Nieruchomości w miastach są coraz droższe. To niezaprzeczalny fakt. W moim mieście ceny mieszkań dochodzą do 7.5-8 tys. za m2, podczas gdy średnia pensja to ok. 4 tys. netto. Czy jest na to jakaś rada?
Pierwszą wydaje się pójście w stronę tiny houses, małych domków (wręcz zbliżonych wielkością do wozu Drzymały) zlokalizowanych na wsi albo przedmieściu. Trochę już o tym pisałem.
Druga, reprezentowana przez zatwardziałych mieszczuchów, poszukuje rozwiązania skoncentrowanego na pozostaniu w granicach miasta. To trudne, gdy 2-pokojowe małe mieszkanie (35 m2) zbliża się ceną do 300 tys. zł (na moim osiedlu 280 tys.). Żeby je kupić należy mieć zdolność regulowania kredytu na 80% wartości czyli obecnie 1150 zł na 30 lat (kredyt 230 tys.) i 50 tys. na początek. Jednocześnie trzeba płacić czynsz ok. 350 zł. Wynajem takiego mieszkania na rynku, dla trzech osób to 1500 zł (+często 350 zł czynszu).
Pewnym wyjściem jest współdziałanie. Zdaję sobie sprawę z aberracji – potrzebna jest współpraca dwóch-trzech osób, żeby wspólnie wynająć/kupić 35-metrową, dwupokojową dziuplę, ale takie są obecnie realia. Młodzi ludzie nie mają zdolności kredytowej, więc takie lokum wynajmują – płacąc ok. 500-800 zł na osobę. Czy da się inaczej?
Tu trzeba mieszkaniowego hakerstwa. Załóżmy, że jesteście studentem. Rodzice zaoferowali wam te 500-800 zł na pokój w dużym mieście. Czy macie alternatywę? Spróbujcie pokazać im poniższe wyliczenie. Rodzice pewnie mają jakąś rezerwę zdolności kredytowej, jeżeli są parą wywodzącą się z klasy średniej (zgodnie z wyliczeniami Polskiego Instytutu Ekonomicznego dochód netto na osobę w okolicach 1500-4500 zł). Mogą wziąć kredyt na mieszkanie, właśnie takie, o jakim cały czas piszemy – 2 pokoje, 35 m2. Dysponują też minimalnymi oszczędnościami – 50 tys. zł. Wtedy warto dokonać przeliczenia. Czy lepiej płacić przez 5 lat studiów czynsz obcej osobie, czy może od razu kupić coś swojego, skoro za te kilka lat prawdopodobnie będzie drożej? Odpowiedź na to pytanie nie jest proste. Zawsze wymaga przeliczeń. Ja, na konkretnym przykładzie widzę to tak.
Jeżeli (wtedy i tylko wtedy) mamy 50 tys. zł i zdolność kredytową (jeśli nie to żaden dylemat nas nie dotyczy – wynajmujemy), dokonujemy wyboru.
Pierwsza opcja – wynajem. W zależności od standardu, w bliskiej odległości od uniwersytetu zapłacimy za wynajem ok. 500-800 zł/osobę. Do tego czasami (zwłaszcza przy dolnej granicy przedziału) dochodzi jeszcze 100 zł opłat stałych i media. Możemy wybrać. Te 600-800 zł zapewnia dziecku dach nad głową w dwuosobowym lub jednoosobowym małym pokoju i brak konieczności kupowania biletu dojazdowego (dojście na piechotę).
Druga opcja – zakup. Tu prosto – rata 1150 zł, 350 zł czynszu. Razem 1500 zł. Oczywiście znacznie więcej niż 600 – 800 zł. Ale i inne warunki. To daje pole do pewnej optymalizacji. Znajdujemy dla studenta dwóch współmieszkańców, albo on sam ich znajduje. Płacą łącznie 2 x 500 zł tj. 1000 zł + opłaty. I nagle okazuje się, że te 50 tys. wkładu własnego zredukowało dopłatę dla właściciela do … 150 zł. Daje to 6000-8400 zł rocznych oszczędności. Po 5 latach studiów (optymistycznie) mamy już „tylko” 300 rat kredytowych do spłaty (25 lat) i kolejne 30-40 tys. oszczędności.
Kiedy sam byłem studentem, takie przemyślenia zrealizowali rodzice jednej z moich koleżanek. Małe mieszkanie (kawalerka) kosztowało 50 tys. zł, czynsz rynkowy za nie 600 zł. W domu były dwie córki-studentki. Przez 6 lat studiów trzeba byłoby zapłacić wynajmującemu … 43 tys. zł (600 x 12 x 6). Zupełnie bez sensu. Lepiej kupić. Teraz takie wyliczenie wygląda trochę inaczej. Kawalerka kosztuje 230 tys. zł. Koszt wynajmu podobnego mieszkania – 1200 zł. Czyli przy dwójce dzieci z różnicą wieku 1 rok (6 lat studiów) wydajemy na wynajem 86 tys. (1200 x 12 x 6). Oznacza to, że kupując mieszkanie za gotówkę (o ile mamy wolne 230 tys.) zyskujemy „darmowe” 86 tys. zł i … wzrost wartości nieruchomości w tym czasie. Jeśli do dzieci wprowadzi się trzecia osoba i za 500 zł zamieszka w pokoju przerobionym z kuchni (znowu przeginam, wiem) zyskujemy kolejne 36 tys. (500 x 12 x 6). W ten sposób za mieszkanie zapłacimy tylko 108 tys. zł (230 tys. – 86 tys. – 36 tys.).
Wersją hardcore dla osób dorosłych jest zakup całego domu. W moim sąsiedztwie taki dom da się kupić za 800 tys. zł. Daje to ratę 3500 zł, przy 100 tys. wpłaty. Ten dom ma 4 mieszkania, każde na oddzielnym poziomie, o powierzchni ok. 50m2. Trzy można wynająć, za ok. 1200 zł. Tym sposobem, dzieląc się mediami (podliczniki, centralne ogrzewanie na 4) można zyskać jeszcze 100 zł i… nie płacić za własny dach nad głową (poza wpłatą początkową oczywiście). Przez 10 lat zbierzemy z niezapłaconego czynszu i zysku ok. 156.000 zł (1300 zł x 12 miesięcy x 10 lat).
Niewiele różni się od innej powszechnej praktyki. Podziału takiego domu na 4 mieszkania i sprzedaży 3, a sobie pozostawienia ostatniego. Moi znajomi, ludzie ok. 40-tki, z dobrymi pensjami i dwójką dorastających dzieci kupili takie mieszkanie. Sąsiadują z nimi właściciele, a dwa lokale zajmują studenci. Nie każdy chce tak żyć. Z drugiej strony mamy własne mieszkanie za ułamek wartości, a nabywcy kawałek własnego ogrodu. Taka rozprzedaż opiera się na prawdzie, że m2 w domku kosztuje taniej niż m2 w mieszkaniu. Sprzedając 3 mieszkania za 250 tys. zostajemy w czwartym, płacąc za nie …50 tys., plus koszt papierów do podziału.
Czy warto tak zrobić i wybrać któryś z opisanych wyżej sposobów? Z powodu finansowego, to rozwiązanie optymalne (lecz nie dla wszystkich dostępne), ale niektórzy mogą uznać je za pochodzące wprost z programu Megasknery.