Inwestowanie – Strona 28 – Oszczędny Milioner

Pierwsza kawalerka. Wynająć czy kupić? Przykład z życia wzięty.

Wiele osób, wysyłając dzieci na studia do innego miasta, staje przed dylematem – czy płacić za stancję (wynajęte mieszkanie), czy raczej kupić.

Postaram się ułatwić im zadanie, wykonując stosowne obliczenia.

Przyjąłem następujące założenia. Studentów jest dwóch, rozpoczynają studia rok po roku. Przyjeżdżają do miasta, w którym najtańsze, sensownie położone używane kawalerki nadające się do zamieszkania kosztują 120.000 zł. Czynsz (z opłatami ponoszonymi zazwyczaj przez właściciela) wynosi 180 zł. Gdyby mieszkanie takie wynająć na wolnym rynku trzeba za nie zapłacić 800 zł. Nie planowałem wzrostu cen mieszkań, ani jego spadku. Rodzice dysponują ceną mieszkania lub przynajmniej wkładem własnym i zdolnością kredytową.

Wariant I. Rodzice mają gotówkę i za nią kupują kawalerkę.

W pierwszym wariancie przeciwstawiamy koszty stancji, łącznej sumie czynszu i odsetek bankowych. Wychodzi to tak.

Wynajem – 800 zł.

Zakup – 500 zł (czynsz 180 zł + odsetki 3,25% – 320 zł).

Przez 6 lat zyskamy: 300 zł x 72 miesiące = 21.600 zł.

Ktoś, kto dysponuje gotówką, o ile nie jest w stanie wyciągnąć z niej co najmniej 6,5%, lepiej zrobi kupując kawalerkę niż ją wynajmując. Co potem? Mieszkanie zostanie dla jednego ze studentów, lub będzie wynajęte za 800 zł.

Wariant II. Rodzice mają tylko 20.000 zł. Resztę finansują kredytem bankowym.

Wynajem – 800 zł.

Zakup – 680 zł (czynsz 180 zł + 450 zł rata kredytu + 50 zł odsetki od wkładu własnego).

Znowu zakup wychodzi lepiej. Żeby wygrała stancja, wkład własny musiałby być oprocentowany na 10%).

Mamy jedno dziecko. Co wtedy?

Jeśli ktoś ma tylko jednego studenta może podnająć miejsce w kawalerce. Odzyska w ten sposób 400 zł. Wynik (dla gorszego finansowo zakupu na kredyt) przedstawiać się będzie tak:

Wynajem – 400 zł.

Zakup – 280 zł (czynsz 180 zł + odsetki od wkładu 50 zł + rata 450 zł – uzyskane 400 zł).

A gdyby dzieci postanowiły studiować w Warszawie?

Wiadoma rzecz – stolica. Najdroższe nieruchomości. A w tej Warszawie dzielnica Sielce, niedaleko Łazienek. Kawalerka o cenie wywoławczej 170 tys. (8,5 tys./ m2). Czynsz 210 zł. Trzeba mieć wkładu własnego ok. 30 tys. zł. Wynająć ją, to płacić co miesiąc 1200 zł. Policzmy.

Wynajem – 1200 zł.

Zakup – 920 zł (czynsz 210 zł + odsetki od wkładu 80 zł + rata 630 zł).

Ponownie wygrywa zakup. Dlaczego tak się dzieje? W ostatnich kilku latach ceny nieruchomości spadały (w moim mieście w sumie o 10-15%). Ceny najmu znacznie wolniej.

Oszczędzanie na podatkach cd. ulga internetowa i emerytalna.

Znacznie mniejszy zysk przyniosą dwie omawiane dzisiaj ulgi – internetowa i emerytalna. Mimo wszystko warto się nimi zainteresować.

Ulga internetowa

Kolejne odliczenie (tym razem od dochodu), z którego korzystają rozliczający się według skali podatkowej.

Masz internet w swoim mieszkaniu lub mobilny? Potrafisz udokumentować wydatek fakturą na swoje nazwisko (nie trzeba jej dołączać)? Ta ulga jest dla Ciebie. Pamiętaj, że odliczysz wydatki za samą sieć (nie – zakup urządzeń, aktywacja itp.).

Niestety istnieje jedno istotne ograniczenie. Z ulgi można korzystać przez dwa następujące po sobie lata i jednorazowo (czyli w sumie 2 razy od 2004 r. kiedy została wprowadzona). Jeżeli masz żonę/męża to najpierw zawieraj umowę na jedno, potem na drugie. Każde jest odrębnym podatnikiem i ma prawo do ulgi.

Istnieje także limit wydatków – 760 zł rocznie. Jeśli zapłacisz mniej, odliczysz mniej. Jeśli rachunki będą wyższe nie wykorzystasz całej ulgi.

Zysk wynosi: 760 zł odliczone od dochodu x stawka podatkowa (w przypadku większości osób 18%), czyli 137 zł.

Ulga emerytalna

Państwo postanowiło wspierać oszczędzających na emeryturę. Pozwala im odliczyć pewną kwotę od dochodu podlegającego opodatkowaniu.

Warunków jest kilka. Po pierwsze musisz zawrzeć z instytucją finansową umowę o prowadzenie indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego (IKZE). Oferują je banki, towarzystwa funduszy inwestycyjnych, towarzystwa ubezpieczeniowe. Konto jest prowadzone dla Ciebie, małżonek musi mieć swoje. Ma to istotne zalety – limit ulgi będzie podwójny.

Po drugie masz 18 lat (lub 16 jeśli pracujesz).

Po trzecie wpłacasz w roku podatkowym pieniądze na to konto. Możesz co miesiąc, ale nawet jednorazowo 31 grudnia. Maksymalna kwota uprawniająca do odliczenia to w 2016 r. to 4.866 zł.

Po czwarte nie jesteś ryczałtowcem. Rozliczający się według skali podatkowej i płacący podatek liniowy mogą korzystać z odliczenia.

Czyli zaoszczędzisz minimum 876 zł. Jeżeli konta mają oboje współmałżonkowie to już 1.752 zł.

Dodatkowy zysk jest taki, że jeśli dotrzymasz pieniądze do emerytury (65 lat i minimum 5 lat oszczędzania) to zapłacisz tylko 10% podatek od wypłaty.

Przy IKZE trzeba bardzo uważać na opłaty. Są one pobierane np. przy pierwszej wpłacie, od zarządzanych aktywów, za kolejne inwestycje, przy wypłacie itp.

Nie omawiam innych mniej powszechnych ulg (leki, rehabilitacja, krwiodawstwo), ponieważ skierowane są do wąskich grup osób.

Jutro porada – jak zyskać 30% w 3 minuty. Poradnik dla przedsiębiorcy.

Jakie książki warto przeczytać w 2016 r. ?

Od kilku lat w grudniu tworzę plan książek, które przeczytam w następnym roku. Ponieważ poświęcam na lekturę minimum pół godziny dziennie (ale codziennie), jestem w stanie przeczytać nie mniej niż 4 książki miesięcznie. Żeby nie popaść w rutynę i monotonię wybieram na zmianę spośród 5 kategorii:

literatura polska,
literatura światowa (w tym koniecznie temat przewodni – w tym roku Szekspir),
książki zawodowe,
pozycje o finansach,
ostrzenie piły (tematy zgodne z moją filozofią życia).

Na podstawie doświadczeń z ostatnich lat, osobom starającym się osiągnąć zamożność polecam 5 książek z kategorii – finanse:

Sekrety amerykańskich milionerów (Th. Stanley, W.Danco).
Jak kontrolować swoje finanse (Sylwia S. Lim)
Jak pomnożyć źródła swoich dochodów (Robert Allen)
Bogaty albo biedny, po prostu różni mentalnie! (T. Harv Eker)

5. Bezpieczne strategie inwestycyjne (K.Van Tharp, S. Sjuggerud, D.R. Barton Jr.)

Każda z ww. książek kładzie nacisk na trochę inne kwestie, ale wszystkie odnoszą się do budowania zamożności. Ich krótkie opisy (kilkuzdaniowe notatki) poniżej.

Sekrety amerykańskich milionerów

Myśl przewodnia – prawdziwi milionerzy, to nie są te osoby, które uważamy za bogatych. Połowa amerykańskich milionerów kupuje używane samochody, większość nosi tanie ubrania z marketu, niedrogie zegarki. Wydają za to pieniądze na inwestycje. Ci, których uważamy za milionerów, to w przeważającej większości aspiranci – osoby dużo zarabiające, a nie zamożne. Często ledwo wiążą koniec z końcem, żyją na kredyt.

Pozycja pełna danych statystycznych, ale czyta się lekko i daje do myślenia. Wady – nie zawiera praktycznych porad inwestycyjnych, ani oszczędnościowych poza jedną – zawsze wydawaj sporo mniej niż zarabiasz.

Jak kontrolować swoje finanse

Zero filozofii. Czysta esencja wiedzy. Jak zacząć wreszcie osiągać cele finansowe, spłacić kredyty i zacząć żyć. W porównaniu z pierwszą trochę lakoniczna, ale pisała ją księgowa. Na początek doskonała.

Jak pomnożyć źródła swoich dochodów

Idea książki zaczyna się od konstatacji, że obecnie jedno, a nawet dwa źródła dochodu na rodzinę zupełnie nie wystarczają. Dla bezpieczeństwa potrzebujesz wielu strumieni w tym tzw. pasywnych (wpływy niezależne od pracy). Zawiera kilka strategii inwestowania w nieruchomości. Odnosi się do giełdy, własnej firmy itp. Ponownie pozycja praktyczna.

Bogaty albo biedny po prostu różni mentalnie!

Bogaci, klasa średnia i biedni myślą inaczej. Widzą ten sam świat, ale z obserwacji wyciągają zupełnie inne wnioski. Autor odkrywa myśli o pieniądzach, które nie pozwalają nam się bogacić i zwalcza je po kolei. Napisana bardzo ciekawie i dająca do myślenia.

Bezpieczne strategie inwestycyjne

Must have dla pragnących zbudować zamożność i rozpoczynających inwestowanie na giełdzie. Pisana przez praktyków dla praktyków, zawiera konkretne pomysły jak zarobić i w co lokować pieniądze. Dodatkowym bonusem jest rozdział o finansach w wydaniu dziecięcym.

Jak niezła nieruchomość stała się najgorszą inwestycją – kredyt w CHF

Na nieruchomościach nie można stracić. Kto nie kupi teraz, zmarnuje życie. Kup zanim ceny znowu wzrosną. Tak krzyczały nagłówki gazet w 2007 r. w szczycie cen nieruchomości. Wiele osób dokonywało zakupu za kwoty, których po pierwsze nie mieli, po drugie ograniczone tylko fantazją deweloperów. Przykład jest prosty i pochodzi z miasta w którym regularnie spędzałem wakacje – Szczawnicy nad Dunajcem. Wybranie lokalizacji nie ma większego znaczenia bo w czasie hossy na rynku nieruchomości ceny rosły wszędzie.

W 2001 r. można było kupić mieszkanie 50 m2 za 60 tys. zł. W 2006 r. już za 120 tys. zł. Doskonały interes powie ktoś i…. sprzeda. Ale w 2007 r. cena wynosiła już 200 tys. zł. Rozumiesz? Ponad trzykrotny wzrost wartości w ciągu 6 lat, w tym 80 tys. w ciągu roku. Tak właśnie wyglądał rynek w 2007 r. Jednocześnie rosły też ceny akcji a frank szwajcarski kosztował 2,2 zł.

Wydawało się, że może być tylko lepiej. Frank zsunie się poniżej 2 zł, a ceny nieruchomości dalej będą rosły.

Nierozsądni dali się omamić.

Mamy rok 2015. Minęło 8 lat. Mieszkanie w Szczawnicy kosztuje 180 tys. i to tylko dlatego, że jest ich po prostu mało, a miasteczko bardzo się rozwinęło (w Warszawie ceny zsunęły się o 20%, nowe mieszkania są dostępne za 5,8 tys. zł). Franka szwajcarskiego można kupić za 3,9 zł.

I gdzie tu miejsce na najgorszą inwestycję. Był nim zakup mieszkania w 2007 r., na kredyt denominowany we franku szwajcarskim. Policzmy.

W 2007 r. 200 tys. to około 91 tys. CHF. Tyle bierzemy kredytu. W ciągu 8 lat z kredytu w najlepszym razie spłacono ok. 1/6 kapitału (czyli ok. 15 tys. CHF). Nadal pozostało do spłaty 76 tys. CHF. Dobrze? Gdzie tam. W tej chwili to ok. 296 tys. zł. Przypomnijmy – za mieszkanie warte 180 tys. zł. Na tym właśnie polega tragedia frankowiczów. Nie wysokość raty (wahała się podobnie jak w złotówkach, choć w innych okresach) lecz właśnie obecna kwota kredytu jest zabójcza. Właściciele mieszkań nie mogą doprowadzić do zamknięcia kredytu tzn. przewalutować, refinansować, zmienić, rozwieść się a nawet … umrzeć, bez zrealizowania gigantycznej straty.

Jak najlepiej budować swoją zamożność?

Istnieją dwie drogi budowania swojej zamożności i/lub niezależności finansowej: stopniowa, metodą małych kroków, oraz skokowa, polegająca na zrobieniu tzw. złotego strzału (jednej doskonałej inwestycji, biznesu życia itp.).

Nie ukrywam, że jestem gorącym orędownikiem pierwszej drogi do sukcesu finansowego. Ma ona wiele zalet i tylko jedną wadę (trzeba czekać). Szczegóły poniżej.

Bogać się stopniowo – zalety.

Uczymy się jak być zamożnym.

Zamożność to rola, jak każda inna. Trzeba się w nią wcielić. Doskonałość buduje się latami. To właśnie dlatego zwycięzcy milionów w Lotto, tak często trwonią ogromne pieniądze. Po prostu nie wiedzą jak nimi zarządzać.

My możemy inaczej. Uczymy się jak pieniądz na nas działa, na jakie pokusy nas wystawia. I opracowujemy metody jak się im oprzeć. Duży majątek zdobyty nagle, często uruchamia złe cechy i właśnie one niszczą życie nagłemu milionerowi. Większość stopniowych milionerów nie ma tych problemów. Przyzwyczajają się do pieniędzy i nie przychodzą im do głowy głupie pomysły. Stale podnoszą swoje kompetencje w ramach trójkąta zamożności: zarabiać, oszczędzać, inwestować.

2. Większe prawdopodobieństwo sukcesu.

Jak duża jest szansa trafienia w Lotto, bycia najlepszym sportowcem, zrobienia kariery muzycznej? Bardzo, bardzo niewielka.

Jak duża jest szansa zostania milionerem jako przedsiębiorca? Wysoka (średni majątek polskiego przedsiębiorcy wynosi ok. 800 tys. zł). Milionerem zostanie też prawie każdy, który uczciwie przejdzie ścieżkę opisywaną na tym blogu, a zarabia z mężem/żoną dwie średnie krajowe. Czyli zacznie najpierw być milionerem, zanim zdecyduje się mieć miliony.

Metoda stopniowego budowania bogactwa ma, ze względu na prawdopodobieństwo dojścia do celu, znaczną przewagę nad nagłym deszczem pieniędzy. Pamiętaj o tym.

3. Jest dla każdego – wystarczy być przeciętnym.

Nagły skok zamożności – to droga dla szczęśliwców. Żeby zostać milionerem stopniowo, wystarczy przeciętność. Przeciętność, czyli dochody na poziomie średniej krajowej, niewyszukane metody inwestycyjne i brak szaleństwa wydatkowego. Na prawdę, uwierz mi, tylko tyle. O szczegółach dowiesz się w kolejnych wpisach.

4. Możesz wprowadzać zmiany, tak że nawet ich nie poczujesz.

Radykalna zmiana stylu życia boli. Wie o tym każdy, kto chociaż raz próbował rzucić palenie, przejść na dietę. Znam przyjemniejszą metodę. Małe kroki. Stopniowe udoskonalenie. Kaizen. Właśnie „kaizen milionera” chcę wam zaproponować. Niedługo napiszę o tym długiego posta.

5. Jest wiele dróg. Możesz znaleźć swoją.

Wielu amerykańskich guru bogactwa mówi: „Ponieważ najwięcej milionerów jest wśród przedsiębiorców, rzuć pracę, załóż firmę, zostań milionerem”. Prawda? Nieprawda. Nie każdy ma predyspozycje, aby prowadzić własną firmę (niestety). Niektórzy są doskonałymi pracownikami, a tragicznymi menedżerami. Po prostu zbankrutują. Nie umieją sprzedawać. Muszą mieć poczucie bezpieczeństwa na etacie itp. Droga stopniowego bogactwa jest dla prawie każdego. Możesz to zrobić będąc nauczycielem. Możesz to zrobić będąc przedsiębiorcą. Możesz to zrobić będąc lekarzem. Możesz to zrobić pracując w sklepie, salonie samochodowym, jako fryzjerka, sędzia, budowlaniec, piekarz. Nie ważne jaki zawód wykonujesz, to droga dla Ciebie.

Jedyna wada.

Nie ma róży bez kolców. W przypadku stopniowego bogacenia kolcami jest czas. Stopniowo nie staniesz się milionerem z dnia na dzień. Jeśli będziesz miał szczęście (tak jak ja) wystarczy może 7-8 lat, jeżeli trafisz na trudniejszy okres, do celu będziesz dochodził 30 – 40 lat. Nie oszukuję, nie ściemniam. Tego nie da się zrobić z dnia na dzień. Uprzedzam, żebyś się nie rozczarował.

Ale życie takie właśnie jest. Nikt nie kończy studiów w tydzień. Nie zostaje mistrzem świata w weekend. Nie zdobywa ośmiotysięczników po wstaniu z kanapy. Nie zbiera jabłek nazajutrz po zasadzeniu drzew. Wszystko co dobre, potrzebuje dojrzeć. Pamiętaj o tym.