Miesiąc: luty 2016

Jaka jest realna cena mieszkania w Polsce?

Często jestem pytany – czy ceny nieruchomości w Polsce będą nadal spadać, czy może powinny wzrosnąć. Nie jestem jasnowidzem, ale często mówię – raczej nie wzrosną (może z wyjątkiem niektórych działek). Dlaczego?

Opieram się na swoich prognozach realnej wartości mieszkania, a w zasadzie 1 m2 tego mieszkania.

Po pierwsze, Polska się wyludnia. Jeżeli ten trend nie zostanie zatrzymany, za 20 lat będzie nas kilka milionów mniej. Mniej ludzi, mniej  potrzebnych mieszkań – proste.

Po drugie, zaczyna przeważać model 2+1 (51% rodzin). Oznacza to, że na jedno dziecko przypadać będą 3 mieszkania (przy założeniu, że dziadkowie i rodzice mieli własne).  Nawet ograniczenie tej liczby do 2 (dziadkowie), pokazuje, że pewna liczba lokali zostanie rzucona na rynek. Ceny nie mogą rosnąć. Pewną przeciwwagą jest coraz większa liczba singli, rozwodów itp. , ale przy tak małej dzietności nie spowoduje ona istotnych zmian.

Po trzecie, ceny pomimo spadków nadal są wysokie. W moim mieście m2 mieszkania kosztuje przeciętnie 4500 zł. Pensja miesięczna wynosi 4000 zł brutto tj. 2600 zł netto (średnia nie mediana). Jeżeli przyjmiemy współczynnik amerykański (który również polecam), wartość kredytu hipotecznego nie powinna przekraczać 2,5 – krotności dochodów rocznych. Dwie osoby zarabiają średnio 5000 zł miesięcznie, 60 tys. rocznie, muszą mieć 20% wkładu własnego Cena przeciętnego mieszkania  (50m2) nie powinna być wyższa niż 180 tys. zł czyli 3600 zł/m2. Obecna cena przekracza o 20% górną granicę rozsądku.

Po czwarte, stopy procentowe są teraz rekordowo niskie. Nie wiadomo jak długo tak pozostanie. Kredyt w wysokości 150 tys. to w chwili obecnej odsetki na poziomie niespełna 700 zł (w programie MdM jeszcze mniej). Gdyby stopy wzrosły o 2 punkty procentowe to rata kredytu będzie wyższa o 250 zł. Wtedy przeciętna rodzina będzie musiała oddać prawie 1/5 swojego dochodu na ratę kredytu hipotecznego i dodatkowo 10-15% na opłaty mieszkaniowe. Na życie pozostanie jej tylko 2/3 pensji.

Średnie ceny spadły już o 800-900 zł/m2 i będą dalej spadać. Są już deweloperzy (chociaż budują raczej na obrzeżach miasta), którzy oferują mieszkania właśnie za takie kwoty.

 

Czy warto inwestować we własną edukację? Trzy przykłady.

Kiedyś mówiono dzieciom „Ucz się ucz, bo nauka to do potęgi klucz”. Teraz z kolei ciągle słyszymy, że sprawny glazurnik (układający płytki, lub w niektórych regionach Polski, kafle) może zarobić kilka tysięcy miesięcznie, a absolwenci studiów nie mają pracy. Jak to więc jest z tą nauką? Podam trzy przykłady i postaram się wyciągnąć ogólny wniosek.

W firmie pracowała Pani zajmująca się myciem szkła. Wyjątkowo przykładała się do swoich obowiązków. Mimo, że była samotną matką (a może właśnie dlatego) poszła do Szefa i powiedziała: „Jeśli skończę studia (kierunkowe) to czy zostanę przeniesiona do lepiej płatnych zajęć”. Usłyszała  „tak”.  Zapisała się więc na studia, przyniosła indeks z dobrymi ocenami i dyplom, a Szef zmienił umowę o pracę. Dostała podwyżkę o 500 zł/miesięcznie.  Studia zwróciły się w 2 lata.

Przez wiele lat  byłem zatrudniony  jako szeregowy pracownik. W pewnym momencie znalazłem informację, że po 4 latach nauki i zdaniu egzaminu mogę uzyskać kwalifikacje specjalisty. Poszedłem do przełożonego, który powiedział mi: za 3 lata dwóch specjalistów idzie na emerytury, jeśli skończysz przyjmiemy Cię na miejsce jednego z nich. Podjąłem wyzwanie, mimo że byłem już dobrze po trzydziestce, a takie uprawnienia zdobywają zazwyczaj ludzie młodsi o 10 lat.  Nauka kosztowała mnie ok. 20 tys. Po 4 latach ja przyniosłem papiery, a Szef dotrzymał obietnicy. Uzyskałem podwyżkę, która w ciągu niespełna roku pokryła koszty edukacji.

Pan Marian pracujący w biurze, słyszał, że osoby z wyższym wykształceniem zarabiają więcej. Skończył więc administrację (5 lat, 20 tys.), po czym złożył dokument w kadrach i upomniał się o podwyżkę. Dostał … 50 zł miesięcznie. To kwota, która (nie licząc potencjalnych odsetek) zwróci się po 30 latach pracy. Jeśli odsetki jednak uwzględnimy… nigdy.

A ogólna rada jest taka. Jeśli masz realną możliwość, żeby zmienić pracę na lepszą, idź na dodatkowe kursy, zdobywaj wykształcenie. Jeśli nie, to zamiast marzyć o ciepłym biurze,  lepiej zrób kurs kierowcy kat. C, lub spawacza i zacznij naprawdę zarabiać. Ja postąpiłbym właśnie tak.

 

Jak można zostać milionerem, poświęcając na inwestowanie 4 godziny rocznie?

Inwestor giełdowy kojarzy nam się z osobą, która nie wstaje od monitora, spędzając przy nim cały dzień. Według systematyki guru analizy fundamentalnej Benjamina Grahama taki ktoś to nie inwestor, ale spekulant.

Można jednak robić to zupełnie inaczej.  Musimy w tym celu wykupić dostęp do serwisu giełdowego, który umożliwia wyliczenie wskaźników niedowartościowania akcji (np. tzw. liczba Grahama). Samo wyliczenie i uporządkowanie trwa kilka minut.

Wybieramy spośród nich 3-5 akcji (w zależności od naszego kapitału) i kupujemy.  Ustawiamy zlecenie stop-straty na poziomie -20%. Po aktywacji tego zlecenia akcje same się sprzedadzą.

Najbardziej radykalni inwestorzy dokonują zakupów raz na 5 lat. Ale wtedy wskaźniki niedoszacowania dają szanse na maksymalny zysk (idący w tysiące procent).

Po półroczu patrzymy czy spółkę nadal mamy w portfelu i jaka jest jej cena. Po raz kolejny dokonujemy obliczeń i powtarzamy decyzje. W przypadku posiadanych spółek odpowiednio przesuwamy próg zlecenia stop-straty.

Całość zajmuje nam nie więcej niż 4 godziny w tygodniu. Zysk powinien wynieść nie mniej niż 8-10% rocznie, co pozwoli nam zostać milionerami w ciągu kilkudziesięciu lat.

Jeżeli możemy dysponować kapitałem rzędu 10 tys. rocznie, istnieje spora szansa, że zakup jednej, dwóch  dobrze dobranych spółek (np. opisanej już Amiki) uczyni nas milionerami w ciągu 5-10 lat.

 

Czy warto rzucać pracę, żeby otrzymać 500 zł na dzieci – studium przypadku?

Jest sobie całkiem przeciętna rodzina. Mają dwoje dzieci. Kobieta pracuje 8 godzin dziennie, otrzymując niewiele więcej niż pensję minimalną (1400 zł). Mężczyzna zarabia znacznie lepiej 3100 zł netto. Kiedy usłyszeli o programie Rodzina 500+ zaczęli liczyć.

W chwili obecnej (są małżeństwem) otrzymają 500 zł, tylko na pierwsze dziecko, bo ich łączny dochód przekracza próg 800 zł dochodu netto na członka rodziny. Dochody męża uniemożliwiają otrzymanie jakichkolwiek świadczeń od państwa (świadczenia rodzinne, pomoc społeczna, dodatek mieszkaniowy).

A gdyby tak kobieta rzuciła pracę? Wtedy dochód wyniesie już tylko tyle, co pensja męża – 2780 zł.  Na osobę to niespełna 700 zł (dokładnie 695 zł). Nagle otrzymają 1000 zł na dwójkę dzieci. Powinni dostać też dodatek mieszkaniowy, czyli 128 zł.  Próg do świadczeń rodzinnych zostanie przekroczony. Razem zyskają 628 zł tracąc 1400 zł dochodu. Nadal mało ciekawie.

A gdyby zdecydowali się na separację? Wtedy sytuacja radykalnie się zmienia. Kobieta nagle staje się bardzo biedna. Ponieważ nie pracuje i utrzymuje się wyłącznie z alimentów (800 zł na dwoje dzieci)  dostaje:

  • 1000 zł na dwoje dzieci (świadczenie wychowawcze czyli 500 zł na dzieci),
  • 400 zł dodatek mieszkaniowy,
  • 236 zł świadczenia rodzinne,
  • 100-200 zł pomoc społeczna (sądzę, że są to kwoty minimum) a nawet 450 zł.

Razem separowana rodzina zyska (w stosunku do dwóch osób pracujących, żyjących w małżeństwie) nawet 1536 zł czyli więcej niż pensja kobiety, której w takim wypadku opłaca się zostać w domu. Chyba nie do końca o to chodziło ustawodawcom.

 

 

Ile kosztuje utrzymanie dziecka?

Nie ma jednej odpowiedzi na tak postawione pytanie. Wszystko zależy od stylu życia i zasobów finansowych jego rodziców, indywidualnych zdolności dziecka, wieku, a na koniec także stanu zdrowia.

Wychowanie Roberta Kubicy, Agnieszki Radwańskiej kosztowało krocie, co nie oznacza, że była to zła inwestycja. Przeciętny Kowalski wydaje znacznie mniej. Postaram się stworzyć pewien standard, będący odpowiedzią na tytułowe pytanie i badania ekonomistów.

Wiek do 3 lat.

Jedzenie 150-500 zł (soczki, obiadki, warzywa eko itp.).

Ubranka i akcesoria (szybki wzrost) od 30 zł (ciuchlandy, większość otrzymana od znajomych lub rodziny) do 500 zł (mebelki, nowe ubranka, gadżety).

Opieka: Od 0 (babcia) przez 700-800 zł (żłobek) do 1800 zł (opiekunka).

Leki,lekarze, atrakcje i zajęcia dodatkowe: Od 50 zł do 1000 zł (jeśli dziecko często choruje).

Razem: Od 230 zł do 3800 zł. Rozrzut jak widać jest ogromny.

4-6 lat (przedszkolak).

Jedzenie 200- 600 zł.

Ubranka i akcesoria: 30-500 zł.

Opieka: Od 0 zł (babcia) przez 200-300 zł (przedszkole gminne) do 1000 zł prywatne przedszkole.

Leki,lekarze, zajęcia dodatkowe: 100 zł do 1000 zł

Razem: Od 330 zł do 3100 zł.

7-15 lat (szkoła podstawowa i gimnazjum).

Jedzenie: 300-1000 zł.

Ubrania i gadżety, kieszonkowe: Od 100 zł do 1000 zł.

Nauka: 200 zł – 1500 zł (prywatna szkoła).

Leki, lekarze, zajęcia dodatkowe, wakacje: Od 50 zł do 1500 zł.

Razem: Od 650 zł do 5000 zł.

16-18 lat (liceum).

Jedzenie: 500-1200 zł.

Ubrania i gadżety, kieszonkowe: Od 200 zł do 1400 zł.

Nauka (w tym korepetycje): Od 300 zł do 2000 zł.

Leki, lekarze, zajęcia dodatkowe, wakacje : Od 50 zł do 1500 zł.

Razem: Od 1050 zł do 6100 zł.

Całkowity koszt wychowania dziecka przez 18 lat może zatem wynieść od 128 tys. zł do ponad 1 mln zł.

Powyższe wyliczenia nie uwzględniają kosztów większych samochodów, mieszkań itp.

Zakładając, że pomoc państwa w postaci 500 zł na dziecko będzie trwała od urodzenia do pełnoletności,  to rodzic może otrzymać (o ile spełni kryterium dochodowe) maksymalnie 108 tys. zł.

500 zł na dziecko. Jak wydać te pieniądze?

Informacje o programie 500 zł na dziecko znajdziecie m.in. tu:

http://500nadzieci.pl

Teraz postaram się napisać kilka słów o tym jak wydać te pieniądze.

Po pierwsze – rozsądnie. Rozsądnie, to znaczy adekwatnie do sytuacji. Ktoś mający minimalne dochody przeznaczy je pewnie na zakup lepszego jedzenia, ubrań, pomocy szkolnych itp. Zamożniejsi zapłacą za zajęcia dodatkowe, obozy, wyjazdy itp. Najbogatsi w całości odłożą dziecku na przyszłość (np. na wkład własny do mieszkania, własną firmę).

Po drugie – na dziecko. To są pieniądze dla rodziców, ale na dzieci. Jeśli nie chcesz mieć wizyty pracownika socjalnego (bo donieśli „życzliwi sąsiedzi”) nie planuj wzięcia kredytu na wypasiony samochód, nie kupuj alkoholu itp. Licz się z tym, że możesz zostać zapytany – jak wydałeś pieniądze.

Po trzecie – nie przyzwyczajaj się do tego dochodu. Zapobiegaj zjawisku, które nazywa się „inflacją stylu życia” tzn. uważania podwyżki i innego wzrostu dochodów za oczywiste i przeznaczanie ekstra kasy na natychmiastowe podniesienie stopy życiowej (czyli zakupy konsumpcyjne).

Poniżej przykładowy plan rozdysponowania dochodów w „klasie średniej” (dwie przeciętne pensje, dwoje dzieci). Rodzina taka dostanie 500 zł (o ile nie ma szczęścia prowadzenia działalności gospodarczej ze stratą, posiadania wysokowydajnego gospodarstwa rolniczego lub dochodów w szarej strefie).

Spełniamy jednocześnie trzy warunki:

  • część na przyszłość – odłożenie na wesele, początek wkładu własnego na mieszkanie dzieci itp. – 170 zł,
  • część na przyjemności (zabawki, książki, komputer, tablet, telefon itp.) – 160 zł,
  • część na edukację (zajęcia dodatkowe, obóz językowy, wyjazd związany z hobby, sportem, nauką)  – 170 zł.

Kwota 170 zł oszczędzana miesięcznie daje razem rocznie 2040 zł. Po 18 latach  (o ile program będzie tyle trwał) mamy już 47.000 zł (o ile założymy zysk 3,25%  rocznie – uwzględniając podatek). Jeśli mamy małe dzieci starczy na 20% wkładu na kawalerkę.

170 zł na edukację to niewiele. Ale z drugiej strony, wystarczy na prywatne lekcje języka dla jednej osoby (przynajmniej u mnie), lub zajęcia sportowe dla dwóch.

Przyjemności też muszą być. W końcu taka jest natura dzieciństwa. Blisko 2000 zł rocznie to np. laptop, markowy tablet lub telefon. To w końcu wyjazd wakacyjny na zagraniczny obóz na 7-10 dni.

Moje pomysły są tylko propozycjami. Swoje plany wpisujcie w komentarzach.

 

 

 

Ile można zarobić kupując akcje w dołku cenowym?

Akcje na GPW od  maja 2015 r. znajdują się w trendzie zniżkowym. Indeks WIG20 spadł w pewnym momencie z poziomu 2500 pkt poniżej 1700 pkt, co oznacza, że od dna bessy z 2009 r. dzieliło go tylko ok. 400 pkt.  Jednak nie każda akcja zachowuje się tak samo jak wskaźnik cen największych spółek. Ile zatem można było zarobić kupując w 2009 r. a sprzedając w 2015 r.?

Przykładem niech będzie Amica Wronki. W 2009 r. jedna akcja kosztowała 3, 16 zł. W 2011 r. można było dokonać zakupu za ok. 20 zł. Notowania z wczoraj pokazują kurs 166 zł. Dodatkowo, przez te lata spółka wypłaciła 13 zł dywidendy. Zysk wyniósł zatem 176 zł czyli 5500%. Inwestując 10 tys., dzisiaj otrzyma się (przed opodatkowaniem) 550 tys. zł. To jest skala możliwości na giełdzie.

Z drugiej jednak strony, opisywana wczoraj Alma Market spadła w podobnej skali z ok. 160 zł do 6 zł.

Dlatego tak ważne jest by kupować, gdy można to zrobić tanio.

 

Czy dzisiaj da się kupić spółkę za 1/10 jej wartości księgowej?

W celu ustalenia czym jest wartość księgowa odsyłam na popularny portal dla inwestorów:

https://sindicator.net/baza_wiedzy/wskazniki_wartosci_rynkowej/cwk_cena_do_wartosci_ksiegowej

Kupując akcję za cenę stanowiącą  1/10 wartości księgowej/akcję dokonujemy w teorii zakupu majątku za 10% jego wartości. Kto będzie taki głupi by sprzedawać?

Po pierwsze, jak wynika z definicji, wartość księgowa może być zawyżona (w rzeczywistości aktywa są mniej warte niż w bilansie).

Po drugie, aktywa mogą być wysokie, ale zysk z nich niewielki.

Po trzecie, aktywa  mogą być trudno zbywalne  (np. rury znajdujące się pod ziemią w przypadku przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego).

Niemniej jednak zakup już poniżej 1/3 wartości księgowej uważa się za okazyjny. Czy są dzisiaj takie spółki na warszawskiej giełdzie papierów wartościowych?Oczywiście.

Jedną z nich jest KOPEX – firma sprzedająca maszyny górnicze. Branża jest w tej chwili w dołku, ale spółka wykazała w 2014 r. zysk w wysokości 1/5 ceny giełdowej. W 2015 roku było już gorzej (strata). Kiedy sytuacja się poprawi, spółka prawdopodobnie wyjdzie na prostą.

Inny przykład to Alma Market, która zajmuje się handlem detalicznym. Ze względu na stratę od 2 lat, raczej nie polecam (cena spadła od szczytu ze 160 zł do ok. 6 zł).

Jak widać wiele zależy od sytuacji spółki. Wśród dostępnych za ułamek wartości księgowej są albo te stojące na krawędzi upadłości, albo mające przejściowe kłopoty, albo wywodzące się z branż ocenianych jako najmniej perspektywiczne lub znajdujące się w dołku cyklu koniunkturalnego.

Moja ocena jest taka, że zakup Kopex-u może przynieść spore zyski za kilka lat, Alma przechodzi poważne trudności i jest zdecydowanie bardziej ryzykowna. Perełek szukajmy raczej wśród spółek o wskaźniku cena/wartość księgowa na poziomie 30% .

Jak uzbierać na wkład własny na mieszkanie?

Odpowiedź zgodna z duchem tego bloga brzmi – stopniowo.

Decyzji o zakupie pierwszego mieszkania nikt nie podejmuje (albo przynajmniej nie powinien) z dnia na dzień. Młodzi ludzie najpierw wynajmują przez pewien czas, zanim zdecydują się na zakup.

Obecne regulacje (od stycznia 2016 r.) wymuszają posiadania na kredytobiorcy minimum 15% wkładu własnego. Wyjątkiem jest program dopłat dla młodych. Ja uważam, że wkład ten powinien wynosić nie mniej niż 20%. Dlaczego?

Po pierwsze, ktoś kto nie jest w stanie oszczędzić minimum 40 tys. zł w ciągu kilku lat, będzie miał w przyszłości ogromne problemy ze spłatą rat.

Po drugie, brak wkładu w tej wysokości powoduje automatyczne i bardzo niekorzystne naliczenie ubezpieczenia brakujących kwot (kilka tysięcy co 3-5 lat).

Po trzecie, im wyższy wkład, tym niższe raty. O zaletach takiego rozwiązania, nie trzeba chyba nikogo przekonywać.

Po czwarte, brak wkładu własnego oznacza niemożliwość zakupu mieszkania, o ile nie korzystamy z programu Mieszkanie dla Młodych.

A zatem jak zebrać brakujące kilkadziesiąt tysięcy. Zakładam, że cena mieszkania to minimum 150 tys. zł.  20% z tej sumy to 30 tys. Do tego trzeba doliczyć opłaty notarialne i okołokredytowe, a także minimalne chociaż wykończenie. Razem zakładam konieczność odłożenia 40 tys. zł.

Jak napisałem na początku, warto pieniądze zbierać stopniowo.  Jak długo? To już zależy od dochodów i wydatków. Szybka ścieżka (1 rok, 2 lat) dostępna jest dla osób zarabiających sporo (4-5 tys. netto). Szczęśliwcy, w ogóle nie muszą zbierać, bo dostaną pieniądze od rodziców. Skoków na bank, ślubów z milionerem, wygrania w kasynie lub Lotto także nie przedstawiam jako alternatywy. Zostawmy je desperatom.

Dobry plan na wkład własny musi być realny. Realny, czyli dostosowany do uzyskiwanych dochodów i poziomu wydatków. Przyjmuję, że mamy do czynienia z parą osób zarabiających łącznie 3 tys. netto (trochę więcej niż dwie pensje minimalne). Czy to wystarczy? Musi.  40 tys. oszczędności rozłożone na 5 lat to 8 tys. rocznie, nieco ponad 650 zł miesięcznie. Dwie osoby są w stanie tyle odłożyć (jak – o tym w innych wpisach).

Czasami warto pojechać pracować do bogatszych krajów UE. Tam, zamiast 650 zł można odkładać 2-3 razy tyle. Wtedy 40 tys. uda się zebrać w 2 lata.

Można także podjąć dodatkową pracę lub zdecydować się na zlecenie, nadgodziny. Wtedy oszczędności będą rosły w tempie 1000-1200 zł miesięcznie, a więc czas potrzebny na zgromadzenie wkładu własnego skróci się do niespełna 3 lat.

Radykalną opcją jest zamieszkiwanie z rodzicami. Oszczędzenie dodatkowych minimum 600 zł  (dwoje) na kosztach stancji, to 7,5 tys. rocznie, czyli razem już 15 tys. zł. Czyli zamiast pięciu lat, mniej niż 3.

Niektórzy uzgadniają z rodzicami, że nie organizują wesela, a pieniądze które były na to przeznaczone, odkładają na wkład własny. Przy przeciętnych kosztach przyjęcia zostanie minimum 10-20 tys. zł. To już połowa środków na dobry początek.

Jaki będzie finał? Wynajęcie mieszkania wartego ok. 150 tys. zł to średnio 1000 -1100 zł.  Rata kredytu od 120 tys. wyniesie 540 zł. Nawet jeśli dodamy koszty opłat (200 zł), będzie to 740 zł, o 260 zł (czyli około 1/4) mniej niż w przypadku wynajmu.

Rating Polski a oprocentowanie zaciągniętych wcześniej kredytów hipotecznych

W mediach powoli ucichła burza związana z obniżeniem przez agencję ratingową Standard & Poor’s , długoterminowego rating polskiego długu w walucie obcej do poziomu „BBB plus” z „A minus” z  jednoczesnym podaniem, że perspektywa ratingu jest negatywna.

Co to znaczy? Po pierwsze, że wzrośnie oprocentowanie kolejnych serii obligacji (rząd, żeby pożyczać pieniądze będzie musiał zaoferować lepsze warunki).  Czy obecni kredytobiorcy muszą zacząć się bać?

Oprocentowanie kredytu składa się z dwóch części: marży banku oraz stopy bazowej (najczęściej WIBOR 6M).  Marża banku jest stała przez cały okres umowy. Stopa WIBOR 6M (cena pieniądza na rynku międzybankowym) zmienia się codziennie, lecz na potrzeby kredytu stosowane są różne algorytmy (np. średnia z ostatnich 3 miesięcy).

Aby odpowiedzieć na tytułowe pytanie, trzeba sprawdzić co stało się ze stopą WIBOR 6M, po obniżeniu ratingu Polski. Otóż nic. Pozostała na niezmienionym poziomie. Wpływ tak nagłaśnianego zdarzenia na wysokość raty zaciągniętego kredytu jest żaden.  Co więcej, ze względu na sposób liczenia średniej stopy WIBOR 3M, oraz jej spadek w styczniu i grudniu, niektórym raty zostaną wręcz obniżone.