Przeprowadzka na wieś. Czy to ma sens dla przeciętnego Kowalskiego?

Od kilku lat na moim blogu przewija się temat przeprowadzki na wieś. Czasami skupiam się na aspekcie finansowym, czasami na emocjach, filozofii itp… Dzisiaj ponownie czas na analizy ekonomiczne. A zatem, czy przeciętnemu Kowalskiemu opłaca się wyprowadzka na wieś? Czy to czyste szaleństwo a może najlepsza opcja? Skąd wziął się trend powrotu do korzeni (w końcu większość ludności Polski wywodzi się ze wsi w 1,2,3 pokoleniu)?Liczby mają to do siebie, że są nieubłagane. One nas nie okłamią. O ile dopuścimy je do głosu (zamiast stawiać na emocje) mamy szansę dokonać optymalnego wyboru. Jak więc to wygląda?

Praprzyczyna.  Głównym powodem wyprowadzki na wieś są pieniądze. Nie oszukujmy się, większość moich znajomych (był taki cykl na blogu) podjęła decyzję o przenosinach, bo nie było ich stać na dom w mieście. Na dom, taki jaki zawsze chcieli mieć. Policzyli więc kasę i wyszło im…..

Najtańszy dom w mieście to dwie opcje. Albo stary budynek bliżej centrum, wybudowany w PRL-u do kapitalnego remontu o powierzchni 100-150 m2, albo mały szeregowiec (segment – 80-120 m2) na nowym osiedlu na granicach administracyjnych. Cena? W moim mieście minimum 700 tys. przed remontem   Rata kredytu w wysokości 620 tys. (zakładam posiadanie 10% wkładu własnego + kasy na wykończenie/remont – 100 tys. ) – 2.400 zł na 30 lat i 3200 zł na 20 lat. Czyli sporo. Po pierwsze, mało kto w okolicach 30-tki (kredyt na 30 lat) ma odłożone 200 tys. Po drugie, nawet jak ma, niekoniecznie chce wydać. Inaczej jest w przypadku 40-latków i dlatego proponuję przyjąć opcję 2 – kredyt na 20 lat z ratą 3200 zł. Taka kwota płacona co miesiąc przez najbliższe 20 lat to mało zachęcająca perspektywa. Chce jednak dusza do raju – własnego ogródka (choćby małego), tarasu i kawy pitej  na nim, pokoju dla każdego dziecka, psa i widoku lasu/pól. Koszt całkowity 870 tys.

Domu nie da się bowiem porównać z mieszkaniem. Nawet sporym. Wiem, co mówię, bo wiele lat mieszkałem w ten sposób. W mieszkaniu będzie za to taniej (co nie znaczy, że tanio). Teraz nowe w moim mieście kosztuje ok. 350 tys. za 55 m2. Przeliczając parametry. Wystarczy mieć 35 tys. wkładu własnego i 65 tys. na remont. Razem – 100 tys. zł. To ponad połowa ze 170 tys.. No i kredyt będzie mniejszy – 315 tys. zł (zamiast 620 tys.) i rata  1650 zł (na 20 lat),  a nawet  1200 zł (na 30 lat).  Zniknie jednak ogród, wyparuje połowa powierzchni mieszkalnej, rozpłynie się garaż, koniec z kawą na tarasie, zostanie nam balkon. Koszt całkowity 415 tys. zł.

I po takich smutnych konstatacjach, próbujemy inaczej. A gdyby kupić działkę w mieście i samemu budować? Proszę bardzo. 350 zł/m2. Czyli za 1000 m2 (na wsi to chusteczka do nosa) 350 tys., za 1500 m2 – prawie dobijamy do ceny segmentu. Nie stać nas. Tak właśnie pomyśleli moi znajomi, budujący się parę lat temu. Nie chcieli działki 150 – 200 m2, tylko 1500-2000 m2 i …. pozostała im wieś. Opcja z dużą parcelą w mieście pozostaje dla zamożnych, nie przeciętnego Kowalskiego.

No więc – wieś. Cena działki zależy od odległości od miasta (ceny do porównania dotyczą mojego). 20-30 km od centrum wyhaczymy działkę 2000 m2 za 70-100 tys. Na budowę przeznaczymy 3500 zł/m2 i mamy dom 120 m2 za 490.000-520 tys.  Za już wybudowany dom z pięcioma pokojami, o powierzchni 120-150 m2  zapłacimy: 400-500 tys.  jeśli będzie w miarę współczesny (prawie do wprowadzenia się), 200-300 tys. – do remontu ( a on pochłonie przy pracy własnej ok. 100). Trochę tych liczb było, więc podsumuję. Dom na wsi – od  400 tys. do 520 tys.  Gdy mamy 100 tys. zł  rata wyniesie (trzymajmy się dolnej granicy) – 1150 zł (30 lat) lub 1600 zł (20 lat).

Ceny? Bez porównania z domem w mieście (870 tys. rata na 20 lat przy wysokim wkładzie własnym 170 tys. – 3200 zł) bardziej już z mieszkaniem (415 tys., rata na 20 lat, wkład własny 100 tys. 1600 zł). Gdybyśmy założyli posiadanie ok. 170- 200 tys. w każdym przypadku i okres kredytowania 20 lat wyjdzie nam rata za:

  • dom w mieście – 3200 zł,
  • mieszkanie w mieście  – 1100 zł,
  • dom na wsi 30 km od centrum – 1050 zł.

I w tym miejscu, gdybym opowiadał, to zrobiłbym pauzę. Niech przemówią liczby. Dom w mieście to prawie trzy razy większa rata, przy takim samym wkładzie.  Ale….

No kilka tych „ale” znajdziemy.

Mieszkanie w mieście, nie będzie miało garażu. Gdy kupimy samochód, dorzucimy koszt wynajmu miejsca parkingowego  (200 zł) lub będziemy szukać parkingu, krążyć po okolicy, jeździć autobusem, chodzić piechotą. Nie każdy lubi, nie każdy może – jak mawiał klasyk.

Rata i garaż, to jednak nie wszystko. Pozostają jeszcze koszty utrzymania i dojazdów. Tu zaczynają się schody i podzielone zdania. Tak jak różne są rodziny, różne potrzeby i wydatki. Zakładam jednak pewną średnią.

Nowy dom w mieście i na wsi będzie kosztował podobnie, jeśli chodzi o koszty utrzymania, przy założeniu oczywiście podobnej powierzchni. Nie ma żadnego sensu porównywanie nowego segmentu 80m2 zamieszkałego przez bezdzietne małżeństwo z 250 m2 domem-kostką przed remontem za to 6-osobową rodziną. W tym przypadku oprę się o doświadczenia moje i moich znajomych i uśrednię: 3 osoby –  dwoje pracujących dorosłych, jedno dziecko, dom 120 m2, mieszkanie 55 m2. Jako ogrzewanie przyjęto gaz.

Dom w mieście – segment.  Gaz – 200 zł,  prąd 120 zł, woda i ścieki 60 zł, podatek 25 zł, internet 80 zł, TV- brak, śmieci 75 zł – razem: 560 zł.

Dom w mieście – kostka. Gaz – 350 zł, prąd 120 zł, woda i ścieki – 60 zł, podatek 25 z, internet 80 zł, TV-brak, śmieci 75 zł – razem 710 zł.

Dom na wsi – stary.  Gaz 500 zł, prąd 120 zł, woda i ścieki – 40 zł (własna oczyszczalnia), podatek 20 zł, internet 80 zł, TV – brak, śmieci 50 zł – razem 810 zł.

Dom na wsi – prawie nowy. Gaz 300 zł, prąd 120 zł, woda i ścieki 40 zł, podatek 20 zł, internet 80 zł, TV -brak, śmieci 50 zł – razem 610 zł.

Mieszkanie w mieście.  Gaz 120 zł, prąd 100 zł, woda i ścieki 60 zł, podatek 20 zł, internet 40 zł, TV-brak, śmieci 60 zł – razem: 400 zł.

Koszty miesięczne (rata+koszty utrzymania + ew. garaż) wyglądają więc tak:

  • Stary dom blisko centrum – 3200+710= 3910 zł,
  • Nowy segment na obrzeżach 2800+560  =3360 zł,
  • Mieszkanie w mieście – 1100 + 400 + 200 =1700 zł,
  • Dom na wsi prawie nowy – 1050 + 610 = 1660 zł,
  • Dom na wsi stary – 1050+ 810  = 1860 zl.

Na tym etapie widać drastyczną przewagę mieszkania w mieście i domów na wsi, lecz została nam największa pozycja – koszty dojazdu.

Moja żona i ja przez wiele lat mieszkaliśmy w centrum miasta. Mieliśmy samochód, przemieszczaliśmy się nim, robiąc ok. 8-12 tys. km rocznie (razem z wakacjami). Po przeprowadzce do domu, nasze koszty samochodowe nie wzrosły od razu i automatycznie. Stało się tak z dwóch powodów: zakup mieszkania w górach i wyjazd syna do szkoły w innym mieście. Teraz rocznie robimy 25-40 tys. km.

Wyprowadzka na wieś i transport to tyle historii, ile rodzin. Bo bywa tak, że jedno nie pracuje (pracuje zdalnie, prowadzi firmę na miejscu), oboje dojeżdżają jednym autem (z dzieckiem), każde ma swój samochód Trzeba jednak wyciągnąć pewną średnią.  Znowu odwołam się do doświadczeń osób, które znam i potrzeb ich rodzin. Przedstawię też kilka wariantów – dostosowanych do rodzin o przeciętnych dochodach.

Nowe mieszkanie w mieście oznacza obrzeża i alternatywę dojazd komunikacją miejską/rowerem lub własnym autem. Nie oszukujmy się – niewiele znam rodzin bez własnego auta. Utrzymanie (ubezpieczenie+przegląd+drobne naprawy) i tak kosztuje.  Przeciętne auto (do 10 lat, niewielki silnik, benzyna), wydajemy (bez AC) 120 zł/miesiąc.  Zakładam, że nikt nie jest wariatem, który kupuje mieszkanie na drugim końcu miasta, a więc codziennie trzeba pokonać 5 km w jedną stronę. Miesięczny przebieg na dojazdy 220 km w miejskich korkach, ze spalaniem 10 l/100 km (benzyna za 5 zł/l). To koszt odpowiednio 110 zł. Razem utrzymanie samochodu – 120 +110 zł = 230 zł. Tyle dodam do nowych  mieszkania i domu  w mieście. Stary dom będzie może lepiej zlokalizowany i tańszy – 170 zł (dojazd połowę krótszy).

Ze wsi trzeba dojechać 30 km. Tu już mała benzyna się nie sprawdzi. Wybieramy diesla lub gaz. Moje doświadczenie z dieslem są bardzo dobre. Na gaz też nie narzekałem. Koszty  100 km porównywalne – diesel pali 4,5 l/100 km i paliwo kosztuje 5 zł/l (22,5 zł) . a gazu wyjdzie 9 l/100 km przy cenie 2,2 zł/l (20 zł).  Nagle jednak miesięcznie trzeba przejechać nie 220 km tylko 1320 km. I wydatki rosną.

Po pierwsze  – utrzymanie. Samochód przejeżdżający 6 razy tyle (wprawdzie nie w korku), zużywa się szybciej. Naprawy będą więc droższe. Czyli koszt stały to nie 120 zł, ale raczej 150 zł.

Do tego paliwo – 300 zł w dieslu i 260 zł w gazie. Łącznie 450 zł/410 zł. Różnica niewielka. Gdy jednak potrzebne są dwa samochody, i dwa niezależne dojazdy, musimy te kwoty podwoić – 900 zł/ 820 zł. W mieście udawało się za 170 zł (stary dom) lub 230 zł (przedmieścia).

Ktoś może mi zarzucić, że przesadzam. Podam trzy  przykłady, drastycznie się różniące.  Moi przyjaciele oboje wykonują wolne zawody. Ona nie jeździ prawie wcale (czyli jej auto głównie stoi), on porusza się do klientów zlokalizowanych w promieniu 120 km. Mimo, że mieszkają 20 km od centrum miasta, ich koszty utrzymania aut w zasadzie nie wzrosły (wcześniej mieszkali na przedmieściach 6 km od centrum).

W drugim przykładzie – on pracuje naukowo (musi być w mieście 2 razy w tygodniu), ale wozi dziecko, ona codziennie do biura. W sumie wyrabiają ten limit 900/820 zł.

W  trzecim przypadku jest jeszcze inaczej. Ona przeprowadzając się z mieszkania do domu – dojeżdża tyle samo, on z kolei pracuje na zmiany (12 godzinne, 4 razy w tygodniu w mieście oddalonym o 50 km). Również nic nie zyskał, ani nie stracił. Koszty wyszły takie same.

Gdybym ja przeprowadzał się za miasto, dalibyśmy z żoną radę dojeżdżać jednym autem – drugie rezerwowe, jak dotychczas, stałoby w garażu. Zwiększony koszt – 450 zł.

Czas więc na finansowe podsumowanie. Dodaję wszystkie koszty:

  • Stary dom blisko centrum – 3200+710+170+= 4080 zł,
  • Nowy segment na obrzeżach 2800+560+230  =3590 zł,
  • Mieszkanie w mieście – 1100 + 400 + 200+230 =1930 zł,
  • Dom na wsi prawie nowy – 1050 + 610+ 450/900 = 2110/2560 zł,
  • Dom na wsi stary – 1050+ 810+ 450/900  = 2310/2760 zl.

Doliczenie dojazdu jednym samochodem powoduje, że dom  na wsi wyprzedza mieszkanie. Nadal jest jednak znacznie tańszy niż jakikolwiek dom w mieście (różnica sięga ok. 1500 zł).   Nawet dojazd dwoma autami dalej daje sporą przewagę (ok.1000 zł).

A jak wygląda praktyka? W rzeczywistości zakup domu to poważna decyzja. Trzeba brać pod uwagę także aspekty niefinansowe. W mojej ocenie, przy pracy od 9-17, dwóch osobach pracujących i dzieciach, gorszy jest czas dojazdu niż koszt i lepiej wybrać mieszkanie w mieście. Z kolei, kto pracuje na uczelni, ma wolny zawód, jedna osoba zostaje w domu,  wchodzi w grę praca zdalna, albo blisko nowego miejsca zamieszkania, na wyprowadzce na wsi nie straci, ani ekonomicznie, ani na komforcie życia.

4 przemyślenia nt. „Przeprowadzka na wieś. Czy to ma sens dla przeciętnego Kowalskiego?”

  1. Zwróciłbym uwagę na jeszcze jeden aspekt: a mianowicie koszty, których nie da się policzyć w pieniądzach. Po pierwsze strata czasu związana z dojeżdżaniem z wiochy do miasta do pracy. Po drugie, może jestem nieobiektywny, ale tak się składa, że mieszkam w mieście, w domu jednorodzinnym, na osiedlu, przy którym znajduje się „droga wylotowa” na wieś (nie żadna droga krajowa, czy wojewódzka, zwykła droga lokalna). Niestety, podmiejskie wiochy zaczęły być kolonizowane przez mieszkańców miast, którym gdy poczuli trochę kasy, zamarzył się domek na wsi. Teraz efekt jest taki, że setki samochodów jeżdżą niemalże pod moim oknem każdego dnia, powodując hałas, drgania, spaliny. Cierpi na tym środowisko, a przede wszystkim inni mieszkańcy, których poziom życia się pogorszył. Teraz ja muszę się wyprowadzić, ponieważ trudno jest żyć w takich warunkach. A te podmiejskie wiochy są skrzyżowaniem miasta ze wsią, jednocześnie pozbawione zalet miasta/wsi. Wszędzie daleko, nie ma transportu zbiorowego albo jest szczątkowy, nie ma za bardzo sklepów, oferty kulturalnej itd. Nie ma też mitycznej „wiejskiej ciszy i spokoju”, bo w takiej wsi skolonizowanej przez przyjezdnych i rozjeżdżonych SUV-ami nowobogackich wcale nie jest aż tak przyjemnie. Dlatego sorry Winetou, ale jeżeli ktoś pracuje w mieście, to powinien mieszkać w mieście. Dlatego ja wolę kupić mieszkanie w miarę blisko centrum i chodzić do pracy 15 minut na piechotę, niż tracić czas i pieniądze na dojazdy, szkodząc przy okazji środowisku i innym ludziom.

    1. Oczywiście, masz rację. Czas to ważny aspekt, który często zostanie pominięty w rozważaniach. W zależności od kilku czynników (lokalizacja, skomunikowanie, tryb życia, charakter pracy) poświęcimy go na dojazd albo bardzo mało (3-4 godziny tygodniowo), albo ogromnie dużo (20-30 godzin tygodniowo). Spójrz jednak na wstęp i zakończenie posta – niektórzy albo nie mają realnego wyboru (alternatywy – małe mieszkanie, ale takie faktycznie małe 20-30 m2 vs dom 120-150 m2 na wsi dla rodziny 3+, to de facto wniosek często oczywisty), albo prowadzą odpowiedni tryb życia (wolny zawód, praca zdalna, maluchy lub dzieci-studenci w innym mieście). Podam przykład mojej siostrzenicy. Tak się złożyło, że rodzice nie mogli dołożyć im do mieszkania, a młodzi pracowali w Warszawie. Dwójka malutkich dzieci, dojazdy, opiekunki, wynajem – koszt ogromny – dwie niegłupie pensje ledwo starczą. Dostali za to działkę z domkiem w pięknym miejscu, 3km od gminnej wsi, ale na uboczu, wcześniej traktowaną jako letnisko. Ona zaczęła realizować pasję (ceramika), on pracuje zdalnie, raz w miesiącu jest w tej Warszawie (5 km do pociągu – 1,5 h jazdy), raz na dwa tygodnie w mieście wojewódzkim (35 km). Gdyby sprzedali to letnisko, dostaliby może 200 tys., starczyłoby na kawalerkę (25m2) na obrzeżach tego miasta wojewódzkiego w stanie deweloperskim, lub wykończony mikro-pato-apartament (17 m2). O Warszawie nawet nie ma co myśleć. Czy nadal wybór wsi był taki nieracjonalny.

      1. Cieszę się, że nie mieszkam w Warszawie 🙂 właśnie planuję zakup mieszkania. W moim mieście (100 tys. mieszkańców, dawna stolica województwa) ceny mieszkań galopują, ale na szczęście nie tak jak w dużych miastach. Da się kupić przyzwoite mieszkanie w uczciwej cenie. Dla mnie ważnym aspektem jest lokalizacja: aby mieć jak najbliżej do pracy i nie tracić czasu na dojazdy. Pozdrawiam!

        1. Pozdrowienia. Obserwuję dwa miasta tej wielkości – Płock i Opole, a każde imponuje jakością życia. Z miasta średniego (20-120 tys. mieszkańców) niewiele osób wyprowadza się na wieś, bo ma ono zalety wielkomiejskości (może poza operą, szkołami wyższymi, jakością ofert pracy), nie mając jej wad. Bo jest i komunikacja miejska, i dobra szkoła, i oferta kulturalna, i sport, i sklepy, a jednocześnie sporo zieleni, wszędzie blisko, tańsze mieszkania. Pomimo tego, miasta te utkwiły w pułapce „średniego rozwoju”, albo wręcz ucieczki młodych. Gdy główny zakład pracy (np. taki Orlen) zostanie wykupiony, albo przeniosą siedzibę do Warszawy, zacznie się problem. I tu pojawia się temat na kolejny wpis – czy lepiej mieszka się w średnim mieście czy wielkim. Znam osoby, które wyprowadziły się z Warszawy do 60-tys. byłego miasta wojewódzkiego i nie narzekają.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *