Zarówno Bartek jak i Tomsi, podali w wątpliwość moją koncepcję 10% stopy zwrotu z inwestycji, osiągalną dla „przeciętnego zjadacza chleba”, który nie jest geniuszem. Argumentów za realnością twierdzenia mam kilka.
- Argument „z autorytetu”. Wielu autorów książek o inwestycjach podaje te 10% jako standard. Są nimi: Van Tharp, David Bach, Robert Allen, Tony Robbins (i cytowani przez niego guru światowych finansów). Nie mam powodu, żeby im nie wierzyć, albo uznawać, że wszyscy starają mi się sprzedać nierealną bajkę. Buffet zyskuje 20%.
- Argument „z historii”. Średnia stopa zwrotu rynku akcji wynosi w USA ok. 10%. W Polsce – 1150% przez 30 lat (34 lata od istnienia GPW – 10.000%, dlatego początkowy okres wyłączyłem). Znając zasady procentu składanego – 1150% przez 30 lat, podstawiamy do wzoru uzyskujemy 9,55%. Oczywiście, w ostatnich 10 latach było to 6,45%, ale już ostatnie 5 kryzysowych lat dawało zarobić ponad 15%.
- Argument „z doświadczenia”. Sam wielokrotnie osiągałem stopy zwrotu znacznie wyższe. Zarówno w akcjach, jak i nieruchomościach. Kupiona w 2017 r. działka jest dziś warta o 250% więcej. Stopa zwrotu – 17%. Bez podatku. Działka warta w 2001 r. za 20k, a sprzedana w 2005 r. za 85k, dała mi 33,5%. Ogółem, najgorszy wynik na nieruchomościach to mój dom 100% w 12 lat czyli 6,16%. Gdybym jednak dodał cenę najmu (przez siebie – jako alternatywę, lub przez innego – jako dochód, zrobiłbym wynik w okolicach 10%, nawet w tym przypadku.
Teraz akcje. Kupione jako „ostatni rzut” 141% w 3 lata plus dywidenda = ok. 32%. Wcześniejszy wynik był gorszy ok. 26% średnio przez 9 lat – nie liczę.
Nie jestem geniuszem, ale jak widzicie 10% pozostaje realne.
4. Argument „z handlu”. Zapytaj człowieka żyjącego z handlu czy 10% rocznie to dużo. Podam prosty przykład. Kupuję samochód 5000 zł poniżej ceny rynkowej za 50.000 zł. Sprzedaję po 2 miesiącach za cenę rynkową. Wynik:
5000*6/50.000 zł = 60% – podatek (32%)= 40%.
Tak działa handlarz, w ciągu roku jest w stanie zarobić 40% kapitału. Rozmawiałem z jednym – w dobrych latach 1,8 mln zysku, z kapitału ok. 3 mln zł. Minus podatek, oczywiście.
Jeśli kogoś nie przekonały te cztery argumenty, podam i obalę cztery malkontenckie kontrargumenty.
- Kontrargument „zawsze przytrafią się straty”. Oczywiście. W 30 ostatnich latach było 5 spadków po minimum 30%. A pomimo tego wynik wyszedł na poziomie 9,55% (gdyby uwzględnić dywidendy – przebilibyśmy 10%). Historyczne straty w USA wynosiły nawet 90% i powrót do punktu wyjścia po … 20 latach. Ale wzrosty równoważą do średniej.
- Kontrargument „kiedyś to były czasy”. Nie cofniesz się w czasie i… dobrze. Naprawdę chciałbyś znaleźć się w 1935 r., walczyć w Normandii, po to żeby w latach pięćdziesiątych wyjść na 1000% zysku? Powtarzam – nadzwyczajne okazje trafiają się co kilka lat, łap je. A w pozostałym okresie staraj się nie tracić.
- Kontrargument „inni mogą, nie ja”. Kolejna bzdura. Nie mam wykształcenia matematycznego. Nic nie wiedziałem o nieruchomościach. Znam ludzi z wykształceniem podstawowym (bez matury), którzy odnosili sukces w tej grze. Dlaczego Ty miałbyś być gorszy?
- Kontrargument „to ryzykowne, nie lubię hazardu”. Zawsze kładzie mnie na łopatki. Też nie lubię hazardu. Ale lubię zarabiać. Cóż miałem zrobić? Musiałem poznać reguły. Oto one.
Ważny jest moment wejścia. Nie kręci mnie marne 10% korekty. Wchodzę do gry 1/2 kapitału, gdy rynek spadnie o 35%. Dosypuję 1/3, gdy jest poniżej o 60%. Ile razy straciłbym? W Polsce w okresie 5 lat- nigdy. W USA – wyłącznie w czasie Wielkiego Kryzysu.
Ważny jest moment wyjścia. Nie trać. Hoduj zyski. Póki rośnie niech leży. A jeżeli spada? Stosuj ruchome zlecenia stop loss (cięcie strat). Spadło o -15% sprzedajesz. Nie czekasz aż się odbije – sprzedajesz.
Patrz na jakość spółki. Nie kupuj, jak leci, nie wariuj. Wybieraj dobre spółki – zdecydowanie warto postawić na jakość. O doborze – w książce.
Skupiaj się na dywidendzie. To miły dodatek w postaci corocznych przelewów. W dobrej spółce 4-5% brutto. Jeżeli dodamy wzrost wartości (a „orły dywidendy” rosną szybciej niż rynek i wolniej spadają) – 10 % pozostaje spokojnie w zasięgu.
Nie inwestuj pieniędzy, których nie możesz stracić. Widziałem ludzi sprzedających domy, zastawiających swoje firmy, bo poniosła ich fala. A potem spływających wraz z nią. Nie rób tego błędu, inwestuj rozsądnie.
Dywersyfikuj. Ważna uwaga. Nigdy 100% jajek w jednym koszyku. Dotyczy to także klas aktywów. Ja w tej chwili mam, poza wartością domu 50 % w nieruchomościach (i to nie tylko różnych), 35% w obligacjach, 15% w giełdzie.
Nie lewaruj. Zakup nieruchomości na kredyt w czasie niskich stóp – jeden rozsądny lewar. Pozostałe – zabronione. Lewarując szybko zyskujesz, ale gdy karta się odwróci szybko tracisz.
Nie traktuj siebie jak boga giełdy/nieruchomości. Okazuj pokorę. Rynek lubi się zmieniać. Zawsze. Pojawiają się czarne łabędzie, wojny, klęski, kryzysy, powracają do władzy populiści. Zawsze możesz się mylić – po to są zlecenia stop loss.
Minimalizuj podatki i prowizje. Firmy finansowe i fiskus obedrą Cię ze skóry. Wystarczy 20% podatku i prowizja 20% od zysku + stałe 1% wartości rachunku za obsługę i z 10% zrobi się 5%, a może nawet mniej. W książce opiszę strategie podatkowe.
I na tym koniec. Zapraszam do dyskusji.
Mam pytanie kiedy książka?jestem bardzo ciekaw. Pozdrawiam
Powstaje w bólach. Mam już 2/3 w notatkach. Została 1/3 plus uporządkowanie. Jeśli dostanę szansę na spokojną jesień, powinienem dać radę do końca roku.
Trzymam kciuki
Ciekawy wpis. Zdecydowanie zgadzam się z autorem, że jeżeli się coś robi ( np. handluje) to uzyskuje się zdecydowanie wyższe stopy zwrotu. Podobnie w przypadku nieruchomości. Nie znam nikogo, kto kupił działkę, mieszkanie w ostatnich 30 latach i nie osiągnął stopy zwrotu zbliżonej do 10% ( przy założeniu najmu albo liczenia jak autor w przykładzie-teoretycznego najmu). Gorzej jest z domami, bo tutaj w grę wchodzi -obok lokalizacji- powierzchnia ( kiedyś budowano większe), technologia, estetyka ( na tzw. gargamelu mimo luksusowych materiałów odzyska się raczej tylko cenę działki).
Jednak dwie ważne uwagi:
1. Ja mam na myśli totalnie pasywne zarządzanie kapitałem- a la rentier – wtedy uzyskanie 10% wcale nie będzie taki łatwe.
2. Duńczyk w filmie Vabank 2 powiedział: „Z wiekiem spada zapotrzebowanie na zysk, a rośnie popyt na święty spokój”.
Będąc w zbliżonym wieku co autor bloga szczególnie trafny wydaje mi się ten cytat. Generalnie mam wyższą stopę zwrotu do tej pory niż 10% ale nie zakładam tego w przyszłości- ponieważ portfel zapełniły instrumenty teoretycznie bezpieczniejsze, a te dają poniżej 10%.
Tutaj zgadzam się z Duńczykiem, choć jemu chodziło literalnie raczej o bardziej ryzykowne rzeczy niż akcje czy nieruchomości:-)
Ależ z motto Duńczyka całkowicie się zgadzam. W przypadku inwestowania – ma ono jeszcze jeden aspekt. Tak wręcz powinno się robić. O ile 20-latek może się wystawić na ryzyko utraty 20-30% kapitału i liczyć, że wynik odrobi (oraz zwyczajnie z racji skromności zasobów odrobić stratę w inny sposób, np. z pracy), o tyle 60-latek takich założeń robić nie powinien (nie zaoszczędzi kilkuset tysięcy rocznie, skoro wcześniej odkładał 30k/rok.).
Co do wyboru nieruchomości – też racja. Kupienie wielkiego domu, w kontrowersyjnej szacie, gdzieś w kiepskiej lokalizacji – nie da zysku. Przy czym tu zawsze mamy ryzyko. Jeszcze wczoraj panowała moda na budynki jednorodzinne tzw. dworki, ze spadzistymi dachami, lukarnami, a kilka lat temu wróciła moda na modernizm (no dobrze neo-modernizm) czyli tzw. kostki.
Jednak w efekcie te 10% da się jak najbardziej uzyskać, jako średnia w długim okresie.
Częściowo zgadzam się i z oszczędnym milionerem i z Bartkiem. Gdyby nie nieruchomosci kupione na przypał w 2012 roku nigdy nie osiągnąłbym 10%. Z biegiem czasu nabrałem doświadczenia w sprawie finansów i zgadzam się że 10% jest osiągalne także przy pasywnym inwestowaniu poprzez ETFy. Niestety aktywnie inwestując nie osiągnąłem na rynku finansowym takiej stopy. Dziś mam inne podejście do tematu i uważam, że obecni dwudziestolatkowie oraz starsi mają szansę osiągać jeszcze zacniejsze stopy zwrotu z uwagi na szeroki dostęp do informacji. Nie wiem jakie w tej chwili są ceny działek w mojej miejscowości, gdyż posiadam tylko jedną rolną a nie bawiłem się, jak wiele innych osób, w obniżanie klasy gruntu i przekształcenie jej w działkę budowlaną z uwagi na wartości jakie wyznaję. Obecnie w mojej miejscowości jest totalny zastój na rynku. Do tego zauważam niesamowity upadek moralności.
Inwestowanie tzw. aktywne, jeśli rozumiemy je tak samo (dla mnie: kupowanie i sprzedawanie akcji na krótki termin max. 2 lata) rzadko przynosi zyski, a ponadto powoduje, że angażujemy mnóstwo czasu. Powody zostały wielokrotnie opisane. Są nimi: prowizje, włączające się stop lossy (zlecenia stop strata) i… kolejne prowizje, wreszcie podatki. Jeśli inwestujemy pasywnie mamy i mniejsze ryzyko – spokój (o którym pisał Bartek) i większe zyski.
Obecni dwudziestolatkowie (a w zasadzie wszyscy dzisiaj) mają większe szanse, ale przy dużej zmienności (podniesieniu ryzyka).
Wreszcie – upadek moralności. Nie do końca zrozumiałem, czy dotyczy on Twojej miejscowości, Polski, czy świata jako ogółu. Nie bardzo wiem, czy chodzi o całą moralność, czy jakiś jej wymiar (np. w stosunkach międzyludzkich, pracowniczych, małżeńskich). Ja mogę odnieść się do Polski i kilku aspektów etycznych. Być może dlatego, Twojego zdania nie podzielam, z małymi wyjątkami. I tak, na przestrzeni 35 lat (od upadku komuny), nastąpiła po prostu generalna zmiana zasad etycznych w niektórych aspektach, chociaż indywidualne mogły pozostać niezmienne. Prosty przykład: picie w pracy. Kiedyś norma – dzisiaj niedopuszczalne. Okradanie pracodawcy (kiedyś „biorę wspólne”, teraz mało kto już pochwala). I te współczesne normy stały się ostrzejsze. Podobnie w „etyce ciężkiej pracy” nastąpiła poprawa, a wraz z nią wzrost efektywności. W etyce, nazwijmy ją wprost „okołołóżkowej”, mamy bardziej skomplikowany temat. Z jednej strony tolerancja na mieszkanie razem przed ślubem wzrosła, ale przecież nikt nie zaprzeczy, że życie erotyczne przedślubne nie istniało. Tylko oficjalnie je potępiano. A aborcja? 40 lat temu – masowa, dzisiaj w znacznie mniejszej skali. Więcej rozwodów dzisiaj, ale czy wtedy nie było zdrad na podobnym poziomie, nawet w skali „z autobusem Arabów zdradziła go”? A masowe kradzieże, pobicia w 30 lat temu? Lepiej miało się chyba tylko służbowe koleżeństwo (tzn. nie akceptowano i wykluczano donosicieli, samolubów itp.). Per saldo, a moje spostrzeżenie dotyczy całej Polski, obserwuję raczej wzrost moralności, a nie jej upadek.
Być może funkcjonujemy w różnych środowiskach. Chodziło mi bardziej o to, że dwadzieścia pięć – trzydzieści lat temu dwudziestolatkowi chciało się pracować by poprawić swój byt. Dziś pokolenie wychowane na „socjalnych plusach” chce brać, ale tak by od siebie dawać jak najmniej. Tak to widzę, ale rozumiem, że nie wszędzie jest, dlatego też jest nadzieja na lepsze jutro 🙂
Widziałem niedawno w Forbsie (dostęp płatny więc nie linkuje) wyniki analiz dra Dominika Lewińskiego z UWr: „W Polsce oficjalnie już ponad 60 proc. studentów studiów dziennych pracuje, ale z moich doświadczeń wynika, że robi to około 80-90 proc.” Za moich czasów (studia właśnie 25-30 lat temu), pracowało może 10%.
Bańka poza studencka – nadal chłopaki idą do roboty, a dziewczyny przynajmniej dorabiają.
W moim miejscu pracy – najwięcej ze wspólnego kotła biorą 55+, potem grupa 40-55, a 30-latkowie zapieprzają. Transfery społeczne (socjale) idą głównie do dwóch grup: emeryci i młodzi rodzice, czyli 25-40 i 60+. Warto pamiętać (tu już dane GUS:LINK), że gospodarstwa emerytów mają porównywalny dochód rozporządzalny jak pracownicze (a u emerytów nie ma takich kominów). I najważniejsza rzecz – dzisiaj 25-latek z minimalną, gdyby chciał pójść na swoje w dużym mieście, wyda ponad 50% dochodu na kawalerkę (wynajem+utrzymanie), a na kredyt nie ma co liczyć. Tymczasem emeryt ma swoje niezakredytowane mieszkanie, więc ta sama kwota znaczy faktycznie więcej. Miałem niedawno klienta, emerytowanego żołnierza lat 45, na odejście ze służby (2023 r.) dostał 360 tys. zł odprawy mieszkaniowej. Dla długo służących (18-51 lat) wynosił dzisiaj prawie 500 tys. zł. Dlatego nigdy nie mówię, że młodzi chcą z siebie dawać jak najmniej. Po prostu mało im zostaje, bo resztę rozdrapują „starzy”.
Teraz jestem pewien: naprawdę funkcjonujemy w innych środowiskach.
Pewnie tak. Stąd podałem dane statystyczne