Warning: Undefined array key 1 in /home/platne/serwer10494/public_html/wp-content/plugins/visitors-online/visitors-online.php on line 505

Warning: Undefined array key 2 in /home/platne/serwer10494/public_html/wp-content/plugins/visitors-online/visitors-online.php on line 505
Inwestowanie – Strona 6 – Oszczędny Milioner

Nieruchomości czy obligacje? Perspektywa na najbliższe 2-3 lata.

Stara mądrość mówi – na obligacjach nie da się dorobić. Czy aby na pewno? Co znaczy dla Ciebie „dorobienie się”.

Ekonomia ostatnich 30 lat pokazuje nam w Polsce dwa trendy – rosnące skokowo (chociaż nierównomiernie) ceny mieszkań oraz spadek opłacalności lokat czy obligacji, w związku ze obniżaniem inflacji. PiS swoją szaleńczą polityką rozdawnictwa namieszał i…. może stworzył szansę na inwestycję w obligacje. Przecież był taki czas, wcale niekrótki (lata 70-te i do połowy 80-tych w USA), gdy papiery dłużne były „hot”, a akcje przynosiły straty. Dzisiaj o akcjach pisać nie będę, ale porównam nieruchomości z obligacjami.

Wyobraźmy sobie, że dzisiaj kupujemy nieruchomość w nowym budynku w centrum dużego miasta. Trafiamy niezłą cenę – 18 tys. zł z wykończeniem za m2. Dwa pokoje (55 m2) kosztują 990.000 zł. Jeśli wynajmiemy, uzyskamy może 50 tys. zł brutto/rok. Odejmując niewysoki podatek (8,5% ), jakieś koszty (niech będzie 6000 zł/rok), odkładając na remont (za 100.000 zł co 15 lat – kolejne 6600 zł). Razem tych kosztów mamy 16.850 zł i to przy założeniu sensownego najemcy i braku opłat za obsługę najmu oraz, co ważne, 100% wynajęcia. Zysk netto: 33.150 zł czyli 3,3%/rok. Na jakie ryzyka napotykamy? Dewastacje, niepłacący lokator, pustostan (oczekiwanie na kolejnego najemcę), kryzys, który uniemożliwi osiąganie takich cen najmu. W efekcie nie zyskujemy ponad obecną inflację. To jest nasz rzeczywisty zysk. Możemy liczyć na wzrost wartości, ale któż to wie. Może przez kolejne 10 lat ceny staną, jak to już było pomiędzy 2008 i 2017 r.? Albo wzrost osiągnie te 10-20%, jak w latach 2018-2024 i wygramy?

Obligacje skarbowe dzisiaj dają prawie pewne 5,18%, no i ponad inflację. Ryzyka – niewielkie. Chodzenia koło tego – tyle co nic. A może spójrzmy w stronę papierów korporacyjnych? 8,39% netto. Praktycznie pewne (bardziej niż czynsz od konkretnego najemcy, a tym bardziej wzrost wartości). Może nie czeka nas 10 lat obligacyjnego eldorado, ale decyzję podejmujemy na 3-4 lata. Stąd moje rozkminy. Osobiście muszę dywersyfikować portfel, więc rozsądne będzie częściowe odejście od nieruchomości na rzecz obligacji. To już się dzieje.

Jak działa system formatowania ekonomicznego. Polemika Noizz.pl z obliczeniami Davida Bacha na temat „czynnika latte”.

Jeden z czołowych popularyzatorów wiedzy o finansach osobistych, autor legendarnego „Automatycznego milionera”” czy serii „Finish rich”wprowadził zastrzeżone pojęcie „czynnika latte”. Przeprowadził obliczenia, sprowadzające się do wniosku, że rezygnacja z codziennej kawy w sieciówce, może doprowadzić Was do zamożności.

Z twierdzeniem Bacha oraz poglądem „gdyby młodzi nie pili kawy, mieliby mieszkania” próbuje polemizować dziennikarka Noizz.pl w tym artykule https://noizz.pl/spoleczenstwo/efekt-latte-czy-kawa-na-miescie-sprawia-ze-nie-kupie-mieszkania/kzlmeq6

Polemika, na niewtajemniczonym robi wrażenie i ukazuje mu bezsens rezygnacji z konsumpcji, jednocześnie zawierając szereg klasycznych manipulacji, które widziałem już wielokrotnie. Oto one.

Zniekształcanie zwalczanego poglądu poprzez nieprecyzyjność. Tutaj polega na połączeniu twierdzeń Bacha, obliczeń Związku Banków Polskich oraz anonimowych opinii. Autorka pisze tak „Często w przestrzeni medialnej pojawiają się przebąkiwania o tym, że młodych nie stać na kupno mieszkania, ponieważ wydają zbyt dużo pieniędzy na przyjemności, takie jak kawa na mieście, jedzenie w restauracjach, ubrania czy podróże. Gdyby zrezygnowali z tego wszystkiego i oszczędzali, innymi słowy „zaciskali pasa”, na pewno po jakimś czasie znaleźliby się „na swoim”.” W rzeczywistości Bach wcale nie twierdził, że „młodzi za dużo wydają”, on w ogóle nie pisał o poszczególnych pokoleniach. Jedna z jego książek nosi tytuł „Start late, finish rich” i jest adresowana do ludzi w średnim wieku. ZBP też nie krytykuje młodych. Chodzi zatem o jakiś bełkot nie do zweryfikowania, bo jak można polemizować z podaniem źródeł w stylu „często w przestrzeni medialnej pojawiają się przebąkiwania”. Dodatkowo same poglądy Bacha, przedstawiane są w sposób zniekształcony. Autorka artykułu twierdzi, że Bach napisa, że nie wydając rocznie 5500 zł, można zaoszczędzić przez 30 lat ok. 240 tys. zł. To nieprawda. Mam przed sobą „Start late, finish rich” w wersji oryginalnej. Na str. 50 jest tabela, pokazująca, jak wyglądają oszczędności. Najniższą sumą jest 5 dolarów dziennie (ok. 20 zł), tymczasem 5500 zł to efekt odkładania 15 zł. A właśnie ok. 20 zł kosztuje najtańsza kawa w sieciówce. Na ile Bach wyliczył oszczędności po 30 latach? Ok. 339 tys. USD, proszę państwa, w uproszczeniu 1.200.000 zł, Gdyby nawet zmniejszyć dzienne oszczędności do 15 zł, nadal zostanie nam 900 tys. zł, a nie żadne 240 tys. zł.

Błędne dane wymieszane z prawidłowymi. Żeby udowodnić tezę, nasza dziennikarka miesza prawdziwe dane z wymyślonymi. Pierwsze z brzegu – młodzi wydają na kulinarne przyjemności ok. 470 zł/miesiąc (to może być prawda, chociaż dane pochodzą z zeszłego roku). Ile to dziennie? No właśnie ok. 15-16 zł . Ale zaraz dodaje „Średnie ceny za m kw. wahają się obecnie między 10 a 11 tys. zł w skali całej Polski, a średni metraż, którym zainteresowani są Polacy to 35-50 m kw. Chcąc kupić kawalerkę o powierzchni 35 m kw., przyjmując, że m kw. kosztuje 10 tys. zł, trzeba uzbierać 350 tys. zł.” Nie wiem skąd te średnie? 10-11 tys. zł kosztuje m2 mieszkania w dużych miastach. Nawet na Dolnym Śląsku (temat moich analiz), we Wrocławiu da się kupić mieszkanie za 10 tys. zł/m2 (choć w dobrych lokalizacjach i nowe zamkną się w kwocie 16-18 tys. zł/m2). Ale już w Strzegomiu będzie to 6,5 tys. zł/m2, a w Nowej Rudzie nawet 4 tys. zł/m2. Czyli, żeby wykazać tezę, zmanipulowano dane. Średnia cena kawalerki w żaden sposób nie wynosi 350 tys. zł, a jest wiele miejsc, nawet 50 km od Wielkiej Trójki, gdzie da się kupić 2 pokoje za 250 tys. zł.

Pomijanie zysków od kapitału. Twierdzenie brzmi tak „By kupić ją na kredyt, potrzebne będzie nam 20 proc. wkładu własnego, a więc w tym wypadku 70 tys. zł. Zakładając, że nasz młody dorosły zrezygnuje z kawy i jedzenia na mieście, czyli oszczędza około 500 zł miesięcznie, które wcześniej wydawał na te przyjemności, to po ponad 11 latach udałoby mu się uzbierać na wkład własny. Jeśli chciałby kupić wspomnianą kawalerkę bez kredytu, musiałby nie pić kawy i nie jeść w restauracjach przez ponad 58 lat.” I tu dochodzimy do sedna. Autorka nie uważała na lekcjach. Nie umie szukać danych, ale i nie liczy odsetek.

Na kawalerkę nie trzeba 70 tys. zł wkładu własnego, lecz w takim Bytomiu, Jastrzębiu-Zdroju, Częstochowie, wystarczy 33 tys. zł, ponieważ da się ją kupić za 165 tys. zł. W wielu miejscach – nawet taniej.

Po drugie mamy odsetki i procent składany. Wtedy przez 5 lat (tyle trwają studia) z 8% stopą zwrotu odłożymy 37 tys. zł, z 500 zł miesięcznie. Wtedy na wkład własny wystarczy spokojnie. Po 11 latach byłoby to nie 70 tys. zł a 106 tys. zł (prawdopodobnie zapomniano o odsetkach).

A sam zakup? Ile odłożymy po 58 latach? Faktycznie tylko 350 tys. zł? Nie. Już po 50 latach mamy 4 mln zł (tak działa procent składany).

Podsumowanie. Tymi trzema zabiegami, autorka wpisu prowadzi młodych do konkluzji „Tylko czy naprawdę wyobrażamy sobie nie pić przysłowiowej latte, a uogólniając — nie kupować niczego, co nie jest niezbędne do przeżycia przez kilka, kilkanaście lub kilkadziesiąt lat, by uzbierać na wkład własny albo na całą wartość mieszkania? Warto przecież zauważyć, że po tak długim czasie ceny mieszkań mogą pójść w górę, przez co uzbierane kwoty mogą okazać się niewystarczające. Za to na pewno będziemy mniej szczęśliwi, ponieważ kawał życia upłynie nam na oszczędzaniu, które nie pozwoli dogonić nam celu, którym jest mieszkanie na własność.” Bzdura goni bzdurę. Kawa nie czyni nas szczęśliwym (a już na pewno nie musimy pić jej w kawiarni). Zebranie na wkład własny na kawalerkę nie zajmuje nam 11 lat dokładnie 5 lat, czyli da się to zrobić w trakcie studiów. A 500 zł oszczędzane (i inwestowane) przez 40 lat nie daje nam 350 tys. zł, lecz ponad 2 miliony. C.b.d.u.

Czy warto zabijać się o państwową emeryturę? Dyskusja przedsiębiorcy i pracownika we mnie.

Pisałem o OFE, subkoncie ZUS i mojej prognozie emerytalnej. Wychodzą z tego cuda i wniosek – zdecydują czynniki ekonomiczne z chwili przejścia na świadczenie i paru wcześniejszych lat. Dlaczego?

Po pierwsze – państwo, w zależności od posiadanych środków, zmienia zasady. Raz OFE, raz subkonto. Raz waloryzacja 2 zł, innym razem kilkanaście procent. Raz emerytura kapitałowa, raz obywatelska. Nie nadążymy za tym. Dzisiaj ważna jest płeć (kobiety mogą więcej, przechodzą na emeryturę wcześniej o całe 5 lat, żyjąc 8 lat dłużej, a czas dożycia liczy się po równo). Wczoraj COVID wypompował świadczenia, zwiększając śmiertelność i szansę dożycia, dzisiaj już nie.

Po drugie – jeśli mamy OFE, wynik giełdy z lat poprzedzających transfer da radę wypompować sumy, albo zepchnąć je na poziom gruntu. Kto wie co będzie za kilkanaście lat?

Po trzecie – nie wiemy ile będziemy zarabiać. W pierwszym roku pracy miałem 65% średniej krajowej, teraz 250% (chociaż z dwóch etatów), a może za 5 lat wcale nie będzie aż tak różowo. Znowu, któż to wie?

Po czwarte – wartość pieniądza. ZUS zakłada, że do mojej emerytury (za 16,5 roku) spadnie o 1/3. Z równania 72, oznacza to ekstremalnie niską inflację. Gdyby była wyższa, a ZUS nieskory do waloryzacji – te zaplanowane dla mnie (gdybym pracował do końca) 11 tys. zł (wg dzisiejszej wartości pieniądza) łatwo zmieni się w 4 tys. zł. Oczywiście ZUS pisze, że wyliczenie teoretyczne nie może stanowić podstawy roszczeń, a jeszcze niedawno planował mi 5 tys. zł emerytury. Te ich kalkulatory mają charakter czarnych skrzynek – nie wiesz jaka inflacja, jaki planowany wzrost średnich wynagrodzeń itp.

Wracajmy do sedna. Z tych wszystkich powodów walczy we mnie pracownik (tylko pełna oskładkowana wypłata zapewni godziwą emeryturę) z przedsiębiorcą (płać niskie składki i licz na siebie). Kto zwycięża? Chyba jednak przedsiębiorca. W długim terminie sam osiągam znacznie lepsze wyniki inwestycyjne niż OFE czy waloryzacje ZUS. W OFE przez 25 lat zebrałem 135 tys. zł. W ZUS-ie 700 tys. zł przez podobny okres. W sumie 835 tys. zł. A odprowadzałem składki prawie 20% wynagrodzenia. Na dzisiaj te 835 tys. zł to o 20% mniej niż wartość mojego domu. Za równowartość samych składek od kwietnia 1999 do czerwca 2001 r. (9 tys. zł) kupiłem w sierpniu 2001 r. pół działki, sprzedane w 2005 r. za 38 tys. zł. Te pieniądze wrzucone w mieszkanie (1/4) dały mi w 2012 r. już 93 tys. zł czyli wliczając wzrost wartości kupionego w 2013 r. domu (niewielki – podwojenie) 186 tys. zł czyli . A mówię o składkach za 2 lata. Gdzie pozostałe 23 (znacznie wyższych kwot)? W samym 2017 r. kupiłem działkę za 150 tys. zł (składki z poprzednich 6 lat), która dzisiaj jest warta 0,5 mln zł. W sumie 8 lat oszczędzania (1/3 okresu składkowego) i już mam 676 tys. zł. A wybierałem inwestycje bez lewara (bo np. zainwestowane 20 tys. zł w 2006 r. dało mi 220 tys. zł w 2007 r. po sprzedaży mieszkania i spłaty kredytu). Stąd ZUS i OFE przegrywają z samodzielnym zbieraniem. No i z odłożonego nikt mnie nie okradnie (5 mln na koncie emerytalnym w ZUS, subkoncie, OFE, , samych odsetek z obligacji 250 tys. zł, a emerytura 225 tys. zł rocznie – kapitał gdzieś zniknie).

Zarządzanie finansami osobistymi poprzez cele. Jak jedna idea może zmienić nasze życia.

W czasie prosperity, oszczędzający nie mają dobrej prasy. Prędzej niż „oszczędny” usłyszycie „sknera”, zamiast „frugal” raczej „cheap”. A może jeszcze „sknera”, „kutwa”, „dusigrosz”, „centuś”. Żadne z tych określeń nie brzmi przyjemnie. Wiecie dlaczego? Ponieważ większości oszczędzanie kojarzy się ze Smaugiem śpiącym na górze złota. Bogactwami gromadzonymi bez sensu, bez celu, dla samego bogacenia się. Czas to zmienić. Jak? Tłumacząc, jaka jest różnica pomiędzy „chciwcem” a „gospodarnym”. Zaczynamy.

Jak zwykle od historii. Wiele lat temu poznałem nieco starszego ode mnie człowieka i usłyszałem jego opowieść. Mając 25 lat postanowił rzucić palenie, a każdą złotówkę przeznaczyć na zakup książek, które kochał. Wprawdzie nie odkładał, nie inwestował, ale rezygnując z wielkiego pożeracza kasy, jakim są używki, spełniał swoje marzenia. Zawsze lubił czytać i marzył o wielkiej bibliotece. Jako 60-latek dopiął swego. W jego mieszkaniu, w pokoju 20-metrowym, 3 ściany pokrywały pełne szafy biblioteczne. Od podłogi do sufitu.

Czy Ty też masz marzenia? A może już konkretne plany? Tylko nie wiesz jak je sfinalizować i sfinansować. Podpowiem. Zarządzając finansami poprzez cele. Pokażę Ci jak to zrobić.

Etap I. Najpierw określ cel. Może dodatkowa emerytura. Albo super rower. Nie? Auto? Gitara Stratocaster? Własny motocykl Harley-Davidson? Większe mieszkanie? Dom? Wycieczka dookoła świata? Nurkowanie z delfinami? Kurs odnawiania starych mebli? Trafiłem?

Etap II. Określ kwotę. Praktycznie każda rzecz lub przyjemność, wymieniona przeze mnie ma swoją cenę, wymierną w pieniądzu. Najtańsza okaże się gitara. Najdroższy pewnie dom. Załóżmy, że potrzebujesz 1000 zł (Stratocaster) albo nawet 400 tys. zł (dom na wsi). Myślałeś o czymś innym? Sam podaj cenę.

Etap III. Zastanów się, ile masz czasu na zgromadzenie gotówki i ile potrzebujesz miesięcznie. Spróbujesz? Gitara za rok. A dom – za 10 lat. 1000 zł podzielone przez 12 miesięcy daje 85 zł/m-c. 400.000 zł przez 10 lat to 40.000 zł rocznie. Upraszczam. Zakładam, że osiągniesz stopę zwrotu równą inflacji. Pasuje?Teraz Ty.

Etap IV. Co możesz zrobić, żeby odkładać taką sumę. 85 z/m-cł to niewiele. Pewnie wystarczy odmówić sobie 1 piwa dziennie. Nie pijesz piwa? Nie szkodzi. Może warto chodzić piechotą do pracy, zamiast brać auto lub wsiadać do tramwaju. Rzucić palenie. Wziąć jedną nadgodzinę w tygodniu. Sprzedawać graty na OLX.

Z 40.000 zł przez 10 lat nie pójdzie nam tak łatwo. Nie byle co. Jakie masz opcje? Rozpiszmy to.

Opcja 1. Zbierać przez 2 lata na wkład własny, podejmując dodatkową pracę, a potem wziąć kredyt i spłacać go z wynajmu.

Opcja 2. Pracować dodatkowo przez 10 lat.

Opcja 3. Zmniejszyć wydatki domowe o 3500 zł miesięcznie.

Opcja 4. Sprzedać mieszkanie, kupić dom na wsi i przenieść się tam.

Opcja 5. Znaleźć dom za 240 tys. zł. I z 10 lat zrobić 6.

Opcja 6. Zagrać w Lotto. Żartowałem. Akurat takie rozwiązanie jest głupie. Wiesz to, jeśli uważałeś na matmie.

Na pewno wymyślisz coś swojego, adekwatnie do potrzeb. Żeby Ci podpowiedzieć, kilka moich historii.

Fortepian – nagrody z pracy.

Auto żony – podobnie.

Ekstra wakacje – nagroda roczna i zwrot podatku.

Porsche – 1/2 dochodów z firmy.

Mieszkanie w górach – drobne (20 tys. zł) oszczędności i 500+ na spłatę kredytu.

Mógłbym to mnożyć. Na co czekasz?

Konkluzja. Jak widzisz zarządzanie poprzez cele ma sens. Ponieważ motywuje nas do sensownej pracy i kombinowania, które to cechy odróżniają nas od prymitywnych plemion i zwierząt. Oraz jednocześnie pozwala nie zmienić się w pożałowania godnego Golluma. Naszym skarbem nie musi być złoto. Może akurat chodzi o przygodę?

Prof. Modzelewski – opowiada o rzeczywistości.

Ciekawy wywiad z prof. Modzelewskim na temat funkcjonowania państwa: https://www.youtube.com/watch?v=_kmVPxZqnCo Od 13.09 o dyskryminacji małych przedsiębiorstw. Będzie też o podatkach i likwidacji gotówki.

I jeszcze jedno – o amerykańskim śnie https://isp-modzelewski.pl/serwis/szkice-polsko-rosyjskie-white-trash-po-polsku .

Podwyżka stawki podatku od najmu? Jeden z najgłupszych pomysłów, o których słyszałem.

Wczoraj wiele portali internetowych powtórzyło informację zawartą m.in. tutaj https://www.money.pl/podatki/jest-plan-podwyzki-popularnego-podatku-uderzy-we-wlascicieli-wynajmujacych-mieszkania-7037327669443360a.html . Mam nadzieję, że informacja z „otoczenia Ministra Finansów” okaże się fake newsem.

Streśćmy ją jednak. Rząd szykuje podwyżkę stawki ryczałtu od najmu. Minister podobno wskazuje na dwie zalety: zwiększą się wpływy do budżetu państwa oraz zachęci się ludzi do inwestycji kapitałowych. Większych bzdur ostatnio nie czytałem. Dlaczego? Już wyjaśniam.

Po pierwsze – żeby inwestować w akcje, trzeba dysponować minimalną wiedzą. Ci, którzy kupują nieruchomości, często jej nie mają. Czyli zachęcamy ludzi, by tracili pieniądze. Bardzo mądrze. Może jeszcze zaproponujemy im Forex?

Po drugie – nikt o zdrowych zmysłach nie wierzy, że ktoś kto „nie chce stracić, więc wybiera nieruchomości” ruszy masowo po akcje. Dla niego ryzyko okaże się zbyt wielkie. Raczej rząd szuka chętnych na obligacje i wciska ludziom głupoty.

Teraz drugi argument – wzrost wpływów podatkowych państwa. Nie żartujmy. Wspomniany artykuł zawiera dane. Na przestrzeni 25 lat liczba podatników rozliczających najem wzrosła z ok. 200 tys. do 1 mln czyli 5-krotnie. A podstawa opodatkowania z 4 mld do 25 mld. Dlaczego? Ponieważ zachęcono ich do tego niskimi podatkami. Po prostu wiele osób wyszło z szarej strefy i zgłosiło najem, albowiem podatek wynosił efektywnie 0% (amortyzacja do Polskiego Ładu), albo 8,5/12,5% ryczałtu od przychodów (czyli realnie pewnie jakieś 10-15%, przyjąłem niżej wyliczenia do średniej 12.5%). Podniesienie podatku przyniesie kilka wydarzeń:

  1. wzrośnie liczba wynajmów niezgłoszonych, co spowoduje… spadek wpływów do budżetu, a nie żaden wzrost. Im wyższe oszczędności, tym więcej osób zaryzykuje.
  2. osłabi się ochrona najemcy (brak umowy, wpłaty z ręki do ręki, żeby uniknąć podatku),
  3. załamie się sprzedaż nowych mieszkań, czyli wyłamiemy szprychy koła zamachowego gospodarki, ponieważ wiele z nich kupowanych jest na wynajem. . Dodatkowo spadną wpływy z VAT-u i PKB. Bardzo mądrze – za jednym pociągnięciem zmniejszyć przychody państwa, utopić najemców i narazić na ryzyko „inwestorów”.

Jak już pisałem, mam nadzieję, że info okaże się ostatecznie fake newsem. Zyski państwa pisane są patykiem na wodzie np. 4% od 25 mld to 1 mld, a na podatkach pośrednich, zasiłkach dla branży budowlanej, meblarskiej, materiałowej, państwo straci wiele więcej, zresztą zaraz pojawi się luka w dochodach (szara strefa), więc nawet ten 1 mld zaistnieje tylko w teorii. Na blogu wspominam o tym wielokrotnie – poziom opodatkowania i oskładkowania w Polsce jest horrendalny. Przekracza nierzadko (jdg i pracownicy trochę powyżej średniej) 50%. Połowę z faktury zabiera państwo. Połowa kosztów utrzymania etatu nie dociera do kieszeni podatnika. Teraz jeszcze najem. Nie zapominajmy – ryczałt od przychodów. Pokażę to na przykładzie.

Zarabiam dajmy na to 150 tys. zł/rok w jdg wg skali podatkowej (184.500 z VAT). Z tego płacę:

  • 34.500 zł VAT,
  • 19.200 zł ZUS,
  • 13.500 zł zdrowotna,
  • 20.400 podatku dochodowego.

Zostaje mi 96.900 zł o ile nie mam kosztów (wtedy wprawdzie płacę niższe podatki, ale do kieszeni spływa jeszcze mniej, bo 50% każdego wydatku się marnuje). Dobrze czytacie 96.900 zł ze 184.500 zł – 52,5% kwoty z faktury.

Idziemy dalej. Po latach (ilu? 10) oszczędzania kupuję za 300.000 zł używaną kawalerkę (za nową jeszcze więcej) w dużym mieście na wynajem. I znowu tracę , bo trzeba zapłacić:

  • PCC – 6000 zł (2%),
  • VAT od czynności notarialnych -1000 zł.

Następnie wydaję na meble 40000 zł, z których kolejne 30% to podatki – 12.000 zł.

Przez 10 lat zapłaciłem ich 876.000 zł z firmy i przy zakupie i urządzeniu mieszkania jeszcze 19.000 zł. Razem 895.000 zł, żeby zacząć wynajmować.

Zawieram umowę na wynajem za 2000 zł/m-c. 24.000 zł/rok. Z tego 4800 zł odprowadzam do spółdzielni, co 10 lat robię remont i odświeżenie (30.000 zł tj. 3000 zł/rok). Podatek od nieruchomości pominąłem. Zostaje mi 16.200 zł netto, ale podatek (8,5%) płacę od 24.000 zł. Tym sposobem efektywna stawka wynosi nie 8,5% ale 12,5% – więcej niż stawka podatku dochodowego na pierwszym progu skali (i bez kwoty wolnej). Nie mam możliwości odliczenia strat (niepłacący najemcy, dewastacje) obecnych ani z lat ubiegłych. Nie odliczę ulgi na dzieci ani żądnej innej. Razem, żeby otrzymywać przez następne 20 lat 14.823 zł/rok netto (po odjęciu podatku – czyli za cały okres dwóch dekad) ok. 300.000 zł zapłaciłem w podatkach 922.540 zł (895.000 zł + 27500 od najmu). Oczywiście, gdybym dochody przehulał, praca i tak byłaby opodatkowana, niemniej jednak stosunek podatków do dochodu netto (3 do 1 na przestrzeni 30 lat) przeraża. Pokazuje też skalę opresji państwowej.

Do czego to prowadzi? Do rozrostu szarej strefy (w tym luka VAT). Jak to mówili „Nigdy się małpy nie nauczą”, chociaż ekonomiści znają tę prawdę od kilkudziesięciu (co najmniej) lat. A drugie wyjście? Lepiej dostać mieszkanie socjalne i 2000 zł/m-c z zasiłków, bo od tego podatków nie płacisz. Absurd.

Obligacje korporacyjne, czy warto? W bonusie historia jak dostałem odznakę „milionera z sąsiedztwa”.

Kiedy myślałem o obligacjach w głowie wirowały mi dwie myśli. Pierwsza – skandal z bankructwem firmy, w którą zainwestowała jedna z organizacji aktorskich (było o tym głośno, poleciały głowy). Druga – pytanie znanego inwestora – czy znasz kogoś kto dorobił się inwestując w obligacje. Jak widać obie negatywne. Czy zatem jesteśmy na straconej pozycji? Czy warto?

Jakie dzisiaj mamy opcje, jeśli nie chcemy korzystać z lokat (niskie oprocentowanie, na krótko), ani ryzykować na akcjach (moim zdaniem mocno przewartościowane w tej chwili). Większość (patrz wpis o inwestycjach niewielkich kwot i płynięciu z prądem) wybierze obligacje skarbowe. Dlaczego – ponieważ są pewne i dają niezły zysk. Rozważmy to.

Obligacje skarbowe. Generalnie na teraz kupimy dwa rodzaje: stałoprocentowe i zmiennoprocentowe. Czym się różnią. Stałoprocentowe wypłacają odsetki przez cały okres trwania (3 lata) w wysokości zafiksowanej. Obecnie 6.4%. Oprocentowanie zmiennoprocentowych zależy od inflacji + marży. I tu zaczyna się problem. W pierwszym roku, w tzw. rodzinnych (trochę lepszych, ale trzeba być beneficjentem 800+), dzisiaj mamy 7,05%. A za chwilę? Może być i 4% (inflacja wynosi 2.9%, ta oficjalna, rzecz jasna). Czyli interesu premiera Morawieckiego nie powtarzajmy, on wchodził w innym miejscu cyklu. Gdybym miał dzisiaj wejść na rynek – wybiorę stałoprocentowe, ponieważ zakładam zaniżanie inflacji GUS i jej stopniową redukcję. 6.4% minus podatek -bez rewelacji, ale i ryzyko niewielkie. Czy da się to jakoś podrasować?

Obligacje korporacyjne. Tytułowe rozwiązanie. Tym razem emitentem nie jest państwo, ale firma. No i przestaje to być takie pewne. Czy faktycznie? Ryzyko przy państwie jest znacznie mniejsze, chyba że zbankrutuje lub zniknie (pamiętacie obligacje carsko-rosyjskie, austro-węgierskie, albo argentyńskie?). Ale powiedzmy mamy praktyczną pewność, o ile nie zakładamy wojny z Rosją w ciągu trzech lat, rzecz jasna. W obligacjach korporacyjnych obniżamy pewność (to już nie państwo bankrutuje, lecz firma – co zdarza się znacznie częściej) na rzecz zysku. Tu możemy stracić cały kapitał (jak to przy nie spłaconej pożyczce). Nie 20%, nie 50%, ale 100%. Gdy uświadomimy to sobie, wtedy:

  1. szukamy firmy, która działa całe lata, ma dobrą historię, branżę i nie spłata nam figla, oraz analizujemy dokładnie jej bilans,
  2. patrzymy mocno na wysokość oprocentowania.

Co nam wychodzi? Ano różne rzeczy. Czasami wysokie zadłużenie. Kiedy indziej, chciwy zarząd. Może zupełnie z czapy branża z dużym ryzykiem, albo takim, którego nie potrafimy rozpoznać. Ja skupiłem się na jednym rodzaju firm, ponieważ je rozumiem – deweloperzy. Odrzuciłem zdecydowanie małe spółki (większe ryzyko upadku), windykatorów/skupujących wierzytelności (ciągłe zmiany przepisów antylichwiarskich oraz podnoszenie emerytury i pensji minimalnej – zmniejszają marże). Zostawiłem sobie w zasadzie dwa podmioty: MARVIPOL i ECHO. Tak się złożyło, że ten pierwszy miał właśnie emisję. Znam tę spółkę, miałem kiedyś jej akcje. Prezes ma łeb, zyski osiąga dość regularnie (poza starciem z JLR na rynku aut, ale ją wydzielono do innej spółki), branża znana (deweloperka mieszkaniowa i magazynowa). Ryzyko – spadek kursu Euro plus wielkość emisji (150 mln) plus wszelkie ryzyka deweloperskie. Jak dla mnie, w sumie praktycznie pewne (czyli oceniam, że istnieje 2-3% ryzyko bankructwa).

Zostaje oprocentowanie. Trzymajcie się mocno. WIBOR 6M + marża 3.9% (minimalnie, może będzie więcej). Na dzisiaj – 9,76% brutto. Czyli mamy mniejsze ryzyko straty kapitału (zadłużenie do kapitałów własnych 30%) niż w akcjach, a zysk na poziomie b.dobrym. W dodatku baza, lepsza niż przy skarbowych. WIBOR 6M banki trzymają twardo. Sporo powyżej inflacji, bo na tym zarabiają. Tak więc zarabiam też powyżej inflacji. Glapa (póki siedzi na stołku), prędzej utrzyma wysokie stopy, żeby Tuskowi utrudnić życie, niż je obniży radykalnie (- 1p.p. w ciągu roku uważam za najbardziej prawdopodobny) przy inflacji oficjalnej blisko celu NBP. Efekt – dobra nasza. I kupiłem te obligacje Marvipolu. Wykupić mają za 3-4 lata.

A Wy? No cóż. Emisja zamknięta, nowych na razie nie ma. Co robić? Pozostaje rynek Catalyst. Tak, nawet stare emisje ze stopą WIBOR 6M +5,5%, zapadalne za 3 lata, da się trafić. Oczywiście nikt nie sprzeda ich w wartości nominalnej lecz drożej. Wybiorę Wam za 2-3 tygodnie takie perełki. Dlaczego tak mówię? Bo zysk spory, a ryzyko, w mojej ocenie (bierzcie poprawkę – lubię ryzyko, Wy może nie), relatywnie niewielkie.

Jak obligacje korporacyjne porównać z akcjami. Studium przypadku. W danym momencie miałem opcje – obligacje Marvipolu lub akcje tej spółki i dywidenda. Kurs na daną chwilę 9,48. Dywidenda 1,06. Stopa dywidendy brutto 11,1%. I tu wchodzimy w istotę problemu. Kto uważał na matmie, ten wie, 11,1% większe od 9,76%. Ale, no właśnie mamy liczne ale. Pierwsze – spółka dywidendę wypłaca spektakularną, ale rzadko. Średnio, co drugi rok. Drugie – przewartościowanie – pomimo stabilizacji zysku na pewnym poziomie, cena wystrzeliła powyżej wieloletniej średniej (4-6 zł) i przebiła minimum roczne o 50%. A to oznacza jedno – spore ryzyko spadku, bo kupujemy powyżej wartości. Spadnie 20% nie zyskujemy 2% (i to nie corocznie), lecz tracimy 18%. Nie dla mnie taka zabawa. Wolałbym kupić za 5 zł i mieć dywidendę 5% z szansą na wzrost ceny spółki. Nawet mój apetyt na ryzyko tego nie kupuje. Oczywiście, piszę o inwestowaniu. Nie ma nic pewnego. Robimy założenia i wchodzimy. Nie każdy tak lubi. Wielu pójdzie po obligacje skarbowe.

Co w praktyce oznacza te 9,76%? Sporo. Dobrego i złego. Z jednej strony za 2-3 lata może być i 6% (przy niskiej inflacji). Może być i -100% (spółka bankrutuje). Ja zakładam: że przetrwa, wypłaci średnio 8% brutto (pamiętajmy o podatku Belki) i tego się trzymam. Za 4 lata sprawdzicie, na ile się pomyliłem. Bo, że pomylę się trochę, mamy jak w banku. A dobre? Wyobraźcie sobie, że wchodzicie za 1 mln. 8% od miliona to 80 tys. zł – minus „Belka” zostaje trochę ponad 64 tys. zł/rok – a dokładnie 5.4 tys. zł/m-c. Średnia krajowa. Za to można już żyć. W przypadku skarbowych byłoby to 6,4% brutto czyli 64 tys. zł/rok. A netto? Niespełna 52 tys. zł/rok i 4,32 tys. zł/m-c. Miesięcznie różnica niewielka – ledwie 1,2% rocznie netto (1,6% rocznie brutto). A wiecie jaki efekt przez 10 lat? 120 tys. zł netto, o ile nie reinwestujecie zysków. A co najważniejsze, trzymacie się znacznie powyżej stóp rynkowych, czyli realnie zyskujecie. Wada? Pisałem – możliwość bankructwa i utraty kapitału. Niektórzy już w tym momencie rezygnują. A taka przecież jest natura inwestowania.

Bonusowa historia – jak zdobyłem odznakę „Milionera z sąsiedztwa. Pamiętacie może, przywoływane przeze mnie wielokrotnie książki dra Stanleya „Sekrety amerykańskich milionerów” i „Przestań zgrywać milionera….”? Tytuł oryginału tej pierwsze brzmiał „The millionaire next door” czyli właśnie „Milioner z sąsiedztwa”, ale polski wydawca przełożył bardziej marketingowo niż wiernie. A skąd nagroda? Amerykańscy czytelnicy wymyślili pewną grę, którą ja lubię, podobnie jak grę Pollyanny (o czym kiedyś też napiszę). Polega ona na tym, aby nie zostać rozpoznanym jako milioner. Im większy przypał, tym lepiej albo, jak często lubię powtarzać „Im gorzej, tym lepiej”. Czyli np. lekarz nie zostanie wpuszczony na parking w nowym szpitalu, ponieważ ma za słaby samochód. Ze mną bywa podobnie. Na dworcu zaczepiają mnie ludzie, którzy świeżo opuścili więzienie, biorą mnie za swego – doskonale. Rolnicy, zwracają się do mnie jak do rolnika – jeszcze lepiej. Z tego powstają doskonałe historie. A najbardziej lubię nakręcać bankierów lub innych przedstawicieli tzw. prestiżowych zawodów, udając ciapowatego przygłupa. Tak też było i tym razem. Ubrałem się w mój ulubiony outfit – stare buty z Lidla, koszula i kurtka z Juli, sprane dżinsy i wchodzę do biura maklerskiego, niepewnie rozglądając się. Zaczepiam pracownika o te obligacje korporacyjne, że ja nie wiem, słyszałem że coś da się zarobić, ale boję się stracić. No po prostu, Tomek Czereśniak 80 lat później. Bankowiec, jak to bankowiec, oko mu nie drgnie, widać szkolony (ogólnie zresztą bardzo sympatyczny i profesjonalny) cierpliwie tłumaczy, upewnia się czy wiem jak zrobić przelew (tak!), przy okazji robi wrażenie, opowiadając o zagranicznym szkoleniu, patrzy jak zadziałało, ja rozdziawiam usta. Wreszcie dochodzimy do sedna. On pokazuje mi jak dokonać zakupu (zakładki w systemie on-line) i wpisuje kwotę inwestycji (czyli tę na którą mnie ocenił) …. 10.000 zł. Potem dzwoni jeszcze z pytanie, czy wszystko działa, czy umiałem aktywować konto. I wtedy już wiem, że dostałem nagrodę „Milionera z sąsiedztwa”. Zawsze zdarzają mi się dodatkowe atrakcje, tym razem obsługiwał mnie sam dyrektor oddziału ds. kluczowych klientów, ponieważ szeregowy pracownik wziął wolne przed majówką. Tym większa frajda z wkręcenia.

Czy warto iść pod prąd? W co dzisiaj zainwestowałbym 1000 lub 10.000 zł.

Generalnie wśród inwestorów dominują dwa sposoby myślenia, ale jednemu hołduje 90% ludzi. Stąd pojawia się tytułowe pytanie, czy faktycznie warto iść pod prąd i jak to robić?

Płynięcie z prądem. Obowiązuje nas zasada „trend jest Twoim przyjacielem”, więc należy dokupować to co rośnie, a sprzedawać to co spada. Proste.

Do tego ograniczeniem jest kwota posiadanych środków. 1000, a nawet 10.000 zł nie majątek, nieruchomości za nie nie kupimy. Czyli patrzmy co rośnie: bitcoin (150% w ciągu roku), złoto (50% w ciągu 5 lat). Tak radzą niektórzy wielcy, w tym przyjaciele Donalda Trumpa, który może objąć fotel prezydencki w USA.

Płynięcie pod prąd. Nazywam je kupowaniem wartości za jak najniższą cenę. Sam staram się tak działać, ale liczba zwolenników tej opcji pozostaje niezmiennie mała. W takiej sytuacji wypatrujemy spółek wartościowych (spore, rosnące zyski na przestrzeni lat, wypłata dywidendy) i czekamy, gdy zaczną spadać (bessa giełdowa). Gdy spadek wyniesie -30% (bez racjonalnego powodu, a nie dlatego, że prezes uciekł z kasą) zaczynamy kupować w porcjach po 20% posiadanego kapitału co 10% spadku od szczytu. Cash skończy nam się przy -70%. Jeśli spółka się odbije – zarabiamy sporo. Unikamy zatem jak ognia spółek drogich (c/z) lub podejrzanie tanich i zadłużonych.

Dzisiaj jednak (w tym momencie, dzisiaj, bo za rok sytuacja może być inna) nie szedłbym w akcje. C/z średni dla WIG wynosi ok. 13. Sporo, musielibyśmy kupować za 13-letnie zyski. Dywidenda dla niezłych spółek wynosi między 2 a 5%. Tez słabo. Stąd inny pomysł. Kupujemy obligacje, najlepiej z dużą marżą lub stałym oprocentowaniem (inflacja spadła). Mogą być korporacyjne – oparte o WIBOR 6M. Ewentualnie szukamy niezłego rachunku oszczędnościowego ( Pekao dawało 7% na swoim) i czekamy aż akcje porazi prąd.

Takie mam przemyślenia, które oczywiście nie są poradą inwestycyjną i mogą się nie sprawdzić. Zobowiązuję się napisać, jak wczoraj zainwestowałem (właśnie obligacje korporacyjne, ponieważ jak zwykle, wyszła z tego ciekawa historia.

Celowo wyeliminowałem trzeci trend – spekulację krótkoterminową. Nią podkręcają się magicy, i najczęściej tracą.

Rozliczenie mieszkania w górach, po 6 latach użytkowania.

Grudzień stanowi dla wielu czas podsumowań. Dla mnie też. Dzisiaj skupię się na zakończonej inwestycji-przyjemności – mieszkaniu w górach. Miałem je równo 6 lat, ot tyle by przy sprzedaży nie płacić podatku od zysku. Jak wyszło?

Prowadzę w tym punkcie rzetelne rachunki.

Początkowa cena nabycia wyniosła 200.000 zł. Do tego musiałem dodać jeszcze koszty notarialne, jakieś zakupy i zrobiło się 220.000 zł. Jeśli policzę koszty kredytu bankowego, regularnie nadpłacanego, dodaję jeszcze kolejne 20.000 zł, otrzymując wynik 240.000 zł. Cena sprzedaży wyniosła 450.000 zł. Na samym wzroście wartości zysk wyniósł 210.000 zł, czyli 35 tys. zł/rocznie.

Koszty eksploatacji równoważyłem drobnymi wpływami z najmu – „na koszty” branymi od obcych. Swoim bliższym i dalszym znajomym dawałem klucze za przysłowiowy uścisk dłoni.

Na miejscu spędzałem z najbliższą rodziną ok. 50 dni rocznie – od 25 do 90 dni. Do ogólnego rachunku doliczam jeszcze zatem odpowiednik opłat za analogiczny apartament wynajmowany na warunkach komercyjnych. Zaoszczędziłem ok. 15.000 zł/rok.

Łącznie mieszkanie przyniosło mi więc 50 tys. zł/rok, co daje stopę zwrotu na poziomie 25% początkowej wartości. Uważam, że nieźle.

Z „mojego miejsca w górach” nie wyprowadzam się całkiem. Zostaje mi jeszcze działka, której wzrost wartości (podobnie ok. 6 lat) był jeszcze bardziej imponujący ze 160 tys. zł (z kosztami notarialnymi, montażem wody, bramy itp.) mógłbym dzisiaj uzyskać ok. 400 tys. zł, jeśli nie lepiej. Planuję wybudowanie małego domku, który ma mi zastąpić mieszkanie. Szacowany przez znajomych górali koszt – 100-120 tys. zł (zgłoszenie do 35 m2 plus antresola). Zobaczymy, co da się zrobić w praktyce. Kolejną opcją pozostaje domek holenderski, własnoręcznie sklecona „górska chatka”, mały kamper. Zobaczymy.

Kolejny zwariowany pomysł. Kupuję mieszkanie we Włoszech.

Wydarzenia ostatnich lat (wojna, pandemia, ceny nieruchomości, inflacja) wywołały pewien trend – Polacy kupują coraz więcej nieruchomości zagranicznych. Po drobiazgowej analizie postanowiłem spróbować i ja.

Zacznijmy od analizy cen. Mieszkanie w górach – cena 450 tys. zł (na taką kwotę podpisałem umowę przedwstępną zbycia). Mieszkanie w Chorwacji (Riwiera Makarska – 200 tys. euro – 2 razy drożej). Mieszkanie w Bari (ciepło, a przy tym duże miasto nad samym morzem) czy Monfalcone (mekka polskich żeglarzy we Włoszech) – od 70 tys. Euro (za 130 tys. Euro mam mieszkanie 100m od morza na Starym Mieście w Monopoli) . Czyli mogę mieć porównywalny lokal jak w polskich górach …. tylko taniej, albo nieco drożej – znacznie lepszy.. Włochy okazują się tańsze niż Chorwacja.

Koszty utrzymania. W Polsce płacę ok. 650 zł miesięcznie – 7800 zł/rok. We Włoszech – będzie porównywalnie (niższy czynsz, a wyższe podatki od nieruchomości).

Koszty dojazdu. Bliżej zawsze oznacza taniej. Elektrykiem jadę w góry za max. 150 zł. „Normalnym” benzynowcem 250-300 zł. Do Bari mam 2200 km, więc zostaje samolot (teraz na rekonesans dla dwóch osób 1600 zł w obie strony). Alternatywą stała się wycieczka autobusowa. O dziwo, mam bezpośredni, choć akurat on jedzie 39 godzin w jedną stronę i jest nawet droższy.

Sens. Lubię, żeby moje działania go miały. Góry wpisują się w szansę na podleczenie. A Apulia? Reprezentują miejsce wakacyjne (4 tygodnie minimum) oraz „miejsce ucieczki” na wypadek wojny. „Pamiętniki” Marai’ego uświadamiają mi ten fakt z całą ostrością niewesołej perspektywy. Oby wystarczył urlop.

Policzmy więc. Koszt wynajęcie mieszkania w Italii/Chorwacji na 2 miesiące, gdy jest ciepło, to ok. 16-20 tys. zł (4 tys. Euro). 3 razy więcej niż koszty utrzymania całości. Te zrekompensuje sobie wynajmując mieszkanie „za koszty” gronu dalszych znajomych. Tym sposobem, podobnie jak w górach wyjdę na zero. Potencjalne źródło zarobku stanowić będą: wzrost wartości oraz prognozowane osłabienie złotówki. Jak widzicie, „włoski wariant” może mieć sens.