Wprawdzie o przewodniku: „Jak kupić dobrą nieruchomość, za rozsądne pieniądze” dopiero myślę, ale historie poprzedniego właściciela mojej działki i paru innych osób dały mi materiał do tego wpisu. Wróćmy więc do odpowiedzi na tytułowe pytanie.
Księga wieczysta to podstawa.
Dobra nieruchomość powinna mieć założoną księgę wieczystą. Sprzedający musi być w niej wpisany jako właściciel (wyjątków będzie bardzo niewiele) lub mieć pełnomocnictwo właściciela. Tyle wie prawie każdy. Co dalej? Zapoznaj się uważnie z całą treścią księgi wieczystej. Czy powierzchnia w tym dokumencie zgadza się z deklarowaną przez właściciela? Czy dom (jeśli istnieje) został ujawniony w księdze? Czy numery działek i obręby są identyczne jak w zaświadczeniu z urzędu gminy?
Bardzo ważne są także działy III i IV księgi. W nich wpisane są odpowiednio prawa i roszczenia osób trzecich oraz hipoteki. Jeśli nie zawierają wpisów to super, jeśli jednak one są, to co oznaczają? Może okazać się, że nieruchomość obciążono dożywociem, co uniemożliwia korzystanie z niej przez nabywcę. Zdarzają się wpisy o egzekucji komorniczej, a to oznacza, że każda umowa sprzedaży będzie nieważna. Niektórzy wpisują roszczenia o zawarcie umowy przedwstępnej lub zabezpieczenie innych należności. To także miejsce na służebności. W dziale IV znajdziesz hipoteki (długi za które odpowiada każdorazowy właściciel nieruchomości). Krótko mówiąc, wpisy w dziale III (poza służebnościami) dyskwalifikują, długi hipoteczne muszą być spłacone lub przejęte i rozliczone w cenie.
Sprawdź SOPO.
Czy słyszałeś o czymś co nazywa się SOPO? To System Ochrony Przeciwosuwiskowej dostępny w internecie. Jeśli działka znajduje się na czynnych osuwiskach lub terenach zagrożonych, zabudowa najprawdopodobniej albo w ogóle nie będzie możliwa, albo wymagać będzie kosztownych badań (kilkadziesiąt tysięcy złotych), bez pewności rezultatu. Takie działki są bardzo tanie, ale nie należy ich kupować.
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego.
Pytanie pierwsze – czy jest. Drugie – co zawiera. Brak planu to konieczność ubiegania się o decyzję o warunkach zabudowy. Istniejący plan określa co można zbudować na działce, w jakim stylu, w jakich wymiarach, kolorach itp. Krótko mówiąc, ogranicza fantazję inwestora. Składa się z dwóch części mapy (znajdź swoją działkę) oraz części opisowej. Moje miejsce w górach ma wpis dotyczący konieczności otrzymania wytycznych konserwatora zabytków, nawiązania do lokalnej architektury, konieczność stosowania dwuspadowego dachu o pochyleniu 35-45 stopni, a także maksymalną powierzchnię zabudowy liczoną do 40% działki, dopuszczono tylko budynki jednorodzinne, a więc nie zbuduję domku letniskowego (tylko letniego), ani pensjonatu. Jeśli działka jest rolna, nic na niej nie zbudujesz (chyba, że ma przeznaczenie siedliskowe).
Media.
Czyli prąd, woda, kanalizacja, gaz, droga. Mogą uczynić z działki doskonałą inwestycję, lub zanegować sens zakupu. Prąd to problem zakładu energetycznego, ale pozostałe media to Twój problem. Wybudujesz dom bez wody? Jeśli nie ma sieci wodociągowej, to pozostaje własna studnia. Jej koszt może być gigantyczny, albo niewielki. Bez kanalizacji można żyć, trzeba wtedy mieć szambo lub przydomową oczyszczalnię ścieków (sprawdź czy plan zagospodarowania na to pozwala). Bez gazu także, ale wtedy pozostaje ogrzewanie węglem lub drewnem (trzeba palić). Brak drogi to wielki problem. Ja nie kupiłbym takiej działki. Droga gminna (albo lepiej powiatowa, wojewódzka, krajowa) oznacza mniejsze problemy z odśnieżaniem w zimie.
Dajcie znak w komentarzach, czy rozwijać temat.