Jeszcze raz o opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem.

Temat opłacalności mieszkań na wynajem, jako jednego z rodzajów inwestycji, wraca na bloga od czasu do czasu. Ale właśnie zmieniły się warunki, a dostałem dostęp do najnowszych danych z mojego miasta (zdradziła je klientka). Popatrzmy więc jeszcze raz.

Założenia są proste – nowe mieszkanie, dobrze położone  50m2, cena z wykończeniem… 600.000 zł (10 tys./zł m2 stan deweloperski + 2000 zł/m2 wykończenie). Taki lokal da się wynająć za może 3000 zł. Odejmując podatek, zapominając o zużyciu, okresach bez płatności, oraz zakładając, że wszystkie opłaty poniesie nabywca, otrzymujemy optymistyczną rentowność najmu .,. 5,5%.  W czasach, w których w banku dostaniemy 6,5%, a 6% da się wycisnąć z obligacji, interes, delikatnie mówiąc, średni.

Te wartości da się delikatnie zmodyfikować. Np. kupując dużą kawalerkę za połowę ceny i wynajmując ją za 1900 zł/miesiąc, ze stopą zwrotu netto 7%. Znowu zakładając: 0 opłat, zero zniszczeń, 0 przestojów w najmie.

Inaczej sytuacja wygląda, gdy gotówką nie dysponujemy. Wracajmy do tej kawalerki. Wyremontowana, kosztuje 300 tys. zł (z opłatami notarialnymi). Rata kredytu wyniesie ok. 2200 zł  plus musimy jeszcze wyasygnować wpłatę własną 60 tys. zł. Bez sensu, szczerze, jeszcze bardziej bez sensu, niż zakup gotówkowy.

Bo żeby nasza „inwestycja” jakoś się spięła musielibyśmy zyskiwać na wartości. A tutaj nie widzę wielkiego pola manewru. Oczywiście inflacja może popchnąć ceny do przodu (a w zasadzie nie pozwolić im spadać), ale to się dopiero okaże.

Media głównego nurtu reklamują te 6,5% jako całkiem niezłe, z perspektywą wzrostu (bo najem drożeje), ale lepszy wróbel w garści…. Zresztą,  obliczenia dotyczą warunków idealnych, a te jak wiemy zdarzają się niezmiernie rzadko. Więc, w obecnych warunkach rynkowych – nie polecam.

35 komentarzy do “Jeszcze raz o opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem.”

  1. 2022: 40% spadek nowych budów u deweloperow.
    2023: spodziewany 70% spadek nwych budów u deweloperow.
    Wnioski:
    1.Mniej mieszkan do sprzedazy.I pytanie czy ceny beda rosnac czy spadac.Bo normalnie okolo polowa mieszkan kupowana jest za gotowke,a polowa na kredyt.Teraz kredytu prawie nikt nie dostanie.I jesli tak, to zakladajac,ze polowa jest kupowana za gotowke,a bedzie budowane tylko 30%,to ceny moga wzrosnac.
    2.Kolejne pytanie czy i jak spadnie oplacalnosc wynajmu.Bo to tez moze zniechecic do zakupu.
    3.Jest za duzo nieprzewidywalnych czynnikow, i na teraz nie podjalbym sie opinii czy kupno na wynajem bedzie oplacalne .

    1. Wynajem stanie się koniecznością, gdy nie ma dostępu do kredytu. Wzrost czynszów wydaje się nieproporcjonalny. Więc istotnie, czy dalej się utrzyma w takim trendzie? Trudno powiedzieć.

      1. Kiedy/jesli niektorych osob nie bedzie stac na wynajem , gminy musza im dac mieszkania komunalne tansze, chocby baraki.Moga powstac getta biedoty.

          1. Maja jakis stare w zlym stanie pustostany ale za malo.Z tego co wiem jak jest w KRK.
            Jezeli kogos nie bedzie stac na czynsz,to kasy nie wydrukuje.I jezeli nie bedzie mial kogos kto go przyjmie,czy mieszkania od gminy(lata czekania),to bedzie bezdomny.I na czynszach-obojetne o ile wzrosna-zarobku nie bedzie.
            To oczywiscie czarny scenariusz i nie musi sie zrealizowac.Ale juz teraz ludzie oszczedzaja na jedzeniu,kupuja tansze,co swiadczy o pogarszaniu sie nastrojow i kurczeniu zasobow pieniedzy.

          2. Tak. Ludzie mają coraz mniej kasy. Jestem w górach i to widać. Połowa pensjonatów wolna a pogoda dopisuje. W wynajmie dlugoterminowym zaczną się kombinacje, już zapoczątkowane dzielenie lokali na pokoje. Część ludzi ucieknie na wieś, część weźmie drugą pracę.

          3. Do 12.08: ucieczka na wies to niezly pomysl.Dom na wsi mozna wynajac za jakis 1k zl.Oczywiscie dochodza wtedy dojazdy do roboty.

          4. Albo szukanie mniej płatnej pracy, wyjazd na saksy ew. życie na swoich warunkach.
            Wynajem domu za 1k to najlepszy pomysł, zamiast 2 pokoi za 2.5k + opłaty kawalek od centrum miasta, ale mało kto jeszcze na to pójdzie. Do czasu.

          5. Do 14.30: zyciem rzadza MOZLIWOSC i KONIECZNOSC.Jak zycie zmusi-lepsza wynajeta byle chalupa na wsi niz bezdomnosc.Nawet lepszy namiot czy przyczepa.Nomadland dobrze to pokazal.

          6. Do 9:52. Mam nadzieję, że do konieczności jeszcze nie doszliśmy. Większość wybierze opcję „więcej pracy w mieście”. Dzisiaj kredyt hipoteczny – niedostępny. Wynajem – w sensie istnienia mieszkań na wynajem – tak. Tylko 2 pok. kosztują 3000 zł (ew.+ opłaty). Czyli jedna średnia pensja idzie na mieszkanie. Lepiej wynająć coś blisko kolei, na wsi lub małym mieście. Większość ludzi patrzy inaczej, stąd osiedla takie jak Białołęka w Warszawie – bez infrastruktury, choć w granicach miasta, z przejazdem do centrum gorszym, niż ze pociągiem z Pruszkowa. No, ale zainteresowani mieszkają w stolicy.

    1. Slawek-interesujace. podobno to samo ma dotyczyc wszystkiego-aut,maszyn, nawet zwierzat.
      Mam nadzieje,ze w takiej formie nie wejdzie.
      A jesli nawet-zerowa wartosc ma znaczenie tylko kiedy chcesz sprzedac dom.Jesli nie chcesz a tylko w nim mieszkasz nie ma znaczenia.

    2. Brzmi strasznie i głupota potworna. Do 2050 wyburzyć wszystkie budynki. To co zrobić z ludźmi? Do jaskiń, do nowych wynajętych od banku? Gdyby wprowadzono takie zasady, wyjdziemy z UE w dwa dni.

      1. Obawia sie (a moze mam nadzieje),ze i tak wyjdziemy, z tego czy innego powodu.Jak nam nie oddadza kasy, nierzad nie zaplaci skladek,i wtedy albo nas wyrzuca,albo wyjdziemy.To co ostatnio wyprawia Bruksela to sktajna bezczelnosc i oszustwo.

  2. …widze niewieka szanse,ze domki do 50m2 nie podlegaja,ale to jeszcze moga zmienic.I 2050 jednak dosyc daleko,moze do tego czasu komunizm trafi szlag.

    1. No to będziemy budowali do 50m2. A na poważnie. Plan termomodernizacji uważam za słuszny, ale kosztowny i oczywiście nieprzymusowy. Przy obecnych cenach ocieplenia mało kogo będzie stać (już dzisiaj termomodernizacja takiego 100m2 klocka jak mój, to koszt 200 tys. zł bez rekuperatora, pompy ciepła itp.). W praktyce – niewykonalne i jak to będzie wyglądało pokazuje program likwidacji eternitu rozpisany na 20 lat. Niby wszyscy wiedzą, że azbest szkodliwy, były na to jakieś pieniądze, a sporo dachów (zwłaszcza budynków gospodarczych) nadal pokrywa.
      Rozbije się wszystko o bylejakość, brak ludzi do kontroli i niechęć utrudniania życia ziomkom ze swojej gminy. Tu się przymknie oko po sąsiedzku, tu za bakszysz i zostanie po staremu.
      W miastach deweloperzy montują gniazdka do samochodów elektrycznych …. na wyraźny wniosek i z dopłatą. Jakby miała być jedna stacja ładowania na dwa samochody, zapotrzebowanie na energię wzrośnie dwukrotnie i żadna sieć tego nie wytrzyma, gdy 100 mieszkaniowy budynek zacznie ciągnąć 0,5 MW w godzinę + zużycie bytowe (teraz tego sporo).
      Nie mówiąc już o tym, że nasi planiści patrząc na Ukrainę, poskrobią się w głowę. Kraj, który produkował znaczne nadwyżki energii, odłączyli w praktyce od prądu w miesiąc.
      A pomysł z rowerami zamiast aut? Też przesadzony. Idea miasta 15-minutowego słuszna i realizowana w praktyce w Paryżu. Chodzi o to, że taka dzielnica miejska ma stać się samowystarczalna, nikt nie musi jechać dalej, ani do sklepu, ani do szkoły. Czyli metropolia jako unia mini-miasteczek powiatowych. Rower dobry dla nastolatka, no może jeszcze w wieku średnim i na niewielkim dystansie, ale nie z towarem (zakupy, hurtownie) i dalej. Raz przywiozłem ze wsi 20 kg orzechów na dystansie 30 km. Ostatni raz, bo zamiast 1,5 h (a sportowym nawet 1,05) jechałem 2 godziny i dojechałem zmachany (trochę górek po drodze).

      1. Wszystko sie zgadza,pod warunkiem,ze to Twoj wybor a nie jestes zmuszany.15-minutowe miasto – OK,ale bez idiotycznych przydzialow na jazde samochodem.To samo z cala reszta.To samo z termomodernizacja,przeciez od dawna juz jest,ale teraz wymyslaja jakies nowe bzdury,jak piszesz niewykonalne.

    1. Niezbyt to mądre. Jakby od podatków miało przybyć domów i mieszkań. A pieniądze i tak pójdą do wspólnego wora – na rozdawnictwo. Nasi giganci intelektu myślą podobnie.

        1. Który wszyscy zapłacą w cenie produktów firm, należących do właścicieli tych mieszkań. Powyżej pewnej granicy, którą dawno przekroczyliśmy, kolejny podatek musi być wrzucony w cenę. Nawet nasz ORLEN zrobił to awansem.

          1. Tak. Ale jesli ludzie nie beda w stanie zaplacic czynszow, to nie wynajma.I albo czynsze pojda w dol-co przy obecnych obciazeniach i inflacji malo prawdopodobne- albo mieszkania beda puste, co spowoduje jeszce wieksze podatki a w konsekwencji byc moze jak za komuny oddawanie lokali miastu.Ze wzgledu na niemoznosc utrzymania pustych mieszkan.Za komuny dokwaterowywano lokatorow placacych grosze, te grosze nie wystarczaly na remonty, i w koncu wlasciciele czasem przekazywali kamienice miastu za free,albo ich do tego zmuszano rosnacym zadluzeniem.
            Widzimy, ze reprywatyzacji nie bylo i pewnie nie bedzie, w koncu to dosc mala grupa osob.Z wlascicielami kamienic moze byc podobnie.Powie sie w propagandzie, ze dobry rzad opiekuje sie ludzmi i wywlaszcza zlych kamienicznikow.

          2. No tak, ale formalnie wywłaszczyć trzeba za słusznym odszkodowaniem. A o dokwaterowywaniu też nie ma mowy, bo są sądy administracyjne, które takie decyzje masowo zaczną uchylać na bardzo prostej podstawie, podobnej jak w przypadku przeznaczenia samochodu do obrony państwa albo ćwiczeń wojskowych – dlaczego akurat konkretnemu kamienicznikowi postanowiono utrudnić życie.
            Zresztą, zamelduje się fikcyjnie córkę, szwagra, ciocię Zosię i już pustostanu nie ma.

  3. Oby bylo jak piszesz.Bo za PRL zadne prawa ani sady nie dzialaly.Panstwo moglo Ci zrobic wszystko.A sedzia czasem dzwonil do KC jaki ma byc wyrok.

    1. To uderzy raczej w mieszkaniowych rentierów. Nie ma kwoty wolnej, nie ma amortyzacji, nie ma kosztów – zostaje tylko ryczałt lub dg (w niej też brak amortyzacji).
      I faktycznie nie płacił żadnego podatku człowiek, który miał 120 tys. przychodów z najmu nieruchomości wartej 2 mln (6% średniej rentowności), więc odpis amortyzacyjny ustawiony na 20 lat, ponieważ korzystał jeszcze z maksymalnej kwoty wolnej (30 tys. zł/osobę) i zakładał minimalne chociaż remonty. Teraz zapłaci 11.000 zł podatku (do 100 tys. zł 8,5% i 12,5% pow. 100 tys. zł) .
      Wprowadzenie zakazu odliczania składki zdrowotnej na poziomie 9% wyeliminowało całkowicie opłacalność najmu w DG (skoro nie można amortyzować, a podatek ryczałtowy poza DG wynosi 8,5%).

      1. Kiedys wynajmowalem lokal na kwiaciarnie, placilem ryczalt 8,5% do kwoty przychodu max 20k rocznie,ale nie przekraczalem.Lata bodaj 2009-16.

        1. Tak płaciłeś, bo od jakiegoś czasu zrobili dwa progi z kwotą graniczną 100 tys. zł. Powyżej masz 12,5%.

          1. Wtedy nie bylo 12,5, tylko po przekroczeniu chyba 5k Euro PIT 37 czyli zasady ogolne.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *