Tytułowe słowa, wypowiedziała pewna dwudziestolatka rodziców z klasy średniej, gdy w jej obecności opowiadałem o planach zakupowych dla syna. Nie stanowi wyjątku, lecz regułę. W moim otoczeniu (dorabiająca klasa średnia 45-55) tylko znikomy procent kupuje/planuje kupić dziecku mieszkanie. Niektórzy młodzi (czyli dzieci pięćdziesięciolatków) reagują roszczeniowością, inni, tylko westchnieniem. Gdzie jednak leży prawda?
Moim zdaniem – pośrodku, i tutaj leży przestroga dla kolejnych pokoleń.
Z jednej strony, biorę klasę średnią 45-55 w obronę. Wielu z nas doświadczyło niesamowitego zwrotu akcji, związanego z rolą wykształcenia. Za komuny, dobry majster, zarabiał tyle co inżynier. Miał też sporą możliwość dorabiania „fuchami”. Czas „Planu Balcerowicza” i kolejne 25 lat, przyniosły zmianę. Zmieciono i spauperyzowano robotników. Do rangi mega zalety wyniesiono wyższe wykształcenie. Można było skończyć filozofię i zostać kierownikiem działu VAT w Urzędzie Skarbowym lub w korpo. Liczyły się literki mgr. Stąd moi rówieśnicy i młodsi z rozpędu inwestowali w wykształcenie kolejnego pokolenia. Z różnym efektem. Jeśli zaciskaniem pasa, korkami, wykształcili programistę, lekarza, ok – uznawano to za sukces. Nawet jeśli ceną był brak możliwości kupienia mieszkania. Udało się, dzisiaj dzieci w okolicach 30-tki powyżej średnich krajowych, ale na mieszkanie muszą sobie zarobić sami, bo niestety rodzicom nie starczyło. Moi znajomi, pompowali kasę w dwie córki, które do pewnego momentu spełniały ambicję, potem niestety przyszedł kryzys. I nie będzie ani pensji, ani mieszkania. Mówię tutaj o rodzicach dorabiających i zarabiających 5 średnich krajowych/rodzinę czyli 2 razy więcej niż moja żona i ja.
Niektórzy (w tym ja) przyjęli inną strategię. Gdy dzieci były małe, kupowaliśmy dla nich nieruchomości, które teraz oddajemy. Pomagał kredyt i planowanie. I tutaj leży pies pogrzebany.
Malkontenci powiedzą „Wam pomagali rodzice” i będzie to prawda, chociaż częściowa. Niejedna dobrze sytuowana rodzina nadal mieszka w domu rodziców/teściów. Niektóre opuściły piętro domku „dziadków” w okolicach 40-tki. 25 lat wstecz nie pomoc robiła różnicę, bo z mojego otoczenia 80% dostawało: mieszkanie, możliwość wykupu „komunałki”, działkę budowlaną, ziemię po dziadkach, wreszcie darmowy (za połowę opłat) dach nad głową w domu rodzinnym na 20-30 lat.
I tu dochodzimy do drugiej połowy prawdy. Dzisiaj taka postawa moich rówieśników to rzadkość. Mieszkanie na studia, w ich trakcie, lub bezpośrednio po dostaje może 10-20%. Stąd źródło roszczeniowości i westchnień. Bo jak to, rodzice dostali od dziadków a nam nie chcą kupić?
I dochodzimy do sedna. Znam sporo przypadków drastycznej deklasacji majątkowej. Rynek okazał się bezlitosny. Z 80% istotnie obdarowanych:
- część zmarnowała (przehulała) własne mieszkanie i teraz wynajmuje,
- część oddała je małżonkom po rozwodzie,
- najliczniejsi – włożyli jako wkład własny w mityczny „dom” i do dzisiaj spłacają kredyt,
- wszyscy – nie posiadają istotnych oszczędności.
Nie mają skąd wytrząsnąć pieniędzy na zakup dwóch mieszkań (wielu posiada dwójkę dzieci). Choćby młodzież sarkała, kwękała, musi wynajmować. Tym samym tworzy się zaklęty krąg najemców (w Niemczech 52%) i landlordów. Jedni biednieją, inni się bogacą (umieściłem na ten temat kilka wpisów z wyliczeniami).
Do tego dochodzi zanik umiejętności społecznych związanych z zakupem lokalu: analizy, targowania się, timingu. Kto przechodził cały proces wiele razy, podejmuje dobre decyzje, „rookie” głównie złe.
„Starzy” nie posiadają możliwości zapewnienia mieszkania „młodym” albowiem przerwali pewien cykl. „Młodzi” nie dadzą nic swoim dzieciom. Zaklęty krąg przeciętności i biedy. Pokażę go w liczbach.
Przypadek 1. Rodzice nie są w stanie pomóc. Młodzi mają 20 lat i jadą na studia do Wrocławia/Krakowa/Gdańska. Rodzice, jedni z przyczyn ideolo („sam się dorobiłem, więc syn też może”), drudzy finansowych nie kupują mieszkania. Trzeba wynajmować. Dzisiaj mamy następujące ceny – 1500 zł za pokój. Kończy się studia, idzie do pierwszej pracy – dajmy na to 5 k na rękę (w tych miastach to możliwe). Para wynajmuje 2 pokoje i płaci landlordowi (zwanemu czule w kręgach lewicowych „czynszojadem”) 3000 zł. Standard się poprawia, bo nie trzeba wspólnej łazienki czy kuchni. Przez 10 lat (5 na studiach, 5 po studiach) razem wyrzucili (wg dzisiejszej wartości pieniądza) – 360.000 zł na najem. Do tego rodzice przez 5 lat wydali na utrzymanie po 1500 zł/m-c. 1500 zł/m-c x 2 osoby x 60 miesięcy = 180.000 zł. W sumie 540.000 zł przejedzonych pieniędzy. Żeby je uzyskać, wielu młodych idzie do pracy. Pracuje całe studia i nadal nie ma nic.
Przypadek 2. Rodzice dają mieszkanie. Dokładnie taki sam układ, ale rodzice kupują mieszkanie. Zamiast płacić za pokój fundują trzy małe pokoje. W jednym mieszka dziecko z parą, dwa wynajmuje (za 2000 zł) i ma na utrzymanie, nawet z górką. Po studiach, nie musi wynajmować. Koszt? 0 zł.
Przypadek 3. Dwie pary rodziców dają mieszkanie. Ekstremum, chociaż możliwe. Młodzi wynajmują jedno mieszkanie za 3000 zł, w drugim dwa pokoje za 2000 zł. W sumie mają 5000 zł przy kosztach na poziomie 3000 zł. Zostaje im 2000 zł, rodzice nic nie dokładają, więc wynik po 5 latach wynosi +110.000 zł. W sam raz na wkład własny do zakupu kolejnej nieruchomosci po studiach, gdy przyjdzie pensja 2 x 5k =10k/m-c. Kula śniegowa rozpędza się.
Różnica pomiędzy przypadkiem 1 (najemca), a 2 (dostał mieszkanie od rodziców), okazuje się gigantyczna. 3000 zł x 12 miesięcy = 36.000 zł/rok. Praktycznie do końca życia. Dużo łatwiej budować nadwyżkę, dużo łatwiej myśleć o kolejnych zakupach. Trzeba, podobnie jak moje pokolenie, mądrze budować zamożność, a nie hulać, marnować przy rozwodzie, porywać się na drogi dom, który może stać się kulą u nogi.
Dokładnie jak piszesz koszty są niebotyczne. Pierwszy przypadek to ponad pół miliona złotych. Ceny wzrosły, sam pamiętam jak studiowałem w mieście z top4 20 lat temu to wystarczył 1000 zł na życie i wynajem (plus wałówka od mamy 🤪). Teraz ciężko maja/będą mieli młodzi z pomocą od rodziców bo często oni sami do 65 roku życia będą spłacali swoją hipotekę. Na plus może okazać się to o czym pisałeś w poprzednim wpisie. Dziadkowie będą mieli często jednego wnuka na którego w spadku przepiszą swoją nieruchomość. Szczęście będą mieli ci zamożniejsi (mam znajomego 40 latka któremu w spadku zostanie 5 nieruchomości -smutne ale musi tylko poczekać), biedny dalej będzie biedny.
Ale zobacz jaki start ma 20 latek z własnym mieszkaniem. Dodaj do tego dobre studia/fach/znajomości i można żyć.
Mam dzieci w wieku wczesnoszkolnym. Myślę o tym w jaki sposób zapewnić im start, ale też sobie inwestycje na najbliższe 10-15 lat do czasu aż dorosną. Rozglądam się za czym w top4, bo jeśli nie będą studiować to wpływ z wynajmu mieszkania blisko uczelni będzie w miarę pewny.
Inflacja istotnie zmienia liczby. Nawet z tą wałówka, która nadal pozwala studentowi zaoszczędzić na piwo.
Młodzi (tzn. większość dzieci dzisiejszych 50 latków) już dostrzegają, co zmieni powszechność hipotek w grupie wiekowej 35+. Moich dwóch synów wyszło z domu na studia do innego miasta, a trzeci jeszcze został ze mną. Własne mieszkania (bez kredytu) dostało może 10% ich szkolnych kolegów. Reszta wynajmuje albo wraca do rodzinnej miejscowości.
Co do spadków, myślę sobie, że też nastąpiła zmiana bazująca na dwóch zjawiskach, z których jedno opisujesz. Spadki po dziadkach dostanie 35-40-latek. Wcześniej gdzieś żyć musi. Dochodzi jeszcze radykalna zmiana mentalności. Dzisiaj 55-latki nie postrzegają się jako babcie/dziadków, ale jak to mówią „wreszcie chcą coś mieć z życia”. Nastąpiła, napędzana przez media, epidemia „szarych rozwodów” i „samorealizacji”, która nie byłaby pewnie zła, gdyby nie polegała na „odrobinie szaleństwa”, na którą idzie majątek gromadzony przez pokolenia (napisze o tym kiedyś, w formie ostrzeżenia cały wpis). Druga grupa tradycyjnie „odda na kościół” i dla młodych niewiele zostanie (bo po drodze są jeszcze ich rodzice).
Co do mieszkań w TOP4, dobrze przemyśl gdzie. W Krakowie następują procesy, o których dowiedziałem się niedawno – stopa zwrotu gwałtownie się kurczy, a dochodzą różne ryzyka. Chyba lepsze Warszawa, Wrocław, Trójmiasto.
A studia dzieci? Tu kompletnie nie da się nic zaplanować. Moi synowie mieli 7 uczelni na miejscu, wybrali drugi koniec Polski, dzieci przyjaciół znajomych – od zdalnych studiów dla papierka, do stolic europejskich. Pomiędzy skrajnościami np. Gdańsk, chociaż bliżej Olsztyn czy Warszawa. Dzisiaj miałem spotkanie w Krakowie i tak się zgadało, że mój rozmówca poszedł spod wschodniej granicy na UJ, odrzucając Lublin, Rzeszów, Warszawę.
Kraków ma faktycznie najniższą stopę zwrotu z najmu, do tego dochodzi mit miasta ” gdzie w dobrej lokalizacji nigdy się nie straci” ( w sumie do tej pory tak było, więc to nie mit).
Nowe przepisy o najmie krótkoterminowym stanowią spore zagrożenie dla tego rynku, bo duża część tych ofert będzie musiała trafić na rynek najmu długoterminowego.
Kraków z jednej strony urósł ludnościowo na przestrzeni 20 lat, z drugiej dojechali Ukraińcy, ale przede wszystkim stał się miastem turystyczno-usługowym. Wygenerowano w ten sposób popyt na mieszkania zajmowane przez właścicieli, wynajmowane długo- i krótkoterminowo. Ponieważ jednak podaż chyba przeszacowano, dzisiaj nowe 50m2 w niezłej dzielnicy da się wynająć za 2500 zł/m-c, sporo taniej niż w Warszawie (co oczywiste), ale także we Wrocławiu czy Gdańsku.
Próba regulacji najmu krótkoterminowego, jeżeli będzie restrykcyjna, zakłóci tę kruchą równowagę i skończy się katastrofą. Stąd Kraków odradzam wszystkim, którzy próbują maksymalizować stopę zwrotu.