Często jestem pytany – czy ceny nieruchomości w Polsce będą nadal spadać, czy może powinny wzrosnąć. Nie jestem jasnowidzem, ale często mówię – raczej nie wzrosną (może z wyjątkiem niektórych działek). Dlaczego?
Opieram się na swoich prognozach realnej wartości mieszkania, a w zasadzie 1 m2 tego mieszkania.
Po pierwsze, Polska się wyludnia. Jeżeli ten trend nie zostanie zatrzymany, za 20 lat będzie nas kilka milionów mniej. Mniej ludzi, mniej potrzebnych mieszkań – proste.
Po drugie, zaczyna przeważać model 2+1 (51% rodzin). Oznacza to, że na jedno dziecko przypadać będą 3 mieszkania (przy założeniu, że dziadkowie i rodzice mieli własne). Nawet ograniczenie tej liczby do 2 (dziadkowie), pokazuje, że pewna liczba lokali zostanie rzucona na rynek. Ceny nie mogą rosnąć. Pewną przeciwwagą jest coraz większa liczba singli, rozwodów itp. , ale przy tak małej dzietności nie spowoduje ona istotnych zmian.
Po trzecie, ceny pomimo spadków nadal są wysokie. W moim mieście m2 mieszkania kosztuje przeciętnie 4500 zł. Pensja miesięczna wynosi 4000 zł brutto tj. 2600 zł netto (średnia nie mediana). Jeżeli przyjmiemy współczynnik amerykański (który również polecam), wartość kredytu hipotecznego nie powinna przekraczać 2,5 – krotności dochodów rocznych. Dwie osoby zarabiają średnio 5000 zł miesięcznie, 60 tys. rocznie, muszą mieć 20% wkładu własnego Cena przeciętnego mieszkania (50m2) nie powinna być wyższa niż 180 tys. zł czyli 3600 zł/m2. Obecna cena przekracza o 20% górną granicę rozsądku.
Po czwarte, stopy procentowe są teraz rekordowo niskie. Nie wiadomo jak długo tak pozostanie. Kredyt w wysokości 150 tys. to w chwili obecnej odsetki na poziomie niespełna 700 zł (w programie MdM jeszcze mniej). Gdyby stopy wzrosły o 2 punkty procentowe to rata kredytu będzie wyższa o 250 zł. Wtedy przeciętna rodzina będzie musiała oddać prawie 1/5 swojego dochodu na ratę kredytu hipotecznego i dodatkowo 10-15% na opłaty mieszkaniowe. Na życie pozostanie jej tylko 2/3 pensji.
Średnie ceny spadły już o 800-900 zł/m2 i będą dalej spadać. Są już deweloperzy (chociaż budują raczej na obrzeżach miasta), którzy oferują mieszkania właśnie za takie kwoty.