Na początku lipca odbyłem kilkudniową wycieczkę na pogranicze Wielkopolski i Dolnego Śląska. Istnieje tam „zagłębie meblarskie” czyli enklawa, w której:
- największe miasto ma ok. 15 tys. mieszkańców,
- bezrobocie wynosi 2 %,
- istnieje kilka zakładów zatrudniających ponad 500 osób,
- buduje się nowe bloki i mieszkania w cenie 8k zł/m2,
- praktycznie nie istnieją oferty wynajmu,
- liczba cudzoziemców (procentowo) jest większa niż w Warszawie,
- nie tylko rynek, ale i całe miasteczka pełne są odnowionych kamieniczek.
To powinno wystarczyć. Ale warto spojrzeć jeszcze na dwa punkty:
- tapicer zarabia 10k netto/m-c,
- miejscowi bogacze (właściciele tych zakładów meblarskich) inwestują w mieszkania, które potem wynajmują swoim pracownikom (w tym cudzoziemcom).
I te dwa ostatnie spostrzeżenia otwierają oczy. Tomsi z Bartkiem pisali o inwestycjach w Big 4 (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto), jako jedynym sposobie na zarabianie na nieruchomościach mieszkalnych. A tu proszę, w powiecie kepińskim (bo o niego właśnie chodzi), nowe mieszkanie 50m2 – 400k, wynajem za 2.5k. Porównajmy go z Krakowem – 1.2 mln zł, wynajem za 3k, czy Wrocławiem cena 800 – wynajem za 3k. Gdzie wolelibyście inwestować? Oczywiście, taki monokulturowy rozwój (meblarstwo, nieruchomości mieszkalne) niesie w sobie ziarno przyszłych problemów (jak Detroit w USA), chociaż dzisiaj wszystko wygląda imponująco. Na moim Dzikim Wschodzie, 500 osób zatrudniają może 2-3 firmy (nie liczę budżetówki) w mieście liczącym ok. 50-70 tys. mieszkańców, a bezrobocia 2% nie ma żaden powiat. Wynajem pracownikom sezonowym (8 Kolumbijczykom w mieszkaniu) musi się opłacić.
W miejscu, w który, tapicer przynosi do domu 10k netto/m-c (cena za 8k/m2), żyje się lepiej niż w Warszawie (nowe mieszkania na Woli po 25k/m2) czy Lublinie (apartamentowce po 12k/m2), ponieważ relacja wynagrodzenia możliwego do uzyskania bez większych problemów (łatwiej zostać tapicerem niż kierownikiem w korpo) do kosztów życia wypada znacznie lepiej. Prowincja po raz kolejny gwarantuje lepszy komfort życia.
Z drugiej strony, problemy okazują się bardzo podobne do warszawskich. Naćpany ganiający z maczetą, grupy podpitych cudzoziemców zaczepiających ludzi wzbudzają protesty społeczne i nastroje antyimigranckie. 39 nacji w jednym miejscu („mamy 100 Kolumbijczyków na twoje miejsce”) ponieważ właściciele fabryk potrzebują taniej siły roboczej i uspołeczniają koszty, także pozafinasowe. Kontrowersje dostrzegłem też w języku, na właściciela zakładu mówi się powszechnie „meblarz” głównie w zwrotach „pracuje u meblarza”. A zatem zachodzi proces językowy dodawania końcówki, która we współczesnej polszczyźnie kojarzy się z niechęcią, a wręcz wyzyskiem, cwaniactwem. Zwróćcie uwagę na podobieństwo do słów „prywaciarz, konfiarz, bikiniarz”. Wiadomo, na -arz kończą się także nazwy zawodów/funkcji zupełnie neutralnych (np. malarz, lekarz) albo wręcz pozytywnych (husarz, cesarz), ale mają one długą tradycję. Tymczasem „meblarz” nawet w kilkudziesięcioletnim słowniku języka polskiego pod redakcją prof. Doroszewskiego zawiera następujący przykład użycia: „Pójdziemy do tego podłego meblarza”.
Lokalnie, z jednej strony „meblarza” podziwia się za zaradność i majątek, z drugiej atakuje za niszczenie lokalnego rynku nieruchomości (brak lokali na wynajem, wysokie ceny gruntów i mieszkań), sprowadzenie cudzoziemców (problem dotarł do mainstreamu czyli portalu money.pl: https://www.money.pl/gospodarka/migracja-ekonomiczna-obcokrajowcy-z-35-krajow-w-wielkopolskiej-gminie-7110628428487392a.html). Pracownicy typowych „korpozawodów” muszą wyjeżdżać do innych miast (Wrocław, Poznań, Warszawa), ponieważ rynek pracy przypomina monokulturę, aczkolwiek bardzo dostatnią. Dzięki dobrym zarobkom meblarstwo ciągnie w górę inne branże i np. widziałem kilka kwiaciarni, których oferta nie różniła się od wielkomiejskiej, w 15-tysięcznym Kępnie jest kilkanaście restauracji, kawiarni, a nawet McDonald’s, przy czym te lokale także odbiegają od typowej lokacji niewielkiego powiatu (głównie kuchnia polska, pizza i kebaby), bo znajdziemy w nich np. dania wietnamskie, sushi itd. Pisałem niedawno o tym, jak „na wsi nie ma gdzie zjeść”, otóż z pewnością nie dotyczy to okolic Kępna. W 5-10 minut z sąsiedniej gminy dojedzie się do miejsc, w których wystrój, otoczenie, jedzenie przypomina spore miasto.
Wiadomo, na prowincji brakuje edukacji (największy wybór ma Wrocław oddalony o 70 km), specjalistycznej ochrony zdrowia (szpital powiatowy ma tylko kilka oddziałów), kultury wysokiej ale jeżeli zsumujemy jakość życia, stosunek potencjalnych dochodów do kosztów, ponownie wniosek jest jeden – Kępno wygrywa z Warszawą. Zwłaszcza, że do Opery Wrocławskiej (nie wiem dlaczego, ale w Wyborczej i Newsweeku zawsze, gdy mowa o klasie średniej pojawia się opera) dojedziemy w niespełna 1.5 godziny.
Słusznie zauważyłeś, że jest monokultura, a branża meblarska obarczona jest dużym ryzykiem- pierwsza z brzegu historia rentowności ( a raczej jej braku) ogromnej firmy z Biłgoraja Black Red White. Ogromne ryzyko inwestowania w takich miejscach.
Cena mieszkań 8000 zł m2 w takich miejscowościach jest normalna, to nie jest ani tanio ani drogo.
Co do opery… dla części czytelników tych gazet to jest absolutny top kultury wyższej, stąd pewnie się pojawia w takim kontekście.
Obserwowałem wzrost i problemy BRW, pierwszą kuchnię miałem z ich oferty. Biłgoraj, który wcześniej uchodził za „zamojski Nowy Sącz”, przygasł po kłopotach BRW.
Co do ceny – 8 tys. m2 za nowy lokal jest normalna (adekwatna do kosztów budowy), ale tania w stosunku do liczby ludzi z dobrym dochodem.
Opera, jako synonim top kultury, niezmiernie mnie śmieszy, jeżeli weźmiemy pod uwagę jej początki i pierwszych widzów.
Jest dokładnie tak jak pisze Bartek. Wałbrzych też opierał się głównie na kopalniach węgla. Wiele miejscowości przy granicy z FR funkcjonowało na zasadzie handlu w ramach małego ruchu granicznego. I to działało. U mnie w okolicy rentowności najmu były całkiem spoko, tj. około 9%. Tak wysoka stopa zwrotu kompensowała premię za ryzyko tylko mało kto zdawał sobie z tego sprawę. Dziś realnie to może 5-6%, i to trzeba mieć farta, bo mieszkań naprawdę sporo do wynajęcia i sprzedaży. Dużo pustostanów. Młodzi bez większych szans na sensownie płatną pracę. U mnie w okolicy dwa zakłady produkcyjne z branży meblarskiej zwalniają pracowników. Teraz gospodarka „opiera się* głównie na wojsku co jest również krotkowzroczne. Jedna decyzja polityczna skutkująca likwidacją jednostki i po sprawie. Miasto, remontuje ulice korzystając z różnych programów, zaciąga pożyczki na wkład własny a baza podatkowa coraz mniejsza. Firmy nie inwestują a młodzi wyjeżdżają. Czuję, że z czasem na maksa podniosą podatki, docisną mieszkańców by spiąć budżet miejski. To wszystko wydaje się być pozbawione sensu.
Też miałem takie spojrzenie na Lublin. Dopóki nie spotkałem się z inwestorami (nota bene z Krakowa), którzy widza w nim perspektywiczne miasto. Przy inwestycjach kieruję się optymizmem, szacowaniem ryzyk i dywersyfikacją.
Był taki szmonces o tym jak Żyd przychodzi do rabina i chce mu zdeponować 3000 zł (przed II WŚ spora suma). Rabin wysyła go do banku, wskazuje na gwarancje państwa, a nawet grupy państw. Żyd uparcie odpowiada, że mogą zbankrutować. Na końcu podenerwowany rabin wypala: Icek, jak te wszystkie państwa zbankrutują, to Tobie będzie żal głupie 3000 zł. I mnie nie żal straty na jednej inwestycji, bo mam ich wiele.
Natomiast właściciel fabryki mebli inwestujący tylko w fabrykę mebli i mieszkania dla pracowników fabryk mebli narusza podstawową zasadę – dywersyfikacji. Idzie po bandzie, bo albo wiele wygra, albo wszystko przegra.
A razem z właścicielem fabryki przegrają wszyscy mniejsi, którzy uwierzyli, że zawsze będzie dobrze i zagrali bez dywersyfikacji.
Dokładnie tak będzie. Mniejsi czyli wszyscy miejscowi.