Czasami zdarza mi się trafić na ogłoszenie, w którym ktoś próbuje „sprzedać” prawo najmu lokalu. O co chodzi?
Najem jest oczywiście prawem niezbywalnym. Czyli mówiąc po ludzku, nie da się go kupić ani sprzedać. Wszystkie takie oferty bazują albo na niewiedzy potencjalnego klienta albo na cesji (wstąpienia w obowiązki strony istniejącej umowy) za zgodą właściciela w zamian za tzw. odstępne (pewną sumę pieniężną płatną jednorazowo lub ratami). Czy warto się tym interesować? Zasadniczo nie. Wyjątkiem jest najem lokalu użytkowego w wyjątkowo atrakcyjnej lokalizacji z aktualnie prowadzoną działalnością (czyli np. zajętego przez restaurację na Rynku Głównym w Krakowie). Ale czym w ogóle jest najem?
Najem jest umową, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Wiążą się z tym trzy istotne kwestie.
Po pierwsze, przedmiotem najmu może być zarówno nieruchomość, jak i rzecz ruchoma. Nas interesują nieruchomości. Chodzi więc o korzystanie z nich (mieszkanie, prowadzenie działalności) w zamian za płacony zasadniczo co miesiąc czynsz. Nie kupujemy nieruchomości, tylko prawo do używania.
Po drugie, i w sumie najważniejsze, dobrze sprawdzajmy z kim podpisujemy umowę najmu. Wynajmującym może być każdy, niekoniecznie właściciel lokalu i umowa taka będzie ważna. Co z tego, skoro bezskuteczna (nie będziemy mogli domagać się od właściciela wydania nam lokalu). Dobra rada, umowy zawierajmy tylko z właścicielem lub osobą, o której wiemy (ma na to dokument, a właściciel fakt ten potwierdzi), że działa z upoważnienia właściciela (jest pełnomocnikiem, zarządcą nieruchomości, najemcą, który ma prawo podnajęcia).
Po trzecie, o czym pisałem na wstępie, najmu nie można sprzedać. To prawo, które powstaje w chwili zawarcia umowy. Nie jest ograniczonym prawem rzeczowym (jak własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu), lecz stosunkiem zobowiązaniowym, o z założenia czasowym trwaniu (umowa na czas nieoznaczony w rzeczywistości jest umową, której trwałości jesteśmy pewni przez okres wypowiedzenia). Przy zakupie nieruchomości to tyle, pewnie kiedyś powstanie cykl „jak dobrze wynająć nieruchomość” przeznaczony dla obu stron umowy.