Dzisiaj dalszy ciąg analiz wieś-miasto. Tym razem skupię się na ekonomii okolic Wrocławia. Było o mieszkaniu w Strzegomiu, jest o domu w powiecie Świdnica.
Otóż, znalazłem taki dom – w sumie 200 m2 powierzchni oraz wielka stodoła, dwa garaże i 1,1 ha placu (uprawnienia rolnicze+zgoda KOWR), które można kupić za 450 tys. zł w odległości 51 km od Rynku we Wrocławiu, z czego 33 km autostradą, 11 km do węzła i 7 km po mieście. Ogółem ok. godziny jazdy.
W razie potrzeby istnieją też Koleje Dolnośląskie. Na dworzec 4.5 km, potem 40 minut do Wrocławia Głównego. Nieźle.
A pomysł na? Przyjrzyjcie się liczbom. Za równowartość 45 m2 w PRL-owskim bloku na Gajowicach, mamy 2 duże, dwupoziomowe mieszkania po 100 m2, rozdzielone schodami. A w gratisie pole i stodołę (nada się pod działalność) i 2 garaże. Za taki zespół (bez pola) we Wrocławiu zapłacilibyście 10 razy tyle.
A tu tylko godzinę drogi. Ekonomicznie – wybór dla kogoś, kto albo planuje prowadzić DG wymagające przestrzeni (szkolenia, magazyn, drobna produkcja, artystyczne) i chce mieć firmę pod bokiem, albo miłośnika natury, albo wreszcie rodziny dwupokoleniowej (od biedy zmieszczą się 4, ale wtedy dostaniemy lokale po 50-60 m2). Idealne również dla tradycjonalisty typu „żona w domu, mąż w pracy”. W pobliskim miasteczku (tam gdzie dworzec) działa kilka zakładów produkcyjnych, a na podorędziu Wrocław.
Dlaczego takie miejsca nie znajdują nabywcy i wsie/miasteczka ulegają wyludnieniu? Rodzice (np. moi rówieśnicy) mogliby sprzedać 2 pokoje w bloku i wraz z dziećmi wyprowadzić się, żyjąc bez kredytów. Albo dwójka rodzeństwa wydać po 225 tys. zł, zamiast kupować od dewelopera na Nowym Dworze za 2 x 700k. Nawet uwzględniając własnoręczny remont, wieś wyjdzie taniej. W zakupie – wiadomo, a w utrzymaniu? Podobnie.
Ogrzanie 200 m2 starego domu, po częściowym ociepleniu (jak mój) oznacza wydatek ok. 35 tys. KWh energii. Przy paleniu drewnem – samo ogrzewanie 13-15 m3 – co daje max. 6000 zł. Przy gospodarstwie dwurodzinnym (rodzice+dzieci) – 250 zł/mies/100m2. Ot tyle co 40 m2 w bloku. Albo i mniej. Reszta (woda, ścieki, śmieci, czynsz 0 zł, podatek rolny) – tańsza, lub (kanalizacja, prąd, gaz, internet, ) w podobnej cenie. A jeśli założymy przydomową oczyszczalnię (1,1 ha da się), fotowoltaikę (po prawie 100 m2 dachu w każdą stronę świata, bo budynek w kształcie litery „L”) – ogólnie wyjdzie mniej. Trzeba tylko samodzielnie uprawiać ogród i czasem wdrapać się na dach. No i zrobić uprawnienia rolnicze, bo inaczej KOWR nie udzieli zgody na zakup.
Jak więc spojrzeć na ten dom i wybory ludzi? Otóż czasy się zmieniły. Niewielu chce: remontu, sprzątania, ogrodu ponad 1 ha, dojazdów do pracy, kobiety w domu. Młodzi wolą (i zawsze woleli) dyskoteki, knajpy, możliwość powrotu na bombie, bez uruchamiania logistyki. Nawet, gdyby miało to oznaczać gigantyczny kredyt. Nie chcą też dzielić domu z rodzicami, dziadkami, rodzeństwem. Lubią wygodę, zwłaszcza że Wrocław, ze swoją komunikacją, ofertą gastronomiczno-turystyczną, hamakami w przestrzeni publicznej bije powiat świdnicki na głowę.
I ekonomia musi zamilknąć przed innymi argumentami. Nie pierwszy raz, nawiasem mówiąc. I pewnie nie ostatni.
Nie do końca zgodzę się z twierdzeniem, że ekonomia przegrywa w tym przypadku.
Porównaj sobie wzrost ceny mieszkań na przestrzeni ostatnich 20 lat świetnie położonych ( a więc zawsze droższych niż przeciętne) w miastach takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk.
Wzrost był większy niż aprecjacja przeciętnych mieszkań w tych miastach ( o przysłowiowym Strzegomiu czy Świdnicy nie wspomnę).
I tutaj właśnie wygrywa ekonomia. Inwestujesz w dobro rzadkie, trudne do zastąpienia o ograniczonej zwykle podaży. Mieszkasz w świetnej lokalizacji z dostępem do wymienionych atrakcji i zarabiasz procentowo ( jeżeli zechcesz/ potrzebujesz sprzedać) po latach więcej niż na kupionym mieszkaniu w małych miejscowościach albo gorszych lokalizacjach.
Jest w Polsce sporo ludzi o majątku przekraczającym znacznie przysłowiowy milion USD, więc część z nich dla siebie/dziecka gdzie kupi mieszkanie, jeżeli będzie taka potrzeba? W Strzegomiu czy z widokiem na Odrę we Wrocławiu? Ci ludzie potrafią liczyć i wiedzą, że będą mieli ładnie, elitarnie, luksusowo i do tego w dłuższej perspektywie większą stopę zwrotu.
Patrzę na to nieco inaczej. Analizy na blogu prowadzę na potrzeby grupy, w której sam jestem „milioner za średnią krajową +20%”. Wiadomo, że lepiej mieć mieszkanie w Gdańsku z widokiem na morze, albo we Wrocławiu z widokiem na Odrę i Ostrów Tumski. Tylko takie lokale kosztują dzisiaj miliony. Stąd alternatywa dotyczyła PRL-owskich bloków na Gajowicach – 45 m2 za 45k, lub dom z działką pod Wrocławiem. Nabywcy cieszą się, że w ogóle mają swoje, a nie szukają elitarności i luksusu, bo ich nie stać.
I ta grupa jest znacznie szersza niż dolarowi milionerzy, których liczby (nie uwzględniając wartości głównej siedziby) nie określiłbym jako „sporej”, bo to wg szacunków ok. 0,1-0,5% populacji. A gdybyśmy wymagali przekroczenia 1 mln USD „znacznie” czyli co najmniej 2-krotnie, jeszcze się zmniejszy.
Starałem się porównywać porównywalne. Widziałem mieszkania na Świdnickiej we Wrocławiu w jakiejś plombie -30k/m2 co daje 2 mln za 3 pokoje. I pojawia się pytanie czy dzisiaj (zostawmy wzrosty historyczne) lepiej zrobi młody (np. mój syn), dobrze zarabiający, kupując coś za 500k i zostawiając sobie jakieś ruchy na boki, czy weźmie tę Świdnicką i 1,5 mln kredytu. Własnemu dziecku radziłbym pierwsze rozwiązanie.
I co do wzrostów cen. Mój dom na wsi kupiłem „na górce” w grudniu 2007 r. poniżej ceny rynkowej jakieś 30% (wiem bo miałem kontrolę z US). I teraz jest warty 3 razy tyle od wartości rynkowej i 4 razy tyle co cena nabycia. Przeciętne mieszkanie w Warszawie zarobiło mniej.
I wróćmy do wpisowej rozkminy. Jeszcze raz – to dylematy typowego średniaka, który ma opcję albo bierze 2 pokoje albo dostaje wielki dom, przestrzeń gospodarczą, dwa garaże i kawał ziemi, albo zaoszczędzi połowę (mieszkanie Strzegom), a drugiej połowy albo nie pożyczy, albo zainwestuje.
Co do sposobu podejmowania decyzji przez luksusowych bogaczy (jak pisał Stanley „bogatych pod względem dochodu”) nie chcę się wypowiadać, bo ani nim nie jestem, ani nie posiadam wiedzy.
Oczywiście masz rację i nie ma z mojej strony polemiki z tym co napisałeś w odpowiedzi.
Odniosłem się tylko do kwestii, że ekonomia przegrywa. Bo ona tutaj jest ( jak zwykle zresztą) sprzymierzeńcem bogatszych.
Jestem ciekawy, czy przy wyludnianiu się Polski i tzw. prowincji, przykładowe mieszkanie w Strzegomiu czy dom pod Jasłem da lepsze stopy zwrotu niż apartament w dzielnicy Stradom w Krakowie.
Co do reszty pełna zgoda- ” zwyczajny człowiek ” szuka lepszych warunków tu i teraz a nie będzie patrzył na to co mu ” urośnie” lepiej w perspektywie 25 lat. I wcale mnie nie dziwi zakup mieszkania w Strzegomiu bez kredytu niż kredyt pod korek i oddawanie 35% dochodów przez 20 lat bankowi za przyjemność mieszkania w ” centrum”. Sam bym tak zrobił .
Pozdrawiam.
Przy wyludnianiu prowincji mieszkanie w Strzegomiu da niższe stopy zwrotu niż apartament na Stradomiu, natomiast przy uregulowaniu najmu krótkoterminowego stopy zwrotu z tego Stradomia okażą się poniżej obligacji skarbowych. Kompletnie bez sensu. A jeśli dołożymy niepełne obłożenie czy nieuczciwego lokatora wręcz ujemnie.
Dzisiaj obligacje 3 letnie, skarbowe z kuponem prawie 6% są w moim odczuciu najlepszą inwestycją dla ” przeciętnie ” wyedukowanych oszczędzających. Oczywiście z portfela obligacji korporacyjnych moźna wyciągnąć więcej, bezpiecznie realnie 8,5%, ale ja osobiście wolę od obligacji korporacyjnych akcje. Temat na długi wpis, więc nie drążymy tematu.
Jednak mieszkanie przy Wawelu bardziej ekscytujące niż – bez obrazy dla ładnego miasta granitu- w Strzegomiu. Bo nie mialem na myśli wyciskania zysków z najmu, tylko mieszkanie dla mieszkania.
Mieszkasz w super miejscu, masz dostęp do wszystkich atrakcji pięknego miasta a po śmierci spadkobiercy zadowoleni z wartości spadku😂.
Tylko dla przeciętnego Polaka( i nie tylko Polaka) próg wejścia zaporowy.
Też myślę, że na ten moment obligacje skarbowe i 6% w zasadzie pewnych (jeszcze przez tarczę podatkową IKZE lub IKE) to najlepsze rozwiązanie dla średniaka. Znacznie lepsze niż nieruchomości czy akcje, które są w okolicy lokalnego szczytu.
Natomiast mieszkanie przy Wawelu stanowi dobro tak wyjątkowe, że dostępne wyłącznie dla wąskiej grupy. A do mieszkania dla jeszcze mniejszej. Stąd starając się kierować teksty do znacznie szerszej skupiam się raczej na dylematach obecnej niższej klasy średniej i średniej klasy średniej. W jej przypadku – Stradom poza zasięgiem. Ona myśli raczej Białołęka, Otwock czy Grójec.