Matrix podpowiada nam jedno rozwiązanie – mieszkanie w mieście na trzydziestoletni kredyt ewentualnie (poplecznicy Klausa Schwabba) – wynajem do śmierci. Czy da się inaczej? Czy będzie taniej? Zaczynamy.
Najpierw wycenimy rozwiązanie „korpo friendly” czyli mieszkanie w mieście z zawaloną hipoteką. Dlaczego piszę „korpo friendly”? Prowadzono badania i pracownicy z kredytem hipotecznym na pierwszą nieruchomość są zdecydowanie bardzie ostrożni, mniej skłonni do zmiany pracy, za to łatwiej ich przycisnąć. Rzadziej skarżą się na mobbing, biorą więcej nadgodzin, siedzą cicho. Druga grupa o podobnych cechach? Główni żywiciele rodzin. Dlatego już w XIX w. zatrudniano na odpowiedzialnych stanowiskach najpierw żonatych mężczyzn. Rozpowszechnienie kredytu hipotecznego, tylko tę tendencję pogłębiło. Kredyciarz to idealny pracownik korporacji czy budżetówki. I umowę na czas nieokreślony w budżetówce i korpo, znacznie lepiej ratingują banki. Perperum mobile Matrixa. Te dwa miejsca pracy nie muszą jednak oznaczać ubóstwa. Dlaczego? W obu z nich widzę osoby postępujące niestandardowo. Czyli nie tylko budżetówka, korpo i banki wykorzystują nas, lecz jednocześnie my ich. Korzystamy ze zdolności kredytowej by kupować 2-gie i 3-cie nieruchomości, roczne nagrody i trzynastki przeznaczamy na oszczędności lub założenie firmy. A potem kopiemy w tyłek szefa i przechodzimy na wcześniejszą emeryturę. Pełno takich przykładów wśród np. amerykańskich FIRE. Dość z filozofią wracamy do konkretów.
Dwupokojowe mieszkanie kupione na kredyt, nie 10 lat temu, ale DZISIAJ, kosztuje sporo, nawet jeśli mamy opcję pożyczki na rządowe „2%” (w rzeczywistości ok. 5% i to przez 10 lat). W moim mieście 50 m2 u dewelopera kosztować będzie (z wykończeniem) pomiędzy 450 a 600 tys. zł. Kupa forsy. Rata wyniesie od 1800 zł do 2600 zł (wkład własny 20%). Sporo i gwarancję braku wzrostu cen mamy na 10 lat. Co potem? Nie wiadomo. Czy da się taniej? Spróbujemy?
Zamiast dewelopera i wykończenia, wybierz mieszkanie używane. Paradoksalnie lepiej zlokalizowany blok oznacza niższe ceny za m2. Zawsze trafimy na lokale już wykończone (czasem do natychmiastowego remontu, czasem da się zebrać siły). I tak, w moim mieście takie mieszkanie w bloku spółdzielczym kosztuje nie 12 tys. zł za m2 (z wykończeniem), ale 8 tys. zł (w podobnej lokalizacji). Dzięki temu, damy radę kupić za 400 tys. zł zamiast 600 tys. zł. Rata wyniesie (przy początkowej identycznej wpłacie 100 tys. zł), nie 2600 zł, lecz 1540 zł. Ten dodatkowy 1000 zł zrobi w budżecie wielką różnicę.
Kup kondygnację w domku lub mieszkanie w kamienicy. Szukasz jeszcze taniej? Coraz częściej różni fliperzy oferują stare kamienice, lub kondygnację w domku. Kumpel mojego brata sprzedawał wykończony na tip-top sześciopokojowy dom za 1 mln. zł. Mamy w nim 3 kondygnacje naziemne, z których każda jest oddzielnym mieszkaniem (o powierzchni 70 m2, więc większym 50 m2 w bloku), wartym nie 600 tys. zł, ale 330 tys. zł. Przy wpłacie 100 tys. zł, bierzemy tego kredytu tylko 230 tys. zł i mamy ratę 1180 zł.
Widziałem też zrobione poddasza w ścisłym centrum. za 6-7 tys. zł/m2 (czyli 2/3 ceny z parteru). Przy niepełnej wysokości m2 liczy się inaczej, czyli płacimy za 45 m2 a dostajemy 60-65 m2 podłogi. Cena 270-300 tys. zł. Rata 900 zł.
Są udziały i różne inne kombinacje w jeszcze niższych cenach, zawsze warto pomyśleć, aczkolwiek tutaj trzeba mieć gotówkę (bank tego nie skredytuje). Znalazłem kamienicę z udziałami 40% (resztą zarządza miasto), do których przypisano 3 lokale, o łącznej powierzchni 163 m2 za….. 310 tys. zł. Nie weźmiesz kredytu, ale za 310 tys. zł dostaniesz 3 mieszkania (do remontu) – 1900 zł/m2. Teraz sprzedasz dwa za 160 tys. zł każde (3000 zł/m2) i masz własny lokal za darmo lub z niewielką dopłatą. Nawet nie trzeba robić remontu (jedno w oficynie, wyremontowano już na tip-top). Problemem może być nieciekawa dzielnica.
Poszukaj mieszkania z problemami. Istnieje grupa koneserów takich nieruchomości. Trudności w podziale, spirale zadłużenia, wydają się wielu osobom górami nie do przejścia. Takie mieszkania oferowane są znacznie poniżej wartości. Możesz trafić na 30-40% opusty czyli znowu nie 12 tys. zł m2, nawet nie 8 tys. zł/m2, a 5 tys. zł/m2 (250 tys. zł za 50m2) i odrobina ryzyka. I znowu rata nie 2600 zł, lecz 771 zł. Schodzimy coraz niżej.
Kup, podziel, spłać kredyt. Opcja zdecydowanie mniej ryzykowna. W taki sposób mój pradziadek przed wojną (1937 r.) nabył mały majątek z parcelacji. Sprzedał potem 30% za wyższą cenę, a 70% zostało mu bez długu. Ty pewnie nie zrobisz tak złotego interesu, ale…. Znowu liczymy. Załóżmy, że masz zdolność na te 500 tys. zł. i możesz kupić coś za 600 tys. zł. Znalazłem dom, który składa się z 4 kondygnacji mieszkalnych (parter, piętro, II piętro, poddasze) + piwnica. Każda z nich ma ok. 60 m2. I teraz popatrz. Za 600 tys. zł dostajesz 4 mieszkania do remontu, każde po 150 tys. zł (cena za m2 ok. 2600 zł). Jeśli sprzedasz 3 mieszkania po 200 tys. zł (co dalej będzie okazją) – Twoje własne okaże się za darmo. Jeśli (co spokojnie realne) uzyskasz 250 tys. zł/mieszkanie (nadal niecałe 5000 zł/m2). Nie tylko masz swoje 57 m2, ale i zarobiłeś (no dobra, brutto), 150 tys. zł (3 x 250 – 600). Minus koszty – 30-40 tys. zł i Twój % podatku. Nieźle. Znam ludzi, którzy tak robią. Dasz radę sprzedać za 300 tys. zł – jesteś do przodu 250 tys. – podatek (realnie ok. 200 tys. zł netto). Znajdziesz 3 osoby, które wejdą w to z Tobą, robicie remont, i masz mieszkanie za 150 tys. zł.
Kup, podziel, wynajmij, spłacaj kredyt. W tej wersji nadal pozostajesz właścicielem całości. Budynek jest wart 600 tys. zł, więc spłacasz ratę 2600 zł. Teraz każde z 3 mieszkań wynajmujesz za 1200 zł netto (takie są ceny rynkowe w tej dzielnicy). Dostajesz do ręki 3600 zł. Masz 1000 zł na własne wydatki, a raczej… nadpłatę kredytu. Ryzyko? Kredyt 2% jest na nieruchomość mieszkalną. Teoretycznie rząd może zażądać spłaty „ulgi”, ale… przecież dalej tam mieszkasz, a o podnajmie nikt nie musi się dowiedzieć (dzisiaj przy ryczałcie nie przedstawiasz już umowy, po prostu płacisz zaliczki, ponadto nadal jesteś zameldowany pod adresem).
Warto myśleć niestandardowo.
Tak jest.
Mozna jeszcze dodac (dla cynikow) kupno od komornika za 3/4 lub 1/2 wartosci (lub z tzw.wolnej reki-bezposrednie negocjacje ceny z komornikiem, ale to dopiero kiedy dwa pierwsze nie spowoduja sprzedazy,co w przypadku nieruchomosci jest mocno watpliwe), ale nie da sie na kredyt.
…udzialy w kamienicy-jesli miasto ma 60% istnieje ryzyko,ze z jakiegos powodu zablokuje te sprzedaz jako zarzadzajacy wiekszosciowy, ale czy tak sie zdarza w praktyce nie wiem.
Nie zablokuje. Przesądza o tym kiepska lokalizacja. Dlatego tak niska cena. Niemniej jednak dla młodych dobra rzecz. Moja koleżanka mieszkała w czasie studiów (wcześnie urodziła dziecko i poszli z mężem na swoje) w takiej dzielnicy latających noży. Jako studentka (w dodatku niezła i prawa) stanowiła lokalną atrakcję – wszyscy żule mówili do niej „księżniczko” i generalnie bardzo miło wspomina ten czas. Eskortowali ją z przystanku, gdy wracała z imprez w nocy – „żeby nic się nie stało”.
haha, pewnie ta kolezanka udzielala im porad 🙂
Na pewno pomagała.
Komornik oznacza wielkie korowody. Poprzedni właściciel nie chce się wyprowadzić i już mamy kłopot. Kasę płacimy dziś, a mieszkanie wolne za 3-5 lat.
Tak, za to jest spory zysk.
Spory. Lecz jeśli sprawa potrwa 5 lat, to wyjdziemy na 0 (kupując 30% poniżej wartości).
https://www.o2.pl/informacje/zyje-za-15-zl-dziennie-student-pokazal-dziennikarzom-swoje-mieszkanie-6959891129846304a
https://duckduckgo.com/?q=nomadland&atb=v271-1&iax=videos&ia=videos&iai=https%3A%2F%2Fwww.youtube.com%2Fwatch%3Fv%3DuQXHbC_HYog
Do 22:06. Byłem w kinie na Nomadlandzie, czytałem też książkę. W USA problem bezdomności dotyczy już tzw. klasy średniej i emerytów. Stracone pieniądze w kryzysie (ktoś miał milion na 401k zostało mu 200 tys.), brak pracy lub robota za minimalną, jakieś kryzysy psychiczne, rozwody. Pomimo rozpaczliwych prób utrzymania się na powierzchni, nie dają rady. Spadają do grupy working poor, robią za 10-11 USD, na kontraktach 0 godzin (na wezwanie), co nie pozwala wynająć mieszkania.
Dla studenta ASP nie ma akademika, jak to działa. U mnie w mieście akademik w pokoju 1-os. 1200 zł, w dwójce 800 zł. Ceny niewiele niższe niż prywatne stancje. Wygląda na to, że PRL organizował to lepiej i jeszcze początki III RP. Do akademika dostęp miały osoby z niskim dochodem i jeszcze stypendium socjalne dostały. To ostatnie wyższe niż naukowe.
Ja miałem taki dylemat w młodości – czy od razu zarabiać na mieszkanie, czy rozpocząć studia, poczekać aż mieszkania będą droższe, wziąć kredyt, zmienić prace itd. Szalę przeważyła ówczesna sytuacja na rynku pracy. W innym wypadku ze studiów bym zrezygnował, ostatecznie zrobiłbym jakieś lekkie i przyjemne. W tamtym czasie mieszkanie w Poznaniu można było kupić za około 50 tys. PLN i to w ścisłym centrum miasta. Dziś trzeba dać za nie milion. Szukając stancji natrafiłem na chłopaka niewiele starszego ode mnie, który kupował kolejne mieszkanie na obrzeżach pod wynajem dla studentów. Kupował tanio poniżej 30 tys. z całkowitym zwrotem po kilku latach. To były czasy kiedy kredyt był trudnodostępny, wobec czego ceny mieszkań wg. dzisiejszych standardów były śmiesznie tanie. Bywały okazje po 10 tys. W 2 miesiące zarabiałem na tzw. „saxach” około 4-6 tys. złotych. W Polsce wiele razy mniej. Poważnie zastanawiałem się nad porzuceniem studiów. Dziś bym się nie zastanawiał. Wtedy kusiło bezpieczeństwo socjalne, ZUS, emerytura itd. a także przeświadczenie, ze jakoś to będzie.
Wtedy faktycznie – saksy załatwiały sprawę i większość transakcji szła za gotówkę. Dzisiaj fizyczna praca w Niemczech nie pozwoli odłożyć na mieszkanie w Poznaniu, bo w miesiąc zarobisz 10 może 15 tys. zł, coś tam wydasz, a mieszkanie milion. I
Stąd właśnie, młode pokolenie ma trudniej. Co wcale nie znaczy, że nie ma żadnych szans, ani możliwości korzystania z niestandardowych rozwiązań. Po prostu rozwiązanie proponowane przez Matrixa (znajdź pracę w korpo, weź kredyt, kup kurnik na obrzeżach od dewelopera) jest zwyczajnie głupie, bo niesie za sobą nieakceptowalne koszty i ryzyka. Stąd studenci mieszkający w samochodach, „kawalerki” po 8 m2, 35-latki zostający u rodziców itp. Jeżeli pensja minimalna, dość powszechna na rynku pracy to 2700 zł, z tego 1200 zł pokój z opłatami (może być mało), i na życie zostaje w mieście 1500 zł. Płacenie raty, nawet na kawalerkę za 250 tys. zł (czyli ok. 1100-1500 zł + 600 zł na opłaty i 50 tys. wkładu własnego + notariusz+ urządzenie) nie wchodzi w grę, bo i jak? 2100 na mieszkanie i 600 zł na resztę? Stąd nietypowe pomysły.
To cykl dla młodego pokolenia, które nie bardzo pamięta poprzednią rzeczywistość. Im może się wydawać, że nieruchomości zawsze były tak drogie jak teraz i będą jedynie droższe, stąd krótka droga do popadnięcia w niespłacalne długi. To łatwo dostępny i tani kredyt wywindował ceny, co chciałem przekazać w poprzednich wspomnieniach. Korekta rynku z nagłym wzrostem stóp procentowych i ponowna ostrożność banków w ocenie zdolności kredytowej wywróci napompowany rynek do góry nogami. Gdybym miał jeszcze raz startować w dorosłość w tym czasie szukałbym tymczasowego, taniego rozwiązania dla zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych, a nie kredytu na pokolenia. Szczerze mówiąc, mam też niewielkie zaufanie do pustych pieniędzy. To są bardzo trudne czasy i wątpię, żeby młodzież uniknęła życiowych błędów. Trudno będzie ich uniknąć nawet tym, którzy już trochę rozumieją jak działa współczesny świat. Jak ognia unikałbym jednak wszelkich zachowań stadnych.
Istotnie – tani i dostępny kredyt stanowi w Polsce wynalazek lat 2007-, wcześniej nie istniał. Młodzież nie uniknie błędów (jako i my nie uniknęliśmy), może nie cała, ale większość, ponieważ błądzenie jest cechą człowieczeństwa. Pamiętniki włościan uświadamiają na cenę, którą trzeba nomen omen płacić za niespłacalne długi.
Stąd pomysły na rozwiązania niestandardowe.
A skąd 25 latek ma wziąść choćby te 100tyś. gotówki na wkład własny ? Spadek? Od rodziców? Szwindel jakiś? Zdobędzie je kilka procent wchodzących w samodzielność. Szczególnie singli bo wiadomo że we dwoje łatwiej. Z ostatniej rozmowy z moją 17- latką wynika iż nie widzi dla siebie możliwości kupienia mieszkania, planuje wolny zawód więc kredytu nie dostanie. Okazało się że odkłada kasę na maleńki 17metrowy drewniany dom, który chce zbudować z pomocą przyjaciół. Na działce rolnej którą mamy, o ile nie uda jej się kupić własnych kilku arów. Jest minimalistką więc w życiu jej to pomaga. Ma schomikowane na ten cel na razie 25tyś. Myślę że jej się uda. Na moją uwagę że 17metrów to trochę większa klatka dla chomika odparła, iż skoro teraz na 50m żyjemy w czwórkę to przypadający na nią metraż będzie większy. Z nastolatką nie ma dyskusji :). Ale cieszę się że myśli realistycznie o przyszłości, bo o ile nie przypadną im w udziale mieszkania po dziadkach to córkom mieszkania nie kupię. Brak kasy i możliwości kredytowej.
Już tłumaczę się z tych 100 tys. zł wkładu własnego. Wynika on z samej alternatywy stawianej młodym: kredyt, wynajem albo co? Żeby w sensie logicznym istniała jakakolwiek alternatywa musi być realna. No więc ktoś, kto ma te 100 tys., może wybierać czy wykład własny czy coś innego. Osoba bez tej kasy nie. Co nie znaczy, że jest na straconej pozycji. O czym będzie mowa w kolejnych wpisach. Druga racja bytu wkładu własnego opiera się na pokazaniu – jaka jest różnica pieniężna, pomiędzy opcjami.
Teraz skąd wziąć taką kasę? Obserwacja młodych pokazuje kilka opcji: darowizna od rodziców, jakiś spadek, prezenty ślubne, praca zagraniczna, własne oszczędności. Część łączy te źródła. Niekoniecznie od razu w wieku 25 lat, ale to jest ten czas na zaplanowanie. Śluby dzisiaj dobrze po 30-tce. Do tego czasu mieszka się z rodzicami albo wynajmuje. Skoro 17-latka odłożyła 25 tys. zł, pewnie do 25-30 lat spokojnie dobije do setki.
Twoja córka ma, coś czego nie zrobiła większość nastolatków – plan. I to niegłupi plan. Maleńki dom, kosztuje niedużo, tani w utrzymaniu. Oczywiście, życie może plan skorygować (mąż, dzieci, dojazdy), ale ważniejsze samo planowanie.
Co do wolnego zawodu – sam taki wykonuje, kredyty biorę, podobnie jak właściciele firm. Aczkolwiek domek na wsi za gotówkę – to rozsądna alternatywa.
Zamiast drewnianego domku, za te pieniądze można sobie kupić używany domek holenderski o większym metrażu. Działkę trzeba i tak przekształcić w rolno-budowlaną, niezależnie od tego jaki domek na niej córka wyczaruje.
Ja, co do domków holenderskich mam mieszane uczucia. Widziałem ich kilka i żaden nie nadawał się do wykorzystania całorocznego. Z kilku powodów. Po pierwsze powierzchnia, typ okien – generują spore straty ciepła, przy -10 trudno to ogrzać. Po drugie – zużycie (w tym ocieplenia). W grę wchodzi głównie wełna, która już dawno przestała pełnić swoją rolę (opadła), da się to obudować, ale wtedy trzeba sporo dołożyć (nowa elewacja). No chyba, że tak link
Nowe – bardzo drogie (150 tys. zł). Po trzecie (chyba najważniejsze) – w tych domkach źródłem ciepła były piecyki na gaz z butli. Dosyć niebezpieczne (łatwo się zatruć spalinami), oraz bardzo kosztowne w eksploatacji. 1 litr LPG to 7 KWh, a ze stratami nawet 6 KWh. Wychodzi 0,76 zł/KWh (50zł/66 KWh). Dwa razy więcej od gazu ziemnego i 5 razy więcej od dobrej kozy/kominka. Pomijam wykończenie, bo to kwestia gustu.
I jeszcze jedno – wilgoć. Spalanie LPG wydziela jej sporo.
Domek/przyczepe tzw. holenderska trzeba docieplic okolo 10 cm styropianu do uzytkowania calorocznego. Mieszkalem w takiej, pailem kminkiem na drewno, dalo sie zyc.Koszt przyczepy 35m2 przed dociepleniem okolo 15k zl, rok okolo 2014.
…plus kilka tys. za transport specjalistyczny (szerokosc przyczepy ponad 3m, wiec poza skrajnie), niby ma kola, ale holowac sie tego nie da, laweta i dzwig/hds.
Teraz sporo drożej. Żeby jakoś wyglądała 40-50 tys. zł przed dociepleniem. Cóż, inflacja. Wiele firm dowozi w cenie.
No tak,nie sprawdzalem teraz.