W kilku wpisach o „moim miejscu w górach” opisywałem historię nabycia niewielkiej działki w miejscowości wypoczynkowej. Przy okazji oglądałem mieszkanie oferowane do sprzedaży przez agencję nieruchomości.
W zeszłym tygodniu miałem okazję spotkać się z inwestorem, który kupił tamto mieszkanie. Opowieść jest idealnym studium przypadku pod hasłem – „miny początkującego”, chociaż akurat wielu z nich kupujący był świadomy.
Po pierwsze, lokatorskie prawo. „Sprzedającemu” przysługiwało tylko lokatorskie prawo spółdzielcze do lokalu mieszkalnego. Jak pisałem – niezbywalne. Trzeba więc było dać pod stołem pieniądze na wykup mieszkania od spółdzielni, założenie księgi wieczystej i liczyć na uczciwość sprzedającego, co wcale nie było takie oczywiste.
Po drugie, komornicy na karku. „Sprzedający” miał zadłużenie objęte egzekucją komorniczą – jak twierdził 20 tys. – w rzeczywistości prawie dwa razy więcej. Tu też trzeba było wpłacić kasę, a jedyny argument to silne przekonanie, że się uda. Inaczej komornik natychmiast zająłby mieszkanie po pojawieniu się księgi wieczystej.
Po trzecie, stan techniczny lokalu. Dramat. W wielkim skrócie – rzeźba i przeróbki. Dotychczasowy użytkownik nie płacił za prąd, kradł wodę sprzed licznika, mieszkał w slumsie. Nawet dla inwestora, który prowadzi firmę budowlaną remont był wyzwaniem. Musiał załatwiać nowe przyłącza, skuwać, wyrównywać, naprawiać, wymieniać itp.
Po czwarte, „wesoły prezes”. Prezes spółdzielni mieszkaniowej stale rzucał kłody. Nie zgadzał się na zwiększenie mocy przyłączeniowej prądu, na zasadzie „bo nie”, ale również montaż kominka (lokal nie ma c.o.). Sabotował wymianę instalacji wod-kan. Generalnie z zasady „był na nie”.
Jednocześnie lokal był wielką szansą na szybki zarobek. „Normalne ceny wywoławcze” to ok. 180-200 tys. za własnościowe spółdzielcze prawo i standard „późny Gierek na bogato” czyli łazienka i pokoje remontowane ostatni raz za komuny. Tutaj mieliśmy 120 tys. Inwestor musiał włożyć własną pracę (1, 5 miesiąca dla dwóch to absolutne minimum), materiały budowlane (kto ma firmę, kupuje taniej) i wystawił uczciwą cenę 200 tys. za stan „prawie na gotowo”. Sądzę, że za te kilka miesięcy nerwów i własną pracę zarobi ok. 50 tys. (200 tys. – 30 tys. koszty -120 tys. zakup) brutto. Całość (od „zakupu” do sprzedaży), zajmie mu ok. 6 miesięcy. Stopa zwrotu z kapitału – 66 % rocznie (33% przez 6 miesięcy).