Nowa moda inwestycyjna w dużych miastach – dom podzielony na mieszkania.

Ostatnio kilku moich rozmówców, pytanych o ostatnie inwestycje, przyznało się do zakupu domu w dużym mieście (najlepiej akademickim) i podzieleniu go na mieszkania tzw. mikro apartamenty. Ich opowieści brzmiały aż nieprawdopodobnie, dlatego pozwoliłem sobie wszystko przeliczyć. I oto, co mi wyszło. 

Wszystkie wyliczenia dotyczą realiów mojego miasta i cen rynkowych. Proszę bardzo. Mój sąsiad sprzedaje dom – szeregowiec. Budynek ma 7 pokoi na 240m2 podłogi (4 kondygnacje – w tym strych i piwnica –  po 60 m2). Ceni ten dom na 760 tys. Lokalizacja? Doskonała – 300m od uniwersytetu, 600 m od kolejnej uczelni i 1 km od trzeciej. Dzielnica uchodząca za idealną do wynajmowania studentom.  Teraz to jeden lokal i nie da się formalnie podzielić go bardziej niż na 2 (definicja domu jednorodzinnego w prawie budowlanym). Ale… nie trzeba na legalu, wystarczy nieformalnie. No, to liczymy.  Mikro apartament ma często 15-20 m2. Taki 25 m2 to już dwa pokoje. Czyli na kondygnacji, przy odrobinie szczęścia da się wykroić po 3 mikro lokale, a swobodnie 2. W budynku są 4 kondygnacje. Z uwagi na położenie domów na wzniesieniu, nawet suterena ma szansę mieć pełne okna od ulicy i podsufitowe od ogrodu.  Czyli mamy 8 lokali, o powierzchni 25 m2 każdy. Musimy oczywiście zrobić generalny remont (np. 8 łazienek, 8 aneksów kuchennych, czasem dobudować lub przebudować klatkę schodową, zagospodarować poddasze). To znacznie większe koszty niż standardowe wykończenie. Ale… część prac robimy sami, tu uzyskamy rabat, tam zniżkę i powinniśmy się zmieścić w kwocie 2000 zł/m2. Przy 240 m2 to jednak 480 tys. zł. A zyski? Takie mieszkanie da się wynająć spokojnie (zwłaszcza w wyższym standardzie) za 1200 zł. A 1200 zł x 8 = 9600 zł, plus opłaty za zużycie mediów (niewielkie). Do czego dochodzimy?

Wydatki 760 tys. + 45 tys. koszty zakupu + remont 480 tys. = 1 milion 285 tysięcy złotych, co daje ok. 160 tys. za mieszkanie. Jeżeli założymy przychód 9600 zł brutto miesięcznie i 115.000 zł brutto rocznie, zaczyna to mieć sens. Nadal płacimy bowiem minimalne podatki lub zgoła żadne (amortyzacja 10-letnia budynku to 128.500 zł) i… brutto = netto czyli 9% rocznie. Całkiem fajny wynik.

A gdyby ktoś nie miał gotówki na zakup i musiałby ją pożyczyć? Załóżmy, że znajdzie się elastyczny bank, który potraktuje nasz wkład w remont jako wkład własny. Dalej musimy mieć 525 tys. zł gotówką (wykończenie + koszty zakupu) i płacić  500 zł za  każde pożyczone 100 tys. zł tj. 3800 zł/miesiąc. W ten sposób ponosimy ryzyko. Zamroziliśmy 525 tys. zł, i jeszcze mamy ratę 3800 zł. A potencjalne zyski? 9600 zł – 3800 zł = 5800 zł. 5800 zł x 12 miesięcy to 69.600 zł. Taka kwota to zwrot z inwestycji (czyli naszych 525 tys. zł) na poziomie 13%. Wnioski?

Nie jest to głupi pomysł. Wydając te 525 tys. zł na zakup nowego mieszkania i jego wykończenie dostaniemy maksymalnie 3000 zł czynszu. Mniej niż połowę.

Wykładając 1.285 mln zł, mamy dochód 9600 zł miesięcznie. Nowe 3 średnie mieszkania (7,5 tys. m2 x 3 x 60 m2)  dadzą nam ok. 6000 zł. Czyli jesteśmy do przodu o 3600 zł.

Z drugiej strony. Nie każdy ma 1.285 mln, a nawet 525 tys. wolnych środków i chce je mrozić w jednej lokalizacji, albo w lokalach mieszkalnych. Warto jednak pomyśleć.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *