Jak dobrze kupić nieruchomość. Najem.

Czasami zdarza mi się trafić na ogłoszenie, w którym ktoś próbuje „sprzedać” prawo najmu lokalu. O co chodzi?

Najem jest oczywiście prawem niezbywalnym. Czyli mówiąc po ludzku, nie da się go kupić ani sprzedać.  Wszystkie takie oferty bazują albo na niewiedzy potencjalnego klienta albo na cesji (wstąpienia w obowiązki strony istniejącej umowy) za zgodą właściciela w zamian za tzw. odstępne (pewną sumę pieniężną płatną jednorazowo lub ratami). Czy warto się tym interesować? Zasadniczo nie. Wyjątkiem jest najem lokalu użytkowego w wyjątkowo atrakcyjnej lokalizacji z aktualnie prowadzoną działalnością (czyli np. zajętego przez restaurację na Rynku Głównym w Krakowie). Ale czym w ogóle jest najem?

Najem jest umową, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Wiążą się z tym trzy istotne kwestie.

Po pierwsze, przedmiotem najmu może być zarówno nieruchomość, jak i rzecz ruchoma. Nas interesują nieruchomości. Chodzi więc o korzystanie z nich (mieszkanie, prowadzenie działalności) w zamian za płacony zasadniczo co miesiąc czynsz. Nie kupujemy nieruchomości, tylko prawo do używania.

Po drugie, i w sumie najważniejsze, dobrze sprawdzajmy z kim podpisujemy umowę najmu. Wynajmującym może być każdy, niekoniecznie właściciel lokalu i umowa taka będzie ważna. Co z tego, skoro bezskuteczna (nie będziemy mogli domagać się od właściciela wydania nam lokalu). Dobra rada, umowy zawierajmy tylko z właścicielem  lub osobą, o której wiemy (ma na to dokument, a właściciel fakt ten potwierdzi), że działa z upoważnienia właściciela (jest pełnomocnikiem, zarządcą nieruchomości, najemcą, który ma prawo podnajęcia).

Po trzecie, o czym pisałem na wstępie, najmu nie można sprzedać. To prawo, które powstaje w chwili zawarcia umowy. Nie jest ograniczonym prawem rzeczowym (jak własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu), lecz stosunkiem zobowiązaniowym, o z założenia czasowym trwaniu (umowa na czas nieoznaczony w rzeczywistości jest umową, której trwałości jesteśmy pewni przez okres wypowiedzenia).  Przy zakupie nieruchomości to tyle, pewnie kiedyś powstanie cykl „jak dobrze wynająć nieruchomość” przeznaczony dla obu stron umowy.

 

 

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *