Bez kategorii – Strona 29 – Oszczędny Milioner

Siedlisko na wsi, czy wyjazdy na wakacje? Analiza ekonomiczna.

Zakończony długi weekend skłonił wiele osób do rozważań, czy nie warto byłoby mieć swojego własnego małego gniazdka na wsi, do którego można pojechać w każdej chwili – krótko mówiąc domku wakacyjnego zwanego też z rosyjska daczą.

Domek taki położony w atrakcyjnej turystycznie okolicy, gdzieś nad wodą lub blisko lasu zapewniałby wypoczynek w weekendy i wakacje. Czy to się jednak opłaca? Policzmy.

Od 1 maja istnieją poważne problemy z kupieniem tzw. siedliska tj. działki z domem na wsi. Dlaczego? Przepisy dotyczące obrotu ziemią rolną ograniczyły możliwość nabycia przez nie-rolników do działek o powierzchni do 6000 m2. Takich nieruchomości jest bardzo mało. Oczywiście ich ceny zaraz pójdą w górę. Pozostają działki przeznaczone na cele nierolne czyli turystyczne. Ale ograniczając się do cen. Goła działka (kawałek pola) o powierzchni ok. 0,5 ha będzie kosztowała nie mniej niż 20 tys. zł, zabudowana niewielkim domkiem nie wymagającym natychmiastowego remontu już ok. 100 tys. Z kolei domek za 50 tys. najprawdopodobniej wymaga natychmiastowego remontu. Przyjmijmy zatem cenę 100 tys. zł przeciętnie i przynajmniej dwa razy tyle w miejscu atrakcyjnym turystycznie (znane jezioro, góry, morze). Nie wiedziałeś, że aż tyle? Niestety tak jest. Pojawia się pierwszy problem – skąd wziąć takie pieniądze? Trzeba je albo wyjąć z konta (ten kto może), albo pożyczyć. Roczny koszt to 3-5% wartości (3000-10.000 zł). W lepszej sytuacji są ci, którzy domek dostali, ale i oni mogliby go sprzedać i pieniądze wykorzystać w inny sposób.

Następnie co miesiąc trzeba ponosić koszty utrzymania (drobne remonty, woda, prąd, śmieci, rośliny) – obliczam je według własnych doświadczeń na nie mniej niż 2000-3000 zł rocznie.

Razem rocznie wydamy 5.000 do 13.000 zł. Jaka jest alternatywa? Wynajmować. Domek wiejski wynajmiemy za 80 zł za dobę, w atrakcyjnej miejscowości zapłacimy ok. 200-300 zł w zależności od pory roku (w wakacje najwięcej) i długości pobytu. Czyli możemy sobie pozwolić na maksymalnie 40-60 dni wynajmu. To dwutygodniowy urlop i jeszcze od 12 do 22 weekendów. Możemy je spędzać zawsze w innym miejscu.

To wyliczenie może wyglądać inaczej jeśli dokonamy zakupu w kurorcie i będziemy wynajmować. Tylko, że wtedy … sami nie możemy korzystać z domku.

Podsumowując, opłacalność wygląda słabo.

Kamper w mieście. Czyli o skutkach przeinwestowania.

Szukając informacji do mojego wcześniejszego wpisu trafiłem na bloga czterdziestolatka mieszkającego w kamperze:

http://kamperwmiescie.blogspot.com

Po przeczytaniu pierwsza myśl była – czemu nie. Autor przedstawia siebie jako kontestatora współczesnego planu na życie (domek na przedmieściach, praca w korporacji, codzienny kierat praca-dom) i twórcę odmiennego modelu zachowania (praca w ciekawym zawodzie – kapitan jachtu tylko 2 miesiące w roku).

Ale im więcej dowiadywałem się ze źródeł zewnętrznych, tym bardziej rósł mój sceptycyzm. Kroplą, która przepełniła czarę był ten wywiad (do którego „przypadkowo” brak linka na blogu):

http://dziendobry.tvn.pl/wideo,2064,n/ma-cztery-mieszkania-i-mieszka-w-kamperze,154309.html

Nagle okazało się, że rzeczywistość wygląda inaczej. Autor, z zawodu finansista, nie rozumie, że żeby żyć trzeba nie tylko oszczędzać ale i … zarabiać, co uświadamia mu dopiero … dziennikarz. Poza tym, życie w kamperze nie było wyborem, ale ostatnią deską ratunku. I nagle zamiast obrazu świadomego swoich potrzeb kreatora nowego gatunku ludzi, pojawił się człowiek, którego życie zniszczyły ciężka praca, przeinwestowanie i pułapka kredytowa. Jak to się stało?

Najpierw była praca w korporacji, jak sądzę nieźle płatna, skoro Witek był w stanie zaciągnąć … 4 kredyty hipoteczne, których obecna suma wynosi 730 tysięcy (w tym 3 we frankach szwajcarskich). Zakup 4 mieszkań skończył się pułapką kredytową i pracą nad siły. W efekcie, partnerka podjęła decyzję o wyprowadzce (z dziećmi), a czynsz z wynajętych mieszkań ledwo starczał na ich utrzymanie. Nie jest to dobra sytuacja dla czterdziestolatka. Żeby obniżyć koszty życia zamieszkał w kamperze i żyje za 10 zł dziennie. Przyznasz, że nie wygląda to na historię życia człowieka sukcesu, prezentowaną na blogu.

Kooperacja księgowych – sposób na mieszkanie.

Księgowi codziennie stykają się z pieniędzmi. Powinni o nich wiedzieć znacznie więcej. Czy tak jest zawsze? Nie, ale znam wielu księgowych, którzy są wyjątkowo oszczędni, po prostu rozumieją wartość pieniądza i starają się go pomnożyć. Czasami mają problem z inwestowaniem, ale w oszczędzaniu są naprawdę dobrzy. Dzisiaj jedna historia z życia wzięta.

Pewna całkiem spora spółka zatrudniała 10 księgowych. Pracowały one ze sobą od lat, zarabiając w sumie niewielkie pieniądze – ok. 3/4 średniej krajowej (w przeliczeniu na dzisiejszą wartość pieniądza 2000 zł netto). Ich mężowie mieli nieco lepsze pensje, ale rodziny uzyskiwały ok. 2 średnich krajowych (czyli były blisko mojego wzoru oszczędnego milionera). Kiedy po kolei dorastały dzieci, pojawiła się potrzeba zapewnienia im mieszkań. Księgowe nie miały wyjątkowych ambicji – myślały o kawalerkach. Zaczęły liczyć.

Skoro kawalerka kosztuje 40 średnich pensji, nie bardzo mają szanse odłożyć taką kwotę samodzielnie, tym bardziej w krótkim okresie. Co robić? Każda potrafiła zaoszczędzić 20% pensji swojej i męża, czyli ok. 40% średniej. Ponieważ było ich 10, razem miały już 4 średnie pensje miesięcznie. Czyli co 10 miesięcy mogły kupić kawalerkę. Postanowiły wykorzystać efekt synergii.

Po kolei każda z nich kupowała mieszkanie dla dziecka, pozostałe oddawały jej swoje oszczędności. Potem następna i następna. Przez 100 miesięcy (ok. 8 lat) wszystkie dysponowały mieszkaniem dla dziecka. Gdzie tu geniusz? Przecież w 8 lat zbierając oddzielnie kupiłyby mieszkania? No tak, ale tutaj wyglądało to trochę inaczej. Pierwsza dostała klucze już po 10 miesiącach, a dopiero ostatnia po 8 latach. Średni czas oczekiwania wynosił niespełna 5 lat. Rozumiesz?

Oczywiście, takie współdziałanie wymaga albo wyjątkowego zaufania, albo mocnych zabezpieczeń, nie jest jednak niemożliwe. Przemyśl to. Może znasz osoby, z którymi jesteś w stanie powtórzyć osiągnięcie księgowych?

Skoro budowa domu kosztuje drogo, czy warto kupić tani dostępny na rynku wtórnym?

Najpierw odpowiem pytaniem na pytanie? Co to znaczy „tani”? Jeśli mówimy o najtańszym domu daleko od miasta (i miejsc pracy) dla osoby wychowanej w miejskiej dżungli, odpowiedź brzmi zdecydowanie – nie. Koszty dojazdy, utrzymania samochodu (lub dwóch), remontu zdecydowanie przewyższą zyski.

Jeśli jednak myślisz o wymagającym lekkiego liftingu budynku w idealnej lokalizacji, wtedy mówię – tak. Co więcej, sam tak zrobiłem. Oto przyczyny.

W doskonałej lokalizacji (blisko centrum) nie ma wolnych działek budowlanych. Wyjścia są w zasadzie dwa. Kupić dom, zburzyć go i postawić nowy albo próbować remontować istniejący. Co wybrać? Wszystko zależy od stanu technicznego.

Zanim wybrałem konkretny budynek, obejrzałem ich kilkanaście. Nie jestem budowlańcem, ale w każdym z nich odkryłem jakąś wadę (a uczciwie mówiąc – kilka). Pierwsza rzecz – ogólne zaniedbanie. Oznacza ono konieczność ciągłych poprawek. Stary dom, nieremontowany od lat to skarbonka. Trzeba wymieniać wszystko – zostaną gołe mury (które warte są grosze w stosunku do całej inwestycji). Podam przykład. Dom totalnie zaniedbany, niezamieszkany od lat, mały. Cena 400.000 zł. Do zburzenia. Mój dom – zadbany, chociaż oczywiście do remontu, ale poza wykończeniówką możliwego do odłożenia na lata. Cena 525.000 zł. Za 125.000 zł nie wymienię podłóg, instalacji c.o., dachu, tarasu, okien, drzwi z futrynami. A to takie podstawy. Czy ktoś kupił dom za 400 tys.? Oczywiście. I natychmiast go rozebrał, stawiając nowy. Cały czas mówimy o powojennych domach tzw. klockach, a więc murowanych. Zakup domu drewnianego w celu innym niż jako weekendowy mija się z celem. Koszty jego utrzymania będą gigantyczne.

Jeżeli lokalizacja nie jest priorytetem, a mamy do wyboru działki – lepiej budować. Dobierzemy projekt do własnych potrzeb (rozkład pomieszczeń i ich ilość), nie będziemy zawierać zgniłych kompromisów. Dodatkowo ustrzeżemy się prowizorki i zostawienia denerwujących nas szczegółów (np. stara instalacja elektryczna, która po kilku latach spowoduje nasze frustracje). Próbując remontować zaniedbany dom możemy wpaść w dwie pułapki – albo remont będzie kosztował więcej niż budowa nowego albo stopniowe dokładanie całkowicie zniszczy nasz budżet na wiele lat, bo ciągle będzie coś do zrobienia.

Dlatego jeśli tani dom, to tylko w dobrej lokalizacji i w dobrym stanie.

Monopoly – jakie wnioski płyną z tej gry

Bardzo lubię grać w Monopoly. Według moich dzieci dlatego, że zawsze wygrywam. Ja jednak z każdą rozgrywką uczę się czegoś nowego. Jakie wnioski płyną z Monopoly?

Warto planować swoje posunięcia finansowe w długim okresie

Minimalny okres planowania w grze to 4-5 kolejek (rzutów kostką) naprzód. Podobnie jest w życiu. Planuj z wyprzedzeniem kilku lat a osiągniesz sukces. Życie z dnia na dzień i z kolejki na kolejkę prowadzi do finansowej katastrofy.

Nie da się przewidzieć przyszłości, element losowy jest bardzo ważny

Jeden zły rzut kostką może uniemożliwić Ci odniesienie sukcesu. Jeden krach giełdowy może Cię zablokować na wiele lat. Takie jest życie. Taka jest gra.

Ważne jest z kim grasz

Nigdy nie siadaj do stołu z oszustami. Nigdy nie graj z szulerami. Nigdy nie inwestuj z krętaczami. Musisz mieć pełne zaufanie do partnerów w biznesie.

Odniesienie sukcesu wymaga czasu

Zbudowanie imperium w Monopoly zajmuje przynajmniej kilkanaście kolejek. Zbudowanie biznesu wymaga czasu. Zdobycie mistrzostwa w swoim zawodzie zajmuje lata. Sukces z dnia na dzień jest złudny.

Zawsze warto mieć w zapasie pewną ilość gotówki

Gra jak i życie niesie szanse i zagrożenia. Czasami nie wystarczy mieć majątek. Trzeba dysponować gotówką. Pozwala ona wykorzystać niespodziewane okazje inwestycyjne lub pokryć nieprzewidziane wydatki. W Monopoly jak i w życiu kryzys płynności jest tym najniebezpieczniejszym.

Jedna porządna inwestycja przynosi większe dochody niż 4 małe

Jeden hotel jest lepszy niż 4 domy. Duża inwestycja to szeroki strumień gotówki. Dobra pensja podobnie. 4 małe strumyczki nigdy nie dorównają jednemu wielkiemu.

Warto dywersyfikować

Inwestycje powinny być rozłożone. Trzeba mieć wiele państw i hoteli aby wygrać w Monopoly. Wtedy jest większe prawdopodobieństwo, że będziemy mieli częstych gości. Podobnie w życiu, inwestuj w akcje, własny biznes i edukację, staraj się pracować w kilku miejscach. Wtedy szansa na zwycięstwo jest dużo większa. Jednocześnie nie przesadzaj. Kto wiele obejmuje, ten słabo ściska.

Kaizen milionera. Część II.

Dzisiaj omówię kolejne dwie zasady Kaizen w kontekście ich zastosowania do budowania własnej zamożności. Czytaj dalej Kaizen milionera. Część II.

Jak duże dochody mają polskie rodziny z dziećmi?

Przy okazji sejmowej debaty na temat projektu Rodzina 500plus uzyskaliśmy szereg interesujących informacji statystycznych m.in. odnoszących się do dochodów polskich rodzin z dziećmi.

I tak Minister Rodziny Pracy i Polityki Społecznej powiedziała „Dzieci w Polsce najbardziej narażone są na biedę. 800 tys. żyje poniżej minimum egzystencji. Milion korzysta z pomocy społecznej. W 25 proc. rodzin z czwórką lub więcej dzieci jest przekroczony wskaźnik ubóstwa. Pół miliona dzieci nie dojada.”

Wyliczenia MRPiPS wskazują, że „dzięki określeniu kryterium dochodowego na pierwsze dziecko na 800 zł ze świadczenia wychowawczego skorzysta 900 tys. rodzin z dziećmi i 1,3 mln rodzin z jednym dzieckiem. Natomiast gdyby wprowadzono górny próg w wysokości 5 tys. zł, świadczenia nie otrzymałoby 11 tys. rodzin,. a oszczędności wyniosłyby 5 mln zł, gdyby próg był 3 tys. zł, świadczenia nie otrzymałoby 51 tys. rodzin.

Tak więc 2,2 mln rodzin nie osiąga dochodu 800 zł na osobę (lub 1200 w rodzinach z dziećmi niepełnosprawnymi). Większość z nich mieści się w przedziale dochodowym 800 (1200)- 3000 zł na członka rodziny miesięcznie.

Mieszkanie w TBS, czy to złoty interes?

Wiedząc o trudności w dostępie do tanich mieszkań, wprowadzono instytucję Towarzystw Budownictwa Społecznego – TBS (ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego Dz. U. z 2013 r. poz. 255 ze zm.).

Konstrukcja ich jest w miarę prosta. Gmina lub podmiot prywatny tworzą TBS. Dostaje on kredyt na wybudowanie mieszkań. Przyszli lokatorzy wpłacają wkład partycypacyjny (w wysokości określonej w umowie – standardowo 30% wartości odtworzeniowej) i mogą mieszkać do śmierci. Po śmierci prawo przechodzi na najbliższych członków rodziny (jak najem). Dodatkowo mieszkańcy zobowiązani są do opłacania czynszu, nie wyższego niż 4% wartości odtworzeniowej (5% jeśli miało miejsce finansowanie zwrotne). Trzeba przy tym pamiętać, że TBS nie jest dla wszystkich (obowiązują ograniczenia w dochodzie).

Ja w tym poście skupiam się wyłącznie na opłacalności ekonomicznej w moim mieście. Analizuje cztery warianty.

Mieszkanie używane kupione na kredyt na wolnym rynku.
„Zakup” nowego mieszkania w TBS.
„Zakup” udziału w TBS na wolnym rynku.
Wynajem mieszkania na wolnym rynku.

Wariant I. Mieszkanie używane kupione na kredyt na wolnym rynku.

Typowe mieszkanie ma powierzchnię 50 m2. Cena wynosi 225.000 zł.

Czynsz – 200 zł (przy 2 zamieszkałych osobach).

Rata kredytu hipotecznego (przy wkładzie 30%) – 708 zł.

Razem (czynsz+rata) = 908 zł.

Wariant II. Zakup nowego mieszkania w TBS.

Powierzchnia podobna. Wkład partycypacyjny- 52.500 zł.

Czynsz – 800 zł (przy 2 zamieszkałych osobach).

Razem (czynsz+rata) = 800 zł.

Wariant III. Zakup używanego mieszkania w TBS.

Odstępne (w tym wkład partycypacyjny) – 70.000 zł.

Nadwyżka ponad wkład minimalny finansowana z kredytu – 100 zł.

Czynsz – 800 zł (przy 2 zamieszkałych osobach).

Razem: 900 zł.

Wariant IV. Wynajem podobnego mieszkania na wolnym rynku.

Czynsz najmu – 1200 zł .

Odsetki od wkładu własnego – 120 zł.

Wkład własny (podzielony na 40 lat) – 100 zł.

Razem – 980 zł.

Jak widać nie ma wielkich różnic finansowych pomiędzy TBS, wynajmem, zakupem mieszkania. Skoro tak, to ja wybrałbym zakup. Dlaczego kiedy TBS buduje nowe mieszkania, ludzie całymi dniami stoją w kolejkach?

Przyczyn jest kilka.

Po pierwsze – brak zdolności kredytowej na zakup na wolnym rynku. Nie każdy może sobie pozwolić na zaciągniecie kredytu.

Po drugie – bardziej cywilizowane warunki niż najem od osób prywatnych.

Po trzecie – dostajemy nowe, wykończone mieszkanie.

Po czwarte – część z osób starających się o TBS nie liczy kosztów, pociąga je niski wkład własny i brak kredytu.

Jak spłacić kredyt hipoteczny w 15 lat zamiast w 30?

Wielu z nas ma kredyty hipoteczne. Przy zawieraniu umowy decydowaliśmy się często na najdłuższy możliwy okres spłaty, czyli 30 lat. Jednak okres umowny można skrócić nawet o połowę. Jak? Nadpłacając.

Przyjmujmy pewne założenia. Typowa rodzina, kupując nieruchomość, wzięła 200 tys. kredytu hipotecznego. Rata wynosi ok. 900 zł. Ile więcej trzeba zapłacić aby czas życia kredytu skrócił się o połowę? Niespełna 600 zł miesięcznie.

Czy to dużo? Z pewnością dla jednych to suma niemożliwa do zaoszczędzenia. Dla innych niewielka korekta planów.

Jeżeli kredyt spełniał warunki przyjmowane dla rozsądnego ojca rodziny (rata nie więcej niż 15% dochodu) to możemy założyć, że nasi kredytobiorcy zarabiają około 6000 zł netto miesięcznie (mniej więcej 2 średnie pensje). W takiej sytuacji jest pole do optymalizacji wydatków w ten sposób, aby wygospodarować dodatkowe 600 zł miesięcznie na nadpłatę.

Jeżeli kredyt był brany na 30-40% przeciętnych dochodów? No cóż, tutaj nie ma wielkich możliwości manewru. Pozostaje tylko zwiększyć dochody.

Sknera czy oszczędny?

Wiele osób używa słów „sknera” i „oszczędny” jako synonimów. Mają one jednak zupełnie inne znaczenie. Różnica między sknerą a człowiekiem oszczędnym jest zasadnicza.

Sknera to osoba, żałująca sobie (i wszystkim najbliższym) każdego grosza. Ubiera się byle jak, je byle co, jeździ byle czym, nie wydaje i zbiera pieniądze dla samego posiadania. Jego myślą jest mieć więcej. Aby to osiągnąć potrafi pojechać bezpłatnym autobusem na drugi koniec miasta, żeby kupić opakowanie proszku o 50 groszy taniej.

Oszczędny z kolei, wprawdzie odmawia sobie (i czasami bliskim) wielu rzeczy, ale robi to z konkretnego powodu. Ma priorytety wydatkowe i na nich się skupia, bezlitośnie eliminując pozostałe wydatki lub tnąc je do kości. Planuje cele finansowe i wie, że nigdy ich nie osiągnie, jeżeli nie skupi się na tym co ważne. Wybiera wakacje (jeśli są dla niego ważne) zamiast wyjść na miasto, odłożenie na 1-szą wpłatę na mieszkanie zamiast hucznego wesela na 300 osób. Stara się optymalizować. Jest zdolny do wyrzeczeń, ale nie dla zasady (jak sknera) lecz aby spełniać marzenia.

Oszczędny a sknera

	Sknera	Oszczędny
Jedzenie	Wybiera najtańsze	Stara się niewielkim kosztem jeść zdrowo np. wybierając gotowanie w domu zamiast fast-foods.
Horyzont planowania	Krótkoterminowy (zaoszczędzić dzisiaj)	Długoterminowy
Wpływ na innych ludzi	Negatywny (marudzą, wypominają)	Pozytywny (inspirują do dobrych zmian)
Stosunek do ceny	Patrzy tylko na cenę	Dostrzega relację cena/jakość

Z zewnątrz najłatwiej poznać oszczędnego po uśmiechu na twarzy. Realizuje swoje kolejne plany i cieszy się życiem. Sknera zaś ciągle narzeka i wszystkim się zamartwia.