicy spółki (dostawali tanie akcje, ale nie mogą ich jeszcze sprzedać), banki, firmy inwestycyjne.

Oczywiście, kurs może dalej rosnąć, ponieważ nic go nie ogranicza (odzwierciedla nastroje rynkowe). Natomiast do ocenienia SpaceX jako firmę wartą zauważenia przy „inwestycji w wartość” jeszcze droga daleka.

3 mity o zasiłkach chorobowych.

Umieszczenie zasiłku chorobowego w przegródce „socjal” skłoniło mnie do napisania o 3 mitach związanych z tym świadczeniem.

Mit 1. Zasiłek chorobowy to socjal.

Zacznijmy od definicji socjalu – świadczenie niepowiązane ze składkami. Czyli nie zapłacisz, a dostaniesz. Tymczasem w zasiłku chorobowym każdy zatrudniony buli te 2.45% od wynagrodzenia. I teraz policzmy. Jeżeli świadczenia wynosi 80% pensji, a wpłata na fundusz chorobowy prawie 30% pensji rocznie, wpłacona kasa wystarcza na ok. 2 tygodnie chorowania/rok. Zakładając zatrudnienie 40 lat, każdy z nas ma do „wychorowania” 80 tygodni. Ponieważ ludzie młodzi przebywają na L4 mniej, załóżmy – 1 tydzień do 45 r.ż. i 3 tygodnie po 45 r.ż. Jeżeli mieszczę się w tych granicach (a tak jest) systemu nie wykorzystuję. Powyżej – biorę socjal. Kiedyś miałem całe lata bez L4, moja długoterminowa średnia nawet nie zbliża się do 2 tygodni.

Mit 2. System zasiłkowy wykorzystują białe kołnierzyki.

Cytowana przeze mnie czasem firma Conperio podaje prosto – niebieskie koszule biorą 2 razy więcej L4 niż białe. Robotnik 2-krotnie więcej od pracownika biurowego w tej samej firmie. Wynik 15 dni kontra 30 dni przy tej samej składce. Do tego wśród robotników znacznie więcej jest zwolnień wykorzystywanych niezgodnie z celem na fuchy, pomoc w polu itp. Dlaczego? Ponieważ L4 białego kołnierzyka nie odejmie mu roboty (po powrocie musi lwią jej część i tak wykonać), a pracownikowi przy taśmie już tak.

Mit 3. Pracodawca traci na długich L4 pracownika.

Kolejna nieprawda. Powyżej pewnej liczby dni L4 przejmuje ZUS. Długie zwolnienia pozwalają pracodawcy obniżyć koszty pracy. Od L4 nie płaci składek. Wiele razy słyszę od dyrektora finansowego „długie zwolnienia to wyższe nagrody”. Niech ludzie łamią ręce i nogi, niech idą na psychiatryczne, zachodzą w ciąże wtedy firma zaoszczędzi. Dlatego pracodawcy kalkuluje się mobbing – 6 miesięcy psychiatrycznego oznacza czysty zysk. Firma traci tylko na kimś kto weźmie 3 dni, gdy się przeziębi.

Gdyby ktoś podarował mi mieszkanie. Opowieśc o pragnieniach młodych i możliwościach starych.

Tytułowe słowa, wypowiedziała pewna dwudziestolatka rodziców z klasy średniej, gdy w jej obecności opowiadałem o planach zakupowych dla syna. Nie stanowi wyjątku, lecz regułę. W moim otoczeniu (dorabiająca klasa średnia 45-55) tylko znikomy procent kupuje/planuje kupić dziecku mieszkanie. Niektórzy młodzi (czyli dzieci pięćdziesięciolatków) reagują roszczeniowością, inni, tylko westchnieniem. Gdzie jednak leży prawda?

Moim zdaniem – pośrodku, i tutaj leży przestroga dla kolejnych pokoleń.

Z jednej strony, biorę klasę średnią 45-55 w obronę. Wielu z nas doświadczyło niesamowitego zwrotu akcji, związanego z rolą wykształcenia. Za komuny, dobry majster, zarabiał tyle co inżynier. Miał też sporą możliwość dorabiania „fuchami”. Czas „Planu Balcerowicza” i kolejne 25 lat, przyniosły zmianę. Zmieciono i spauperyzowano robotników. Do rangi mega zalety wyniesiono wyższe wykształcenie. Można było skończyć filozofię i zostać kierownikiem działu VAT w Urzędzie Skarbowym lub w korpo. Liczyły się literki mgr. Stąd moi rówieśnicy i młodsi z rozpędu inwestowali w wykształcenie kolejnego pokolenia. Z różnym efektem. Jeśli zaciskaniem pasa, korkami, wykształcili programistę, lekarza, ok – uznawano to za sukces. Nawet jeśli ceną był brak możliwości kupienia mieszkania. Udało się, dzisiaj dzieci w okolicach 30-tki powyżej średnich krajowych, ale na mieszkanie muszą sobie zarobić sami, bo niestety rodzicom nie starczyło. Moi znajomi, pompowali kasę w dwie córki, które do pewnego momentu spełniały ambicję, potem niestety przyszedł kryzys. I nie będzie ani pensji, ani mieszkania. Mówię tutaj o rodzicach dorabiających i zarabiających 5 średnich krajowych/rodzinę czyli 2 razy więcej niż moja żona i ja.

Niektórzy (w tym ja) przyjęli inną strategię. Gdy dzieci były małe, kupowaliśmy dla nich nieruchomości, które teraz oddajemy. Pomagał kredyt i planowanie. I tutaj leży pies pogrzebany.

Malkontenci powiedzą „Wam pomagali rodzice” i będzie to prawda, chociaż częściowa. Niejedna dobrze sytuowana rodzina nadal mieszka w domu rodziców/teściów. Niektóre opuściły piętro domku „dziadków” w okolicach 40-tki. 25 lat wstecz nie pomoc robiła różnicę, bo z mojego otoczenia 80% dostawało: mieszkanie, możliwość wykupu „komunałki”, działkę budowlaną, ziemię po dziadkach, wreszcie darmowy (za połowę opłat) dach nad głową w domu rodzinnym na 20-30 lat.

I tu dochodzimy do drugiej połowy prawdy. Dzisiaj taka postawa moich rówieśników to rzadkość. Mieszkanie na studia, w ich trakcie, lub bezpośrednio po dostaje może 10-20%. Stąd źródło roszczeniowości i westchnień. Bo jak to, rodzice dostali od dziadków a nam nie chcą kupić?

I dochodzimy do sedna. Znam sporo przypadków drastycznej deklasacji majątkowej. Rynek okazał się bezlitosny. Z 80% istotnie obdarowanych:

  • część zmarnowała (przehulała) własne mieszkanie i teraz wynajmuje,
  • część oddała je małżonkom po rozwodzie,
  • najliczniejsi – włożyli jako wkład własny w mityczny „dom” i do dzisiaj spłacają kredyt,
  • wszyscy – nie posiadają istotnych oszczędności.

Nie mają skąd wytrząsnąć pieniędzy na zakup dwóch mieszkań (wielu posiada dwójkę dzieci). Choćby młodzież sarkała, kwękała, musi wynajmować. Tym samym tworzy się zaklęty krąg najemców (w Niemczech 52%) i landlordów. Jedni biednieją, inni się bogacą (umieściłem na ten temat kilka wpisów z wyliczeniami).

Do tego dochodzi zanik umiejętności społecznych związanych z zakupem lokalu: analizy, targowania się, timingu. Kto przechodził cały proces wiele razy, podejmuje dobre decyzje, „rookie” głównie złe.

„Starzy” nie posiadają możliwości zapewnienia mieszkania „młodym” albowiem przerwali pewien cykl. „Młodzi” nie dadzą nic swoim dzieciom. Zaklęty krąg przeciętności i biedy. Pokażę go w liczbach.

Przypadek 1. Rodzice nie są w stanie pomóc. Młodzi mają 20 lat i jadą na studia do Wrocławia/Krakowa/Gdańska. Rodzice, jedni z przyczyn ideolo („sam się dorobiłem, więc syn też może”), drudzy finansowych nie kupują mieszkania. Trzeba wynajmować. Dzisiaj mamy następujące ceny – 1500 zł za pokój. Kończy się studia, idzie do pierwszej pracy – dajmy na to 5 k na rękę (w tych miastach to możliwe). Para wynajmuje 2 pokoje i płaci landlordowi (zwanemu czule w kręgach lewicowych „czynszojadem”) 3000 zł. Standard się poprawia, bo nie trzeba wspólnej łazienki czy kuchni. Przez 10 lat (5 na studiach, 5 po studiach) razem wyrzucili (wg dzisiejszej wartości pieniądza) – 360.000 zł na najem. Do tego rodzice przez 5 lat wydali na utrzymanie po 1500 zł/m-c. 1500 zł/m-c x 2 osoby x 60 miesięcy = 180.000 zł. W sumie 540.000 zł przejedzonych pieniędzy. Żeby je uzyskać, wielu młodych idzie do pracy. Pracuje całe studia i nadal nie ma nic.

Przypadek 2. Rodzice dają mieszkanie. Dokładnie taki sam układ, ale rodzice kupują mieszkanie. Zamiast płacić za pokój fundują trzy małe pokoje. W jednym mieszka dziecko z parą, dwa wynajmuje (za 2000 zł) i ma na utrzymanie, nawet z górką. Po studiach, nie musi wynajmować. Koszt? 0 zł.

Przypadek 3. Dwie pary rodziców dają mieszkanie. Ekstremum, chociaż możliwe. Młodzi wynajmują jedno mieszkanie za 3000 zł, w drugim dwa pokoje za 2000 zł. W sumie mają 5000 zł przy kosztach na poziomie 3000 zł. Zostaje im 2000 zł, rodzice nic nie dokładają, więc wynik po 5 latach wynosi +110.000 zł. W sam raz na wkład własny do zakupu kolejnej nieruchomosci po studiach, gdy przyjdzie pensja 2 x 5k =10k/m-c. Kula śniegowa rozpędza się.

Różnica pomiędzy przypadkiem 1 (najemca), a 2 (dostał mieszkanie od rodziców), okazuje się gigantyczna. 3000 zł x 12 miesięcy = 36.000 zł/rok. Praktycznie do końca życia. Dużo łatwiej budować nadwyżkę, dużo łatwiej myśleć o kolejnych zakupach. Trzeba, podobnie jak moje pokolenie, mądrze budować zamożność, a nie hulać, marnować przy rozwodzie, porywać się na drogi dom, który może stać się kulą u nogi.

Oko.press o emeryturze. Pięć sadzonek nieprawdy, które należy wykorzenić.

12 maja tego roku w portalu oko.press pojawił się artykuł: https://oko.press/demografia-bez-demokalipsy-nie-panikujcie-system-emerytalny-sie-nie-zawali . Zawarto w nim tezę, że z demografią wcale nie jest tak źle, a system ZUS nie zmierza do katastrofy. Nieprawdziwą tezę naukowcy (opisywana już „ekspertka od składek przedsiębiorców”, w rzeczywistości ma doktorat z dziennikarstwa, a nie ekonomii, prawa czy zarządzania, została wzmocniona prof. Szarfenbergiem… politologiem) próbują udowodnić za pomocą pięciu narracji, nazwałem je „sadzonkami nieprawdy”. Należy je szybko wykorzenić. Jeśli bowiem wydadzą nasiona, zarosną nam cały ogród. Wróćmy do zdrowych korzeni matematyki. Do dzieła, bo w długim artykule o emeryturach nie przywołano żadnych obliczeń, sama właściwa dziennikarzom i politologom „mowa-trawa”. Zresztą wystarczy się przyjrzeć cytatom.

Sadzonka nr 1.  Bo kiedy wszystko podporządkowuje się demografii, z pola widzenia znikają rzeczy najważniejsze: ubóstwo, nierówności, niepewna praca, samotność, przeciążenie opieką, kryzys zdrowia psychicznego, trudności w budowaniu trwałych relacji.

Czy ktoś o umyśle chociaż trochę ścisłym może się z tym zgodzić? 100 lat temu: ubóstwo, nierówności, bezrobocie, przeciążenie opieką były większe. I to zdecydowanie. Samotność, zdrowie psychiczne na podobnym poziomie, chociaż mniej o nich mówiono. Tylko trudności w budowaniu trwałych relacji zwiększyły się drastycznie. I to brak trwałych relacji odpowiada za niską dzietność, bardziej niż cokolwiek innego. Realnie chodzi o relacje dzieci-rodzice, mężczyzna-kobieta, dziadkowie-wnuki, ale i w dalszej rodzinie i gronie przyjaciół czy w pracy. Relacje odpowiadały za istnienie „grupy wsparcia”, która potrafiła przejść gorsze momenty. Ktoś zagłuszał lęki młodych, dawał im kasę na start, namawiał do pogodzenia się. Dzisiaj cały ten system wywrócono. Wielu dwudziestolatków musi radzić sobie samodzielnie, w coraz bardziej zmiennym świecie. Opisywałem to zjawisko wielokrotnie. Moje pokolenie dostało mieszkania lub istotne wkłady od rodziców. Teraz sami obdarowani często nie dają dzieciom prawie nic, więc te zaczynają od zera. Podobnie kształtuje się opieka nad wnukami. Wielu dzisiejszych 50-latków, w znacznym stopniu wychowywały babcie. Teraz wygląda to inaczej. Znowu – przyczyna leży w relacjach, ale i sposobie życia. Jeżeli 67-letnia kobieta nadal pracuje (przykład z mojej pracy), w jaki sposób jej 40-letnia córka może liczyć na pomoc, kiedy ma urodzić dzieci? Jeżeli korpo zwalnia młode matki, w pierwszym możliwym momencie (albo i od razu po powrocie), ile osób zdecyduje się na dziecko?

Sadzonka nr 2. A przecież dzieci nie rodzą się w statystykach. Rodzą się albo nie rodzą w konkretnych warunkach życia: w mieszkaniach, na które kogoś stać albo nie stać; w pracy, którą da się albo nie da się połączyć z opieką; w relacjach, które dają poczucie bezpieczeństwa albo go nie dają.

Kolejne humanistyczne brednie, zupełnie oderwane od liczb i historii. Jeszcze raz powiem – dzieci rodziły się w II RP, PRL, w rodzinach z PGR-ów w 1995 r. Aż przestały się rodzić. Pracy, wcale nie trzeba łączyć z rodzicielstwem, przecież jeszcze 45 lat temu nie istniały roczne urlopy macierzyńskie, a pensje wystarczały na mniej. Podobnie jest z relacjami. Obserwuję wiele osób, w złych, a nawet tragicznych relacjach. Nawet w nich pojawiają się dzieci, czasem całkiem sporo. Co się stało? Pisałem o tym już kilka razy. Matematyka. Niska baza matek. Znacznie niższa niż 30 lat temu. Nic nie da się szybko zrobić. 3 mln x 2 dzieci= 6 mln dzieci, a 1.5 mln x 2 dzieci = 3 mln dzieci. Drugi temat – wspominałem w jednym z komentarzy, dzisiaj żeby doszło do zastępowalności pokoleń matka w związku musiałaby rodzić 4-5 dzieci. Ponieważ samotne kobiety wyjechały do miast i … nie mają żadnych związków, nie tylko satysfakcjonujących. Samotni mężczyźni zostali na prowincji i czeka ich to samo. Jeśli weźmiemy pod uwagę te dwie zmienne – te które mają stałe związki powinny rodzić po 8 dzieci. Nierealne.

Sadzonka nr 3. Podstawowym powodem, dla którego nasze emerytury będą niskie, jest konstrukcja systemu tzw. zdefiniowanej składki, w określonym otoczeniu społeczno-prawnym. Od 1999 r. mamy bowiem system, w ramach którego każdy z nas, który ubezpieczony jest w ZUS, ma swoje indywidualne konto. 

Powtórzę się po raz nie wiadomo który – mamy niskie emerytury, bo dopłacamy świętym krowom: rolnikom, księżom, mundurowym, sędziom i prokuratorom, a teraz padł pomysł na artystów. Emerytury mamy niskie, ponieważ ogromna liczba osób bierze je przed 50-tką, nie płacąc grosza składek. Dzisiaj widziałem artykuł (https://businessinsider.com.pl/praca/emerytury/emerytury-mundurowe-o-70-proc-wyzsza-niz-w-zus-mamy-nowe-dane/0k2jymv )- średnia emerytura mundurowa wynosi ok. 7000 zł i jest o 70% wyższa niż ZUS-owska (tam jest 4000 zł). Do tego mamy 170 tys. emerytów mundurowych, ze średnią wieku zakończenia pracy 48 lat. Na tych emerytów budżet wydał 18 mld. Dodajmy do tego 30 mld dopłacane do KRUS (składki pokrywają 10% wydatków). Gdyby system był sprawiedliwy i równy dla wszystkich problem niskich emerytur dotyczyłby marginesu.

Konstrukcja zdefiniowanej składki, stosowana konsekwentnie, wymuszałaby normalność. Jeszcze raz ujawnię dane: W ZUS mam 660 tys. zł, w OFE 220 tys. zł. Przy czym do ZUS od kilkunastu lat trafia 85% składki emerytalnej, a do OFE 15%. Wcześniej podział też był korzystniejszy dla ZUS. Ten system zwyczajnie okrada nas z odsetek pod przymusem oszczędzania w państwowym molochu.

Sadzonka nr 3. Skąd się biorą więc tak niskie stopy zastąpienia?  Powodów jest kilka. Po pierwsze jest to licznik równania emerytalnego. Wiele osób gromadzi niskie kapitały, bo pracują za niskie wynagrodzenia, niektórzy mają dłuższe lub krótsze przerwy związane z opieką nad kimś, bezrobociem, nieaktywnością, a także dlatego, że system umożliwia, czasem wbrew woli samych ubezpieczonych, a czasem sami tego chcą – unikanie lub obniżenie oskładkowania, o czym pisaliśmy wyżej. Drugim powodem niskiej stopy zastąpienia jest mianownik, a więc dalsze trwanie życia wg GUS w momencie przejścia na emeryturę.

Wyrywałem ją już z 10 razy, zrobię to jeszcze jedenasty. Dla dzisiejszego młodzieńca lat 30, stopa zastąpienia (stosunek emerytury z ZUS do poborów) wyniesie 25%. Jak to możliwe matematycznie, skoro mężczyźni żyją na emeryturze średnio 12-13 lat, pracują ok. 41 lat (po studiach, bo niektórzy i 47 lat), a składka wynosi 20% ich pensji? 20% x 41 lat= 820. 820/13=63,0769. Stopa zastąpienia powinna wynosić 63% pensji, czyli całkiem przyzwoicie.

Nawet prowadzący DG posiadają swoje wyliczenia. 20% x 60% średniej = 12% średniej. 12% x 41 = 492. 492/13=37,846. Przedsiębiorca powinien dostać zatem emeryturę w wysokości 38% średniej pensji – ok. 2 emerytury minimalne. A dostanie jedną.

Bajki o opiece nad kimś (ilu znacie facetów na wychowawczym?) wyśmiewam, bezrobocie wynosi od lat sporo poniżej 10% i nic nie zapowiada drastycznych wzrostów. System wyrównuje te lata kobietom, doliczając okresy macierzyńskiego i wychowawczego, jakby były opłacane składki. To jest system składki zdefiniowanej? Do tego preferencje wieku (czyli mianownika) dla kobiet.

Co więc się dzieje? Państwo (ZUS) okrada nas w biały dzień. Wymyśla sztuczne okresy dożycia (18 lat dla 65-latka), znacznie powyżej faktycznej średniej i co roku je podnosi. Okrada nas podnosząc mianownik. Swoim szalbierstwem zachęca do ucieczki z systemu: unikania bądź obniżania składek, albo nie płacenia ich przez całe lata. Ponieważ, właśnie z powodu demografii dzisiejszej stopy zastąpienia nie da się utrzymać. Mówią o tym ekonomiści, a nie politolog z dziennikarką.

Sadzonka nr 4. Warto też pamiętać, że niskie prognozy emerytalne w Polsce nie wynikają przede wszystkim z demografii, lecz z konstrukcji systemu zdefiniowanej składki funkcjonującego w silnie segmentowanym rynku pracy. Jedni pracują stabilnie, na dobrze wynagradzanych umowach i gromadzą znaczące kapitały emerytalne. Inni, z własnego wyboru albo z powodu warunków rynku pracy, funkcjonują w świecie umów cywilnoprawnych, samozatrudnienia, okresów bezrobocia czy nieoskładkowanych dochodów.

Kolejna część anty-matematyki. Dla pani doktor i pana profesora, żeby zrozumieli, piszę po raz 12-ty. Przez 27 lat miałem stabilną i dobrą pracę. Żadne smieciówki, UOP. Nigdy nie doświadczyłem bezrobocia, samozatrudnienia (w sensie składkowym), umów cywilnoprawnych.

Nie zgromadziłem „znaczących kapitałów emerytalnych” bo ZUS wypłacił je aktualnym emerytom. Zostało, tylko w zapisach, 650k w ZUS plus 220k w OFE. Odprowadzałem górę składek (przez 11 lat od 250% średniej krajowej) czyli w roku 2024 ok. 54 tys. zł. Tylko te 11 lat dało mi prawie nominalną kwotę ZUS. Gdzie waloryzacje i obiecywane frukta?

Uśredniając, płaciłem składki od ok. 170% średniej. Gdybym ostatnie 15 lat przed emeryturą pracował na 145%, wyszłoby ok. 160% średniej. Przepracowałbym 42 lata. Policzmy. 160% x 20% składki x 42 lata= 1344. Podzielmy przez oficjalną średnią dożycia (13 lat) ok. 103% średniej pensji. Ile proponuje mi system? 65 %. Na dzisiaj. Zanim dojdę do emerytury, będzie to 50%, bo ZUS co roku majstruje przy stopie zastąpienia.

Matematyk nie widzi żadnej tajemnicy, opowieści o bezrobociu (którego od 20 lat prawie nie ma), tylko nagie liczby. Powinienem dostać 103% średniej krajowej (czyli ok. 9500 dzisiejszych złotych), dostanę 50% (czyli ok. 4800 dzisiejszych złotych). Co się stało z resztą, przy tzw. gigantycznych waloryzacjach, braku bezrobocia itd.? Ano poszła na kogoś, kto pracował 14 lat, ale skończył studia i rok był na bezpłatnym (okresy bezskładkowe) i trzeba mu dopłacić do emerytury minimalnej. Resztę zjadł ciągle podnoszony mianownik. Z tego powodu, powiedzenie „pas” i wypadnięcie z systemu, wydaje się najrozsądniejszą alternatywą. O ile odkładamy na boku.

Sadzonka nr 5. Panika demograficzna nie pomaga projektować instytucji. Przeciwnie, zastępuje analizę moralną opowieścią o kryzysie.

Zdanie takie napisała para naukowców, nie podając żadnej liczby. Zatem podam je ja. W 2005 r. mieliśmy 5 mln emerytów i 12.6 mln pracujących. Stosunek 1:2.5.

W 2050 r. będzie to 13.7 mln emerytów oraz 11.5 mln pracujących. Stosunek 1.19:1 na niekorzyść pracujących.

Powiedzcie mi szczerze, czy sieję panikę, czy da się te liczby zastąpić „analizą moralną”? Przecież dwójka pracowników szacownych uczelni, odprawia jakieś, kompletnie oderwane od rzeczywistości czary. W 2005 r. przy składce emerytalne 20%, dało się zapewnić emerytom 50% stopę zastąpienia (2.5 x 20%), bez dokładania z budżetu. W 2050 r. wyjdzie nam 17% (20%/1,19), czyli 3 razy mniej. Tak działa demografia i matematyka. W efekcie miliony emerytów, które nie zadbały same o siebie (IKZE, IKE, PPK, OKI), dostaną głodowe świadczenia, albo pracujących zarżnie się podatkami. Żadne „analizy moralne” nic nie zmienią, zwłaszcza że są niemoralne, albowiem nawołują do przyzwolenia na kradzież.

O wydatkach sztywnych. Czy jesteś w stanie szybko zmniejszyć swój budżet?

Obecnie promowany styl życia zakłada m.in. wysoki poziom wydatków sztywnych (trudnych do zmniejszenia) takich jak: raty kredytu/leasingu, opłaty, subskrybcje, prywatna edukacja, abonamenty itd. Do tego dochodzą koszty związane ze stopniowym rozdymaniem potrzeb. W efekcie powstają wpisy o „niezbędnych budżetach 14k netto na 3 osoby”.

Warto w tej sytuacji zrobić rachunek sumienia. Czy uległem temu trendowi? Jak szybko, przy powstaniu trudności mogę zmniejszyć własne wydatki?

Jak zwykle zaczynam od siebie.

Kredyty/raty/leasingi. Nie posiadam. Równe 0.

Opłaty. Gros stanowi koszt utrzymania domu. Mam ogrzewanie gazowe, bojler na prąd. Poza tym trzeba płacić za wodę, wywóz śmieci, odbiór ścieków. Do tego podatki za 5 nieruchomości. Zbierze się ładna sumka. Jednocześnie, dzięki inwestycji w kozę i planom założenia kominka z płaszczem wodnym oraz instalacji FV zredukuje wydatki znacznie. Ale obecnie wynoszą one:

  • gaz – ok. 600 zł/m-c (średnia),
  • prąd – ok. 500 zł (średnia),
  • woda – 140 zł
  • internet – 2×100 zł,
  • śmieci – 150 zł,
  • komórki – 130 zł
  • podatek od nieruchomości – 200 zł,

Suma 1920 zł.

Wykonując dwa proste ruchy (kominek+FV), płacę 800 zł mniej. Wyprowadzając się na wieś, oszczędzam kolejne 300 zł. I nagle, zamiast 1920 zł, robi się 820 zł.

Prywatna edukacja. Także w tym punkcje – nie zapędziłem się. wydaję ok. 300 zł na korki dla młodego i 400 zł na sport/szkołę.

Subskrypcje. Mam swoje grzeszki, ale drobne – Onet, Wyborcza.pl, koszt utrzymania bloga, dysk google na zdjęcia z telefonów, Word 365 do pracy – 110 zł/m-c. Z tego szczęśliwie nie muszę rezygnować.

W sumie moje wydatki stałe wynoszą niecałe 3000 zł. Jestem w stanie je obniżyć do 1630 zł, prawie o połowę.

W zupełnie innej sytuacji znajduje się typowy przedstawiciel wielkomiejskiej middle class. 3500 raty hipoteki, 1500 zł na auto, 300 zł na meble, 2000 zł na utrzymanie domu, 2500 zł prywatna szkoła, subskrybcji na parę stów. I już robi się 10.000k. Do tego, bez radykalnych zmian życia – nie do przejścia.

Rzucenie etatu. Z czego się utrzymywać?

W październiku ubiegłego roku wyborcza.pl zaprezentowała wywiad z „influencerem finansowym”, którego głęboka myśl sprowadzała się do konkluzji „W Warszawie 8 tys. zł to minimum egzystencjalne”. Inny mówił „Na 3-osobową rodzinę potrzeba 14k”, po czym wymieniał 4,5 tys. zł na wynajem mieszkania i 2,5 tys. zł raty leasingowej.

Jeśli wiecie co nieco o obliczeniach statystyczno-ekonomicznych minimum egzystencji oznacza granicę biologicznego przetrwania, czyli zaspokojenie potrzeb cielesnych: dach nad głową, jedzenie. Kiedy jednak wejdziemy w szczegóły, widzimy następujące pozycje:

  1. 3 tys. zł najem mieszkania lub spłata kredytu („tanie mieszkanie”),
  2. 2-2,5 tys. zł życie,
  3. 1,5 tys. zł dzieci, paliwo, zdrowie.

No cóż, przy podejściu, że najem lub spłata mieszkania to pozycje obowiązkowe w domowym budżecie, nie mam więcej pytań. Pozostałe punkty mega uproszczonego budżetu przyjmuję (aczkolwiek ponownie – nie ma przymusu posiadania samochodu, ani korzystania z odpłatnej opieki lekarskiej).

Kiedy ma się taką typową ścieżkę wydatkową korposzczura (tzn. kredyt, samochód, pakiety medyczne), trudno myśleć o rzuceniu pracy. O to, rzecz prosta, chodzi korpodzierżcom. Zaspokojenie podstawowych potrzeb ma być tak drogie, aby zmusić do ciężkiej pracy dla korpopana. A gdyby pomyśleć inaczej?

Krok pierwszy – opuszczamy Warszawę i to raczej nie dla Zakopanego, Sopotu, Krakowa czy Wrocławia. Wybieramy np. Łuków, Radomsko, czyli miasta wystarczająco duże, aby posiadały infrastrukturę (szkoły średnie, szpital, zakłady pracy), a jednocześnie tak kompaktowe, żeby czuć się prawie jak na wsi. W takich miejscach 3-pokojowe, wcale „niebiedne” mieszkanie kupimy za 250-300 tys. zł. Patrząc na 35-latków ze stolicy, pozbędziemy się w ten sposób kredytu. Zostaną nam stałe opłaty. Tym prostym sposobem zejdziemy z wydatkami do 5 tys. zł (mieszkanie trzeba utrzymać) na rodzinę 2+2.

I wtedy powoli możemy zacząć myśleć o rzuceniu etatu i utrzymywaniu się…. no właśnie z czego?

Pomysł 1. Świadczenia społeczne + drobne prace dorywcze. Zacznijmy od świadczeń: 1900 zł (świadczenia rodzinne + 800+), dodatek mieszkaniowy, energetyczny 600 zł, i już mamy połowę potrzebnej sumy. Musimy zarobić dorywczo 2500 zł, co oznacza przepracowanie przez oboje rodziców po 40 godzin miesięcznie (ok. 10 godzin tygodniowo) za wynagrodzeniem minimalnym.

Pomysł 2. Świadczenia społeczne + praca sezonowa. Jeśli nie etat, to praca sezonowa: zbieranie owoców/warzyw, gastronomia, a nawet odśnieżanie. I tutaj ponownie, przy założeniu świadczeń, musimy zarobić dorywczo 30.000 zł. A to wymaga zarobienia 7500 zł x 4 miesiące.

Pomysł 3. Freelance. Drobne umowy zlecenia na zadania z naszego zawodu lub hobby. 1600 zł (800+ na dwójkę) wzbogacamy o 3400 zł czyli każda z dwóch osób musi dorobić 1700 zł. W moim przypadku – dwa, trzy dni pracy/m-c. Nawet przy minimalnej stawce godzinowej równoważnik ok. pół etatu.

Pomysł 4. Gruba kombinacja. Coś a’ la żona działacza PiS: zatrudniamy się, popracujemy chwilę, idziemy na L4, wracamy, znowu zaczynamy chorować, zwalniają nas, dostajemy zasiłek dla bezrobotnych, i tak w koło. Naprawdę chorzy może dostaną nawet rentę. Jeśli nie, chodzimy po MOPSach, organizacjach charytatywnych, wypraszamy sobie jedzenie. Szczerze? Jestem leniem, ale wolałbym wybrać freelance. Niemniej jednak są ludzie, którym takie życie odpowiada.

Pomysł 5. Rentierstwo. Żeby zarobić rentierstwem 2500 zł (bo 2500 zł dostaniemy ze świadczeń, o których opowiada pomysł 1), potrzebujemy ok. 750 tys. zł oszczędności (przy zachowaniu zasady 4%). Jeżeli umiemy zarobić więcej – jeszcze lepiej.

Żywot 50-latka. Opowieść o sensie oszczędzania.

Piękną historię o przemijaniu z punktu widzenia 50-latka opowiedział nam Artur Nowak w pewnym felietonie pod koniec kwietnia tego roku. Nie dorównam mu brutalnej szczerości przy jednoczesnym poetyckim opisie, więc koncentruje się na nieco innej działce.

W jednym zdaniu – w finansach 50-tka oznacza czas zbierania owoców pracy poprzednich lat. Rozłóżmy ten temat na czynniki pierwsze.

Praca. Kto lenił się przez 25-30 lat, ten dzisiaj, w najlepszym przypadku (biurowe warunki lubelskie), pracuje sobie za 5000 zł netto – mediana pensji netto w Polsce. Wyżej mediany nie podskoczy. W zupełnie innym układzie znajdują się Ci, którzy jednak postawili na pewien rozwój. Albo poszli w specjalizację, albo kierowanie ludźmi. Efekt? Minimum 2000 zł/m-c netto więcej. 2000 – 5000 zł miesięcznej różnicy robi istotną robotę. Oddziela człowieka żyjącego przyzwoicie, od oszczędzającego na wszystkim.

Drugi aspekt pracy, nie wypada tak rewelacyjnie. Zwolnienia grupowe, likwidacja stanowisk pracy, zaczynają się od najmniej wnoszących (więc tych, którzy lenili się), oraz najlepiej zarabiających (stawiających na rozwój). Ci ostatni, dużo kosztują, a jednak, podobnie jak ja, mają jeszcze co najmniej kilka opcji np.:

  • prowadzić JDG,
  • dojeżdżać do Warszawy,
  • rzucić biuro i zająć się dobrze płatną pracą fizyczną.

Alternatywa lenia – zasiłek.

Majątek. Ten aspekt dobrze odrobionej lekcji życia dostrzegam każdego dnia. Ktoś, kto przez ok. 25-30 lat pracował, oszczędzał, inwestował, kombinował widzi efekty swoich starań. Dochód z pracy powoli zastępuje mu dochód z kapitału. Majątek rósł, aż osiągnął wartości zdecydowanie ponadprzeciętne. Kiedy na początku lat 90-tych XX w. doktorzy Stanley i Danko wprowadzali do popularnego obiegu swoje słynne „równanie zamożności”, wreszcie dało się obiektywnie zmierzyć, jak dobrzy byliśmy w budowaniu bogactwa. Podstawmy wartości i sprawdźmy. Równanie bierze pod uwagę wiele zmiennych (inflację, stopę zwrotu), ale niezmiernie je upraszcza, a wygląda tak:

oczekiwany poziom zamożności (majątek, który powinniśmy zgromadzić) = roczne zarobki netto x wiek w latach x 10%.

Dla rodziny pięćdziesięciolatków, zarabiających, podobnie do mojej żony i mnie wynik wynosi ok. 0,9 mln. Gdybyśmy mieli majątek mniejszy – powinniśmy się martwić, przy co najmniej 2-krotnie większych (czyli 1,8 mln) moglibyśmy się uznać za „przodowników w budowie bogactwa”. W rzeczywistości zdecydowanie wyprzedziliśmy i te „podwójne” oczekiwania, a sporo już rozdaliśmy.

Patrząc na warunki mojego miasta i mojego miejsca pracy, niewiele osób osiąga ten poziom minimalny, zwłaszcza jeżeli odejmiemy od ich dochodu netto wartość spadków i większych darowizn. Dlaczego?

Decydują dwa czynniki:

  • konsumpcja (czyli niezdolność do oszczędzania 10% rocznego dochodu). Możesz być zdziwiony, bo oznacza to, że ludzie zarabiający ok. 180 k netto na rodzinę (2,5 średniej krajowe u szczytu możliwości zarobkowych), nie są w stanie odłożyć 18 tys. zł/rok.
  • nieumiejętność inwestowania. Ta z kolei sprowadza się do braku uzyskiwania z kapitału przynajmniej równowartości inflacji.

Jeżeli nie spełnili tych dwóch założeń, moi rówieśnicy i koledzy doszli do stanu majątkowego, w którym dysponują np. jednym starym mieszkaniem, wartym 450k i odrobiną (czyli np. 50k) funduszu awaryjnego, samochodem o wartości 50k i… to w zasadzie wszystko. Pięćdziesięciolatkowie, których dochód nadal pozostaje ponadprzeciętny, wybudowali wprawdzie dom za 1,2 mln zł, ale nadal ciąży na nim 400k kredytu, a 400k pojawiło się w wyniku sprzedaży darowanego mieszkania, samodzielnie zgromadzili 400k, więc zgromadzona osobiście wartość netto = 400k, znacznie mniej niż moglibyśmy oczekiwać . Co więcej, znam ludzi, którzy mają tylko odziedziczoną działkę i 400k ze sprzedanego prezentu ślubnego (darowanego mieszkania) czyli pozornie wykazują spory majątek (ok. 1.2 mln zł), ale sami nie dorobili się nic. Po co o tym wszystkim piszę?

Ponieważ zdolność do oszczędzania (anty-konsumpcji) oraz inwestowania (osiągania wysokich stop zwrotów), prowadząc do budowania majątku, tworzy podbudowę komfortu i bezpieczeństwa. Zaniedbując te dziedziny, narażamy się na pracę do końca życia, żmudną pracę, stwarzającą wrażenie, jakbyśmy podobnie do chomika, kręcili się w kółko, bez widocznych efektów. Dbając o dobre zwroty i przyzwoity poziom inwestycji, zapewniamy sobie luz w wieku średnim, czyli właśnie około 50-tki. Dzięki tej kombinacji, nie drżę o pracę, bo po prawdzie, mógłbym już w ogóle nie pracować. Dotrwałbym do emerytury, żyjąc sporo lepiej niż skromnie (na trzy osoby 10k/m-c = 120k/rok) tylko przejadając zasoby, a dokładając symboliczne odsetki od obligacji (1-5% netto) bez żadnego ryzyka. Wielu zarabiało znacznie lepiej i dzisiaj znajdują się na poziomie fat FIRE czyli 30-40k/m-c.

Tym razem jednak w ogóle nie chodzi o FIRE (wcześniejszą emeryturę), tylko powrót do prostej oceny – podobnej do bilansu zdrowotnego – odpowiadającej na pytanie: Na jakim miejscu na linii zamożności (od 0 do wielokrotności oczekiwanego majątku), znajduję się wraz z rodziną? Odpowiedź świadczy bądź o poważnej chorobie, bądź zdrowiu. Finansowym, rzecz jasna. O tym, że lata dorosłości nie przeminęły bez echa, lecz przyniosły namacalny efekt.

50-tka i związany z nią obrachunek, przynosi czasem jeden efekt, opisany w książce Davida Bacha „Start late, finish rich” – próba wyrwania się z finansowej zapaści lub przeciętności, do lotu na ostatniej prostej. Wielu ta sztuka się uda. Wprawdzie procent składany podziała tylko przez kilkanaście lat, ale lepsze to niż przetrwanie z dnia na dzień lub martwienie się, co będzie jeśli jutro stracę zdolność zarabiania. Oszczędzając 30% dochodu (54 tys. zł/rok), w 15 lat, przy 10% stopie zwrotu zbierzemy 1.8 mln zł. Nawet, jeśli dzisiaj nie mamy literalnie nic (wartość netto = 0 zł), po półtorej dekady możemy wyprzedzić wartość oczekiwaną z całego życia, która wyniesie 1,17 mln zł. Oszczędzanie, nawet w późnym wieku ma sens.

Niekonwencjonalne sposoby na dach nad głową.

Przytaczane wielokrotnie analizy pokazują, współcześnie klasa średnia tzw. Zachodu, zaczyna dzielić się na dwie grupy: posiadaczy i nieposiadaczy. Pierwsi – dysponują własnym (choćby kredytowanym) mieszkaniem/domem. Drudzy – wynajmują lub mieszkają z rodzicami. Ponieważ w przebiegu linii życia, znalezienie się w jednej lub drugiej bańce powoduje ogromne różnice w majątku (wynajmujący dysponują 1/10 aktywów netto posiadaczy), trzeba starać się o własną nieruchomość. Odrzućmy narrację o „kulturze (czasem wręcz cywilizacji) współdzielenia” jako nieefektywną i zwyczajnie nieprawdziwą.

Klasyczne metody mówią, duże miasto, mieszkanie/segment od dewelopera, spory kredyt. Teraz jednak czas na weryfikację. Sporo młodych nie posiada zdolności kredytowej, albo ma ją w niewystarczającej wysokości (np. na 200-300 tys. zł). Jak z tego wybrnąć? Niekonwencjonalnie, łamiąc standardy.

Metoda 1. Dom na wsi lub miasteczku. Wiem, wiem, jestem w tym już nudny. Ale jednocześnie powtarzam bez przerwy – dane ekonomiczne nas nie okłamią. Oddalając się od miasta o 30 km (często niezłej drogi) możemy kupić nieruchomość za 1/3 ceny „miejskiej”. 100-metrowy dom blisko centrum(taki jak mój) – 1 mln, na przedmieściach 600-700k, na wsi 300-400k (a czasem nawet 200k). Taki sam standard, wielkość, a większa działka. Tu wystarcza przeciętna zdolność kredytowa. 300k w mieście oznacza kawalerkę. Jak tu zakładać rodzinę?

Metoda 2. Wspólny zakup domu w gorszej dzielnicy. Czasem nawet nie trzeba opuszczać granic miasta. Geografia cenowa okazuje się sprzymierzeńcem. Skoro w dobrej dzielnicy (jak moja) stumetrowy dom kosztuje 1 mln zł, w innej 200-metrowy 750k. A to oznacza, że łącząc siły z przyjaciółmi (oraz dzieląc dom na dwa lokale) możemy uzyskać 100-metrowe mieszkanie za 375k (plus koszty podziału). I znowu, te 375k daje nam szansę na życie „jak człowiek” z rodziną, w pięciu pokojach, z kawałkiem ogrodu, za cenę dużej kawalerki. W granicach zdolności kredytowej pary zarabiającej na poziomie mediany dochodu miasta.

Metoda 3. Samodzielna budowa, przebudowa, przeróbka. W tym punkcie proponuję 3w1. Bo tak, samodzielna budowa na podmiejskiej działce (koszt z zakupem 400k, za nowoczesne 60m2 zbudowane siłami własnymi). Albo przebudowa istniejącego, albo przeróbka z lokalu użytkowego (za pół ceny – czyli 60m2 =250-300k). Jeden z moich klientów mógł kupić 120 m2 w dobrej dzielnicy za 350k. I dochodzimy do sedna. Trzeba kombinacji, inwencji, pracy własnej. Natomiast skutek – podobny jak w metodach 1 i 2 – zyskujemy sporą przestrzeń za niewielkie pieniądze, albo po prostu niską cenę (kawalerka za 130k, przy cenach rynkowych zaczynających się od 250k). Warto pomyśleć, pokombinować i popracować.