Warning: Undefined array key 1 in /home/platne/serwer10494/public_html/wp-content/plugins/visitors-online/visitors-online.php on line 505

Warning: Undefined array key 2 in /home/platne/serwer10494/public_html/wp-content/plugins/visitors-online/visitors-online.php on line 505
Bez kategorii – Strona 3 – Oszczędny Milioner

Dwa słowa o wychowywaniu dzieci.

Temat wywołał Kamil w jednym z grudniowych komentarzy, a teraz ja dorzucam swoje trzy grosze.

Otóż samo pojawienie się w dyskusji słowa „dzieci” staje się okazją do gównoburzy. Jak to możliwe? Ponieważ nastąpiło przesunięcie paradygmatu i rozrost wymagań, wychowanie wg współczesnych trendów faktycznie zabiera mnóstwo czasu.

Poruszając się po drodze życia, pokażmy te zmiany. Niektóre na lepsze. Od razu zaznaczam, opisuję pewien medialno-dyskursowy standard, a nie historię każdej z rodzin.

Wszystko zaczyna się od „planowania”. Kiedyś dzieci po prostu się rodziły, powstawała mniej lub bardziej formalna para, i naturalnie pojawiały się maluchy. Dzisiaj muszą zostać dokładnie wpasowane w grafik i plan na życie. W efekcie pojawiają się coraz później, kiedy mamy mniej energii. 20 lat temu czterdziestolatek zostający ojcem po raz pierwszy, wyglądał jak biały kruk, ktoś go widział, ale czy na pewno. Plus – przygotowanie na dziecko, od kwestii psychologicznych do dbania o wyniki badań, wygląda teraz o niebo lepiej, stąd mniej problemów zdrowotnych.

Potem nadchodzi poród, dziecko pojawia się na świecie i zaraz staje się centrum wszechświata dwójki rodziców i czwórki dziadków. Dlaczego? Ponieważ rodziny się zmniejszają. Z drugiej strony „bycie dziadkiem”, „bycie babcią”, oznacza coraz częściej nie rzeczywiste wsparcie w opiece i finansach, ale „wyjazd do maluszka na niedzielę”. Znam takie pięćdziesięciolatki+, które widzą wnuka raz na dwa tygodnie. I znowu, daleki jestem od wzbudzania poczucia winy, po prostu zmienił się świat. Kiedyś 55 lat to był taki wiek graniczny pracy wielu kobiet. Niektóre rzucały robotę w okolicach 45-50 „idąc na rentę”, inne nie pracowały zawodowo. Istniały kobiece międzypokoleniowe kręgi: kuzynki, ciocie, babcie, więc młoda mama na wsparcie zawsze mogła liczyć. Teraz pracuje się znacznie dłużej, zwłaszcza w „biurowej klasie średniej”. Moje koleżanki z grupy wiekowej 55-60, w ogóle nie czują się babciami, ba one w większości wnuków nie mają. Brak deklaracji wsparcia i fakt, że bez niego za wszystko trzeba płacić i na to zarobić (oraz postawa pracodawców, dla których matka = pracownik trzeciej kategorii) ma dwa skutki. Odkładanie decyzji o dziecku do osiągnięcia maksymalnej stabilności finansowej oraz spadek dzietności. Dzisiaj trzylatek potrafi kosztować 3000-4000 zł (lub stratę pensji w tej kwocie), więc pozwolenie sobie na dwójkę, wywołuje czasem szept politowania. Z drugiej strony, przy trójce, czwórce, wszystko staje się prostsze i tańsze. Nagle zamiast płacić 9000 zł (w tym po 2k za opiekę) lepiej, żeby gorzej zarabiający rodzic został na wychowawczym. W ten sposób zyskuje się mnóstwo czasu i … napędza trend tradwife, bo jednak „facet domowy” ciągle stanowi rzadkość. I już przy trzylatku, bez większej pomocy i z pracą, trzeba jakoś rozpisać role i zaczyna się wariactwo. Oboje niewyspani (jedno wstaje w nocy, a drugie nad ranem – ja właśnie dzięki dwóm synom nauczyłem się pobudki 5.30, bo taką mieli godzinę rozpoczęcia dnia), szybkie zbieranie się, biegiem wiezienie do przedszkola (dzisiaj nie ma go na każdym nowym osiedlu), sprint do pracy, 8-10 godzin rąbanki, odbiór dziecka, szybki obiad, odrabianie lekcji, zajęcia dodatkowe i spać. Tak jest Kamilu, prawda? A przy wsparciu dziadków lub niepracującej żonie wszystko może wyglądać inaczej.

Takie zmiany mają powiązanie z finansami i poziomem oczekiwań wobec życia. Nie są też sprawą Polski, lecz większości tzw. zamożnych społeczeństw. Czy w ogóle da się wyrwać z tego kołowrotu? Jasne. Wystarczy nieco odpuścić i pokombinować. Prywatne przedszkole za 2k na głowę zamienić na urlop wychowawczy. Resztę brakującej kwoty uzupełnić DIY, na które jest czas, gdy mamy cały dzień a nie 3 godziny popołudnia. Nie dać się zwariować zajęciami dodatkowymi na drugim końcu miasta, bo to ćwierć etatu, albo i pół jeśli dzieci jest dwoje. I dojść do wieku szkolnego.

Szkoła podstawowa i wpadamy jeszcze głębiej w odmęty szaleństwa. Dwójka dzieci w podobnym wieku, dowożona i przywożona, plus zajęcia dodatkowe oznaczają, że poza pracą i rodzicielstwem ma się wolne wyłącznie weekendy (a wtedy: nadrabia się zaległości domowe, wozi na mecze itp.). Dzisiaj sport dwunastolatka, to plany treningowe, diety pudełkowe, fizjoterapeuci. Nie żartuję, mnóstwo czasu, energii i pieniędzy, a nie popołudnie na podwórku z kumplami i wolne dla rodziców. W 7-8 klasie dochodzą korki, a z nimi kolejny wydatek (trzeba na niego zarobić) oraz dojazdy. Gigantyczny kołowrót. Czy da się z niego uwolnić? Oczywiście. Znaleźć szkołę w pobliżu, pozwolić chodzić samodzielnie od 3-4 klasy. Wiem, co mówię, sami wybraliśmy stary dom, ale na sąsiednim osiedlu najlepsza publiczna podstawówka w mieście. W efekcie chłopcy w 4-tej klasie szli do niej sami, a w zasadzie w grupie koleżeńskiej (dwie dziewczyny, dwóch chłopaków). Dwóch naszych synów uprawiało sport, więc 3 treningi w tygodniu plus mecz w weekend – temat znany, a trzeci intensywnie się uczył (korki). Dokonaliśmy naturalnego podziału – starszego woziłem głównie ja, młodego teraz żona. Po drodze zakupy. Bywało trudno, ale nie daliśmy się wciągnąć w chomiczy kołowrotek. Także dlatego, że żona nie goniła za karierą, a wcześnie zbudowaliśmy poduszkę. No i zawsze mogliśmy liczyć na dziadków.

Liceum wielu nakręca jeszcze mocniej. Korki – must have. Sport – półprofesjonalnie. Na wszystko trzeba zarobić. Potem niby z górki – studia, ale mówimy o czasie, gdy poza maluchem, sięgamy do kieszeni najgłębiej. Studia w innym mieście (3-10k) czasem prywatna medycyna (sama opłata – 35k za semestr, a tych jest 12), wymagają ogromnych zarobków. Trzeba więc pracować, gdzie tu czas na wychowanie?

Ano właśnie, patrząc na przedstawiony przeze mnie obraz – w zasadzie nie ma na to czasu. Dzieci i rodzice pędzą coraz szybciej. Praca/szkoła-zajęcia dodatkowe-sen. Taki standard. W weekend się odeśpi, czym skracamy dzień i znowu nie porozmawiamy.

Byłem zwolennikiem innego, bardziej tradycyjnego modelu. Wspólny obiad (przynajmniej w sobotę i niedzielę), wyjazdy na mecze całą rodziną, nie narzucanie dzieciom tempa. Chcą się uczyć – dobrze. Nie chcą, albo nie mają zdolności – Einsteina nie zrobię. Każdy sam wybiera drogę, ja jestem tylko by mu pomóc. Dam mieszkanie na start, pomogę w razie trudności, ale nie żyję jego życiem non stop. I paradoksalnie (albo właśnie typowo) wyszło całkiem nieźle. A oszczędziłem im i sobie, wielu problemów. Oczywiście, gdy się pojawiały (główne źródło – szkoła), wkraczałem, by ratować z grubych opresji. Generalnie model „mama sprawdza e-dziennik, ojciec zostaje na poważne draki” sprawdził się w 100%. Wszyscy, od synów do nauczycieli wiedzieli, że jak już pojawia się ojciec, to łatwo raczej nie będzie. Nie rozwiązywałem problemów „Julka nie lubi Heleny i jak ma zachować się Antek”, ale przeprowadzałem rozmowy z nauczycielami (co ważne, rozmowy, nie wojny), gdy sportowcowi groziła pała na półrocze, albo z kolegami narozrabiali w internacie i dyrektor groził wywaleniem ze szkoły pięciu chłopaków. Rzucałem wszystko, siadałem, opracowywałem strategię i wykonywałem ją, a wszystko w gronie ojców-freaków. Mieliśmy tam niezłą ekipę, od byłego żużlowca, krępego, ogolonego na łyso ze złotym łańcuchem na szyi i takim samym sercem, przez byłego pułkownika z Iraku i Afganistanu, aż do właściciela sporej firmy, który pojawił się na blogu w serii o milionerach, totalnego pozytywnego krejzola, no i dwóch „białych kołnierzyków” wśród, których byłem ja. Nauczyciele i dyrektor drżeli przed nami, bo zwykłe zaczynałem grzecznie ja, zabijałem klina logiką, potem nieco mniej grzecznie wchodził pułkownik, a na koniec paradoksem dobijał przedsiębiorca i zadawał ostatni cios tekstem, którego nikt inny nie wypowiedziałby na trzeźwo (np. w epickiej bitwie o dodatkowego kotleta na obiad, niby naiwnie konstatując „nigdy nie wiedziałem, że kucharki rządzą w szkole” spowodował, że dyrektorowi zabrakło szans na ripostę). Żużlowiec ze złotą pancerą zadawał szyku samą swoją prezencją i stanowił widomy znak, że pomimo różnic stanowimy, jak synowie, jedną drużynę oraz zadzierać z nami nie warto. Spowodowało to, że szczęśliwie wszyscy chłopcy zdali maturę (chociaż wyniki 31-40% nie należały do rzadkości), rozjechali się po Polsce i dzisiaj, po 3 latach, dwóch z pięciu gra w wysokich ligach, a pozostałych trzech łączy studia z prowadzeniem własnych firm. I tak wygląda sedno wychowania moim zdaniem. Nie trzęsienie się nad każdą porażką (bo obiektywnie – pała jest porażką), ale wkraczanie, gdy robi się grubo i stanie z boku, żeby dziecko wiedziało, że może na nas liczyć.

Dobra metoda, czy ruch hazardzisty? O trochę innej metodzie uśredniania ceny nabycia.

Jeden z moich kuzynów, hazardzista, tłumaczył kiedyś swojemu siostrzeńcowi, jak należy obstawiać u buka: Kiedy nie wyszło, podwajasz stawkę. Nie tylko się odegrasz, ale wygrasz. Młody przyszedł do mnie z rozpaloną twarzą, bo znalazł Świętego Graala zarabiania. Wtedy pokazałem mu wyliczenia.

Problem z podwajaniem stawki/uśrednianiem ceny nabycia polega bowiem na matematyce. Jeden, dwa błędy, nie wyrządzą szkody rachunkowi, ale zła seria zmiata z planszy i czyści rachunek. A zła seria na giełdzie oraz u buka niestety jest dość prawdopodobna.

Zacznijmy od hazardu: stawka 100 zł.

1-szy zakład – 100 zł,

2-gi zakład – 200 zł,

3-ci zakład – 400 zł,

4-ty zakład – 800 zł,

5- ty zakład – 1600 zł,

6-ty zakład 3200 zł. No i właśnie straciłeś 6300 zł. Teraz żeby się odegrać, potrzebujesz postawić 6400 zł, a potem 12.800 zł, następnie 25.600 zł i 51.200 zl. W 10 -ciu ruchach tracisz ponad 100 tys. zł. Jeśli masz szczęście – zaczynasz od 0.

Czy w giełdzie będzie to wyglądać podobnie? Czasem jeszcze gorzej. Dlaczego? Ponieważ nie zaczynamy od 100 zł (w obliczeniach pominąłem też różnice kursowe-spready oraz TER przy ETF, bo nie chce komplikować).

Popatrzmy co dzieje się w przypadku typowego „inwestora”, który wchodzi do gry, gdy jest już późna faza cyklu wzrostowego…. czyli np. w listopadzie 2024 r. S&P500 zbliża się do 6 tys. pkt. Idzie w górę, trend is your friend, więc za większą kwotę np. 24k kupujemy ETF-a. Mamy „4 indeksy”. Potem w grudniu dorzucamy 6k z premii, w styczniu 2025 r. 3k, w lutym 3k. I dochodzimy do alokacji 36k „kupionych” średnio po 6k. Cieszymy się, bo idzie w górę – 6100pkt. Zarobiliśmy 600 zł. I wtedy wchodzi Trump ubrany na biało. W marcu 5600. Zostało nam cosik gotówki – dorzucamy 17.200. Mamy już 9 indeksów. Uśredniliśmy cenę nabycia (53.200/9 = ca. 5911). Spada dalej – początek kwietnia 5400. I co? Nagle robi się najpierw 5200 pkt a za chwilę 4900 pkt. Mamy już stratę 1011 pkt x 9 indeksów = 10.000 zł straty i ostry pik w dół po lewej stronie wykresu. Prawie przekroczono linię wsparcia sprzed roku. Następna będzie na poziomie 4200 pkt. My do niej nie dojdziemy. Kolejne 700 pkt x 9 indeksów= 16.300 zł straty na inwestycji 53.200 zł (-30%) . Mieliśmy swoich 53.200 zł a możemy mieć 36.900 zł.

Co robimy? Nasz genialny Mr Doradca, albo Mr Guru-Inwestor nagle zamilkł. Przecież wszystko wykonaliśmy prawidłowo, trzymaliśmy się ETF-ów, trendu, korzystaliśmy z korekty, dokupowaliśmy, uśrednialiśmy cenę nabycia. Szliśmy po swoje.

Teraz powiem brutalnie. Każę zamilknąć trzydziestolatkom i oddam głos 70-latkowi. Właśnie w tym momencie popełniamy najgłupsze decyzje. A w zasadzie nie decyzje, kierujemy się emocjami. Bo mamy dwa wyjścia:

  1. Przełknąć porażkę, sprzedać i stracić na razie 10k, ale odzyskać spokojny sen.
  2. Zacisnąć zęby, wytrzymać i albo się odkuć, albo stracić wszystko (lub jeszcze więcej i zostać z długami). W końcu sprzedamy, jak przewidywał Piotr Kuczyński, nawet 70% od szczytu.

Żadne wyjście nie jest dobre. Dlaczego? Ponieważ wszystko od początku zrobiliśmy źle. Kupowaliśmy sobie radośnie te nasze ETF-y, nie posiadając żadnego zabezpieczenia i planu. Nieważne, co się stanie po prawej stronie wykresu (a indeks odbił się i w listopadzie 2025 r. wynosił 6900 pkt), bo nie o to chodzi.

Gdybyśmy sprzedali na 4900 pkt – tracimy 10k.

Nie sprzedajemy i wytrzymujemy do 6900 pkt, utrwalamy przekonanie o sobie, jako genialnym inwestorze. Zarobiliśmy bowiem 989 x 9=8901 zł (17%), w krótkim czasie.

Ale stracimy te 10k x 3 wcześniej lub później. Niczego bowiem nie chcieliśmy się nauczyć.

A można było po ludzku:

  1. Mamy te potencjalne 53.200 zł. Czytamy wywiad z Piotrem Kuczyńskim w Forbesie. Słuchamy tego pana i ponieważ mamy 35 lat inwestujemy: 25% w obligacje SP, 10 % w fizyczne złoto i 65 % niech już będzie – w indeks. Czyli w akcje ok. 36k, a nie 53k.
  2. Ustalamy ile inwestujemy i w jakich okolicznościach. Załóżmy, że trafiamy na te 6k. Czyli kupiliśmy 6 indeksów (nie tracimy od razu z 9 tylko z 6). Mamy też 13k w obligacjach (odsetki 5.5% netto dadzą nam rocznie 715 zł). No i złoto za 5320 zł.
  3. Kupujemy z ustaloną ceną nabycia i od razu ustawiamy stop loss na określonym poziomie. Załóżmy, że możemy stracić na całym portfelu 20% (tyle zniesiemy). I ten stop loss leży sobie na 30% od szczytu (jest ruchomy, a 30%, bo w akcjach mamy tylko 2/3 całej kasy). Czyli wytrzymamy spadek ETF-a do 4000 pkt, spokojnie do kolejnego wsparcia (4200 pkt). Jeśli zostanie przekroczone – sprzedamy.
  4. Mamy wszystko pod kontrolą. Indeks w lutym spada do 4900 pkt. Jesteśmy daleko od naszego stop lossu. Nie gryziemy nerwowo palców. Nie czytamy prognoz Mr Guru. Czekamy.
  5. Ale też patrzymy, co się dzieje. Na ETF-ie straciliśmy już 1100 x 6 czyli 6600 zł. Ale jednocześnie zarobiliśmy: na obligacjach 357 zł i na złocie ok. 1000 zł. Nie mamy więc straty 10k (jak hazardzista) lecz nieco ponad 5000 zł, czyli połowę mniej, bo nasz stop loss wynosi prawie 11k (20% z 53200zł ). I czekamy, śpiąc spokojnie.
  6. Wtedy kurs odbija. Idzie jak burza. Mamy listopad 2025 r. Z ETFów zrobiło się 4800 zł zysku (800 pkt x 6 szt). Na obligacjach zarobiliśmy 715 zł, a na złocie 2500 zł (pół uncji). Jesteśmy do przodu 8015 zł w rok. Inwestując 53200 zł. +15% na portfelu. Bez podatku (na razie), bez złości, bez nerwów, śpiąc spokojnie. Przypominam hazardzista miał (w zależności co wybrał), albo 10k straty albo 9k zysku.

Lubicie taki rollercoaster? Nie? A wiecie kto lubi? Hazardziście. Nie inwestorzy, ale hazardziści. Niektórzy jeszcze dopożyczą.

Ja wolę te 15% i tzw. sen sprawiedliwego. Dlatego do rady „kupuj ETF-y” polecam gorąco dodać przynajmniej naukę Piotra Kuczyńskiego – dywersyfikację, obliczanie pozycji i stop lossy. Ale to już temat na książkę.

O ETF-ach trzy słowa jeszcze + trochę inwestycyjnej psychologii.

Przy wpisie o ETF-ach pojawiła się obszerna dyskusja, którą postanowiłem podsumować wpisem. Pokazuję on moją filozofię inwestowania, oraz pewne dane historyczne.

Większość funduszy ETF przegrywa.

Przyczyna przegranej wbudowana jest w ich naturę, reklamowaną przez zwolenników tego narzędzia. Są nimi:

  1. Konieczność stałego angażowania kapitału na rynku niezależnie od pogody.
  2. Duże obsunięcia kapitału, o wysokim prawdopodobieństwie wystąpienia.
  3. Psychika „inwestora”, opisanego przez Luko: 6k dochodu, 300k w akcjach, zaczął po 2008 r.

Opłaty za zarządzanie są tu najmniejszym problemem.

Pojawia się też pytanie z kim ETF przegrywa?

Z doświadczonym inwestorem (nie trzeba być Buffetem), z nieruchomościami, akcjami dywidendowymi, a czasem nawet z obligacjami. „Idziemy prawie równo z rynkiem” nie oznacza niczego dobrego, gdy rynek spada o 25%. Przypomina mi to wyśmiewany przez ETF-owców „Benchmark” w funduszach inwestycyjnych.

A teraz garść obiecanych liczb.

Na przestrzeni ostatnich 5 lat S&P500 osiągnął imponujący wzrost 87%. W tym samym czasie zaliczył dwie spore straty: 25% i 17%.

Licząc od początku wieku (26 lat) jest jeszcze lepiej:

  • wracał do szczytu z 2000 r. aż do 2013 r.,
  • maksymalny spadek zbliżył się do 50% (od 2000 do 2009 r.),
  • szczyt z grudnia 2021 r. odrobił w styczniu 2024 r.,
  • jednocześnie zyskał 380%.

I teraz połączcie sobie te liczby z psychiką „inwestora”. Pytanie: Ilu z nich wytrzyma 13-letnie obsunięcie kapitału, albo 50% straty? wydaje się raczej retoryczne.

Co jeszcze ważniejsze – czasem potrzebujemy kasy wcześniej. Nawet TFI zapowiadające horyzont 5-letni wymiękają, gdy odrobienie straty zajmuje 13 lat.

Jak duża może być strata?

Luko prezentując określony profil „inwestora” pokazuje wszystkie jego słabości. Mnie nie trzeba przekonywać o wielkości możliwej straty. Przy inwestycji w indeks może ona wynieść 87% (strata z czasów Wielkiego Kryzysu), a okres odrabiania 25 lat. I to tyle, jeżeli mówimy o horyzontach inwestycyjnych. Ktoś, kto nie bierze tego pod uwagę, jest szaleńcem. I tak, czekam na te -87%. Wciąż czekam i może się doczekam.

Nie ma wzoru na zakup 30% poniżej wartości.

Ależ jest. Swój podawał Benjamin Graham oraz wielu innych. Ja zaproponuję swój.

Ale zacznę od podstaw. Cena = kurs z danego dnia. Wartość = zdolność firmy do osiągania zysku. Kiedy już tyle wiemy, możemy liczyć.

Zakładam sensowny wskaźnik Cena/zysk na poziomie 17 (średnia wieloletnia w USA). Oznacza on, że spółka zwróci swoją cenę zakupu zyskiem w 17 lat.

30% taniej to c/z na poziomie 11.9. Mało? Dzisiaj mamy pow. 20, ale nadal istnieją niezłe spółki z wynikiem poniżej 11.9 (dane za stooq.pl):Pfizer 9,61, DuPont 11,28, PayPal 11,48. Są i znane nazwy z jeszcze niższymi wskaźnikami: GM 6,12.

Nasz PEKAO ma dzisiaj niespełna 8. PKO BP ok. 10, Alior 6,36, Dom Developement ok. 10.

Ale nawet Apple (dzisiaj 36,6) jeśli potanieje o 2/3 będzie świetnym wyborem.

Wyższa szkoła jazdy – szacowanie zysków 5 lat naprzód i liczenie własnych wskaźników c/z na tej podstawie. I tutaj ważna uwaga, rynek myli się przez większość czasu.

Czas potrzebny na analizy i „rynek może zdecydować inaczej”.

Z całym szacunkiem dla miłośników ETF, ale głupotę (kupowanie na maksimach) można zrobić błyskawicznie. Analizy wymagają czasu. Aczkolwiek przy obecnym poziomie automatyzacji – nie przesadzajmy.

Teraz kwestia rynku. Naczelna maksyma „Kupuj tanio, sprzedaj drogo” oznacza dokładnie coś przeciwnego niż twierdzisz – trzeba iść przeciw rynkowi, a nie uśredniać ceny.

I kupuje ” 30% poniżej wartości 🤭”. I wtedy bach mamy następne -30% , rozumiesz?

Świetnie rozumiem. Ale uważałem też na matematyce (bez przesady). Otóż, tak jak napisałem – w ostatnim ćwierćwieczu był na S&P500 jeden spadek -50%. W stuleciu – moje wymarzone -87%. Jeden jedyny raz. No i chyba potrafisz policzyć prawdopodobieństwo kolejnego spadku o 51% (bo tyle oznacza -30% z 70% od szczytu)?

Znasz też odpowiedź na pytanie: Kto wyjdzie lepiej, ten kto kupował za 100% i stracił 51%, a nawet 87%, czy ten który kupił za 70%, potem 50%, potem (niech będzie jak w Wielkim Kryzysie) 13% i doczekał odbicia?

A Twoje uśrednianie? Lepiej kupić za 80 -100% szczytu czy za 13-70%?

Może kupować partiami jak akcje potanieją.

I wracamy do psychologii. Może 1% takich, którzy stracą 30% ciężko zarobionych 300k, będą kupować partiami, gdy akcje potanieją -50%. Po prostu nastąpi zjawisko przedstawiane przez p. Piotra Kuczyńskiego. Zawsze następuje. Ci wszyscy guru „bo idzie w górę” zaklinają rzeczywistość. Strach i chciwość – podstawowe emocje i podstawy inwestowania.

Dlaczego dzielisz portfel 50/50 ?
Proste? Ponieważ trzymam się reguł. Mam 50 lat. Więc 100-50=50% w akcjach. Tu nie ma magii, ale niezbyt skomplikowana (żeby nie powiedzieć: prosta jak konstrukcja cepa) strategia.

I właśnie do tego dążę , posiadasz w akcjach ułamek swojego majątku i dlatego masz agresywne podejście.

Kiedy czytam takie słowa, widzę jak potrzebna jest ta książka. Dają mi napęd. Dziękuję. Wczoraj siedziałem nad nią od 23 do 2.

Wszystko co piszę, te strategie 50/50, kupowanie tanio, dowodzi, że mam mega konserwatywne podejście. Posiadanie obecnie ok. 30% płynnego kapitału w akcjach – jeszcze bardziej.

Wyliczenia o zainwestowanych 10-20k, dopłacaniu po 10k rocznie pokazują też pewne nieporozumienia, ale i ich źródła. Otóż widzę zasadniczy błąd atrybucji tj. przypisywanie moim działaniom cechy, które sam komentujący uznaje za słuszne, mimo że im wprost zaprzeczyłem.

Nie, nie dopłacam po 10k rocznie. Nie, nie inwestuje stale. Tak, oczywiście wielokrotnie sprzedawałem, lokując w innych dobrach (głównie na wkład własny do nieruchomości, kupione poniżej spodziewanej wartości), kupowałem auta itd. Nie ukrywam, że i traciłem (zarobek średni 16%, nie oznacza przecież 16% co roku). Nie zawsze reinwestowałem dywidendy. Płaciłem też podatki.

To są podstawy. Ludzie są ludźmi, ja nim jestem, nie kreuje rzeczywistości, lecz ją opisuję. Mam gorsze dni, straty, wreszcie potrzeby.

Jak liczysz stopę zwrotu?

„Podam kolejny przykład :
Kapitał 100
Inwestycja w X spółkę 10k przy stopie zwrotu 80% po roku
Reszta gotówka bo czekamy na korektę
Stopa zwrotu na całym portfelu to niestety 8% a nie 80% jak niektórzy influencerzy lubiący zakłamywać rzeczywistość.”

Ponownie wracamy do podstaw. Czuję się jakbym miał znowu 30 lat. Miłe uczucie. Miałem farta, że trafiłem wtedy na kilka pozycji o zarządzaniu ryzykiem, plus zawierających dane historyczne.

Zacznijmy od tego, że patrzenie: kapitał=portfel prowadzi donikąd. A konkretnie do ogromnego ryzyka. Ja mam majątek skromne kilka milionów. Jestem oszczędnym milionerem, a nie hazardzistą. Nie bogaczem, deka milionerem, ultraprzedsiębiorcą. Nie posiadam portfela, ale inwestycje, oszczędności i majątek. Część sobie pracuje lepiej, część gorzej, na części w danym roku zaliczam stratę, albo okolice 0. Moim celem nie jest wzbogacić się szybko. Nigdy nim nie było. To, że zarobiłem milion w wieku 32 lat (a nie w okolicach 50tki), stanowi mieszankę spokoju, szczęścia i przypadku. Moim celem była zawsze zamożność i spokój jaki daje. Jestem w tym miejscu i czuję spełnienie.

Drugi błąd jaki znajduje w podanym przykładzie, to patrzenie współczesne, social mediowe, skrótowe, wręcz na krótki dystans. Porównywanie się z…. No właśnie, z czym, z kim? I czy warto? Ktoś sobie pisze „Zarabiam 80% rocznie”? Inny „Moja pensja to 300k miesięcznie”. Co ja wtedy myślę (T.Harv Eker się kłania) – świetnie chłopie, byle tak dalej. Nie patrzę, że ja mam tylko 16%, kurcze słabo, marnie, trzeba coś podrasować. Nie czerpię satysfakcji, że komuś się nie udało, że się sprzedał, upadł, wczoraj był bogaty, a dzisiaj, patrzcie, siedzi w pace, żona go opuściła albo mieszka u przyjaciół. Mało tego filozoficzno-psychologicznego contentu tu na blogu, ale czasem piszę, że mnóstwo siedzi w głowie, mental ma znaczenie. Wiem też oczywiście, że „jedna robótka, przez miesiąc wódka” czyli „łatwo przyszło, łatwo poszło”. Dlatego +80% w jednym roku nie robi na mnie wrażenia. Wracam jeszcze do „zwrotu z portfela”. Nie wiem, dlaczego w przykładzie założono niepracującą gotówkę. Ależ ona sobie zarabia. W dzisiejszej sytuacji, całkiem nawet niekiepsko (5-8% netto w obecnej chwili). Nieruchy też coś tam przynoszą, albo wzrost wartości, albo niewydaną kasę, albo czynsze. Nie jest tak, że pracuje 10%, a 90% leży i pachnie. Dostrzegam tutaj właśnie to giełdowe skażenie, ten niepokój opisywany przez Alexandra Eldera czy Jessego Livermore’a aby ciągle być w grze. Taką giełdową gorączkę. Od wielu lat (od kiedy usłyszałem o Buffecie) jestem od niej wolny. Śpię spokojnie.

No i na koniec. Czy wiecie jak zmieniał się majątek Billa Gatesa na przestrzeni ostatnich 26 lat? W 1999 r. miał 100 mld USD. W 2007 r. „ledwie” 58 mld. W 2019 r. 110 mld. W 2024 r. – 128 mld. Według kryteriów podanych w przykładzie „Miał marny wzrost na portfelu”. 28% w 26 lat oznacza sporo mniej niż 1%/rok. Podwojenie w 12 lat – 6%. +16% w 5 lat kolejne niecałe 3%/rok. Czy myślicie, że codziennie budzi się z myślą „ile zyskał na portfelu”? Czy liczy sobie „John Smith zrobił +300% w 18 lat, a ja niecałe +100%, chyba czas strzelić samobója”. Nie sądzę (a tak właśnie pewnego dnia uczynił Jesse Livermore). Warto iść w dobrym kierunku, zamiast nakręcać się Instagramem.

Jak praktycznie oszczędzić na podatku dochodowym? Dalszy ciąg wpisu z grudnia 2025 r.

Pod koniec grudnia pokazałem jak zastosować „na ostatnią chwilę” trzy proste oszczędności podatkowe dla rozliczających się wg skali podatkowej i odzyskać sporo kasy ze zwrotu. Dzisiaj zaczyna się nowy rok i uświadomię Was, że nie zawsze trzeba czekać do maja (rozliczenie w lutym + 3m na przelew z US). Wystarczy zaplanować działania.

Założenia. Zacznijmy od opisu modelowej rodziny. Dwójka dzieci, ojciec zarabia 220k/rok (plus składki społeczne), a matka 80k. Pierwszego stycznia siadają do biurka i planują, jak unikać ruchów – najpierw potrącenie, potem zwrot. Trzeba chwilę pomyśleć.

Krok 1. Składamy deklarację PIT-2. Może już to zrobiliśmy. I tutaj zaznaczamy, żeby pomniejszać podatek o 300 zł/m-c (1/12 kwoty zmniejszającej podatek).

Krok 2. Prosimy o dalsze pobieranie zaliczki 12%. Kiedy „wchodzimy w drugi próg podatkowy” czyli nasze dochody przekroczą narastająco 120k, dzwoni do nas miła pani z księgowości i pyta: Czy chcesz utrzymać zaliczkę 12% czy ma potrącać 32%. Odpowiedź brzmi – utrzymujemy 12%.

Krok 3. Opłacamy IKZE (możemy to zrobić i 31.12, albo co miesiąc), wychowujemy dzieci, nie rozwodzimy się z żoną/mężem. Nic nie muszę chyba tłumaczyć.

Nasza „modelowa rodzina” zyskuje w ten sposób (jak my) nieco ponad 18k/rok.

Krok 4. Odkładamy co miesiąc 1,5k niezapłaconych podatków na oszczędności.

I w tym punkcie powstaje pewna trudność. Otóż, unikanie zapłaty podwyższonych zaliczek oznacza, że nie otrzymamy zwrotu. Musimy mieć dyscyplinę odkładania tych 1,5k, nie widząc ich fizycznie jako 18,5k jednorazowego przelewu. Nie każdy tak potrafi. A warto, ponieważ przy inflacji, oraz obracaniu pieniędzy, takie rozwiązanie okazuje się korzystniejsze.

Przy wyborze płacenia wysokiego podatku i zwrotu (gdy łatwiej zaoszczędzić jeden ekstra przelew na 18,5k), ojciec z dochodami rocznymi 220k (miesięcznie 18k), nagle w lipcu dostaje znacznie niższą pensję, a w sierpniu kolejną obniżkę. I tak od sierpnia do grudnia zarobi o prawie 3.4k netto mniej (co łatwo policzyć dzieląc 18,5k przez 5,5 miesiąca), tylko po to, żeby otrzymać zwrot całości w maju. No sensu to nie ma wiele, ale często zwycięża psychologia. Z drugiej strony, czy łatwiej oszczędzać 1,5k co miesiąc, czy przez 5 miesięcy radzić sobie bez kwoty dwa razy większej?

Korporacje niszczą gospodarkę. Prezes wielkiej spółki o zmianie systemu wynagrodzeń.

Jeszcze całkiem niedawno wszystko było proste. Zatrudniałeś się w korpo, dostawałeś bardzo dobrą pensję i miałeś praktycznie gwarancję zatrudnienia (o ile podejmowałeś starania). Wszystko zmienił Jack Welch CEO GE, ze swoją teorią ciągłego wzrostu (zysk musi rosnąć w każdym kwartale) oraz pędem do fuzji. Wraz ze swoimi apologetami całkowicie zniszczył amerykańską gospodarkę, ponieważ wzrost zysków oznaczał jednocześnie przenoszenie miejsc pracy i zakładów produkcyjnych do Azji i zmniejszanie zatrudnienia w USA. Fuzje zaś kupowanie niezłych firm poza głównym biznesem (GE stało się podobne do koreańskich czeboli) a potem ponownie zwolnienia, szatkowanie i sprzedaż. Ale zaczęło się od dyktatu kwartalnego zysku.

Dzisiaj pogrobowiec Welcha – Philipp Navratil CEO Nestlé, ogłasza, że pensja pracownika zostanie uzależniona od zysku, który przynosi. Nie mówimy oczywiście o samej górze, bo Navratil zamierza brać pobory nawet w przypadku straty. W rzeczywistości – chodzi o to, żeby przykryć ogłoszoną w październiku akcja zwolnień 16 tys. pracowników (spośród 277 tys.), w tym 4 tys. przy produkcji, która ma kosztować 3 mld CHF. Ponownie – metoda Welcha. Nie da się ukryć, że zwolnienie 4 tys. pracowników produkcyjnych oraz 12 tys. biurowych, prawdopodobnie spowoduje spadek sprzedaży. Na razie kurs akcji wystrzelił. Podobnie było za Welcha, a potem przyszły grube kłopoty.

CEO zapominają bowiem starej prawdy Forda – płać tak dobrze, żeby Twoich pracowników było stać na produkty firmy. Potęga firmy produkcyjnej to ludzie, a nie tylko kapitał.

Ten sam trend widać na rynku IT w Polsce. W samym Krakowie ogłoszono kilka tysięcy zredukowanych miejsc pracy w tej branży. Pewnie pojawią się w Indiach, gdzie można płacić mniej. Czy dla firmy oznacza to zyski? Krótkoterminowo może tak. W długim terminie, nie. Nadeszła bowiem era egoizmu gospodarczego, zapoczątkowana przez Trumpa. Już w Polsce pojawiają się przedwojenne hasła „Swój do swego, po swoje” czyli „Kupuj polskie”. Korpo postępuje odwrotnie (stąd np. korniszony z Indii, czy ziemniaki z Maroka), narzucając producentom drakońskie warunki i stale podnosi ceny sprzedaży – skupuje paprykę po 50 groszy, żeby ją sprzedać za 5 zł. Jak to się skończy?

W pewnym momencie wydrenowane państwo musi zainterweniować. Widać tę optykę we wprowadzonym podatku bankowym. Ja także zmieniłem miejsce zaopatrzenia – warzywa i owoce staram się kupować na giełdzie, a nie w markecie.

Ale wracając do Nestlé. W Polsce kiedyś niekwestionowany czołowy sprzedawca kawy, powoli traci rynek na rzecz lokalnych palarni. Nic dziwnego, skoro 7g zapakowanej w plastik zmielonej Dolce Gusto (kapsułki) kosztuje 1,9 zł (Nespresso 2,1 zł), a taka sama ilość dobrej jakości, świeżo palonej kawy z lokalnej palarni 0,7 zł. Czyli płacimy trzykrotnie drożej za gorszy produkt. Tak korpo pompuje ceny i napędza inflację. A jeśli jednocześnie zwolni pracowników… No cóż, wpuszczenie amerykańskich i europejskich korporacji było ceną za wolność. Słoną ceną.

Kiedy kapitał inwestycyjny może zastąpić etat?

Średnia pensja w sektorze przedsiębiorstw wyniosła ok. 8400 zł brutto. Jeśli weźmiemy pod uwagę pensję „na rękę” mamy ok. 6000 zł. Zakładam, że z takich pieniędzy, spokojnie da się żyć. Więcej, wiem to.

W tym wpisie zamierzam pokazać, jak duży trzeba mieć kapitał inwestycyjny, aby zastąpić nim etat z przeciętną pensją. Obliczenie wydaje się proste.

6000 zł x 12 miesięcy = 72.000 zł. Jeśli umiemy uzyskać stopę zwrotu netto 8 %, potrzebujemy ok. 900.000 zł, żeby przestać pracować. Gdybyśmy chcieli bardziej konserwatywnych wskaźników (reguła 4%) – nawet 2 razy więcej 1.800.000 zł. W ten sposób wyjaśniliśmy sobie, dlaczego tak dużo osób nadal pracuje. Nie dysponują aktywami o takiej wartości.

Pójdźmy jednak dalej. Wyobraźmy sobie, że z każdych 400 tys. zł kapitału obrotowego firmy możemy „wycisnąć” miesięcznie 10 tys. zł minus podatki (czyli de facto – 40%, a więc 6.000 zł). Kwota zmniejsza się o połowę, lecz jednak musimy coś robić. Kapitał obrotowy, jak sama nazwa wskazuje, musi się obracać, czyli pracować. Nie każdy wymyśli taki biznes, nie każdy potrafi go prowadzić. Pokazuję tylko drogę. Takie życie okaże się z pewnością łatwiejsze niż codzienne wstawanie do roboty.

3 legalne sposoby zaoszczędzenia na podatkach dla dobrze zarabiających. Ile zyskam w rocznym rozliczeniu za 2025 r.?

Zbliża się koniec roku. Dla wielu moment, gdy z przerażeniem dowiadują się, ile w rzeczywistości zapłacą podatków. I zaczyna się panika. Inni z kolei (jak ja), chcą z tych poświęconych sum sporo odzyskać. Skutek identyczny.

Ponieważ od lat staram się unikać zbędnych wydatków (przewalania kasy na 32% obciążenia PIT-em), opracowałem system, gwarantujący przynajmniej częściowe ulgi. Trzy wiodą prym.

  1. IKZE. Tegoroczny limit 10 407,60 zł, a dla prowadzących JDG limit wynosi 15 611,40 zł. W przypadku małżeństwa (etat+firma) = 26.019 zł. Odzyskamy w 2-gim progu – 8326,08 zł. Kupa forsy – 1,5 miesięczną pensję mojej żony. Co zrobić? Znaleźć instytucję, założyć konto, przelać kasę. Koniec. Mnie zajęło to 1,5 godziny, a w każdym kolejnym roku 5 minut.
  2. Ulga na dzieci. W tym punkcie, pomyśleć trzeba było wcześniej. Pomimo najszczerszych chęci nie dorobimy nawet jednego, myśląc o tym 20 grudnia. Natomiast już posiadając, wystarczy po prostu odliczyć. Oto wyniki:

a) jedno dziecko – 1112,04 zł/rok,

b) dwoje dzieci – 2224,08 zł/rok,

c) troje dzieci – 4224,12 zł/rok.

Inaczej niż w 800+, „dziecko” oznacza także studenta/ucznia do 25 r.ż.

Żeby jednak nie było tak pięknie – przy pierwszym dziecku obowiązuje limit dochodu (112 tys. zł), więc nie ma opcji, żeby równocześnie wejść w drugi próg i odliczyć. Przy dwójce już nie, stąd ja dysponując na stanie 24-letnim studentem i nastolatkiem odliczam 2224,08 zł.

3. Wspólne rozliczenie się z małżonkiem. W tym celu posiadamy żonę/męża niepracującego lub zarabiającego poniżej 2-go progu podatkowego. Wtedy sumujemy dochody i nagle okazuje się, że pod ten próg zeszliśmy. Doskonała metoda, bo nie trzeba (jak w przypadku IKZE i dzieci) nic wydawać. Wystarczy trwać w małżeństwie (bez rozdzielności majątkowej). To taki ukłon w stronę konserwatystów. A potencjalne zyski? Kupa kasy. Wyobraźmy sobie tradycyjną rodzinę – żona w domu, mąż gania do roboty (chociaż może być też jak u Kiepskich – żona pielęgniarka, a mąż nierób). Pracujące przynosi 300k/rok. Odejmujemy składki społeczne i zostaje ok. 264k podstawy. Singiel zapłaciłby gigantyczny podatek (10.800 zł + 32% od 144k) ca. 57k. A małżonkowie? Sporo mniej. Nieco ponad 29k (2 x 10.800 +32%od 24k). W kieszeni zostaje prawie 50%, a liczbowo ok. 28k.

Niestety ten model nie wygląda tak różowo, gdy oboje małżonkowie pracują. Gdy żona zarabia 80k, oszczędność wynosi „tylko” 8 k, bo (32% -12%) x (120k-80k) = 20% x 40k. I tak przedstawia się to w mojej rodzinie.

Istnieje jeszcze jedna opcja – rozliczenie się z dzieckiem. Mogą tego jednak dokonać wyłącznie samotni rodzice (czyli odpada wtedy małżeństwo), a w przypadku rozwodników, opieka naprzemienna wyłącza taką optymalizację. No i rozliczyć możemy się z jednym dzieckiem (czyli wdowiec z trójką dzieci nadal odliczy prawie 28k, o ile zarabia pow. 240 tys. zł + składki społeczne.

Moje oszczędności. Dość proste wyliczenie, wystarczy podsumować:

  • IKZE -ok. 8300 zł (z żoną),
  • Ulga na dzieci – ok.2200 zł (bo mam dwójkę),
  • Wspólne rozliczenie – 8000 zł.

Razem oszczędności podatkowe: 18.500 zł. Można je dalej odkładać. Liczbę tę dedykuję wszystkim, którzy opowiadają, że w klasie średniej nie da się oszczędzać.

Jeszcze jedna polemika, ze zwolennikami „pewnej państwowej emerytury”.

Zaklinacze rzeczywistości spod znaku wiary w państwo, w tym urzędowi optymiści (np. osoby związane karierą z ZUS-em), forsują dwie tezy o ZUS-owskiej emeryturze. Ma być pewna i realnie rosnąca przez waloryzację.

Koronny argument – nawet w czasie II WŚ, Niemcy wypłacali przedwojenne emerytury. No cóż, chcecie o Niemcach, proszę bardzo.

Twórcą systemu emerytalnego opartego na przymusie był Prusak – Bismarck. Na początku wszystko układało się świetnie, co pozwoliło finansować (wraz z reparacjami z Francji) rozwój gospodarczy oraz zbrojenia. Ze świetnym skutkiem, bo najpierw wpłacało wielu, ale albo nie dożywali emerytur, albo byli wystarczająco młodzi, aby jeszcze ich nie pobierać.

No i nadszedł rok 1919. Niemcy skrwawione w I WŚ, upokorzone w Wersalu, dobite rewolucją, odcięte od rynków zbytu i płacące dla odmiany Francuzom, cierpiały z powodu inflacji. Ta osiągnęła gigantyczne rozmiary (10-krotny spadek wartości pieniądza w ciągu 2-3 dni). W apogeum tego dramatu przebywał we Frankfurcie i Berlinie, węgierski student Sándor Grossschmid, znany później pisarz – Sándor Márai. Inflacyjną rzeczywistość opisał w „Wyznaniach patrycjusza”. W skrócie (chociaż książkę polecam) – miesięczna emerytura wysokiego urzędnika wystarczała na 2 kg mąki. To by było na tyle o „pewnym niemieckim systemie”, „pewnej emeryturze zależnej od składek” i „doskonałej waloryzacji”. Nikt nikomu nie zabroni wierzyć w bajki (co nawet bywa przyjemne), ale opierać na nich przyszłości – nie polecam. Z drugiej strony, skoro najgorzej radzili sobie emeryci i rentierzy, kto zyskiwał? Sándor Márai wskazuje – wszyscy grający na giełdzie. Dlatego na inwestycjach, a nie ZUS-ie, oprzeć swoją starość.

Dom na wsi w grudniu. Plan i realizacja.

Pomimo iż w tym sezonie nie udało mi się wykonać większości zaplanowanych prac remontowych, postanowiłem znacznie wydłużyć sezon, spędzając tam czas również w zimie. Wiązało się to z nocowaniem na wsi przynajmniej raz w tygodniu oraz szeregiem niedogodności.

Dojazd. Niby człowiek wiedział, a jednak się łudził – tak chciałoby się powiedzieć. Listopad, grudzień stanowią najgorsze miesiące, jeśli bierzemy pod uwagę: błoto, krótki dzień, a zatem i czas dojazdu. Niby różnica jest niewielka (5 minut, bo trzeba zwalniać na mokrych liściach i z powodu gorszej widoczności), ale komfort dojazdu spada. Koszt dojazdu wyglądał obiecująco – elektryczny Hyundai Kona, ładowany z gniazdka w garażu kosztował mnie…. 0 zł (na paliwo).

Temperatura. Zarówno w domu, jak i na zewnątrz. Żeby utrzymać te 18-20 st. C w najważniejszych pomieszczeniach (salon, sypialnia, łazienka) mam generalnie trzy wyjścia:

  • zostawić włączone na stałe ogrzewanie elektryczne (piec z wkładką, grzejnik nadmuchowy, klimatyzator rewersyjny) na poziomie 16-17 st. C, a łazienkę dogrzewać doraźnie,
  • starać się nie dopuszczać do spadków temperatury poniżej 10-12 st. C, a po przyjeździe włączać wszystko na full i nagrzewać jak najszybciej,
  • dojeżdżać popołudniami i grzać/przepalać w tygodniu,
  • przestroić całe ogrzewanie na zdalnie sterowane.

Wybrałem drugą opcję. Pierwsza kosztowałaby zbyt wiele (300-500 KWh na tydzień), trzecia oznaczałaby ogromną stratę czasu (przyjechanie o 16.10, grzanie 4-5 godzin i powrót), wyłączała mnie z życia zawodowego i rodzinnego. Czwarta wymagałaby inwestycji – w zdalnie sterowane urządzenia (ew. gniazdka z programatorem).

Gdybym jednak zdecydował się na stałe zamieszkanie, musiałbym jakoś rozwiązać problem – wyważając pomiędzy kosztami i czasem. Niewątpliwie bez ocieplenia, mieszkanie tam, połączone z wyjazdem na 8-10 godzin, pozbawione jest sensu. O ile jeszcze w październiku/listopadzie udawało się utrzymywać  20 stopni C w salonie (a 23 stopnie C w położonej nad nim sypialni), o tyle przy stałej temperaturze 0-5 st.C na zewnątrz, szans nie było. Główny powód? Wyjazdy i sen. Pracując, grzałem (w tym zbyt małym kominkiem) od 16.10 do 22.00, oraz od 5.00 do 6.30 czyli niecałe 8 godzin z 22. Gdybym siedział na miejscu, proporcje uległyby zmianie (16 godzin grzania, 8 godzin wygaszonego paleniska). Spaliłbym tylko całe drewno.

Depresyjność. Osobiście nie uzależniam samopoczucia od pory roku i długości dnia. Nie miałem nigdy tak, że jak miłość to na wiosnę, a w listopadzie – siądź i płacz. Niektórzy jednak odbierają zmiany pór roku.

Plan. Mając te wszystkie okoliczności, zaplanowałem nocleg na miejscu raz w tygodniu – od czwartku po południu, do piątku wieczorem.

Realizacja. W praktyce wyszło nieco inaczej. Nie dałem rady ignorować dłużej mojej astmy. Starałem się rzetelnie brać leki, ale wspomóc je metodami naturalnymi czyli wizytą w uzdrowisku, piciem wody leczniczej (teraz Nałęczów kojarzy się wyłącznie z sercem, ale kiedyś leczono tam także astmę – służyło temu źródło Celińskiego), ćwiczeniami oddechowymi, roślinami (bluszczyk kurdybanek, napar z sosny), spalaniem gałęzi świerka, inhalacjami z soli jodowo-bramkowej (rozszerza oskrzela).

W ciągu tych pojedynczych dni ograniczyłem powierzchnię grzaną do 2 pokoi i łazienki. Sypialnię da się dogrzać z 10 st. C do 20 st. C w 2-3 godziny, czyli w sam raz przed snem. Łazienka potrzebuje 20 minut (2 KWh na 7m2), a największy problem miałem z salonem. Dlaczego? Otóż, to wielkie pomieszczenie (prawie 40 m2 i 3,5 m wysokości), ma 2 ściany zewnętrzne i pozostałe dwie graniczące z pomieszczeniami nieogrzewanymi (korytarz, dolna sypialnia plus część domu należąca do moich kuzynek) – straty ciepła ogromne. Do tego kamienna podłoga. W czasie, gdy ściany schłodziły się do 10 st. C, a na zewnątrz panują +2 st. C, do szybkiego podnoszenia temperatury służył piec podgrzewany elektrycznie (3 KWh, ale tylna ściana była w sypialni), nadmuchowa farelka (2 kWh) i ten mały kominek (4 KWh – z rurą doprowadzającą ciepłe powietrze do sypialni na piętrze) – w sumie efektywne 7 KWh. Z 10 st. C do 20 St. C w 6-7 godzin. Krótko mówiąc, przyjeżdżając o 16.10 miałbym zimno przez całe popołudnie. Pozostało mi jedno – wyjeżdżając – zostawiać 1 KWh włączone w piecu, co dawało efekt podtrzymania temperatury. Dzięki temu zamiast 10 st. C przy powrocie, miałem 15-16 st. C. i wtedy te 2-3 stopnie podbijałem w godzinę (piec nie rozgrzewał się od 0, a farelka robiła swoje).

Dojazdy, pomimo deszczy, skutkowały tylko brudnym samochodem. Opady śniegu, które pojawiły się jednego dnia (20 listopada od rana), szczęśliwie rozjechał i ubił mój sąsiad (ja pojawiłem się po południu, on wyjeżdżał w ciągu dnia). Potem uruchomiłem glebogryzarkę z pługiem i dojechałem do domu.

Czy rzeczywiście mieszkanie z rynku wtórnego jest takie złe? Siania propagandy i głupoty ciąg dalszy.

Na portalu Onet.pl ukazał się kolejny z długiej na kilkanaście lat serii „używane złe” https://www.onet.pl/styl-zycia/onetkobieta/kupili-mieszkanie-z-rynku-wtornego-teraz-zaluja-skarbonka-bez-dna/g7z49jc,2b83378a .

Nazywam go propagandą, ponieważ propaguje półprawdziwe i szkodliwe treści. Nie byłbym sobą, gdybym nie wskazał komu to służy, lub jak pisał Tuwim w wierszu „Do prostego człowieka”, komu „w bankach nie sztymuje”. Otóż deweloperom. Interes siadł, koszty rosną, a ludzie nie kupują niefunkcjonalnej kupki betonu w cenie 20 tys. za m2. I problem. Wtedy wysyła się dziennikarzy (słynny Marek Wielgo w 2008 r.). I teraz pałeczkę przejęła absolwentka filologii polskiej, która w notatce na portalu określona została tak „…od 2014 r., od tego czasu pisze o tematyce kobiecej”, więc na mieszkalnictwie też się zna.

Czas na tezy:

  • mieszkania z rynku wtórnego kryją niebezpieczne niespodzianki,
  • nawet zrobione na gotowo bloki z 2006 r. potrafią być skarbonką bez dna,
  • czynsz w ciągu kilku lat wzrósł z 400 zł do 1200 zł, a wkrótce będzie wyższy bo planowany jest remont dachu,
  • mieszkanie narożne na 3 piętrze i pojawiła się pleśń, zapychały się rury, bo instalacja jest błędnie rozłożona,
  • problemem jest nawet wymiana armatury,
  • zdecydowanie łatwiej jest wyszykować mieszkanie niż poprawiać po kimś,
  • lokatorzy mają problemy z parkowaniem,
  • w bloku mieszkają starsi ludzie, dziecko nie ma towarzystwa,
  • lokal nowy jest „tańszy w dłuższej perspektywie”.

Oczywiście wszystko, po to żeby udowodnić tezę „pędźcie do dewelopera”.

Przyznam szczerze, w zalewie medialnej głupoty ten artykuł wart jest wyróżnienia. Przecierałem oczy ze zdziwienia, tak, nie chodzi o 50-letni blok, który miał się zawalić już 20 lat temu, a złośliwie nadal stoi (i postoi drugie tyle, co widać na Ukrainie) lecz o 20-letni apartamentowiec. Bez żartów. Skomentujmy po kolei.

Mieszkania z rynku wtórnego kryją niebezpieczne niespodzianki.

Podobnie jak nowe, tylko w nowych trudniej je zauważyć, albo jest to wręcz niemożliwe. Natomiast, polonista nie ma pojęcia o fizyce, takiej jak np. fakt, że ocieplony styropianem dom, wybudowany z cegły (w 2006 r. to jeszcze możliwe) działa jak nieprzepuszczający pary termos. Skrapla się ona na ostatniej kondygnacji. Proste. Wystarczy kupić suszarkę do prania, wietrzyć, w ostateczności sprawić sobie osuszacz i problem zniknie. Ewentualnie grzać powyżej 17 st. C w domu.

A nowe? No cóż. Pękające ściany, zalewane garaże itp. – wyjdzie dopiero po 2-3 latach. Jeśli deweloper uczciwy – poprawi. Jeśli nie – czeka nas wieloletni proces. Gdy budowała tzw. spółka celowa, nawet on nic nie da.

Nawet zrobione na gotowo bloki potrafią być skarbonką bez dna.

Wymieniono szereg usterek. W tym właśnie pleśń i naprawę dachu. Serio? W bloku z 2006 r.? Bez żartów. Większość pokryć dachowych miała wtedy 10-15 letnią gwarancję. A mówimy o pokryciach, a nie konstrukcji. Krótko mówiąc, wystarczy uszczelnić, pomalować, ew. rozłożyć warstwę nowej papy. Koszt 80 tys. zł przy bloku o powierzchni mieszkań ok. 1000 m2 (tyle to kosztuje w mojej kamienicy). Ile to jest? 560 zł na mieszkanie o pow. 70m2, raz na 10-20 lat. Miesięcznie 2 zł na lokal. Znacznie mniej niż w nowym bloku, gdy osiądzie grunt i popękają ściany.

Potem dochodzi zapychanie rur wewnątrz (podobno źle położone). Ile znacie takich przypadków? W nowym tak samo może się zdarzyć. Opowieść o „skarbonce bez dna” mocno przesadzone. Zresztą dzisiaj nowy blok, za 20 lat będzie miał… 20 lat.

Mój dom skończył właśnie 66 rok życia (jest więc emerytem) i przez 12 lat (poza początkowym ociepleniem) wydałem na remonty (nie liczę ulepszeń, albo zmiany tego co niemodne) 25 tys. zł. A nie wszedłem „na gotowo”. Policzmy: 25.000 zł/144 miesiące = 173 zł. 173 zł/100 m2 =1,73 PLN/m²/m-c. To ma być skarbonka bez dna?

W 100-letniej kamienicy przez 25 lat wymieniliśmy:

  • ocieplenie,
  • odwodnienie piwnic,
  • pokrycie ścian klatki,
  • dach.

Nawet tam – wyszło wg dzisiejszych stawek ok. 0,5 mln zł. 500000 zł/300 miesięcy= 1666 zł/m-c. 1666 zł/m-c/1000 m2 = 1,63 zł/m2. Znowu – wystarczyłyby 2 zł funduszu remontowego.

Czynsz w ciągu kilku lat wzrósł z 400 zł do 1200 zł, a wkrótce będzie wyższy bo planowany jest remont dachu.

O ile wzrośnie po remoncie – już napisałem (pewnie nic – bo po to właśnie jest fundusz remontowy). Powiem tak – 1,5 – 2 zł/m2 wystarcza w odnowionej kamienicy, bo co poza tym dachem może się popsuć po 20 latach?

Wróćmy jednak do czynszu. 1200 zł przy 3-osobach na nieco ponad 70 m2 (podano w artykule) nie wygląda szokująco. Ponieważ to co nazwano „czynszem” w rzeczywistości jest całością opłat za lokal, które wspólnota tylko rozdziela. I wystąpi również w nowym apartamentowcu. Proszę bardzo:

  • śmieci – 120 zł (o ile to nie Warszawa),
  • woda (wg zużycia) – ale przy 3 osobach pewnie ok. 300 zł (z podgrzaniem),
  • centralne ogrzewanie – znowu sporo zależy, ale pewnie ok. 500 zł wg dzisiejszych stawek.

Na żadną z dwóch pozycji (poza ogrzewaniem) budynek, nie ma wielkiego wpływu. Opłaty za zarząd, fundusz remontowy 280 zł czyli 4 zł/m2. Porównajcie z samym deweloperem, który za pomocą spółki wyciąga za zarządzanie (bez remontów) 3 zł/m2.

Jedynie ogrzewanie w nowym bloku może być trochę tańsze, albo i nie (ostatnie piętro, narożne mieszkanie), jeżeli dokonano fuszerki. Gaz kosztuje, a większość bloków dzisiaj ma indywidualne piece gazowe lub c.o. miejskie (drogie jak sam diabeł). Stąd bez pokazania, ile realnie kosztuje tzw. mieszkanie bezczynszowe (a obstawiam, że kupione od dewelopera minimum ok. 1000 zł/3-os.) trudno wysuwać wnioski.

Trzeba też policzyć różnicę. 200 zł x 12 miesięcy = 2400 zł/rok. Jeśli, co wynika z artykułu, różnica w cenie używane/deweloperskie wyniosła 20% (z wykończeniem 30%) mamy podstawę do wyliczenia. Przy tej powierzchni, dzisiaj, mówimy o kwocie 350.000 zł. 2400/350000=0,7%. Wkładając 350k w obligacje uzyskamy 4,5% netto, czyli prawie 5 razy więcej.

Pani polonistka zapomniała, jak w ciągu 6 lat wyglądała inflacja (ok. 50%). Jak podrożały nośniki energii i ogrzewanie (100%). W takiej sytuacji, te 400 zł za 70 m2, przed pandemią, wydaje się wręcz nierealne, chyba że nikt nie grzał, albo mieszkanie stało puste.

Mieszkanie narożne na 3 piętrze i pojawiła się pleśń, zapychał się rury, bo instalacja jest błędnie rozłożona,

Pojawia się pytanie: Czy każde mieszkanie jest narożne na ostatnim piętrze? Czy w każdym pojawia się pleśń? Dwa razy – nie. Redaktor od tematów kobiecych, z wyjątku zrobiła regułę i próbuje nagonić klientów deweloperom. Dodatkowo, rozwiązanie każdego z tych problemów jest możliwe w niewielkich kosztach. O pleśni już pisałem (grzać, wietrzyć, kupić suszarkę bębnową),

Kwestia instalacji kanalizacyjnej – problem do zgłoszenia administracji, albo rękojmi do sprzedającego.

Armatura sprzed 20 lat jest trudna w wymianie, bo trzeba dobrać identyczny kran, a takich już nie produkują .

Argument z czapy albo ja jestem wariatem. Naprawdę zwracacie uwagę, żeby każdy kran w całym domu pochodził z tej samej serii? Nie mówię o wizualnym podobieństwie, ale identyczności. Gdy jeden się popsuje, wymieniacie wszystkie? Ja nie.

Po prostu dobieram sobie coś podobnego i tyle. Zresztą wróćmy do wyliczeń. Za 350 tys. zł oszczędności możemy szarpnąć się na 4 nowe baterie z wymianą. Jak szaleć, to szaleć.

Zdecydowanie łatwiej jest wyszykować mieszkanie niż poprawiać po kimś.

Kolejna półprawda. Bo w zasadzie łatwiej. Ale za 350k zapłaty i 2500 zł różnicy w racie chyba można się pomęczyć.

Poza tym, kupując gotowe mamy tylko poprawki na głowie, a nie wszystko do wykonania od zera. Tu leży różnica. Remont łazienki będzie kosztował 30k i potrwa 2 tygodnie (bo trzeba poprawić te rury i baterie). Całkowite wykończenie i wyposażenie to: drzwi, parapety, podłogi, ściany (gładź + malowanie), łazienka, kuchnia, meble. 3 ekipy i pół roku wyjęte z życiorysu. Użeranie się z budowlańcami. Wolałbym poprawić łazienkę.

Problemy z parkowaniem.

Chodzi o to, że pani nie wykupiła garażu i nie ma gdzie stanąć. A deweloper rozdaje parkingi za darmo? Też trzeba zapłacić – nawet 100k. W porównaniach trzeba być uczciwym. Kto zaoszczędzi na starcie, robi kółko i dwa razy.

W bloku mieszkają starsi ludzie, dziecko nie ma towarzystwa.

A w apartamentowcu kupują sami 35-latkowie z dzieckiem? Nie? Pani polonistka nie wie, że dzisiaj, w zależności od lokalizacji 50-80% mieszkań kupowanych jest na wynajem. Wprowadzą się do nich studenci i co tydzień urządzą imprezę. Albo (jeśli w centrum) 90% mieszkań pójdzie na wynajem krótkoterminowy. W takiej sytuacji pójście na sąsiedni plac zabaw okazuje się najprostszym rozwiązaniem.

Lokal nowy jest „tańszy w dłuższej perspektywie”.

Tą „bzdurą roku” pani redaktor próbuje zamknąć temat. Bez żadnych wyliczeń, oczywiście. No to pokażmy.

Albo porównujemy stare mieszkanie blisko centrum z nowym na obrzeżach, co warunkach Wrocławia – oznacza dopłacenie 20% (czyli jest zbliżone do danych z artykułu). Uzyskujemy wtedy dwa nieporównywalne dobra. Mieszkanie blisko udogodnień (i ze starymi sąsiadami), za 13 k/m2 albo nowe za 17k tylko kilka kilometrów dalej, w błocie, z 15-minutową wyprawą na przystanek tramwajowy (lub 6 minut na autobus, który jedzie godzinę). Przy opisywanych powierzchniach i wykończeniu – faktycznie 350k (lub więcej) różnicy. Dojazd w takich warunkach wydaje się nieporównywalnym kłopotem z różnymi elementami armatury.

Gdybyśmy jednak chcieli być uczciwi i wybrali podobne lokalizacje mamy:

  • używane, zrobione 13k,
  • nowe (z kosztami wykończenia) 22k.

I nie jest to różnica „30% drożej” tylko 69% drożej. A w liczbach bezwzględnych – 648 tys. zł drożej za nowe. Ponieważ w artykule wspomniano o racie – dostajemy za nowe krany 4500 zł/m-c do zapłaty więcej albo – tę samą ratę, ale płaconą kilkanaście lat dłużej. Dramat. I tu jest faktyczna cena. W dodatku, pomimo podobnej powierzchni, stare mieszkanie okaże się bardziej funkcjonalne (bo wtedy jeszcze nie panował PUM), nikt nie każe nam zapłacić za powierzchnię pod ścianami (klasyka), ani nie wymyśli salonu w kształcie trapezu (by maksymalnie wykorzystać powierzchnię działki).

I idąc w kierunku tych 4500 zł popatrzmy, teraz nie boli nas nawet 200 zł więcej czynszu (ba i 1200 zł warto zapłacić).

Podsumowanie.

Naganianie na ekskluzywne, prestiżowe apartamenty, (bo tyle może napisać specjalistka od spraw kobiecych) wbrew pozorom czyni więcej szkody niż pożytku „dobrodziejom deweloperom”.

Znaczna większość, gdy w grę wchodzą duże pieniądze, jednak idzie do doradcy, liczy, sprawdza. Zwłaszcza Ci, którzy mogą sobie pozwolić na lokal za ponad 1,5 mln (a tyle kosztuje 72m2 w nowym budownictwie we Wrocławiu z wykończeniem). Ludzie posiadający dzieci, patrzą czy w pobliżu jest szkoła, jak blisko. Czy sąsiadem będzie najemca (zmieni się co parę lat), czy właściciel. Wiedzą, że trudno porównywać okolice Placu Powstańców Śląskich z Leśnicą.

Część jednak da się omamić. Widziałem ich wczoraj. Wracałem akurat od klienta zza Poznania. Warszawę przejeżdżałem ok 19.30. 3 strumienie aut na południowej obwodnicy (S2), gigantyczny korek na S8 (słyszałem w Radiu Kierowców). Strach pomyśleć, co działo się na Alei Wilanowskiej, czyli tam, gdzie dziesiątki tysięcy stoją, klnąc swoje prestiżowe apartamenty za miliony monet. Tymczasem ktoś inny z bloku na postponowanej Pradze wsiada w tramwaj. Ponieważ w wielkiej piątce (stolica, Kraków, Trójmiasto, Poznań, Wrocław) godziny szczytu trwają do 7 do 21.

No, ale tak to jest, gdy słucha się polonisty w sprawach mieszkaniowo-budowlanych.