Bez kategorii – Strona 30 – Oszczędny Milioner

Monopoly – jakie wnioski płyną z tej gry

Bardzo lubię grać w Monopoly. Według moich dzieci dlatego, że zawsze wygrywam. Ja jednak z każdą rozgrywką uczę się czegoś nowego. Jakie wnioski płyną z Monopoly?

Warto planować swoje posunięcia finansowe w długim okresie

Minimalny okres planowania w grze to 4-5 kolejek (rzutów kostką) naprzód. Podobnie jest w życiu. Planuj z wyprzedzeniem kilku lat a osiągniesz sukces. Życie z dnia na dzień i z kolejki na kolejkę prowadzi do finansowej katastrofy.

Nie da się przewidzieć przyszłości, element losowy jest bardzo ważny

Jeden zły rzut kostką może uniemożliwić Ci odniesienie sukcesu. Jeden krach giełdowy może Cię zablokować na wiele lat. Takie jest życie. Taka jest gra.

Ważne jest z kim grasz

Nigdy nie siadaj do stołu z oszustami. Nigdy nie graj z szulerami. Nigdy nie inwestuj z krętaczami. Musisz mieć pełne zaufanie do partnerów w biznesie.

Odniesienie sukcesu wymaga czasu

Zbudowanie imperium w Monopoly zajmuje przynajmniej kilkanaście kolejek. Zbudowanie biznesu wymaga czasu. Zdobycie mistrzostwa w swoim zawodzie zajmuje lata. Sukces z dnia na dzień jest złudny.

Zawsze warto mieć w zapasie pewną ilość gotówki

Gra jak i życie niesie szanse i zagrożenia. Czasami nie wystarczy mieć majątek. Trzeba dysponować gotówką. Pozwala ona wykorzystać niespodziewane okazje inwestycyjne lub pokryć nieprzewidziane wydatki. W Monopoly jak i w życiu kryzys płynności jest tym najniebezpieczniejszym.

Jedna porządna inwestycja przynosi większe dochody niż 4 małe

Jeden hotel jest lepszy niż 4 domy. Duża inwestycja to szeroki strumień gotówki. Dobra pensja podobnie. 4 małe strumyczki nigdy nie dorównają jednemu wielkiemu.

Warto dywersyfikować

Inwestycje powinny być rozłożone. Trzeba mieć wiele państw i hoteli aby wygrać w Monopoly. Wtedy jest większe prawdopodobieństwo, że będziemy mieli częstych gości. Podobnie w życiu, inwestuj w akcje, własny biznes i edukację, staraj się pracować w kilku miejscach. Wtedy szansa na zwycięstwo jest dużo większa. Jednocześnie nie przesadzaj. Kto wiele obejmuje, ten słabo ściska.

Kaizen milionera. Część II.

Dzisiaj omówię kolejne dwie zasady Kaizen w kontekście ich zastosowania do budowania własnej zamożności. Czytaj dalej Kaizen milionera. Część II.

Jak duże dochody mają polskie rodziny z dziećmi?

Przy okazji sejmowej debaty na temat projektu Rodzina 500plus uzyskaliśmy szereg interesujących informacji statystycznych m.in. odnoszących się do dochodów polskich rodzin z dziećmi.

I tak Minister Rodziny Pracy i Polityki Społecznej powiedziała „Dzieci w Polsce najbardziej narażone są na biedę. 800 tys. żyje poniżej minimum egzystencji. Milion korzysta z pomocy społecznej. W 25 proc. rodzin z czwórką lub więcej dzieci jest przekroczony wskaźnik ubóstwa. Pół miliona dzieci nie dojada.”

Wyliczenia MRPiPS wskazują, że „dzięki określeniu kryterium dochodowego na pierwsze dziecko na 800 zł ze świadczenia wychowawczego skorzysta 900 tys. rodzin z dziećmi i 1,3 mln rodzin z jednym dzieckiem. Natomiast gdyby wprowadzono górny próg w wysokości 5 tys. zł, świadczenia nie otrzymałoby 11 tys. rodzin,. a oszczędności wyniosłyby 5 mln zł, gdyby próg był 3 tys. zł, świadczenia nie otrzymałoby 51 tys. rodzin.

Tak więc 2,2 mln rodzin nie osiąga dochodu 800 zł na osobę (lub 1200 w rodzinach z dziećmi niepełnosprawnymi). Większość z nich mieści się w przedziale dochodowym 800 (1200)- 3000 zł na członka rodziny miesięcznie.

Mieszkanie w TBS, czy to złoty interes?

Wiedząc o trudności w dostępie do tanich mieszkań, wprowadzono instytucję Towarzystw Budownictwa Społecznego – TBS (ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego Dz. U. z 2013 r. poz. 255 ze zm.).

Konstrukcja ich jest w miarę prosta. Gmina lub podmiot prywatny tworzą TBS. Dostaje on kredyt na wybudowanie mieszkań. Przyszli lokatorzy wpłacają wkład partycypacyjny (w wysokości określonej w umowie – standardowo 30% wartości odtworzeniowej) i mogą mieszkać do śmierci. Po śmierci prawo przechodzi na najbliższych członków rodziny (jak najem). Dodatkowo mieszkańcy zobowiązani są do opłacania czynszu, nie wyższego niż 4% wartości odtworzeniowej (5% jeśli miało miejsce finansowanie zwrotne). Trzeba przy tym pamiętać, że TBS nie jest dla wszystkich (obowiązują ograniczenia w dochodzie).

Ja w tym poście skupiam się wyłącznie na opłacalności ekonomicznej w moim mieście. Analizuje cztery warianty.

Mieszkanie używane kupione na kredyt na wolnym rynku.
„Zakup” nowego mieszkania w TBS.
„Zakup” udziału w TBS na wolnym rynku.
Wynajem mieszkania na wolnym rynku.

Wariant I. Mieszkanie używane kupione na kredyt na wolnym rynku.

Typowe mieszkanie ma powierzchnię 50 m2. Cena wynosi 225.000 zł.

Czynsz – 200 zł (przy 2 zamieszkałych osobach).

Rata kredytu hipotecznego (przy wkładzie 30%) – 708 zł.

Razem (czynsz+rata) = 908 zł.

Wariant II. Zakup nowego mieszkania w TBS.

Powierzchnia podobna. Wkład partycypacyjny- 52.500 zł.

Czynsz – 800 zł (przy 2 zamieszkałych osobach).

Razem (czynsz+rata) = 800 zł.

Wariant III. Zakup używanego mieszkania w TBS.

Odstępne (w tym wkład partycypacyjny) – 70.000 zł.

Nadwyżka ponad wkład minimalny finansowana z kredytu – 100 zł.

Czynsz – 800 zł (przy 2 zamieszkałych osobach).

Razem: 900 zł.

Wariant IV. Wynajem podobnego mieszkania na wolnym rynku.

Czynsz najmu – 1200 zł .

Odsetki od wkładu własnego – 120 zł.

Wkład własny (podzielony na 40 lat) – 100 zł.

Razem – 980 zł.

Jak widać nie ma wielkich różnic finansowych pomiędzy TBS, wynajmem, zakupem mieszkania. Skoro tak, to ja wybrałbym zakup. Dlaczego kiedy TBS buduje nowe mieszkania, ludzie całymi dniami stoją w kolejkach?

Przyczyn jest kilka.

Po pierwsze – brak zdolności kredytowej na zakup na wolnym rynku. Nie każdy może sobie pozwolić na zaciągniecie kredytu.

Po drugie – bardziej cywilizowane warunki niż najem od osób prywatnych.

Po trzecie – dostajemy nowe, wykończone mieszkanie.

Po czwarte – część z osób starających się o TBS nie liczy kosztów, pociąga je niski wkład własny i brak kredytu.

Jak spłacić kredyt hipoteczny w 15 lat zamiast w 30?

Wielu z nas ma kredyty hipoteczne. Przy zawieraniu umowy decydowaliśmy się często na najdłuższy możliwy okres spłaty, czyli 30 lat. Jednak okres umowny można skrócić nawet o połowę. Jak? Nadpłacając.

Przyjmujmy pewne założenia. Typowa rodzina, kupując nieruchomość, wzięła 200 tys. kredytu hipotecznego. Rata wynosi ok. 900 zł. Ile więcej trzeba zapłacić aby czas życia kredytu skrócił się o połowę? Niespełna 600 zł miesięcznie.

Czy to dużo? Z pewnością dla jednych to suma niemożliwa do zaoszczędzenia. Dla innych niewielka korekta planów.

Jeżeli kredyt spełniał warunki przyjmowane dla rozsądnego ojca rodziny (rata nie więcej niż 15% dochodu) to możemy założyć, że nasi kredytobiorcy zarabiają około 6000 zł netto miesięcznie (mniej więcej 2 średnie pensje). W takiej sytuacji jest pole do optymalizacji wydatków w ten sposób, aby wygospodarować dodatkowe 600 zł miesięcznie na nadpłatę.

Jeżeli kredyt był brany na 30-40% przeciętnych dochodów? No cóż, tutaj nie ma wielkich możliwości manewru. Pozostaje tylko zwiększyć dochody.

Sknera czy oszczędny?

Wiele osób używa słów „sknera” i „oszczędny” jako synonimów. Mają one jednak zupełnie inne znaczenie. Różnica między sknerą a człowiekiem oszczędnym jest zasadnicza.

Sknera to osoba, żałująca sobie (i wszystkim najbliższym) każdego grosza. Ubiera się byle jak, je byle co, jeździ byle czym, nie wydaje i zbiera pieniądze dla samego posiadania. Jego myślą jest mieć więcej. Aby to osiągnąć potrafi pojechać bezpłatnym autobusem na drugi koniec miasta, żeby kupić opakowanie proszku o 50 groszy taniej.

Oszczędny z kolei, wprawdzie odmawia sobie (i czasami bliskim) wielu rzeczy, ale robi to z konkretnego powodu. Ma priorytety wydatkowe i na nich się skupia, bezlitośnie eliminując pozostałe wydatki lub tnąc je do kości. Planuje cele finansowe i wie, że nigdy ich nie osiągnie, jeżeli nie skupi się na tym co ważne. Wybiera wakacje (jeśli są dla niego ważne) zamiast wyjść na miasto, odłożenie na 1-szą wpłatę na mieszkanie zamiast hucznego wesela na 300 osób. Stara się optymalizować. Jest zdolny do wyrzeczeń, ale nie dla zasady (jak sknera) lecz aby spełniać marzenia.

Oszczędny a sknera

	Sknera	Oszczędny
Jedzenie	Wybiera najtańsze	Stara się niewielkim kosztem jeść zdrowo np. wybierając gotowanie w domu zamiast fast-foods.
Horyzont planowania	Krótkoterminowy (zaoszczędzić dzisiaj)	Długoterminowy
Wpływ na innych ludzi	Negatywny (marudzą, wypominają)	Pozytywny (inspirują do dobrych zmian)
Stosunek do ceny	Patrzy tylko na cenę	Dostrzega relację cena/jakość

Z zewnątrz najłatwiej poznać oszczędnego po uśmiechu na twarzy. Realizuje swoje kolejne plany i cieszy się życiem. Sknera zaś ciągle narzeka i wszystkim się zamartwia.

Jak niezła nieruchomość stała się najgorszą inwestycją – kredyt w CHF

Na nieruchomościach nie można stracić. Kto nie kupi teraz, zmarnuje życie. Kup zanim ceny znowu wzrosną. Tak krzyczały nagłówki gazet w 2007 r. w szczycie cen nieruchomości. Wiele osób dokonywało zakupu za kwoty, których po pierwsze nie mieli, po drugie ograniczone tylko fantazją deweloperów. Przykład jest prosty i pochodzi z miasta w którym regularnie spędzałem wakacje – Szczawnicy nad Dunajcem. Wybranie lokalizacji nie ma większego znaczenia bo w czasie hossy na rynku nieruchomości ceny rosły wszędzie.

W 2001 r. można było kupić mieszkanie 50 m2 za 60 tys. zł. W 2006 r. już za 120 tys. zł. Doskonały interes powie ktoś i…. sprzeda. Ale w 2007 r. cena wynosiła już 200 tys. zł. Rozumiesz? Ponad trzykrotny wzrost wartości w ciągu 6 lat, w tym 80 tys. w ciągu roku. Tak właśnie wyglądał rynek w 2007 r. Jednocześnie rosły też ceny akcji a frank szwajcarski kosztował 2,2 zł.

Wydawało się, że może być tylko lepiej. Frank zsunie się poniżej 2 zł, a ceny nieruchomości dalej będą rosły.

Nierozsądni dali się omamić.

Mamy rok 2015. Minęło 8 lat. Mieszkanie w Szczawnicy kosztuje 180 tys. i to tylko dlatego, że jest ich po prostu mało, a miasteczko bardzo się rozwinęło (w Warszawie ceny zsunęły się o 20%, nowe mieszkania są dostępne za 5,8 tys. zł). Franka szwajcarskiego można kupić za 3,9 zł.

I gdzie tu miejsce na najgorszą inwestycję. Był nim zakup mieszkania w 2007 r., na kredyt denominowany we franku szwajcarskim. Policzmy.

W 2007 r. 200 tys. to około 91 tys. CHF. Tyle bierzemy kredytu. W ciągu 8 lat z kredytu w najlepszym razie spłacono ok. 1/6 kapitału (czyli ok. 15 tys. CHF). Nadal pozostało do spłaty 76 tys. CHF. Dobrze? Gdzie tam. W tej chwili to ok. 296 tys. zł. Przypomnijmy – za mieszkanie warte 180 tys. zł. Na tym właśnie polega tragedia frankowiczów. Nie wysokość raty (wahała się podobnie jak w złotówkach, choć w innych okresach) lecz właśnie obecna kwota kredytu jest zabójcza. Właściciele mieszkań nie mogą doprowadzić do zamknięcia kredytu tzn. przewalutować, refinansować, zmienić, rozwieść się a nawet … umrzeć, bez zrealizowania gigantycznej straty.

Jak najlepiej budować swoją zamożność?

Istnieją dwie drogi budowania swojej zamożności i/lub niezależności finansowej: stopniowa, metodą małych kroków, oraz skokowa, polegająca na zrobieniu tzw. złotego strzału (jednej doskonałej inwestycji, biznesu życia itp.).

Nie ukrywam, że jestem gorącym orędownikiem pierwszej drogi do sukcesu finansowego. Ma ona wiele zalet i tylko jedną wadę (trzeba czekać). Szczegóły poniżej.

Bogać się stopniowo – zalety.

Uczymy się jak być zamożnym.

Zamożność to rola, jak każda inna. Trzeba się w nią wcielić. Doskonałość buduje się latami. To właśnie dlatego zwycięzcy milionów w Lotto, tak często trwonią ogromne pieniądze. Po prostu nie wiedzą jak nimi zarządzać.

My możemy inaczej. Uczymy się jak pieniądz na nas działa, na jakie pokusy nas wystawia. I opracowujemy metody jak się im oprzeć. Duży majątek zdobyty nagle, często uruchamia złe cechy i właśnie one niszczą życie nagłemu milionerowi. Większość stopniowych milionerów nie ma tych problemów. Przyzwyczajają się do pieniędzy i nie przychodzą im do głowy głupie pomysły. Stale podnoszą swoje kompetencje w ramach trójkąta zamożności: zarabiać, oszczędzać, inwestować.

2. Większe prawdopodobieństwo sukcesu.

Jak duża jest szansa trafienia w Lotto, bycia najlepszym sportowcem, zrobienia kariery muzycznej? Bardzo, bardzo niewielka.

Jak duża jest szansa zostania milionerem jako przedsiębiorca? Wysoka (średni majątek polskiego przedsiębiorcy wynosi ok. 800 tys. zł). Milionerem zostanie też prawie każdy, który uczciwie przejdzie ścieżkę opisywaną na tym blogu, a zarabia z mężem/żoną dwie średnie krajowe. Czyli zacznie najpierw być milionerem, zanim zdecyduje się mieć miliony.

Metoda stopniowego budowania bogactwa ma, ze względu na prawdopodobieństwo dojścia do celu, znaczną przewagę nad nagłym deszczem pieniędzy. Pamiętaj o tym.

3. Jest dla każdego – wystarczy być przeciętnym.

Nagły skok zamożności – to droga dla szczęśliwców. Żeby zostać milionerem stopniowo, wystarczy przeciętność. Przeciętność, czyli dochody na poziomie średniej krajowej, niewyszukane metody inwestycyjne i brak szaleństwa wydatkowego. Na prawdę, uwierz mi, tylko tyle. O szczegółach dowiesz się w kolejnych wpisach.

4. Możesz wprowadzać zmiany, tak że nawet ich nie poczujesz.

Radykalna zmiana stylu życia boli. Wie o tym każdy, kto chociaż raz próbował rzucić palenie, przejść na dietę. Znam przyjemniejszą metodę. Małe kroki. Stopniowe udoskonalenie. Kaizen. Właśnie „kaizen milionera” chcę wam zaproponować. Niedługo napiszę o tym długiego posta.

5. Jest wiele dróg. Możesz znaleźć swoją.

Wielu amerykańskich guru bogactwa mówi: „Ponieważ najwięcej milionerów jest wśród przedsiębiorców, rzuć pracę, załóż firmę, zostań milionerem”. Prawda? Nieprawda. Nie każdy ma predyspozycje, aby prowadzić własną firmę (niestety). Niektórzy są doskonałymi pracownikami, a tragicznymi menedżerami. Po prostu zbankrutują. Nie umieją sprzedawać. Muszą mieć poczucie bezpieczeństwa na etacie itp. Droga stopniowego bogactwa jest dla prawie każdego. Możesz to zrobić będąc nauczycielem. Możesz to zrobić będąc przedsiębiorcą. Możesz to zrobić będąc lekarzem. Możesz to zrobić pracując w sklepie, salonie samochodowym, jako fryzjerka, sędzia, budowlaniec, piekarz. Nie ważne jaki zawód wykonujesz, to droga dla Ciebie.

Jedyna wada.

Nie ma róży bez kolców. W przypadku stopniowego bogacenia kolcami jest czas. Stopniowo nie staniesz się milionerem z dnia na dzień. Jeśli będziesz miał szczęście (tak jak ja) wystarczy może 7-8 lat, jeżeli trafisz na trudniejszy okres, do celu będziesz dochodził 30 – 40 lat. Nie oszukuję, nie ściemniam. Tego nie da się zrobić z dnia na dzień. Uprzedzam, żebyś się nie rozczarował.

Ale życie takie właśnie jest. Nikt nie kończy studiów w tydzień. Nie zostaje mistrzem świata w weekend. Nie zdobywa ośmiotysięczników po wstaniu z kanapy. Nie zbiera jabłek nazajutrz po zasadzeniu drzew. Wszystko co dobre, potrzebuje dojrzeć. Pamiętaj o tym.

Nikt po mnie nie będzie płakał

Nie obawiajcie się. Tytułowa deklaracja nie jest objawem depresji piszącego związanej z krótkim dniem, lecz częścią dłuższej wypowiedzi przedstawiciela bractwa przeciwników ubezpieczeń. Sądzą oni, że:

kto się ubezpiecza sprowadza na siebie zły los (tak samo jak oszczędzając na czarną godzinę, przyciągamy złe zdarzenia w swoim życiu),
nie otrze się łez banknotami,
duże pieniądze wywołują wielkie wojny rodzinne, a po nieubezpieczonym na życie „przynajmniej ktoś będzie szczerze płakał”.

O ile z myśleniem magicznym trudno polemizować na poziomie racjonalnym, to jednak warto zauważyć, że nieubezpieczonym również przytrafiają się przykre zdarzenia a nawet, o dziwo, zdarza im się umrzeć. Nie prowadziłem badań statystycznych, chociaż może warto, ale przypuszczam, że prawdopodobieństwo śmierci, wypadku itp. jest równe u osób ubezpieczonych i nieubezpieczonych. Na tym fundamencie: pewność śmierci i możliwość innych nagłych, a niepożądanych wydarzeń zbudowana jest idea ubezpieczeń.

Co do tezy o nieocieraniu łez banknotami, to jest ona co do zasady słuszna. Żadne pieniądze nie zastąpią dzieciom ojca, który zginął w wypadku, żadna kwota nie pozwoli żonie zapomnieć o utracie męża. Spójrzmy jednak z drugiej strony. Otrzymane odszkodowanie ułatwia życie, nie zmusza kobiety, która nigdy nie pracowała do natychmiastowego zarabiania. Daje dzieciom możliwość dokończenia studiów i pozwala pewnie życzliwiej myśleć o zmarłym.

Z kolei przy podziale rodzinnego majątku zaczynają się największe kwasy. Dlatego warto podzielić sumę ubezpieczenia po równo na wszystkich uprawnionych np. żonę i dzieci. Nie powinno się wyróżniać nikogo, zarówno na plus, jak i na minus. Może być i tak, że wypłata ubezpieczenia pozwoli spłacić długi spadkowe (dla osób posiadających kredyt hipoteczny, ubezpieczenie na życie jest zdecydowanie „must have”).

Zdanie, „Nie ubezpieczam się to przynajmniej ktoś będzie po mnie szczerze płakał” usłyszałem od jednego z kolegów jako reakcję na moją opowieść o posiadanej polisie na życie. Zupełnie się z nią nie zgadzam. Wiem, że pieniądze nie zabiją bólu, nie wypełnią pustki po bliskim, nie ma się co oszukiwać, tak się nie stanie. Pieniądze i uczucia leżą bowiem na różnych półkach w naszym umyśle (patrz teza „Nie ociera się łez banknotami”). Nagły przypływ gotówki, nie zatrzymają łez po stracie kochanej osoby, mogą tylko ułatwić etap żałoby. Tak jak u niekochającego męża/żony/dziecka brak polisy nie sprawi, że ktoś szczerze zapłacze. Tak więc „ubezpieczajmy się”.

Czy opłaca się ocieplać dom – rozważania przy -17

Duże mrozy i ostatni rachunek za ogrzewanie skłoniły mnie do zastanowienia się, czy ocieplenie domu na prawdę się opłaca. Nie mówię tutaj o wyliczeniach na potrzeby kredytów termomodernizacyjnych, ale o twarde dane z praktyki. Oto one.

Kilka lat temu kupiłem nieocieplony dom, budowany w okresie PRL-u – klasyczną kostkę. Rachunki za gaz (ogrzewanie gazowe), które płaciłem, przy jednoczesnym stałym niedogrzaniu niektórych pomieszczeń i nieciekawej elewacji skłoniły mnie do decyzji – ocieplamy.

Żeby jednak pozostawić koszty na rozsądnym poziomie ograniczyłem się do działań zewnętrznych i stropu, pomijając ocieplenie fundamentów, nieogrzewanej piwnicy i garażu.

Wynik – zużycie gazu mniejsze o 1/3 (liczone przy tych samych temperaturach zewnętrznych) oraz kieszeń lżejsza o prawie 30 tysięcy (przy okazji trzeba było wymienić rury spustowe, drzwi i obróbki blacharskie). Dużo to czy mało?

Policzmy.

Zużycie gazu przed remontem (wyłączając ten na potrzeby inne niż ogrzewanie) – 2361m3, a po remoncie 1600 m3, zysk 761 m3 czyli około 1600 zł.

Gdyby liczyć klasycznie, inwestycja zwróci się po około 19 latach. Dodając odsetki od kapitału w wysokości 2% rocznie, będzie to 30 lat. Czyli nieopłacalne?

Nie do końca. Zyskałem nową elewację (i tak musiałem ją zrobić, co kosztowałoby mnie około 12 tys. zł) i komfort termiczny – po prostu w domu jest subiektywnie cieplej. Ale, w twardych kategoriach ekonomicznych, nie było warto.