Strategia podatkowa a wartość netto. Część II.

Dzisiaj obiecana druga część uwag dotyczących strategii podatkowej.

Kup i wynajmuj nieruchomość używaną. Wiele osób o tym nie wie, ale istnieje skuteczny sposób zmniejszenia wysokości płaconych podatków dostępny dla osób nie prowadzących działalności gospodarczej, a w rzeczywistości podobny. Wystarczy kupić nieruchomość pod wynajem. Następnie amortyzować ją (zaraz napiszę o co chodzi), a wszystkie wydatki związane z tą nieruchomością „wrzucać w koszty”. Amortyzacja to najgenialniejsze rozwiązanie służące do zmniejszenia podatku do zapłaty. Jak działa? Ustawodawca założył, że rzeczy (w tym mieszkania, domy, lokale użytkowe, garaże) zużywają się. Dlatego co pewien czas zachodzi konieczność ich odtworzenia. W tym celu stosuje się odpisy amortyzacyjne. Co roku pewien procent wartości nabycia (najczęściej cena + koszty zakupu w stylu prowizje biura nieruchomości, wynagrodzenie notariusza) podlega „odpisaniu” od podatku.  Co mówią o tym przepisy:  Lokal nowy uznany za użytkowy podlega amortyzacji stawką w wysokości 2,5%, natomiast lokal mieszkalny – stawką 1,5%.  Jeżeli nabyty lokal przed wprowadzeniem do ewidencji był używany lub ulepszony, to istnieje możliwość indywidualnego ustalenia stawek amortyzacyjnych. Lokal mieszkalny uważany jest za używany, jeżeli podatnik udowodni, że przed jej nabyciem był on wykorzystywany przez okres co najmniej 60 miesięcy, zaś za ulepszony – jeżeli przed jego wprowadzeniem do ewidencji nakłady ulepszeniowe wyniosły co najmniej 30% jego wartości początkowej. Wówczas indywidualnie ustalona stawka amortyzacyjna może wynieść maksymalnie 10%. Natomiast okres amortyzacji (stawkę indywidualną) dla lokalu niemieszkalnego (dla którego stawka z Wykazu wynosi 2,5%) ustala się przez odjęcie od 40 lat pełnej liczby lat, które upłynęły od dnia oddania lokalu po raz pierwszy do używania do dnia jego wprowadzenia do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez podatnika, przy czym okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.

W skrócie – jeśli kupisz lokal używany lub ulepszony  co roku zmniejszysz podstawę opodatkowania o max. 10% ceny nabycia. Kiedy to nie działa?  Amortyzacji nie podlegają grunty (czyli działki), nie skorzystamy z odpisów wybierając ryczałt jako formę rozliczenia najmu- wtedy nie mamy możliwości odliczenia kosztów.  A teraz przykład. Kupiłem mieszkanie za 250 tys. zł (lub dostałem go w spadku). Postanowiłem go wynająć i amortyzować.  Nawet jeśli uzyskam dochód z czynszu na poziomie 2 tys. zł (co jest raczej mało realne) nie zapłacę grosza podatku. Jeśli wybiorę inną stawkę np. 6%, okres amortyzacji wydłuży się, ale nie zapłacę podatku tylko od 15 tys. Gdyby lokal był nowy to niestety kwota ta wyniesie 1,5% czyli zaoszczędzę podatek od niespełna 4000 zł (a jak wiecie czynsz będzie znacznie wyższy). Amortyzując lokal używany lub ulepszony można w ogóle nie płacić podatku od najmu przez dłuższy czas. Podatek zapłacimy dopiero po sprzedaży (od zamortyzowanej części).

Przeznacz na biuro część własnego domu. Wielu z nas prowadzi małe firmy. Nie potrzebujemy często specjalnego lokalu. Biuro prowadzimy w domu. W takiej sytuacji możemy proporcjonalnie dom ten amortyzować (według zasad opisanych w poprzednim punkcie). Masz używane mieszkanie o powierzchni 60 m2 kupione za 300 tys. zł. Na biuro przeznaczasz pokój o powierzchni 15m2. W ten sposób zmniejszasz corocznie podstawę podatku o 7,5 tys. zł (1/4 x 300 tys. x 10%) i robisz to całkowicie legalnie. Dodatkowo zmniejszysz podatek o koszt zakupu mebli do tego pokoju i wszystkie inne wydatki na utrzymanie (tutaj znowu proporcjonalnie) np. za gaz do ogrzewania płacisz 3600 zł  rocznie, a więc odliczysz 900 zł. Ceną będzie wyłącznie zwiększenie podatku od nieruchomości i zapłata podatku od zamortyzowanej części przy sprzedaży.

Zostań rolnikiem. Rolnik od działalności rolniczej nie płaci podatku dochodowego. Możesz mieć ziemię o wartości 120 tys. zł, osiągać dochód 30 tys. zł (np. warzywnictwo) i nie zapłacić grosza podatku. Do tego, jeżeli nie masz innego tytułu do ubezpieczenia w ZUS, zapłacisz kilkaset złotych ubezpieczenia (KRUS) kwartalnie zamiast kilka tysięcy jak przy działalności gospodarczej.  Dodatkowo, po kilku latach, ubezpieczeniu w KRUS, możesz prowadzić działalność gospodarczą (dowolną) i płacić od niej mniejsze składki (tzw. podwójny KRUS zamiast ZUS), o ile nie przekroczysz progu dochodowego (ponad 20 tys. rocznie).  Niestety to sposób dla niepracujących (z wyjątkiem podatku od działalności rolniczej).

Podwójnie oszczędzając (tzn. legalnie nie płacąc podatków i odkładając zaoszczędzone kwoty) a następnie inwestując możesz uzyskać znaczne zwiększenie swojej wartości netto. Nie bez powodu wielu milionerów prowadzi firmy i/lub posiada nieruchomości.

 

 

 

 

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *