Jeszcze o historii rynku nieruchomości – relacja ceny wynajmu/dochód w Warszawie przed I WŚ.

Czytając „Ludową historię Polski” Adama Leszczyńskiego, trafiłem na przypis odsyłający do artykułu naukowego  Andrzeja Łapienki „Koszty związane z wynajmem mieszkania w Warszawie w latach 1864-1914”.  Autor przedstawia wynik analizy rynku warszawskiego pomiędzy Powstaniem Styczniowym a I Wojną Światową opracowanego na podstawie ogłoszeń o wynajmie i ksiąg rachunkowych kamienic. Lektura pozwala na następujące wnioski.

Podobnie jak obecnie, cena najmu zależała od lokalizacji i liczby pokoi. Single zajmowali mieszkania najtańsze, rodziny nieco droższe. Większość zasobu stanowiły lokale 1-2 pokojowe. Mieszkania umeblowane wyższą cenę. Inflacja i drożyzna podnosiły ich poziom.

Zasadnicza różnica dotyczyła struktury własności. Z uwagi na konstrukcje prawne, albo miałeś kamienicę (własny budynek) albo wynajmowałeś. Nie znano odrębnej własności mieszkań, nie mniej jednak większość wynajmujących to osoby prywatne.

Tyle tytułem wstępu. Przejdźmy do konkretów.

W latach 1870-1900 czynsz najmu  (przeliczany rocznie) wzrósł, w przypadku lokali dwupokojowych z 90-120 rubli srebrnych do 216-300 rs. czyli ponaddwukrotnie. Lokale jednopokojowe podrożały, w tym czasie  z 48-180 rs. do 120-300 rs.   I teraz, jak to się miało do pensji? Tzw. urzędnik prywatny zarabiał ok. 1200 rs. podobnie jak kolejarze, czy pracownicy banków. Robotnicy wykwalifikowani 350-1500 rs. Urzędnicy Miasta Warszawy od 200 rs. (kancelista) 250 rs. (rachmistrz), do 6500 rs. prezydent. Nauczycielom szkół rządowych płacono ok. 400-1500 rs.  Profesor zwyczajny dostawał 3000-8000 rs., ale już laborant tylko 400-800 rs.

Kiedy odniesiemy to do cen, widać wyraźnie, że taki najbiedniejszy urzędnik ledwo zarabiał na mieszkanie  jednopokojowe (relacja 120/200 rs.). Urzędnika prywatnego stać było na lokal dwupokojowy  w dobrej lokalizacji (300/1200rs.) lub większy. Niemniej jednak najubożsi mieszkali w suterenach, poddaszach itp. Czynsz stanowił od 25 do 60 % pensji.  Porównajmy to do wartości obecnych.  Obecnie pensja minimalna to ok. 2000 zł, średnia ok. 4000 zł. Mieszkanie w Warszawie da się wynająć za 1300 zł, ale będzie to daleko od Centrum. Relacja do ówczesnej płacy najniższej najdrobniejszego kancelisty będzie zatem podobna (1300/2000 zł  i 120/200rs.). Minęło 120 lat i niewiele się, w kwestii cen, zmieniło.

Podobnie też ludzie radzą sobie z drożyzną. Autor artykułu podaje cztery strategie:

1. przenoszenie się poza miasto lub b.dalekie peryferie,
2. przeprowadzka do Warszawy do pokoju sublokatorskiego tylko głowy rodziny, podczas gdy dzieci z matką zostawały na wsi,
3. ciągłe przeprowadzki,
4. łączenie miejsca pracy z mieszkaniem (wynajem jednego lokalu) – dostępne dla prowadzących firmy, nie dla pracowników.

I znowu, jakże podobne do dnia dzisiejszego. Co tydzień budowlańcy busami przyjeżdżają do Warszawy, albo gnieżdżą się od  pn do pt w wieloosobowych mieszkaniach. Młodzi zmieniają lokale, gdy tylko dostaną podwyżkę czynszu, a wolne zawody otwierają firmy w pokoju do pracy.

Jest tylko jedna różnica. Teraz można mieszkanie kupić i czynsz najmu zastąpić kredytem hipotecznym. Ten jednak od kwoty ok. 250.000 zł wyniesie wraz z czynszem także ok. 1300-1500 zł. No i trzeba dysponować zdolnością kredytową.