Czy warto kupić swoje mieszkanie w górach? Doświadczenie ostatnich 3 lat.

Wielu z Was myśli sobie – jeśli nie domek to choćby mieszkanie. Na ten temat także mam coś do powiedzenia – czas na podsumowanie 3 lat posiadania mieszkania w górach, ze szczególnym uwzględnieniem tego roku – czasu koronawirusa.

Nie byłbym oszczędnym milionerem, gdybym nie zaczął od kosztów. Gdy kupowałem mieszkanie, na jesieni 2017 r., kosztowało mnie ono (po kapitalnym remoncie) ok. 200 tys. zł. Z tego 180 tys. wziąłem kredytu.  Koszty wyglądały następująco: rata 1150 zł, czynsz 220 zł, czyli razem 1370 zł/miesięcznie. To stawka, czy byłem na miejscu, czy nie.

Teraz trochę się pozmieniało. Rata spadła do 950 zł, czynsz wzrósł do 280 zł i wydaję 1230 zł/miesiąc. Gdy jestem na miejscu to płacę jeszcze za wodę i prąd  – przeciętnie 600 zł/rok. Kto szybko liczy w pamięci zobaczy – to ponad 15 tys. zł/rok. Sporo.

Nie liczę oczywiście dojazdów. Wygląda mało ciekawie dla kogoś o przeciętnych dochodach, ale…

Nie byłbym oszczędnym milionerem, gdybym nie starał się tych kosztów trochę ściąć. Trochę wynajmuje to swoje miejsce (ogłoszenie na popularnym portalu) odnosząc trzy korzyści:

  • sfinansowanie części kosztów – czynsze, media. Po odliczeniu podatku, dojazdu, mediów, sprzątania zyskuje ok. 6-8 tys./rok. W ten sposób koszt funkcjonowania spada do 7-9 tys./rok.
  • częstsze korzystanie. Kiedy mam gości muszę przyjechać. Wynajmując od niedzieli – pojawiam się w czwartek wieczorem i mam 2 dni dla siebie (piątek/sobota).
  • brak problemów ze stojącym mieszkaniem. Kiedy co raz ktoś się pojawia (bez zapowiedzi i reguły) zniechęca to złodziei, a działające urządzenia mniej się psują.

Koszty po tej operacji spadają do 7-9 tys. rocznie. Ale to nie wszystko. W ciągu 3 lat spłaciłem już 20 tys. kredytu. Daje to przeciętnie – 6,5 tys./rok.  I wyszedłem prawie na 0. Pozostaje jeszcze trzeci aspekt – wzrost wartości. Przez 3 lata mieszkanie podrożało o ok. 60-100 tys. Odejmując koszty prowizji, notarialne itp. okazuje się, że w każdym roku jestem 17 – 30 tys. zł do przodu, tylko w ten sposób.  Razem (z uwzględnieniem 2,5 tys. kosztów niepokrytych najmem) na posiadaniu mieszkania w górach przez 3 lata… zarabiałem ok. 1200 – 2300 zł/miesięcznie.

Żeby płynnie przejść z aspektu finansowego do pozostałych, napiszę jeszcze o jednym. Wakacje. Całkowite minimum, które staram się spędzić w górach to tydzień ferii w zimie i tydzień wakacji w lecie. Razem 14 -18 dni.  Gdybym miał korzystać z pensjonatu, to przy wszystkich zniżkach wydawałbym na nocleg ok. 4000 zł.  Czyli w praktyce, nawet drobny wynajem (4-5 tygodni w roku + sylwester i weekend majowy), połączony z kosztem własnych wakacji, spłatą kredytu pozwala mi wyjść na niewielki plus. Wzrost wartości lokalu daje mi świadomość, że zarabiam.

Finanse mamy już za sobą, teraz czas powiedzieć o innych aspektach.

Zalety:

  • mogę przyjechać kiedy chcę. Ogromnie to lubię. Brak rezerwacji, brak dreszczyku emocji czy zdjęcia oddają urok miejsca i kto mieszka po sąsiedzku (np. imprezowicze, którzy popsują cały pobyt rodzinie z dziećmi). Już choćby dlatego warto kupić.
  • pakuję się w mały plecak. Wyjazdy turystyczne kojarzą mi się z pakowaniem, dźwiganiem bagażu itp. Bo nie wiadomo jaka będzie pogoda, trzeba mieć buty na zmianę itp. U mnie mnoży się to często razy 5 i wychodzi pełny bagażnik. A teraz? Buty tzw. górskie mam na miejscu. Ubranie zapasowe  (spodnie, bielizna, koszula, płaszcz przeciwdeszczowy) ręcznik, szczotkę pastę do zębów mydło i parasol też. Na weekend mogę się spakować do torby-listonoszki lub mikro plecaka.
  • ulubiony kubek już na mnie czeka. Wynajmując apartament, miałem naczynia w szafce. To taki standard. Cóż z tego, skoro i tak zabierałem swój, bo go lubię. W pokojach było jeszcze gorzej. Albo wspólne sztućce we wspólnej kuchni (jedna na 10 pokoi) albo targanie własnych z domu i układanie ich na parapecie. Teraz zapominam. W mieszkaniu czeka praska do kawy, ziarna, ulubiona herbata, pijałka na wodę leczniczą, a nawet ładowarka do laptopa i telefonu.
  • jestem, ile chcę i potrzebuję. To trochę powiązane z pierwszym. Gdy wynajmowałem od kogoś, rezerwując tydzień, musiałem wyjechać po tygodniu. Teraz nie. Coś przesunęło się w pracy, wracam wcześniej, świeci słońce, zostaję jeszcze 3 dni. Idealnie.
  • gdy przychodzi pandemia i tak mam wakacje. Na wiosnę rząd wprowadził obostrzenia – byłem w górach. Na Sylwestra i ferie zabroniono wynajmu – jestem w górach. Nikt nie może pozbawić mnie możliwości wyjazdu do własnego, naprawa kranu, załatwienie spraw w spółdzielni czy zakładzie elektrycznym to niezbędne sprawy życia codziennego.  W tym roku – ogromna zaleta.
  • nie dotyczą mnie podwyżki stawek hotelarskich. Na początku mojego małżeństwa w 2002 r. wynajmowano pokój za 25 zł/osobę/dzień, a można było znaleźć coś  i za 15 zł (wyżej, łazienka na korytarzu). Teraz podniósł się standard, ale i cena do ok. 50 – 60  zł. W ciągu trzech lat, wobec wzrostu cen nieruchomości i kosztów koronawirusowych, zamiast 40-50 zł turyści płacą 50-60 zł. Te 10 zł/osobę/dzień, to w przypadku mojej rodziny 700 zł za 2 tygodnie.

Wady:

  • sam muszę sprzątać. W apartamencie zostawiałem pokój i tyle. Z drugiej strony, przygotowanie mieszkania dla gości – z myciem okien, podłóg, łazienki wszystkich szafek, odkurzaniem i zmianą pościeli – zajmuje mi 3 godziny. Dla siebie po gościach starcza mi 1,5 godziny. Przed wyjazdem – nie więcej niż godzina.
  • popsuje się kran – naprawiam. Tu też nie ma litości. Wszystko ma działać. A kto to zrobi – ja. W pensjonacie jest inaczej. W aparthotelu jest inaczej (aczkolwiek koszty utrzymania i zasady funkcjonowania są inne niż we własnym mieszkaniu).
  • wynajmy nie zawsze wypadają w porę. Staram się ustawić odpowiednie wyprzedzenie rezerwacji, ale i tak bywa to uciążliwe. Coś dzieje się w pracy lub firmie, a trzeba jechać na minimum 15 godzin (10 godzin jazdy, 3 godziny sprzątania, 2 godziny rezerwy) i jak człowiek wygląda po takiej podróży, sami wiecie. Na szczęście zdarza się to rzadko. Głównie mam opcję lepszą – własny przedłużony weekend.
  • ciągle to samo miejsce. Dla mnie to zaleta. I tak jeździliśmy do tej miejscowości minimum raz w roku (narty). Lubię rytuały. A inni? Dla wielu to wada. Zamiast być co roku gdzie indziej, siedzimy „na starych śmieciach”.  Zamiast Alp w zimie – polskie góry. Zamiast Chorwacji w lecie – polskie góry.  I to sobie trzeba przemyśleć. Osoby o duszy podróżnika  zniosą  własne mieszkanie bardzo źle jako poczucie obowiązku i wyrzut sumienia. Nawet jeśli zarobią, jak ja, całkiem niezłe pieniądze.

A na koniec podsumowanie. Jak korzystam z tego domu?

Po pierwsze, jeżdżę tam sam i z rodziną. W pierwszym roku 38 dni, w drugim 23 dni, w koronawirusowym  69 dni – średnio ok. 43 dni.  Według stawek rynkowych ok. 12.000 zł.

Po drugie, bywa też moja rodzina i przyjaciele. Tutaj zasada jest prosta – koszty liczników (woda, prąd) pokrywają sami. Mnie nic nie kosztuje, oni płacą taniej niż w pensjonacie. W pierwszym roku 5 dni, w drugim 8 dni, a w tym 23 dni. Czyli wszystko się rozkręca. W czasie pandemii – super sprawa.

Po trzecie wynajem. Już pisałem 25-48 dni. To daje zysk ok. 7 tys. zł. Nie chodzi przy tym o dochody, ale zwrot podstawowych kosztów.

Razem mieszkanie było wykorzystane od ok. 68 (pierwszy) do 133 dni (ten rok), czyli w mojej ocenie całkiem sporo. Gdybym mieszkał w najbliższym dużym mieście i miał 2 godziny jazdy, byłbym tu co drugi weekend. A plany na 2021 r.      Brak ferii zimowych pozbawi mnie części dochodu, ale z drugiej strony przyjechaliśmy tu po Świętach (27 grudnia), a wyjedziemy 9 stycznia. Potem na drugi tydzień ferii zmieniają nas przyjaciele. Z pewnością przyjadę także na 2 tygodnie w lutym popracować zdalnie, potem może na Wielkanoc. Liczę na wynajem w weekend majowy i Boże Ciało i minimum 2 tygodnie naszych wakacji i 4 tygodnie wynajmu. Wyjazd leczniczy planuję na przełomie czerwca/lipca. Zawsze pojawiamy się na kilka dni we wrześniu, kilka w październiku i grudniu. Powinno udać się wynająć na ok. 35-40 dni, a pobyć samemu nawet do 100 dni. Dla takiego czasu warto mieć własne mieszkanie w górach. Inne przemyślenia? Przymierzam się z przyjacielem do zakupu podobnego mieszkania nad morzem, bo dzieci nam rosną.

8 przemyśleń nt. „Czy warto kupić swoje mieszkanie w górach? Doświadczenie ostatnich 3 lat.”

  1. dziekuje za opis, akurat dla mnie.
    niedawno podjalem decyzje o zakupie czegos dla siebie nad morzem 😉
    rezerwacja juz zrobiona.

    Twoja analiza bardzo mi sie przyda.

    1. Cieszę się, że pomogłem. Kluczem jest dojazd. Jak masz 5-6 godzin jest jeszcze spoko, gdy 8-9 będziesz jeździł rzadko (2-3 razy w roku).

  2. Myślałeś o tym jak przedstawią się koszty po wzroście stóp procentowych? Zerowe stopy to przecież krótkotrwała aberracja.

    1. Oczywiście. To stan nienormalny. Dlatego nie namawiam nikogo, zwłaszcza z niestabilną sytuacją dochodową, do powtórzenia mojego manewru. Analitycy piszą jednak o tym, że obecny rząd ma czytelną politykę – niskie stopy, wysoka inflacja. Wtedy ceny rosną, a stopy sztucznie szorują po dnie. Ja też chyba o tym pisałem w kontekście polityki wywłaszczenia banków.
      A teraz wyliczenia. Wzrost stóp procentowych o 4 % (poziom, który w normalnej gospodarce uważam za przeciętny czyli 6-7%), oznacza wzrost raty miesięcznej o 340 zł, na każde 100 tys. kredytu. Przy kredycie 160 tys., rata zamiast 950 zł wyniesie 1500 zł. To całkiem sporo.
      I teraz pytanie, czy my te 550 zł możemy wydać? Czy nas stać? Ja mogę i mnie stać.. M.in. dlatego, że zarobiłem na wzroście wartości już ok. 100 tys. A nowi nabywcy? Jeśli inflacja (i wzrost cen tzw. drugich nieruchomości) będzie się utrzymywać (ostatnio mieszkania podrożały – 10% rocznie i 2% III kwartał do II), to przy kredycie 180 tys. i wartości nieruchomości 200 tys. (czyli tak jak ja kupowałem) stracimy na odsetkach 6,5 tys. zł (licząc powyżej obecnego poziomu, bo w ogóle to 10 tys.), a zyskamy na wartości lokalu 20 tys. Można żyć.
      Pesymistyczny scenariusz to wzrost stóp i spadek wartości. Wtedy pozostanie tylko albo zacisnąć zęby, albo zacząć wynajmować krótkoterminowo. Ja z reguły jestem optymistą i kieruję się maksymą Szwejka – „Jeszcze nigdy tak nie było, żeby jakoś nie było”, więc snu mi to nie zabiera.

  3. W końcówce lat 80-tych dorabiałem na budowach i stąd moje przekonanie, że cały ten biznes opiera się o politykę kredytową. Do dziś widzę niedokończone inwestycje z tamtych czasów – efekt podwyżki stóp procentowych. Ceny nieruchomości wtedy też bardzo spadły, raczej nie w wyniku kulminacji pesymizmu lecz z powodu niedostępności gotówki, bądź nieopłacalności kredytów. 4% to optymistyczny scenariusz, w przypadku bankructwa systemu finansowego stopy w wielu krajach dochodziły zwykle do 30% (w tej chwili w Argentynie jest prawie 40%), a dziś zadłużenie wielu krajów, nie tylko Polski rośnie w tempie geometrycznym. Nie wydaje mi się, że to dobry czas na kredytowanie nieruchomości. Wiara w niekończący się wzrost wartości mieszkania, to też jest stąpanie po kruchym lodzie.

    1. I zgodzę się z Tobą, i nie zgodzę.
      Dzisiaj większość krajów i osób funkcjonuje „na kredycie hipotecznym”. Trwa to w Polsce od 2006-2007 r. W moim pokoleniu i otoczeniu (ludzie o różnym poziomie zamożności i dochodów, głównie w okolicach 40-50) kredyty hipoteczne mają prawie wszyscy. Niektórzy – bo muszą, inni (jak niektórzy z opisywanych milionerów i ja), bo to dobre narzędzie inwestycyjne – tanie i bezproblemowe. Część z tych osób (mówimy tu zwłaszcza o milionerach) dysponuje jednocześnie sporym zapasem gotówki i źródłem przychodów.
      I teraz scenariusze? Czy ceny mieszkań będą rosły? Nie wiem. Potrafię (i pisałem o tym na blogu) wymienić całkiem sporo argumentów „za” jak i „przeciw”. Kiedy widzę, co wyprawiają politycy, zakładam, że w okresie 3 lat, wzrosną, napędzane inflacją (dlatego celowo nie piszę o wzroście wartości lecz ceny). Potem demografia może odbić się czkawką.
      Stopy procentowe. Wiele tych mieszkań kupuje się obecnie za gotówkę. I jest to część trendu – przepływ gotówki od biednych do bogatych, obserwowany na całym świecie. Stopy procentowe radykalnie (tzn. tak jak w Argentynie) rosną w przypadku nieodpowiedzialności rządu. Jak jest u nas z polityką gospodarczą, sam widzisz. Gospodarka ledwo zipie, całe branże pozamykane, ludzie tracą pracę, biznesy się wyprzedają. Czyli może być źle, gdy trzeba będzie radykalnie ciąć wydatki. Ale wtedy, to tylko śmiech przez łzy, jak w poincie słynnego szmoncesu: A jak te wszystkie państwa zbankrutują, to tobie Icek będzie żal, twoje głupie dwa tysiące złotych?
      Na razie przeciętnego młodziaka stać na własne mieszanie wyłącznie na kredyt. Podam przykład. Ostatnio szukałem dla przyjaciół i dla siebie kolejnego lokalu – tym razem w Gdańsku. Ceny za 2 pokoje blisko morza (to uważam za optymalne) to ok. 350-400 tys. zł. Przy takich kwotach, porównanych z pensją młodych, odłożenie samodzielne wydaje się fikcją. Muszą zbierać 15-20 lat i mieszkać z rodzicami. Na wsi nie ma pracy (lub jest gorzej płatna), dlatego młodzi stale ciągną do miast. I kupują na kredyt. Dopóki ten mechanizm będzie funkcjonował, ceny nie spadną. Zatrze się, będzie niewesoło pod każdym względem, bo w miastach kredyty ma większość pokolenia 45-. Gdyby stopy wzrosły, nawet nie do 30%, ale do 10% gros z nich popłynie.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *