Podwyżka stawki podatku od najmu? Jeden z najgłupszych pomysłów, o których słyszałem.

Wczoraj wiele portali internetowych powtórzyło informację zawartą m.in. tutaj https://www.money.pl/podatki/jest-plan-podwyzki-popularnego-podatku-uderzy-we-wlascicieli-wynajmujacych-mieszkania-7037327669443360a.html . Mam nadzieję, że informacja z „otoczenia Ministra Finansów” okaże się fake newsem.

Streśćmy ją jednak. Rząd szykuje podwyżkę stawki ryczałtu od najmu. Minister podobno wskazuje na dwie zalety: zwiększą się wpływy do budżetu państwa oraz zachęci się ludzi do inwestycji kapitałowych. Większych bzdur ostatnio nie czytałem. Dlaczego? Już wyjaśniam.

Po pierwsze – żeby inwestować w akcje, trzeba dysponować minimalną wiedzą. Ci, którzy kupują nieruchomości, często jej nie mają. Czyli zachęcamy ludzi, by tracili pieniądze. Bardzo mądrze. Może jeszcze zaproponujemy im Forex?

Po drugie – nikt o zdrowych zmysłach nie wierzy, że ktoś kto „nie chce stracić, więc wybiera nieruchomości” ruszy masowo po akcje. Dla niego ryzyko okaże się zbyt wielkie. Raczej rząd szuka chętnych na obligacje i wciska ludziom głupoty.

Teraz drugi argument – wzrost wpływów podatkowych państwa. Nie żartujmy. Wspomniany artykuł zawiera dane. Na przestrzeni 25 lat liczba podatników rozliczających najem wzrosła z ok. 200 tys. do 1 mln czyli 5-krotnie. A podstawa opodatkowania z 4 mld do 25 mld. Dlaczego? Ponieważ zachęcono ich do tego niskimi podatkami. Po prostu wiele osób wyszło z szarej strefy i zgłosiło najem, albowiem podatek wynosił efektywnie 0% (amortyzacja do Polskiego Ładu), albo 8,5/12,5% ryczałtu od przychodów (czyli realnie pewnie jakieś 10-15%, przyjąłem niżej wyliczenia do średniej 12.5%). Podniesienie podatku przyniesie kilka wydarzeń:

1. wzrośnie liczba wynajmów niezgłoszonych, co spowoduje… spadek wpływów do budżetu, a nie żaden wzrost. Im wyższe oszczędności, tym więcej osób zaryzykuje.
2. osłabi się ochrona najemcy (brak umowy, wpłaty z ręki do ręki, żeby uniknąć podatku),
3. załamie się sprzedaż nowych mieszkań, czyli wyłamiemy szprychy koła zamachowego gospodarki, ponieważ wiele z nich kupowanych jest na wynajem. . Dodatkowo spadną wpływy z VAT-u i PKB. Bardzo mądrze – za jednym pociągnięciem zmniejszyć przychody państwa, utopić najemców i narazić na ryzyko „inwestorów”.

Jak już pisałem, mam nadzieję, że info okaże się ostatecznie fake newsem. Zyski państwa pisane są patykiem na wodzie np. 4% od 25 mld to 1 mld, a na podatkach pośrednich, zasiłkach dla branży budowlanej, meblarskiej, materiałowej, państwo straci wiele więcej, zresztą zaraz pojawi się luka w dochodach (szara strefa), więc nawet ten 1 mld zaistnieje tylko w teorii. Na blogu wspominam o tym wielokrotnie – poziom opodatkowania i oskładkowania w Polsce jest horrendalny. Przekracza nierzadko (jdg i pracownicy trochę powyżej średniej) 50%. Połowę z faktury zabiera państwo. Połowa kosztów utrzymania etatu nie dociera do kieszeni podatnika. Teraz jeszcze najem. Nie zapominajmy – ryczałt od przychodów. Pokażę to na przykładzie.

Zarabiam dajmy na to 150 tys. zł/rok w jdg wg skali podatkowej (184.500 z VAT). Z tego płacę:

• 34.500 zł VAT,
• 19.200 zł ZUS,
• 13.500 zł zdrowotna,
• 20.400 podatku dochodowego.

Zostaje mi 96.900 zł o ile nie mam kosztów (wtedy wprawdzie płacę niższe podatki, ale do kieszeni spływa jeszcze mniej, bo 50% każdego wydatku się marnuje). Dobrze czytacie 96.900 zł ze 184.500 zł – 52,5% kwoty z faktury.

Idziemy dalej. Po latach (ilu? 10) oszczędzania kupuję za 300.000 zł używaną kawalerkę (za nową jeszcze więcej) w dużym mieście na wynajem. I znowu tracę , bo trzeba zapłacić:

• PCC – 6000 zł (2%),
• VAT od czynności notarialnych -1000 zł.

Następnie wydaję na meble 40000 zł, z których kolejne 30% to podatki – 12.000 zł.

Przez 10 lat zapłaciłem ich 876.000 zł z firmy i przy zakupie i urządzeniu mieszkania jeszcze 19.000 zł. Razem 895.000 zł, żeby zacząć wynajmować.

Zawieram umowę na wynajem za 2000 zł/m-c. 24.000 zł/rok. Z tego 4800 zł odprowadzam do spółdzielni, co 10 lat robię remont i odświeżenie (30.000 zł tj. 3000 zł/rok). Podatek od nieruchomości pominąłem. Zostaje mi 16.200 zł netto, ale podatek (8,5%) płacę od 24.000 zł. Tym sposobem efektywna stawka wynosi nie 8,5% ale 12,5% – więcej niż stawka podatku dochodowego na pierwszym progu skali (i bez kwoty wolnej). Nie mam możliwości odliczenia strat (niepłacący najemcy, dewastacje) obecnych ani z lat ubiegłych. Nie odliczę ulgi na dzieci ani żądnej innej. Razem, żeby otrzymywać przez następne 20 lat 14.823 zł/rok netto (po odjęciu podatku – czyli za cały okres dwóch dekad) ok. 300.000 zł zapłaciłem w podatkach 922.540 zł (895.000 zł + 27500 od najmu). Oczywiście, gdybym dochody przehulał, praca i tak byłaby opodatkowana, niemniej jednak stosunek podatków do dochodu netto (3 do 1 na przestrzeni 30 lat) przeraża. Pokazuje też skalę opresji państwowej.

Do czego to prowadzi? Do rozrostu szarej strefy (w tym luka VAT). Jak to mówili „Nigdy się małpy nie nauczą”, chociaż ekonomiści znają tę prawdę od kilkudziesięciu (co najmniej) lat. A drugie wyjście? Lepiej dostać mieszkanie socjalne i 2000 zł/m-c z zasiłków, bo od tego podatków nie płacisz. Absurd.