Niedawno zobaczyłem taki filmik, otagowany „Portfel Polaka”, w którym pewien inwestor omawiał odwieczny problem: Kupić czy wynająć? Wyszło mu „wynająć” i czas rozprawić się z wynikami oraz przedstawionymi danymi.
Przykład. 50m2 w apartamentowcu w Krakowie, cena zakupu 760k, cena wynajmu 3100 zł. Wkład własny 110k, rata 4000 zł i 750 zł „czynszu, funduszu remontowego i ubezpieczenia”. W efekcie: wynajem 3100 zł, zakup 4750 zł plus 110 tys. zł wkładu własnego. Wynajmujący może te 110 tys. zł plus różnice w racie zainwestować.
Ściema nr 1. Wybór Krakowa. Miasto pod Wawelem ma jedno z najniższych ROI lokali mieszkalnych na wynajem. 32.000 zł przy inwestycji 760.000 zł daje jakieś 4,2%.
We Wrocławiu za 3300 zł wynajmiesz 50m2 w starym bloku (chociaż po remoncie), które kupiłem (z remontem) za 450k. ROI prawie 2 razy większe.
Ściema nr 2. Tylko właściciel płaci ubezpieczenie, FR i czynsz. We wszystkich ogłoszeniach o wynajmie zaznaczono „plus opłaty do wspólnoty i licznikowe”. Do tego 600 zł w nowym bloku (12 zł/m2) obejmuje zwykle zaliczkę na wodę, śmieci i ścieki a nie sam czynsz i FR. Tak samo z ubezpieczeniem, najemcy też je wykupują. Co z tego wynika?
Obie strony płacą te 750 zł. 3100 zł czynszu równa się 4000 zł raty i tyle.
Ściema nr 3. Czynsz nie wzrośnie. Dokładnie tak liczą. Dzisiaj 31`00 zł i za 15 lat też 3100 zł. Nie rozśmieszajcie mnie. W ciągu 10 lat podwyżka wyniosła ok. 50% i prawie nadążyła za inflacją. Z kolei raty kredytów, o ile zaliczymy drastycznego wzrostu cen – stoją w miejscu w długim okresie.
W efekcie: dzisiaj 3100 kontra 4000 zł. Za 10-15 lat 4000 zł vs. 4000 zł. Za 30 lat (pod koniec życia kredytu: 5200 zł kontra 4000 zł, o ile utrzyma się 3-4% inflacja. W Krakowie.
Ściema nr 4. Nieuwzględnienie, że kredyt w końcu spłacimy, a wynajmować będziemy do końca życia. Po 30 latach 5200 zł czynszu kontra 0 zł raty. I to w okresie, gdy dzisiejszy 35-latek pójdzie na emeryturę, czyli zacznie dostawać 35% pensji. Szczerze, właśnie świadomość niskiej emerytury, skłania do kupna. W kredycie najgorsze są pierwsze lata, w najmie ostatnie.
Ściema nr 5. Kasa niewydana będzie zarabiać a „beton nie”. Oczywiście kolejna bajka, abstrahująca od realiów. Najemcy mają majątek rzędu 30-40 tys. zł, przy średniej na poziomie 300-400k. Właśnie dlatego, że są najemcami. Ostrożnie autor filmu nie powiedział, ile zarobi na „inwestycji”. A tutaj leży klucz. 110k zainwestowane dzisiaj na 4% nie zarabia, ono ledwie nadąża za inflacją. Z 1650 zł różnicy, szybko zrobiłem 900 zł (patrz pkt 2), a za chwilę będzie to 300 zł/m-c (punkt 3). A beton też zarabia – w długim okresie, na poziomie spadku wartości pieniądza. Co to oznacza? że 4% inflacji = 4% zysku z inwestycji.
Ściema nr 6. Zapomnienie o lewarze. Teraz pokażę Ci cuda. Dokładnie w ten sposób wielu się wzbogaciło. Wracamy do początkowych obliczeń.
3100 zł czynszu kontra 4000 zł raty. Najemca inwestuje 10.800 zł/rok i 110.000 zł na początek na 4%. Ile dostanie? W pierwszym roku – ok. 4800 zł odsetek.
W tym samym czasie ceny mieszkań idą do góry o 4% (czyli podobnie). I te 4% wzrostu dostajemy z całej wartości, nie tylko z wkładu własnego. 4% x 760k = 30k zł. Dobrze czytacie 30k zamiast niecałych 5k. Uważacie te 4% za przesadzone? Zgodnie z regułą 72, cena podwoiłaby się przez 18 lat. Kiedy zaczynałem pracę, mieszkania w Lublinie kupowano za 1/8 dzisiejszej ceny. Minęło 27 lat. W długim okresie mieszkanie załatwi nam budowę kapitału. Najemca zostanie z tyłu. To z powodu lewara, jaki daje kredyt, osoby które zaczynały od zera, dorabiają się tych 400k średnio.
Ściema nr 7. Patrzenie jak inwestor. Inwestor widzi trzy aspekty: ROI, alternatywny koszt kapitału, odsetki. Zwykły człowiek, nie dość, że ROI brzmi dla niego abstrakcyjnie, kapitału ma tyle ile wkładu własnego, to jeszcze patrzy życiowo. Gdzieś mieszkać musi teraz i za 35 lat. Chce mieć spokój i pewność, że nikt go nie wyrzuci. Pomalować ściany na dowolny kolor, wymienić płytki i nie drżeć o kaucję. Do tego decydować na zebraniu wspólnoty. I wybiera kredyt, o ile w ogóle ma taki wybór.
.
Na pewnym etapie życia zakup mieszkania/budowa domu ” niestety” jest jedyną rozsądną opcją.
Pomijając aspekty finansowe ( oczywiście najważniejsze) dodajmy do tego spokój psychiczny. Nie musimy co 2-3 lata przenosić się w inne miejsce, z ryzykiem, że nie za każdym następnym razem będzie nas stać na coś tak fajnego jak mieliśmy poprzednio.( vide luty 2022 r. i gwałtowny wzrost czynszów).
Do tego spłacając kredyt zbliżamy się z każdym rokiem do własności bez zobowiązań- czyli budujemy majątek.
Mamy poczucie, że coś po sobie zostawimy w spadku.
Do tego inwestowanie kwoty wkładu własnego lub wartości mieszkania w instrumenty finansowe nie daje nam ( mimo wyników historycznych) gwarancji wzbogacenia się szybciej na przestrzeni 20 lat, niż zakup mieszkania. Można było np. kupić akcje PGE w dniu debiutu i trzymać do dzisiaj- minus około 50% nominalnie..
Reasumując- nawet jak zakup nieruchomości na potrzeby własne będzie gorszym interesem niż kupno akcji/ kryptowalut to komfort psychiczny jest niepoliczalny. Dla mnie zdecydowanie ważniejszy.
Dokładnie, spokój posiadacza przekłada się na spokój całej rodziny. Brak stabilności często przenosi się także na dzieci. Posiadanie własnego kąta daje dzieciom poczucie bezpieczeństwa, stałość w nauce oraz mniejszy stres w codziennym życiu, które i tak dziś nie jest łatwe w szególności tych o wrażliwszej naturze. Do tego po zakończeniu aktywności opłacanie rynkowego czynszu najmu dla wielu seniorów może barierą nie do przejścia.
I poszedłbym jeszcze dalej – wszelka stabilność ekonomiczna rodziców daje dzieciom większe szanse rozwoju. Bezpieczeństwo ma nie tylko wymiar pełnego brzucha, ale i możliwości popełniania błędów.
A seniorzy? Nikt nie wyobraża sobie chyba płacenia czynszu np. 2000-3000 zł z dwóch emerytur 1800 zł. Pewnego dnia zostanie jedna osoba i wtedy, w czasie najmniejszej elastyczności, będzie zmuszona zmienić miejsce do życia.
Masz 100% racji. Trzeba rozważyć argumenty pozaekonomiczne, a one zwykle przemawiają za kupnem.