Nieruchomości – Strona 4 – Oszczędny Milioner

Jakie ogrzewanie elektryczne: pompa ciepła, konwektory, akumulacyjne, podczerwień – rozważania na koniec sezonu grzewczego.

W lutym dyskutowaliśmy z Beatą o systemie awaryjnego ogrzewania elektrycznego w niewielkim wiejskim domku. Obiecałem stworzyć oddzielny wpis, chwilę trwało i jest.

Podstawy – jak działa ogrzewanie na prąd elektryczny

Zanim pojawiły się pompy ciepła, obowiązywała dość prosta zasada: 1 KWh energii elektrycznej zmienia się w 1 KWh energii cieplnej. Wbrew pozorom 100% wykorzystanej energii nie jest to głupi wynik, bo np. w drewnie wykorzystujemy ok. 80% (otwarty kominek 30%), w gazie 90%, a w węglu (85%). Potem zaczęły się kombinacje i marketing.

I tak – w przypadku pompy ciepła zaczęto stosować przelicznik: 300%, albowiem z 1 KWh energii elektrycznej pobranej, uzyskiwano 3 KWh energii cieplnej. Klucz – „w optymalnych warunkach”. Tanie chińskie pompy poniżej 0 st. C miały jednak wyniki 1,2 KWh.

Potem zaczęto reklamować ogrzewanie na podczerwień – jako zużywające 70% mniej energii. Fizyki nie oszukasz – nie chodziło o sprawność, bo ta nadal była 100%, tylko o charakterystykę pracy – podczerwień promieniuje, stąd wystarczyła niższa temperatura ogrzewania, aby uznać ją za komfortową (np. 19 st. C zamiast 21 st. C). Ale i tak mówimy o oszczędności nie 70% a ledwie 10%. Ot, cała tajemnica.

W rzeczywistości, poza pompą ciepła, każde ogrzewanie elektryczne, aby uzyskać określoną temperaturę wymaga tej samej energii wyrażonej w KWh. Proste.

Załóżmy, że 1 KWh kosztuje:

w taryfie całodobowej G11 (najbardziej popularna) – 1,03 zł/KWh (),
w taryfie weekendowej: 0,76 zł – 1,08 zł/KWh (taniej w nocy, w weekendy i pomiędzy 13 a 15).

Biorę dom Beaty – 60 m2 słabo ocieplony. Zapotrzebowanie na energię 12.000 KWh/rok, z czego 2/3 pokrywa kominek. Trzeba zapłacić za 1/3 tj. 4000 KWh.

Grzejniki akumulacyjne

Istnieją dwa ich typy. Wybierzmy lepszy. Ten ładuje się w tańszym prądzie, a oddaje ciepło w droższym. Dobrej marka (Dimplex) kosztuje 4300 zł za 3 KWh i wystarcza do ogrzania 30m2 (standardowo). I tu mamy zagwozdkę. Beata musiałaby mieć w domu 2 takie grzejniki – ponosząc koszt zakupu 8600 zł i płacąc za energię ok. 3000 zł/rok (4000 KWh x 0,76 zł/KWh).

Grzejniki akumulacyjne są też dość bezwładne tzn. nie dostarczają ciepła zaraz po włączeniu.

Takie grzejniki mają jeszcze dwie wady: wagę (prawie 180 kg/szt – niech kobieta spróbuje go chociaż przesunąć, pamiętajmy o obciążeniu stropu) oraz wielkość (mocno rzucają się w oczy – 25 cm grubości).

Grzejniki konwektorowe

Przeciwieństwo akumulacyjnych – tak działają farelki. Rozgrzewają spiralę elektryczną i ciepło wydziela się do otoczenia. Są znacznie tańsze w zakupie (500 zł szt – 1000 zł/2 szt. – też dobrej firmy) oraz mniejsze (grubość ok. 12 cm). Dają prąd od razu, ale nie potrafią go gromadzić. Tutaj taniego prądu kupimy co najwyżej połowę. Stąd 2000 KWh x 1,03 = ca. 2000 zł i 2000 KWh x 0,76 = ca. 1500 zł. Razem: 3500 zł. W stosunku do akumulacyjnych oszczędzamy tylko 500 zł/rok (cały czas w założeniach Beaty, która prądem tylko dogrzewa), a płacimy na starcie 7600 zł więcej. Czas zwrotu akumulacyjnych będzie nieopłacalny (poza okresem życia).

Grzejniki na podczerwień

Tutaj zaczynają się cuda marketingu. Niektórzy piszą o oszczędności 70% (niemożliwe), inni ograniczają się do żonglowania wielkościami fizycznymi „Warto wspomnieć, że panel grzewczy podczerwieni Ecosun U+ 300 pobiera jedynie 0,3 kWh i bezstratnie oddaje te 300 W jako moc cieplną do pomieszczenia.” Co to oznacza? Sprawność dokładnie taką samą jak farelka. Dzięki obniżeniu temperatury zaoszczędzimy 10%. Natomiast ceny tego ustrojstwa – 1400 zł/KWh. Nawet nie będę tego liczył, bo przy inwestycji w 6 KWh dochodzimy do poziomu pieca akumulacyjnego, a działamy jak ze zwykłym konwektorem (czyli płacimy co roku 3500 zł za prąd, jedynie dogrzewając). Bez sensu.

Klimatyzator (pompa powietrze-powietrze)

Tutaj patrzymy na wysokie koszty zakupu. Wyniosą one 4300 zł/szt. z montażem (sami tego nie zamontujemy bez utraty gwarancji). Dostaniemy za to Samsunga, który w osiągnie średnią sprawność 2,5 KWh energii cieplnej z 1 KWh energii elektrycznej. Znowu – cena podobna jak w przypadku pieca akumulacyjnego, ale zużycie daleko mniejsze. Z 4000 KWh robi się 1600 KWh. Połowę kupujemy taniej (600 zł = 800 x 0,76), połowę drożej (800 zł = 800 x 1,03). I mamy 1400 zł zamiast 3000 zł. Sporo. Zapłacenie więcej o 7600 zł w stosunku do konwektorów (8600-1000 zł) zwróci się po ok. 3 latach (rocznie 3500-1400=2400 zł). Stąd polecam jednak takie klimatyzatory. Zaleta dodatkowa – osuszanie murów starego domu i chłodzenie w upały.

Mają też wady. Trzeba mieć miejsce na zewnętrznej ścianie oraz w domu. No i nie wyglądają zbyt pięknie. Aczkolwiek w ostatecznym rozrachunku, wychodzą najtaniej.

I jeszcze jedna uwaga na koniec – wszystkie obliczenia dotyczą dzisiejszych cen prądu.

Przeniesienie się na wieś. Dalsze przemyślenia – tym razem o dojeździe.

Nigdy nie ukrywałem, że w moim przypadku największym problemem w przeprowadzce na wieś wydawał się dojazd. To nietypowe, bo akurat kasa miała znaczenie drugorzędne – dom kupiłem wiele lat wcześniej, nie musiałem zaciągać kredytu na remont. Natomiast czas i sposób dojazdu mieszały mi w głowie.

Pierwszy problem – czas. Porozmawiałem z grupą moich znajomych, którzy dojeżdżają 10-11 km do centrum (z czego 4-5 km przez miasto). Twierdzą, że dają radę bez kłopotów, a na stanie mieli dwoje, a nie jedno dziecko. U mnie – 3 razy dalej, ale głównie przez wsie i 1/3 dwupasmówką (albo 3/4 jeżeli wybiorę dalszą drogę). Co to oznacza? Z 10-15 minut w tym momencie – robi się 35-40 minut. Ale gdy szedłem piechotą – 30 minut i już różnica całkiem niewielka. Dziennie – od 20 do 50 minut różnicy. Dwupasmówką dojeżdżam prawie pod samo biuro.

Puryści doliczyliby dojazd syna do szkoły i na zajęcia. No i wtedy wszystko przestaje być proste. Może dojeżdżać z nami (pracujemy z żoną razem) a potem 2-3 przystanki autobusem. Może być przez nas wożony (dodatkowe 15 minut w jedną stronę). A sport? 3 razy w tygodniu treningi – ktoś musi z nim zostać, a drugie wsiadać wcześniej w pociąg.

Za dwa lata idzie do liceum i wtedy albo zyska jadąc z nami (dwa dobre licea w sąsiedztwie naszego biura) albo straci (szkoła blisko starego osiedla), albo będzie mu to obojętne (liceum sportowe kilkaset kilometrów od domu).

Nic tu nie jest jednoznaczne, sporo zależy od przyszłych wyborów. W optymalnej wersji – 20 minut różnicy, w złej dodatkowe 1,5 godziny w plecy. Jesteśmy po rozmowach w domu i plan generalnie zakłada – sportowe, w awaryjnej wersji liceum + sport w mieście powiatowym (dojedzie pociągiem w 10 minut).

Trzeba też pamiętać, że żona pracuje inaczej niż ja. U mnie to 3 dni w tygodniu plus czasem dodatkowy przyjazd w potrzebach firmowych, u żony 5 dni. Jeżeli policzymy czas efektywny (odejmiemy zwolnienia, urlopy, pracę zdalną) – wyjdzie nam: żona 4 dni, ja 2 dni. I po prostu trzeba będzie lepiej planować przez pewien czas (podstawówka syna). Nie ukrywam, cały czas namawiam małżonkę na własną nierejestrowaną działalność zamiast etatu, ale na razie woli dojeżdżać, bo lubi stabilizację.

Drugi problem – kasa. Jak powiedziałem – u nas drugorzędny. Natomiast muszę go wyliczyć. Nastąpi zmiana w parku aut. I tak – głównym środkiem dojazdu stanie się nasz „elektryk”, bo będzie tani (15 zł/100 km przy ładowaniu z gniazdka), a drugim autem na wyjazdy do dorosłych synów, ew. szkoły sportowej – Lexus lub Toyota w hybrydzie (36 zł/100 km). Przy przebiegach ok. 30 tys. km rocznie (pół na pół – same dojazdy do miasta ok. 12-15 tys. km) – nieco ponad 7500 zł na paliwo (650 zł/m-c). Bez tragedii. W mieście ok. 20-25 tys. km z nieco większym zużyciem czyli nie mniej niż 6000 zł (500 zł). Pozostałe koszty utrzymania byłyby bardzo podobne w mieście (większe zużycie na krótkich trasach). I to wyliczenie +150 zł m-c na paliwo wydaje się bezproblemowe. Oczywiście niektórzy po prostu dodaliby dodatkowy „przebieg wiejski” – 15 tys. km i cenę paliwa (np. 36 zł/100 km). Wtedy wyszłoby 450 zł/m-c.

Dom – sprzedać czy wynająć? Dylemat rozwiązany liczbami.

W wielu wcześniejszych wpisach zasygnalizowałem decyzję – postanowiliśmy z żoną, – przeprowadzamy się na wieś. Z czym to zjeść?

Problem nr 1 (mniejszy) czyli doprowadzenie starego murowanego domu do standardu całorocznego, oznacza konieczność remontu, w tym z udziałem fachowców. Trzeba ocieplić ściany (ja), poddasze (też ja), zmodernizować elektrykę, hydraulikę, wykonać kominek z płaszczem i sieć grzejników c.o. (majstrowie). Do tego dojdzie na pewno – renowacja okien (ja), nowe podłogi (ja) wymiana drzwi (ekipa) wreszcie trochę obróbek dekarskich (ekipa). Mówimy tu o mniejszym kłopocie.

Większy (nr 2), który uczyniłem tematem tego bloga, sprowadzał się do udzielenia odpowiedzi na tytułowe pytanie. Co zrobić z domem, który zostanie w mieście, sprzedać czy wynająć? Aspektów zagadnienia widziałem całkiem sporo: koszty remontu, cena sprzedaży, wynajem, inwestycja uzyskanej ze sprzedaży gotówki. Dzielę się sposobem myślenia i wnioskami.

Sprzedaż tak jak jest. Działanie dosyć proste. Wydaje się, że cena 1 mln zł wygląda realnie. Dość podobny, lecz gruntownie wyremontowany, na naszej ulicy poszedł za 1,5 mln, więc nabywca zrobi wszystko po swojemu i uzyska wystarczające dyskonto. Realia pozwalają na następujące wykorzystanie: dom jednorodzinny, dom + mały warsztat (piwnica+ garaż), dom + biuro (małe na parterze), 2 mieszkania, 5 pokoi dla studentów, 5 mikrokawalerek (z naruszeniem prawa i dość istotnymi przeróbkami). Ale o to niech martwi się kupujący – ja zainkasuję 1 mln zł, o to mi chodzi w tym wariancie.

Sprzedaż po remoncie. Wyższa szkoła jazdy. Bo co jeśli nabywcy nie spodobają się podłogi, płytki, układ pomieszczeń? A włożyć trzeba całkiem sporo – myślę, że 200-250 tys. zł zł plus pół roku własnej codziennej pracy. Spore ryzyko. Da się też doprowadzić do stanu deweloperskiego (bez wykończenia), co jednak też wymaga nakładów środków i sił (ocieplenie piwnicy, zerwanie podłóg, szlichty, chudy beton) skuwania płytek, prucia ścian, robienia instalacji, wymiany okien. Generalnie koszt ok. 150 tys. zł i cena sprzedaży znacznie niższa.

Wynajem. W tym punkcie – wrzucam w dom pewną ilość zł i próbuję wynająć. Teraz przydają mi się analizy z punktu widzenia potrzeb, kwot i możliwości. Mogę pójść w studentów – 4 pokoje plus biuro dla mnie. Kolejny pomysł – 2 mieszkania (parter i piętro po 2 pokoje). Wreszcie opcja trzecia – tzw. samodzielne lokale zwane mikro- lub pato- kawalerkami. Tym sposobem na parterze zmieszczę dwie (jedna – 22 m2, druga 17 m2) i na piętrze dwie kolejne (17 m2 i 22 m2). Do tego piątą w garażu i jeszcze jeden pokój – jako biuro dla mnie. Spróbujmy oszacować nakłady i zyski.

5 pokoi – 150 tys. zł (nowa grzejniki c.o., cyklinowane podłogi, wymiana/regulacja niektórych okien, nowe drzwi, łazienka, przyłącze kanalizacyjne, wyposażenie, ocieplenie piwnicy). Dochód ok. 5000 zł.
2 mieszkania – 230 tys. zł (dochodzi druga kuchnia, łazienka, instalacje do nich, schody, wyposażenie). Dochód ok. 4000 zł.
5 patokawalerek – 280 tys. zł (pięć aneksów kuchennych i łazienek, wszystkie podłogi, zmiana systemu ogrzewania – licznik dla każdego, całe wyposażenie, nowe okna parapety). Dochód ok. 6000 zł.

Dochodzimy do najważniejszego punktu. Stajemy przed wyborem – co jest lepsze: 1 mln na inwestycje czy 4-6000 zł z najmu. Ile uzyskam z inwestycji?

Obligacje. Ponosząc ryzyko mogę dociągnąć do 7 tys. zł/m-c. Idąc w państwowe – 4500 zł/m-c. W obu przypadkach – wydaje się to lepsze niż wynajem.

Akcje. Znacznie bardziej ryzykowne, ale i nagroda większa. Wzrost wartości, plus 4% dywidendy netto (3500 zł/m-c wygląda kusząco).

Własny fundusz mieszany. Nie wierzę w fundusze inwestycyjne. Za dużo w nich opłat. Postaram się stworzyć sobie prywatny fundusz z następującymi założeniami. Obligacje 100% przez większość czasu. W sytuacji okazji rynkowej (duże spadki na giełdzie) kupuję za 70% akcje, a 30% zostaje w obligacjach. Skutek – w okresie 10 lat 5,5% z obligacji i drugie tyle z akcji. Wynik 11% rocznie. Lepiej od obligacji korporacyjnych. I z wynikiem 9000 zł/m-c (chociaż nieregularnie), znacznie wyżej niż najem.

Inne aktywa. Gotówka ma to do siebie, że w zwykłych warunkach da się ją zamienić na aktywa. Waluty, złoto, dobra trwałe, handlowe. To także przewaga nad domem położonym 120 km w linii prostej od granicy ze wschodnim sąsiadem.

Jest i coś jeszcze. Wielu z Was zapyta – Halo, halo oszczędny milionerze, a nie zapomniałeś o czymś? Liczysz wzrost wartości akcji, a zapominasz, że nieruchomości też w okresie 10 lat podrożeją? Pytanie w punkt, chociaż i na nie mam odpowiedź. Pamiętacie początkowe nakłady na remont domu pod wynajem (150-280 tys. zł), wtedy je zaniedbałem. To jest właśnie ten bufor na wzrost wartości. Potem także, w okresach 10-letnich potrzebne będą kolejne inwestycje (dach, instalacje, łazienki, podłogi, meble). Patrzę na dane historyczne. Kupiłem ten dom za 525 tys. zł w 2013 r. Po włożeniu 60 tys. zł w remont startowy i ocieplenie – 585 tys. zł. Minęło 12 lat, intensywnych wzrostów na rynku, a dom stoi po 1 mln. Czy stare domy blisko centrum wymierającego miasta podrożeją więcej niż te 15-30%? Możliwe, chociaż mało prawdopodobne. Życie zweryfikuje, na tym polega ryzyko. 30% rocznie przez kolejne 12 lat, da dodatkowe 2000 zł/m-c, ale ani na pewno, ani bez nakładów.

Wnioski. Po zobaczeniu liczb i argumentów, na pewno czujecie już wynik starcia: Sprzedaż czy wynajem? Sprzedaż i zainwestowanie tej sumy. W każdym jednym przypadku, powinno wyjść lepiej na przestrzeni 10 lat. Gdybym zmarł, żonie i dzieciom łatwiej podzielić kasę niż dom. Nie muszą w nią inwestować. Powinni tylko zdobyć jedną umiejętność – inwestowania. I temu poświęcę odzyskany czas.

Zapomnij o zabudowie swojej działki. Jak dwa rządy ograniczyły nam prawo własności. Mało znany problem.

Przedwczoraj w mojej gminie (tzn. tej do której się przeprowadzamy) odbyło się zebranie sołectwa. Temat podany przez radnego – wprowadzenie planu ogólnego. Ponieważ sama zapowiedź brzmiała alarmistycznie, postanowiłem przeczytać przepisy i powiem szczerze – nóż się otwiera w kieszeni. Czas na szczegóły. Wspominana przez media odległość od szkoły i lasu to tylko wierzchołek góry lodowej.

Otóż, rząd Morawieckiego przyjął w ramach „kamieni milowych KPO” zobowiązanie do objęcia Polski planami ogólnymi. Dotychczas działało to tak – były sobie jakieś dokumenty typu „Studium zagospodarowania przestrzennego gminy X”. MPZP (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) nie uchwalano, bo:

za drogo,
i tak da się zabudować większość ziemi na zasadzie tzw. WZ-etek (decyzji o warunkach zabudowy).

W efekcie chyba 70% kraju nie miało MPZP, w zasadzie obowiązywały one w miastach, na wsiach „nie przyjęły się”. Budowano na te WZ-etki, gdzie popadnie. Próbowano zrobić porządek i w efekcie bałagan tylko się zwiększy.

No i w 2023 r. wprowadzono jako obowiązkowe plany ogólne z terminem ich wykonania 31 grudzień 2025 r. Większość gmin go na razie olała (stąd przesunięcie do 30 czerwca 2026 r.). Mój Nałęczów, zasobny i obowiązkowy wziął się do roboty już w połowie 2024 r. Okazało się, że posłowie od Morawieckiego wprowadzili regułę, że poza obszarami uzupełnienia zabudowy, budowa nowego domu nie będzie możliwa, chyba że wcześniej istniał MPZP, ale na terenach wiejskich stanowił on rzadkość. Szybko Morawiecki ustalił – też wyłączenie WZ-etek na terenach z najlepszymi glebami (klasy I-III) – bez okresu przejściowego czyli od 2023r.

Obszary te wyznaczy się już wg algorytmu ustalonego przez obecnych rządzących. No i zrobił się wielki ZONK. Nasz radny uderzył w dzwon alarmowy, przeczytałem przepisy, wytłumaczyłem wczoraj sąsiadom, tłumaczę i moim czytelnikom.

Przy tworzeniu tych obszarów uzupełnienia zabudowy obowiązuje specjalny algorytm – dość skomplikowany (źródło: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20240000729/O/D20240729.pdf . Zaczyna się tak:

„§ 1. 1. W celu wyznaczenia granic obszarów uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy:

1) określa się zgrupowania nie mniej niż 5 budynków, w których obrys każdego z budynków w zgrupowaniu znajduje się w odległości nie większej niż 100 m od obrysu co najmniej jednego innego budynku w zgrupowaniu, przy czym uwzględnia się następujące rodzaje budynków według Klasyfikacji Środków Trwałych, o której mowa w przepisach wydanych na podstawie art. 40 ust. 2 ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o statystyce publicznej (Dz. U. z 2023 r. poz. 773):

a) budynki przemysłowe o symbolu 101,

b) budynki handlowo-usługowe o symbolu 103,

c) budynki biurowe o symbolu 105,

d) budynki szpitali i inne budynki opieki zdrowotnej o symbolu 106,

e) budynki oświaty, nauki i kultury oraz budynki sportowe o symbolu 107,

f) pozostałe budynki niemieszkalne o symbolu 109,

g) budynki mieszkalne o symbolu 110;”

Tłumacząc na ludzki język – jeśli nie masz 4 sąsiadów „w kupie”, albo takiego, który posiada po kilka budynków, domu na działce nieobjętej MPZP nie zbudujesz. Powstaną wprawdzie jakieś doklejenia do istniejącej zabudowy, ale rozmiar będzie śmieszny (180 ha na całą moją gminę). Efekt?

Absurdalny. W sąsiedniej rozproszonej wsi (tak całej wsi!) wyznaczono 5 małych obszarów, co pozwoli zabudować może 0,5 % jej powierzchni. W mojej, w której istnieje, potwierdzone dokumentami, osadnictwo od XIV w., w sąsiedztwie dworzec PKP z pociągami pospiesznymi, a co roku powstawał kolejny budynek, absurdy widać jak na dłoni:

Nie da się nic zbudować na 97% powierzchni. I przeszkodą wcale nie jest szkoła (ja mieszkam na kolonii – a mam do niej 1.8 km).
Obszary przeznaczone pod budownictwo leżą porozrzucane chaotycznie po całym sołectwie, nie mając nic wspólnego z wcześniejszym Studium, które dopuszczało znacznie większe realizacje.
Wyłączone z zabudowy są tereny przy drogach powiatowych, wojewódzkich, a nawet sąsiadów po drugiej stronie drogi, tylko oddalonych o więcej niż 100 m.
Z uwagi na granice, kreślone po skrajach budynków – zabudować da się obszar już zabudowany, a nie całą działkę i działki sąsiednie.
Powstają potwory, takie jak teren budowlany zaczynający się 30 m od drogi (tak stoją domy), a wyłączający wszelką zabudowę przy samej szosie (tam nie postawisz nawet garażu).
Z uwagi na niską klasę ziemi, można coś wybudować na WZ-etkę (ale tylko przez nieco ponad rok) na …. boisku lokalnego klubu sportowego, albo mokradłach, bo reszta ma bonitację 1-3.
Znaczna część centrum wsi nie będzie zabudowana, a u mnie na kolonii powstała enklawa (150 m od drogi publicznej) składająca się powierzchni ok. 2000 m2, bo są 2 domy (jeden jako bliźniak) i 4 budynki gospodarcze. Moje siostry cioteczne, ponieważ wyburzyły starą szopę, mają terenu budowlanego … tyle co dom plus 10 m (czyli nie zbudują nic – mogą tylko rozbudować i to w dwie strony – z pozostałych są już sąsiedzi), sąsiad ma szansę zabudować pół podwórza, a mnie zostało najwięcej – ok. 900 m2, na których teraz stoi dom i trzy budynki. Ale zabudować się mogę tylko tu gdzie budynki – odsunięte od wspólnej drogi o 80 m. Kumpel z dzieciństwa, mieszkający 300 m dalej, pod lasem, już nic nie zrobi, bo nie ma sąsiada, chociaż jego dom powstał 80 lat temu.
Nie da się budować koło zakładu przemysłowego, jak i przy drodze do dworca.

Gdyby nie to, że na trzech moich działkach miejskich są MPZP, dwie z nich nie nadawałyby się do zabudowy. To są jakieś kpiny. W praktyce – wywłaszczenie bez odszkodowania. Wartość działek spadnie drastycznie. Wokół miast zostanie zahamowana wszelka zabudowa (przecież ani sąsiad, ani ja nie sprzedamy własnego podwórka, zresztą na terenach wiejskich nikt nie pozwoli wydzielić działki 300 m2) .

I teraz pytanie – komu to służy? Moim zdaniem – deweloperom i tylko im. Zakaz zabudowy na wsi (w mieście reguły mamy znacznie liberalniejsze), plus ochrona gruntów rolnych, powoduje przenosiny młodych do miast i brak napływu nowych mieszkańców. Dotychczas budowali na WZ-tki. 30-latkowie opuszczą siedliska (nie chcą mieszkać w domu po dziadkach – bo chałupę remontować wolno) i kupią na kredyt klatkę w mieście. Nowi nie przyjdą, bo gdzie, jaki ma sens mieszkanie na wsi, a w kupie?

Mieszkańcy uradzili napisanie adresu do ministra, żeby zmienił chociaż zasady tworzenia obszarów zabudowy, w jakiś logiczny sposób oraz zalecili rozpropagowanie tematu, co niniejszym czynię, zapraszając do dyskusji. Przy okazji – sprawdźcie swoje działki i diablo uważajcie przy zakupie, bo dzisiaj te mapy są jeszcze nieujawnione.

Czy inwestowanie w nieruchomości nadal się opłaci? Studium przypadku.

Jeden z moich synów wyjechał na studia na Dolny Śląsk. Siłą rzeczy zacząłem analizować miejscowy rynek nieruchomości pod kątem inwestycyjnym. Wynikami planuję podzielić się z Wami.

Mieszkanie 3-pokojowe kosztuje ze wszystkimi opłatami wstępnymi, drobnym odświeżeniem (własnym sumptem) i urządzeniem ok. 600 tys. zł. Wynajmiemy je za 3000 zł + opłaty, a więc uzyskamy rocznie 36.000 zł przychodu – 3060 zł podatku = 32 940 zł dochodu. Miesięcznie to ok. 2745 zł. Roczna stopa zysku z najmu wyniesie (netto) – 5,49% czyli zrówna się z odsetkami od obligacji Skarbu Państwa lub rachunku oszczędnościowego.

A wzrost wartości? No cóż, nie mogę Wam go obiecać. W mojej ocenie jeżeli inflacja wyhamuje (a przy spadku konsumpcji oraz inwestycji jest to prawdopodobne), może zyskamy te 2%/rok w ciągu najbliższych 10 lat, może nic, a może zaliczymy stratę. Nic pewnego. A niestety od tego zależy sensowność wyboru nieruchomości, w sytuacji, gdy obligacje korporacyjne dają nam 8.5% netto, a akcje potencjalnie tyle samo.

Jeszcze gorzej wygląda sytuacja w przypadku zakupu finansowanego kredytem. Pożyczając 500.000 zł, zapłacimy ratę 4250 zł. Nie mamy szansy zrównoważyć jej przychodem z najmu. Ba, nawet patrząc na same odsetki (bez kapitału), nie wychodzimy nawet na 0.8,5% od 0,5 mln płacimy ich 42.500 zł, otrzymując 32.940 zł z najmu. Gdzie sens, gdzie logika?

A co ze mną? Wolę pobierać 51.000 zł rocznie odsetek od obligacji i jednocześnie dawać synowi na wynajem mieszkania 36.000 zł/rocznie (w rzeczywistości połowę, ponieważ wynajmuje z dziewczyną, ale założenia muszą się zgadzać).

A odpowiedź na pytanie z tytułu? Na kredyt – zdecydowanie nieopłacalne. Za gotówkę – radzę dobrze się zastanowić.

Sprzedaj dom, uwolnij kapitał i żyj bez pracy.

Na Walentynki w tym roku zamierzałem sprawić Wam szczególny prezent – zdradzenie recepty – jak żyć bez etatu, lub przy minimalnym zaangażowaniu etatowym. Zaprezentowany montaż finansowy wynika z własnych doświadczeń i ustaleń z żoną.

Tytuł wyjaśnia wszystko. Głównym składnikiem naszego majątku, zazwyczaj martwym, więc nie liczonym przez dra Stanleya do spełnienia kryterium zamożności, jest nasze główne miejsce zamieszkania. Ostatnie wzrosty cen nieruchomości wypompowały wartość tego przedmiotu na dość wysoki poziom. Jeżeli macie inną nieruchomość nadającą się do zamieszkania (drugi dom, mieszkanie wakacyjne, dom po dziadkach – jak zwał, tak zwał), sprzedając dom uzyskujecie podstawową wolność finansową tj. stan w którym już nie musicie pracować, bo zasadnicze potrzeby zostają zaspokojone z kapitału. Niemożliwe? Patrzcie na wyliczenia.

Dom w średniej wielkości mieście np. taki jak mój da się spieniężyć za 1 mln zł. W Warszawie, Gdańsku czy Krakowie, większy w dobrej lokalizacji, wart jest kilkukrotnie więcej. Część ma kredyt, wtedy spłata go pomniejsza sumę.

Zostańmy przy pierwszej kwocie. Załóżmy stopę zwrotu 8,4% netto, właściwą dla długoletnich wzrostów rynku akcji, a obecnie obligacji korporacyjnych. I nagle mamy „z niczego” 84.000 zł/rok odsetek, czyli 7000 zł. W polskich, wiejskich warunkach, za taką sumę spokojnie może przeżyć trzyosobowa rodzina. I nie musicie mieć wcześniej żadnych oszczędności.

A teraz pointa. W grudniu zeszłego roku uzgodniłem z żoną, że wykonujemy taki ruch – sprzedajemy miejski dom, wrzucamy kasę w inwestycje, remontujemy posiadany dom na wsi (30 km dalej) i przenosimy się na stałe. Koszty remontu (ok. 200 tys. zł) sfinansujemy z oszczędności. O działaniach i ich skutkach zamierzam Was informować na bieżąco.

Oszustwo „instagramowego życia”.

W lecie tego roku Noizz.pl, odwiedzane przeze mnie z uwagi na serię „Ruinersi” (opowieści o ludziach, którzy kupili stare domy i przeprowadzili remont) rozpoczęła nowy cykl – historie emigrantów. Bazowały one często na stałym schemacie: wyjazd na studia, miłość do obcokrajowca, początkowe trudności, szczęśliwe zakończenia i własny biznes na miejscu. Jednocześnie odnośnik do bohatera odcinka, a w zasadzie jego biznesu (organizacja wakacji dla Polaków, szukanie im nieruchomości na miejscu).

Nie byłaby to rzecz warta wzmianki, gdyby nie konwencja „instagramowego oszustwa”, a więc skupiania się na „sukcesie”, a pomijania realności scenariusza (kosztów, źródeł finansowania). Osobiście, staram się tępić taką metodę opisu cudzego i własnego życia, ponieważ tworzy fałszywy obraz świata. A ten skusi naśladowców, podejmujących decyzje bez świadomości możliwych kłopotów.

Pierwszy przykład. Polka poznaje Francuza, wyjeżdża do Prowansji, nie znając języka, rejestruje się jako bezrobotna, dostaje za darmo kurs francuskiego oraz 700 E stypendium. Mieszka z rodzicami wybranka, nie znającymi z kolei angielskiego, ale przyjmującymi ją z otwartymi rękami. W ogóle wszyscy są mili i przyjemni, krajobrazy piękne, jedzenie smaczne i tańsze niż w Polsce (sic!). Już ta część historii wydaje się nazbyt optymistyczna, albo wręcz nieprawdziwa. W Prowansji tańsze mogą być wybrane lokalne produkty żywnościowe i tylko w sezonie, który tam przypada wcześniej (czyli np. truskawki albo czereśnie w kwietniu). Podobnie jest we Włoszech – taniej kupimy oliwę, kawę w knajpie i… koniec. Gdyby na tym się skończyło, jeszcze można wybaczyć różowe okulary, natomiast to dopiero początek. Potem pojawiają się filtrowane zdjęcia pensjonatu Polki, wybudowanego na miejscu. I stawiamy sobie pytania? Jak ktoś, kto zarabia 700 E (potem może 1500 E) jest w stanie zbudować dom? Oczywiste będzie, że przyczyny mogą być dwie, a artykuł o nich milczy:

dziewczyna przywiozła kasę z Polski (i raczej powyżej 250k Euro, może i 2 razy tyle),
wszystko sfinansowali partner lub jego rodzice, czyli dom nie należy do Polki.

I na tym można zakończyć. Mówimy o scenariuszu nierealnym dla większości emigrantów, ewentualnie o pakowaniu się w kłopoty. Sam znam dziewczynę, która pojechała na wycieczkę, poznała starszego o dekadę Włocha, pomagała mu w knajpie (taki sam raj), a po 15 latach wyrzucił ją z domu z niczym (wypłacił nawet wspólne oszczędności z konta). Wróciła do Polski po 40-tce, bez prawa wykonywania zawodu (nie miała szkoleń, za to długą przerwę), oszczędności, znajomości itp. Próbowała jakiś interesów (import wina), ale wyłożyła się na braku kapitału i doświadczenia. I tak wygląda rzeczywistość bez lukrowania. Oczywiście pewnej liczbie może się udać (jak zawsze), inni przebiją się ciężką pracą, ale emigracja nie stanowi (i nigdy nie stanowiła – wystarczy poczytać Gombrowicza czy Marai) lekkiego chleba. Instagram o tym nie wspomina.

Ile trzeba dziś zarabiać, żeby kupić nowe mieszkanie w dużym mieście?

Pamiętacie jeszcze wpis o Thoreau, który wyliczył, że przy dolarowej dniówce, robotnik ma trudność w zakupie domu, kosztującego 800 dolarów? Teraz wracamy do naszych czasów.

M2 mieszkania w wielu miastach przebił 10 tys. zł. W Warszawie nawet 16 tys. zł. W mniejszych metrażach i dobrych lokalizacjach, ceny potrafią być nawet większe. Na 2 pokoje w stanie do wprowadzenia, trzeba mieć 600 tys. zł w dużym mieście ok. 1 mln w Warszawie, a jeśli prowadzimy własny remont może urwiemy ze 20%.

Jeżeli kredyt hipoteczny kosztuje nas 800 zł za każde pożyczone 100 tys. zł, powinniśmy, przy założeniu posiadania 20% na wkład własny zrobionego lokalu i rekomendacji przeznaczania na ratę nie więcej niż 30% zarobków, osiągać pensję:

12.800 zł netto w dużych miastach,
21.300 zł netto w Warszawie.

Oznacza to wprost, że rynek zwariował, ponieważ tzw. przeciętna rodzina (oboje zarabiają średnią krajową netto) nie może sobie pozwolić na 2-pokojowe mieszkanie, bez zastosowania systemu ulg (np. niedostępny już Bezpieczny kredyt 2%). Oczywiście, jeśli zejdziemy trochę z wymagań, kupimy taniej. Będzie – do remontu, z wysokimi kosztami utrzymania, albo w słabej dzielnicy. Wtedy mamy te 0,5 mln zł i dając 100 tys. zł wkładu, pożyczamy 400 tys. zł z ratą 3200 zł, powinniśmy zarobić „tylko”- 10.700 zł.

Skąd więc „przeciętna rodzina” ma kasę na własne M?

Część dostaje od rodziny. Część dziedziczy. Część zarabia wystarczająco dużo. Część przekracza próg bezpieczeństwa. Część dorabia na saksach i pożycza znacznie mniej. A reszta? Zasila rynek wynajmu, bez szans na zakup. A istnieje wiele innych opcji, o których pisałem.

Wybór trzydziestolatki – korpo Warszawa czy wieś?

Kiedyś odpowiedź była jasna – Warszawa lub inne duże miasto. Korpo zamiast budżetówki, Januszexu, swojej małej DG czy freelansu (zwanego „śmieciówką). Pandemia przewartościowała wszystko. Wprowadziła masowo pracę zdalną, podniosła stopy procentowe i ceny mieszkań. Zarówno kupującym, jak i najemcom. Coraz większa grupa tytułowych trzydziestolatek stoi realnie przed takim wyborem. Albo już go dokonała i wyjechała poza metropolie, a sam temat przebił się do mainstreamu. Jak to możliwe?

Wracamy do podstaw. Dlaczego młode kobiety wyjeżdżały ze wsi do miasta? Generalnie z dwóch powodów. Pierwszy – poprzez naukę starały się dostać do lepszego świata. Takiego, w którym panie chodzą w garsonkach, a panowie w garniturach. Z lunchem w południe, kinem lub restauracją w weekend, parkiem i płatnym urlopem w lecie. Jednocześnie uciekały od „tego gorszego” czyli braku pracy, perspektyw na coś więcej niż najniższa krajowa, harówki od rana do wieczora, zwłaszcza w lecie, wstawania o świcie, zwierząt w obórce i niezbyt ciekawych „kawalerów”. Na kanwie tej opowieści powstało całkiem sporo filmów, seriali, książek. Drugi powód to poszukiwanie romantycznej miłości z jednym z tych panów w garniturach. Oczywistością miała być miłość, płaca znacznie powyżej średniej krajowej, mieszkanie lub domek na przedmieściach, wakacje w ciepłych krajach,, dzieci i pies.

W ostatnich kilkunastu latach zarówno wieś i miasto uległy głębokiej transformacji W mieście, już nie widzimy 8k brutto na początek, 50% trzydziestopięciolatków zarabia mniej niż 4k na rękę, przy pensji minimalnej 3.2k a średniej ok. 5.5-6k netto. Powiedzmy sobie wprost – marnie i niewystarczająco. Mieszkania podrożały do tego stopnia, że dzisiaj wynajęcie kawalerki w Warszawie zbliża się z opłatami do 3,5k. Samodzielny pokój to 1,5-2k. Jednocześnie wieś przestała wyglądać jak za Gierka. Infrastruktura uległa znacznej poprawie (drogi, internet, kanalizacja, wodociągi, gaz). Transport – da się go zapewnić własnym autem. A co najważniejsze, praca zdalna i na miejscu (przybyło całkiem sporo nowych posad), pozwala myśleć o przyszłości..

Wreszcie, da się kupić działkę za normalne pieniądze, a nie tak jak w stolicy 1000 m2 = 1 mln zł. Mieszkanie (sam widziałem taką ofertę w dużej wsi ok. 15 km ode mnie) kosztuje 170 tys. zł za dwa pokoje. We Wrocławiu byłoby to 4 razy tyle (bo po remoncie). Dom z działką – 400k. A może być i taniej. Działki po 2000 m2 gdzieś „na dalekiej Rzeszowszczyźnie” – powiat przeworski czy brzozowski, z małym, starym domkiem do remontu – 130k. Za cenę wkładu własnego na 40m2 we Wrocku, da się mieć własny domek. Za cenę 1000 m2 działki w Warszawie, kupimy 15 km od Lublina, prawie nowy, wykończony, nowoczesny dom.

Poza tym, młodzi patrzą na świat inaczej. Trzydziestokilkulatkowie stanowią ostatnie pokolenie, które zasmakowało w dzieciństwie „prawdziwej wsi” lat 90-tych, u babci, cioci. Budziło się ze słońcem na poduszce, całymi dniami ganiało z gromadą kuzynów. Nawet teraz docenia wiejski, letni chillout, tym mocniej, im bardziej doskwiera im miejski pęd, upał i 20-metrowa kawalerka z 3k kosztów.

Co zatem mają robić? Siąść i spokojnie policzyć. Przeanalizować za i przeciw. Zobaczyć czego chcą. Jakie mają życie teraz, a jakie czeka ich na wsi. Bez owijania w bawełnę, słodzenia itp. Twardo i konkretnie.

Bo na razie wychodzi tak. Pobory „warszawki” i „krakówka” w wielu branżach (dziennikarz, ludzie od kultury, urzędnik) dotarły (patrząc optymistycznie) do 5k netto. W korpo lepiej, może wyciągną 8k netto, dla osoby z pewnym doświadczeniem i poza triadą lekarz-adwokat-informatyk. Dla freelancera lub na jdg – bez szans na kredyt mieszkaniowy. Trudno nazbierać choćby na wkład własny w takim Wrocławiu (20% z 600k = 120k, a rata za pozostałe 480 tys. zł to ok. 4k + 1 k czynsz/opłaty i mamy 5k). Popatrzmy na te liczby:

pensja 5 k, najem kawalerki 3,5k. Zostaje 1,5k.
pensja 8k, rata kredytu+ opłaty – 5k. Zostaje 3k.
pensja 8k, wynajem kawalerki 3k. Zostaje 5 k.
pensja 5k, wynajem pokoju 2k. Zostaje 3k.

Teraz przejdźmy w tryb wiejski. Tam da się, jeśli jesteśmy nauczycielami, urzędnikami, dziennikarzami na freelansie, zarobić nieco mniej może nie 5k, a 4k. Ten tysiąc musimy poświęcić.

Kto przejdzie z korpo, straci więcej. Bo te 4k to taki sensowny próg (chociaż sam znam małomiasteczkową gminę, w której płacą 5k). Można próbować zdalnej (wtedy pensja bez zmian), ale założyłem stratę. Równe 4k.

Jednocześnie – mamy przecież własny dom. To co poświęcilibyśmy na wkład własny – wystarczy na coś do poważnego i dłuższego remontu. Ale własne. No i nie 20-40m2 lecz sporo więcej (70-120m2 w domu-kostce). Popatrzmy na koszty:

pensja 4k, utrzymanie domu 1k. Zostaje 3k.

Nieźle. A to dopiero początek. Przecież wiele wydatków, które pojawiają się w Warszawie, w jakiejś Dąbrówce, Woli czy innej Wysowej, nie zaistnieje.

Na wsi życie jest bardzo tanie, jeśli nie boimy się pracy. Wiem, bo sam to sprawdziłem. Jeśli nauczymy się produkować żywność i osiągniemy dyscyplinę pracy zdalnej – nie ma, że boli swoje przed ekranem trzeba odsiedzieć, dzień ma szansę być nawet dłuższy. Gdybyśmy poszli na miejscowy etat – zyskamy sporo czasu na dojazdach (inaczej jedzie się 8km po wiejskiej drodze, a inaczej 3 km w korkach, to pierwsze trwa 10 minut, drugie – nawet 40). Czyli te 3k potrafi mieć większą moc zamiany w przyjemności życia. Gdy dobrze wybierzemy lokalizację, zapraszam w swoje okolice – pomiędzy Nałęczowem a Kazimierzem Dolnym/Puławami – 30-50 minut od centrum Lublina (autem, koleją+autobusem), lub 2h do Filharmonii Narodowej (zarówno autem, jak i koleją), nie stracimy nawet dostępu do kultury, galerii. Zamiast planować w Kazimierzu szybki weekend raz w roku, pojedziemy tam raz w tygodniu, po pracy, kiedy będzie prawie pusto.

Co tracimy? W jakimś stopniu kontakt z dotychczasowym światem. Pogaduszki przy ekspresie, ploteczki. Niektórzy pewnie odwiedzą nas „w głuszy”, ale nie czarujmy się, wielu znajomych stracimy z oczu. Szansę na nocne życie w mieście, kawę w Starbuniu, połowę życia społecznego. Życie kobiety na prowincji (zwłaszcza samotnej) nie wygląda jak „Miłości nad rozlewiskiem”, „Pensjonacie Leśna Ostoja” czy innym „Rolniku….” .Na każdym rogu nie czeka stomatolog, właściciel firmy gotowy wziąć w ramiona „miejską pannę”. Z drugiej strony, czy w Warszawie jest czas aby go poznać, pokochać, zatrzymać?

Zostawmy jednak na boku problemy sercowe, powróćmy do kasy. 3k poza kosztami mieszkania to również nie szaleństwo, ale da się żyć. Pokazałem to w tegorocznym eksperymencie „Życie za 500 zł”. Jedno auto, jedzenie, ubrania – niech będzie 1300 zł. Zostaje 1700 zł na pozostałe koszty. A jak było w Warszawie? Jedzenie 1k, ubrania, auto, 1k, i zostaje już tylko, w wariancie pensji 8k netto i kawalerki wynajętej za 3k ledwie o 1300 zł więcej. Przy spłacie kredytu na 20-25m2 – wręcz sporo mniej (8k-5k-2k).

Czyli wieś nie tylko warta jest wyboru, ale i on może się opłacać. Zwłaszcza ogarniętej trzydziestolatce.

Koszty ogrzewania mojego domu – dane aktualne na październik 2024.

Co jakiś czas staram się podawać koszty ogrzewania domu różnymi paliwami, podając dość aktualne ceny. Oto one:

węgiel kamienny ekogroszek – 1350 zł/tonę, wartość energetyczna 7700 KWh/tonę = 0,17 zł/KWh.
drewno kawałkowe- 400 zł/m3, wartość energetyczna 3000 KWh/m3 = 0,13 zł/KWh,
gaz ziemny- 0,4 zł/KWh,
pellet – ok. 1400 zł/tonę, wartość energetyczna 5000 KWh/tonę = 0,28 zł/KWh,
zrębka drzewna – ok. 200 zł/m3, wartość energetyczna 3000 KWh/m3 = 0,065 zł/KWh.
prąd – 1,15 zł/KWh,
prąd – pompa ciepła o współczynniku 3.5 – 0,32 zł/KWh,
prąd – pompa ciepła plus własna FV z magazynem energii – 0 zł/KWh (a nawet sporo energii sprzedamy, przy czym doliczmy gigantyczne koszty inwestycji).

Jaki z tego wniosek? Że palenie drewnem wyjdzie znacznie taniej niż gazem. Ba, pozbawiony sensu jest montaż skomplikowanych instalacji, skoro nowoczesnym piecem na zrębkę schodzimy w pobliże 0.

A teraz mój dom. W ostatnim roku popsuł mi się piecyk do podgrzewania wody. Ze względów bezpieczeństwa, w jego miejsce wszedł bojler elektryczny. Stary, powoli odchodzący do lamusa (rok produkcji 2002) piec gazowy zużył ok. 1600 m3 gazu (co daje 17.000 KWh). I stawałem przed dylematem, czy zostawiać gaz, czy iść w kierunku drewna, pelletu. Jeśli popatrzycie na dane, raczej nie ma wątpliwości. Gdyby potrzebna była wymiana kotła – idę w kierunku pieca na zrębkę drzewną. Takie paliwo spokojnie sobie przygotuję, wysezonuję, a koszt – 1105 zł/sezon). Ile zapłaciłbym za rok przy poszczególnych źródłach ogrzewania.

węgiel 2900 zł,
drewno kawałkowe 2200 zł,
gaz ziemny 6800 zł,
pellet 4800 zł,
zrębka drzewna 1100 zł,
prąd – 20.000 zł,
pompa ciepła – 5600 zł,
pompa ciepła + FV – 0 zł.

Zupełnie inaczej wygląda kwestia inwestycyjna. Ale to temat na osobny wpis. Zdradzę efekt – pompa ciepła przestaje mieć większy sens.